Herausgabe von Nutzungen gegenüber Untermieter nur nutzungsanteilig

Herausgabe von Nutzungen gegenüber Untermieter nur nutzungsanteilig; gesamtschuldnerische Haftung von Mieter und Untermieter; Eigentum-Besitzverhältnis

a) Der Eigentümer kann von einem - bösgläubigen bzw. auf Herausgabe verklagten - Untermieter, der lediglich einen Teil des dem Hauptmieter überlassenen Hauses in Besitz hat(te), nur die auf diesen Teil entfallenden Nutzungen herausverlangen.

b) Nimmt der Eigentümer sowohl den mittelbaren als auch den unmittelbaren Besitzer auf Herausgabe von Nutzungen in Anspruch, finden die Vorschriften über die Gesamtschuld entsprechende Anwendung (Fortführung von Senat, Urteil vom 6. November 1968 - V ZR 85/65, WM 1968, 1370).

1 Die Kl. vermietete an den Bekl. zu 2 ein Haus. Dieses wurde in der Folgezeit jedenfalls teilweise von der Bekl. zu 1 genutzt. Den Mietvertrag kündigte die Kl. außerordentlich zum 30. Juni 2012. Die Bekl. wurden in der Folge rechtskräftig zur Räumung der Mietsache verurteilt; diese erfolgte am 6. November 2012 im Wege der Zwangsvollstreckung.

2 Die Kl. nimmt die Bekl. zu 1 auf Ersatz gezogener Nutzungen in Anspruch; von dem Bekl. zu 2 hat sie die Zahlung einer Nutzungsentschädigung verlangt.

3 Das Amtsgericht hat den gegen die Bekl. zu 1 ergangenen Vollstreckungsbescheid über 1.595 € (Brutto-Monatsmiete als Ersatz für gezogene Nutzungen im Juli 2012) aufrechterhalten und den Bekl. zu 2 als Gesamtschuldner ebenfalls zur Zahlung dieses Betrages an die Kl. verurteilt. Ferner hat es die Bekl. als Gesamtschuldner verurteilt, weitere 4.785 € (für August bis Oktober 2012) sowie bis zur Räumung und Herausgabe der Mietsache jeweils 1.595 € monatlich im Voraus zu zahlen. Auf die Berufung der Bekl. zu 1 hat das Landgericht den Vollstreckungsbescheid dahin gehend aufrechterhalten, dass sie zur Zahlung von 460 € (anteilige Nutzungen für Juli 2012) nebst Zinsen verpflichtet ist, und ihre Verurteilung im Übrigen unter Abweisung der weitergehenden Klage auf 1.472 € (anteilige Nutzungen für August bis 6. November 2012) nebst Zinsen reduziert. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision will die Kl. die vollständige Aufrechterhaltung des Vollstreckungsbescheides sowie die Verurteilung der Bekl. zu 1 zur Zahlung weiterer 3.632 € nebst Zinsen erreichen.

I. 4 Nach Ansicht des Berufungsgerichts steht der Kl. nach § 987, § 990 Abs. 1 Satz 2 BGB gegen die Bekl. zu 1 lediglich ein Zahlungsanspruch in Höhe von 1.932 € zu. Herauszugeben seien nur die Nutzungen, die die Bekl. zu 1 tatsächlich gezogen habe. Nach ihrem Vortrag habe sie nur zwei Zimmer im Dachgeschoss sowie die Gemeinschaftsküche genutzt. Habe sie an den anderen Räumen keinen Besitz gehabt, könne sie insoweit auch keine Nutzungen gezogen haben. Dass sie ggf. Nutzungen der Kl. an dem gesamten Anwesen verhindert habe, sei für den geltend gemachten Anspruch auf Herausgabe von Nutzungen nicht maßgeblich, sondern lediglich für einen Schadensersatzanspruch wegen verspäteter Herausgabe der Sache. Soweit dies in der Rechtsprechung anders gesehen werde, handele es sich um eine systemwidrige Ausweitung der Rechtsfolge des § 987 BGB. Der Vortrag der Kl. zu einer alleinigen Nutzung der Mietsache durch die Bekl. zu 1 sei offenkundig ins Blaue hinein erfolgt und zudem auch unsubstantiiert. Eine Beweiserhebung sei damit nicht veranlasst gewesen. Soweit die Kl. ihren Vortrag in der mündlichen Verhandlung konkretisiert habe, sei dies nach § 296 Abs. 2 ZPO verspätet und daher nicht zu berücksichtigen.

II. 5 Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Über die Revision der Kl. ist durch Versäumnisurteil zu entscheiden. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Bekl. zu 1, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. Senat, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 82).

6 1. Zutreffend legt das Berufungsgericht allerdings zugrunde, dass sich der von der Kl. geltend gemachte Anspruch auf Herausgabe der Nutzungen nach den Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses bestimmt. Nach gefestigter Rechtsprechung finden die Vorschriften der §§ 987 ff. BGB auf den Besitzer, dessen ursprüngliches Besitzrecht entfallen ist, und damit auch auf den infolge des Wegfalls des Hauptmietvertrags nicht mehr zum Besitz berechtigten Untermieter oder sonstigen Nutzer Anwendung (vgl. Senat, Versäumnisurteil vom 3. Juni 2005 - V ZR 106/04, NZM 2005, 830; Urteil vom 19. Oktober 1995 - IX ZR 82/94, BGHZ 131, 95, 102 jeweils m.w.N.).

7 2. Ohne Rechtsfehler geht das Berufungsgericht ferner von dem Vorliegen einer Vindikationslage aus. Das Eigentum der Kl. an den vermieteten Räumen ist nach seinen Feststellungen nicht im Streit. Soweit sich die Bekl. zu 1 auf ein Besitzrecht beruft, verweist das Berufungsgericht zu Recht darauf, dass sie mit diesem Vortrag aufgrund des rechtskräftigen Räumungsurteils präkludiert ist. Denn die Rechtskraft des zwischen dem Eigentümer und dem Besitzer ergangenen Urteils auf Herausgabe der Sache hat auch die Feststellung zum Gegenstand, dass dem Besitzer bei Schluss der mündlichen Verhandlung kein Recht zum Besitz zustand (BGH, Urteil vom 26. Juli 2005 - X ZR 109/03, NJW 2006, 63, 64; Senat, Urteil vom 20. Februar 1998 - V ZR 319/96, NJW 1998, 1709, 1710).

8 3. Richtig ist auch, dass es für den Anspruch nach § 987, § 990 Abs. 1 BGB darauf ankommt, in welchem Umfang die Bekl. zu 1 Besitz an der herauszugebenden Sache hatte.

9 a) Soweit vereinzelt vertreten wird, dass die von dem Untermieter herauszugebenden Nutzungen sich nicht auf die von ihm genutzten Räume beschränkten (OLG Düsseldorf, ZMR 2010, 755 f.), kann dem nicht gefolgt werden. Die hierfür gegebene Begründung, dass eine Wohnung ebenso wie ein Einfamilienhaus nur als Einheit zurückgegeben werden könne, hat im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs nach § 990 Abs. 2, § 286 BGB ihre Berechtigung; auf Ansprüche nach § 987, § 990 Abs. 1 Satz 2 BGB lässt sie sich jedoch nicht übertragen. Gibt ein unmittelbarer Besitzer eines Raums einer Wohnung diesen nicht heraus und ist es dem Eigentümer nicht zumutbar, nur Teile der Wohnung zu vermieten, so setzt der unmittelbare Besitzer des Raums die Ursache dafür, dass die gesamte Wohnung nicht vermietet werden kann und daher ein entsprechender Mietausfallschaden entsteht (OLG Köln, NJW 1961, 30; OLG Hamburg, ZMR 1958, 298; LG Kiel, WuM 1995, 540). Im Rahmen der § 987, § 990 Abs. 1 BGB geht es demgegenüber um von dem Besitzer gezogene oder schuldhaft nicht gezogene Nutzungen. An Räumlichkeiten, an denen kein Besitz besteht, können Nutzungen nicht gezogen werden (vgl. Senat, Urteil vom 6. November 1968 - V ZR 85/65, WM 1968, 1370, 1371).

10 b) Das Berufungsgericht geht ferner auch zutreffend davon aus, dass die Bekl. zu 1 durch das gegen sie ergangene Räumungsurteil nicht daran gehindert ist, einen Besitz an sämtlichen Räumen in Abrede zu stellen. Durch die Rechtskraft des Räumungsurteils steht nicht fest, in welchem Umfang die Bekl. zu 1 Besitz an den herauszugebenden Räumen hatte. Ebenso wenig wie bei der auf § 985 BGB gestützten Räumungsklage rechtskräftig über das Eigentum entschieden wird (vgl. Senat, Urteil vom 13. November 1998 - V ZR 29/98, NJW-RR 1999, 376, 377), kann dem Räumungsurteil eine Bindungswirkung dahin gehend entnommen werden, in welchem Umfang der Bekl. Besitzer der herauszugebenden Sache war.

11 4. Das Berufungsgericht legt seiner Entscheidung im Ergebnis auch zu Recht zugrunde, dass die Kl. beide Bekl. wie Gesamtschuldner in Anspruch nehmen kann.

12 a) Der Eigentümer kann unter den Voraussetzungen der § 987, § 991 BGB den mittelbaren Besitzer auf Herausgabe der Rechtsfrüchte - wie etwa den Mietzins oder eine Nutzungsentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB aus dem Untermietverhältnis - in Anspruch nehmen. Von dem unmittelbaren Besitzer kann der Eigentümer unter den Voraussetzungen der § 987, § 990 BGB die tatsächlich gezogenen Nutzungen, also den objektiven Mietwert der innegehabten Räume (BGH, Urteil vom 22. Oktober 1997 - XII ZR 142/95, NJW-RR 1998, 803, 804 f.), verlangen. Zwischen dem mittelbaren und dem unmittelbaren Besitzer liegt in diesen Fällen keine Gesamtschuld vor (MünchKommBGB/Baldus, 6. Aufl., § 991 Rn. 9; BeckOK BGB/Fritzsche, Edition 30, § 987 Rn. 73). Die Ansprüche haben jeweils einen anderen Inhalt. Sie decken sich bei einer Abweichung des objektiven Mietwerts von dem jeweils vereinbarten Mietzins auch nicht in ihrer Höhe (vgl. BGH, Urteil vom 12. August 2009 - XII ZR 76/08, NJW- RR 2009, 1522 Rn. 24). Der Eigentümer wiederum darf keine doppelte Befriedigung erlangen (Senat, Urteil vom 6. November 1968 - V ZR 85/65, WM 1968, 1370; RGRK/Pickart, BGB, 12. Aufl., § 991 Rn. 6; Staudinger/Gursky, BGB [2013], § 987 Rn. 28; Soergel/Stadler, BGB, 13. Aufl., § 987 Rn. 27; Scheuer/Emmerich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., V.A. Rn. 168).

13 b) Der Senat hat dem Eigentümer daher ein Wahlrecht eingeräumt, welchen Schuldner er in Anspruch nehmen will. Dieses Wahlrecht ist aber noch nicht dadurch endgültig ausgeübt, dass er einen der Schuldner verklagt. Vielmehr hat es der Senat zugelassen, dass der Eigentümer nach der erfolglosen Inanspruchnahme eines Besitzers auch noch gegen den anderen Besitzer vorgeht. Mit der bloßen Inanspruchnahme des einen Schuldners erlischt die Haftung des anderen nicht; jeder von ihnen haftet vielmehr weiter, solange der Eigentümer nicht in voller Höhe befriedigt ist (Senat, Urteil vom 6. November 1968 - V ZR 85/65, aaO., 1370).

14 c) Die Gefahr einer unstatthaften doppelten Befriedigung ist allerdings auch dann nicht gegeben, wenn der Eigentümer zugleich beide Besitzer - sowohl den mittelbaren als auch den unmittelbaren - in Anspruch nimmt und sichergestellt ist, dass er die Leistung - wie bei einer Gesamtschuld - nur einmal beanspruchen kann. Insoweit sind die §§ 421 ff. BGB entsprechend heranzuziehen (MünchKommBGB/Baldus, 6. Aufl., § 991 Rn. 9). Diese Analogie liefert über die entsprechende Anwendung des § 422 Abs. 1 BGB die Begründung dafür, dass die Erfüllung durch einen Schuldner auch zugunsten des anderen wirkt. Auch erscheint die entsprechende Heranziehung des § 426 BGB für den Ausgleich zwischen den Schuldnern sachgerechter als die Heranziehung der Vorschriften über die Rechtsmängelhaftung, auf die sich der Innenausgleich ansonsten beschränkte (vgl. dazu Staudinger/Gursky, BGB [2013], § 987 Rn. 28). Zudem führt die Analogie zu §§ 421 ff. BGB zu prozessökonomischen Ergebnissen. Würde eine Inanspruchnahme der Bekl. nur zugelassen, wenn die Zwangsvollstreckung der Kl. gegen den Bekl. zu 2 fruchtlos bliebe und ließe sich dies noch nicht feststellen, so müsste die Klage gegen die Bekl. zu 1 als derzeit unbegründet abgewiesen werden. Eine nur nachrangige Haftung eines der Besitzer, die zudem davon abhängig wäre, gegen welchen der Eigentümer zunächst vorgeht (vgl. OLG Hamburg, WuM 1997, 223; LG Tübingen, WuM 1990, 217 f.), nähme diesem auch die Möglichkeit, zeitnah die Zwangsvollstreckung gegen beide zu betreiben. Schutzwürdige Schuldnerinteressen stehen dem nicht entgegen, weil die entsprechende Heranziehung der §§ 421 ff. BGB hinreichende Absicherungen bietet.

15 5. Verfahrensfehlerhaft ist jedoch die Feststellung des Berufungsgerichts, die Bekl. zu 1 habe lediglich Besitz an zwei Zimmern und Mitbesitz an der Gemeinschaftsküche gehabt. Richtig ist zwar, dass die Kl. für den Umfang des Besitzes der Bekl. zu 1 an den Räumen zum Zeitpunkt der Rechtshängigkeit (§ 987 BGB) oder des Eintritts ihrer Bösgläubigkeit (§ 990 Abs. 1 Satz 2 BGB) darlegungs- und beweisbelastet ist (vgl. MünchKommBGB/Baldus, 6. Aufl., § 985 Rn. 141). Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist ihr Vortrag, die Bekl. zu 1 habe das von dem Bekl. zu 2 gemietete Haus allein genutzt, jedoch hinreichend substantiiert, so dass die von ihr benannten Zeugen zu dieser Behauptung hätten vernommen werden müssen.

16 a) Eine Partei genügt ihrer Darlegungslast, wenn sie eine Tatsache vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet ist, das geltend gemachte Recht als in ihrer Person entstanden erscheinen zu lassen (BGH, Beschluss vom 9. Februar 2009 - II ZR 77/08, WM 2009, 1154 Rn. 4 st. Rspr.). Unerheblich ist dagegen, wie wahrscheinlich die Darstellung ist und ob sie auf eigenem Wissen oder auf einer Schlussfolgerung von Indizien beruht (Senat, Beschluss vom 8. Mai 1992 - V ZR 95/91, NJW 1992, 3106 m.w.N.). Eine Partei darf grundsätzlich auch Tatsachen behaupten, über die sie keine genauen Kenntnisse hat, die sie nach Lage der Dinge aber für wahrscheinlich hält (Senat, Beschluss vom 12. Juni 2008 - V ZR 221/07, WM 2008, 2068 Rn. 9 m.w.N.). Der Pflicht zur Substantiierung ist erst dann nicht entsprochen, wenn das Gericht anhand der Darstellung nicht beurteilen kann, ob die gesetzlichen Voraussetzungen der an eine Behauptung geknüpften Rechtsfolgen erfüllt sind (BGH, Beschluss vom 9. Februar 2009 - II ZR 77/08, aaO.; BVerfG, WM 2012, 492, 493 jeweils m.w.N.).

17 b) Nach diesen Maßstäben ist bereits der vor der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht erfolgte Vortrag der Kl. hinreichend substantiiert. Hiervon ist - wie die Kl. mit Erfolg rügt - zunächst auch das Berufungsgericht ausgegangen. In seinem Beschluss vom 29. April 2013 hat es darauf hingewiesen, dass mangels substantiierten Sachvortrages der Bekl. zu 1 deren alleinige Nutzung des Objekts - und damit auch ihr unmittelbarer Besitz hieran - als zugestanden anzusehen ist. Daran änderte der spätere Vortrag der Kl. im Schriftsatz vom 10. Mai 2013 nichts. Darin hat sie zwar vorgetragen, dass die Bekl. zu 1 den „größten Teil des Hauses" selbst genutzt habe. Es sind aber keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Kl. damit von ihrem ursprünglichen Vortrag, unmittelbare Besitzerin des gesamten Anwesens sei die Bekl. zu 1 gewesen, abrücken wollte, zumal sie in dem Schriftsatz auch deren Darstellung bestritten hat, dass die M. GmbH das Objekt teilweise genutzt habe. Sofern das Berufungsgericht diesen Vortrag gleichwohl als unklar ansah, wäre es verpflichtet gewesen, die Kl. hierauf hinzuweisen.

18 c) Rechtsfehlerhaft sieht das Berufungsgericht diesen Vortrag der Kl. zudem als unbeachtlich an. Richtig ist zwar, dass es unzulässig ist, eine Behauptung ohne greifbare Anhaltspunkte für das Vorliegen eines bestimmten Sachverhalts willkürlich aufs Geratewohl, gleichsam „ins Blaue hinein" aufzustellen (Senat, Urteil vom 13. Dezember 2002 - V ZR 359/01, NJW-RR 2003, 491 m.w.N.). Bei der Annahme eines solch missbräuchlichen Beweisantritts ist jedoch Zurückhaltung geboten, da es oftmals einer Partei nicht erspart bleibt, in einem Zivilprozess Tatsachen zu behaupten, über die sie keine genauen Kenntnisse haben kann (Senat, Urteil vom 13. Dezember 2002 - V ZR 359/01, NJW-RR 2003, 491). Für einen rechtsmissbräuchlichen Beweisantritt ist hier nichts festgestellt oder ersichtlich. Im Gegenteil legt das Schreiben des Bekl. zu 2 vom 11. Dezember 2009 an die Bekl. zu 1, auf das sich die Kl. in der Revisionsbegründung bezogen hat, gerade nahe, dass die Bekl. zu 1 die alleinige Nutzerin des Anwesens war.

III. 19 Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 562, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht im Sinne von § 563 Abs. 3 ZPO zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht zu der streitigen Frage, in welchem Umfang die Bekl. zu 1 Besitz an Räumlichkeiten hatte, Beweis zu erheben haben wird. Für die weitere Sachbehandlung weist der Senat auf Folgendes hin:

20 Da die Räumungsklage gegen die Bekl. zu 1 erst am 5. Juli 2012 rechtshängig geworden ist, kommt es für das Bestehen eines Anspruchs auf Herausgabe von Nutzungen für den Zeitraum vom 1. bis 4. Juli 2012 darauf an, ob sie bösgläubig im Sinne des § 990 Abs. 1 Satz 2 BGB war. Das Berufungsgericht bejaht dies im Hinblick auf eine am 14. Juni 2012 ihr gegenüber erklärte Räumungsaufforderung. Soweit sie eine solche pauschal bestreite, sei dies nach § 138 Abs. 4 ZPO unbeachtlich. Letzteres ist rechtsfehlerhaft. Auch wenn die Bekl. zu 1 ein Gespräch mit dem Ehemann der Kl. an diesem Tag einräumt, reicht es für ein erhebliches Bestreiten aus, dass sie eine Räumungsaufforderung anlässlich der Unterredung in Abrede stellt. Misst das Gericht den Einzelheiten zu dem Inhalt und Ablauf des Gesprächs Bedeutung für die Zuverlässigkeit oder die Wahrscheinlichkeit der zu beweisenden Behauptung zu, sind diese Umstände durch entsprechende Nachfrage bei der Beweisaufnahme zu klären (vgl. Senat, Beschluss vom 12. September 2013 - V ZR 291/12, Rn. 15 juris; Beschluss vom 12. Juni 2008 - V ZR 223/07, Rn. 7, juris). Daher wird das Berufungsgericht den Vortrag der Kl. zu einer Räumungsaufforderung im Juni 2012 nachzugehen und zu prüfen haben, ob diese die erforderliche Kenntnis der Bekl. zu 1 im Sinne von § 990 Abs. 1 Satz 2 BGB begründete.

Es ist Einspruch eingelegt worden.

Nach Wegfall des Besitzrechts, etwa Kün­di­gung des Mietverhältnisses, hat der Eigentümer einen Anspruch auf Herausgabe der Nutzungen gegen den Besitzer, im Falle der Untervermietung auch gegen den unmittelbaren Besitzer, wenn diesem ebenfalls kein Besitzrecht zustand und er bösgläubig oder auf Herausgabe verklagt war. Maßgeblich ist aber, in welchem Umfang der Untermieter die Räume nutzte.

Die Klägerin hatte dem Beklagten zu 2 ein Haus vermietet, das jedenfalls teilweise später auch von der Beklagten zu 1 genutzt wurde. Nach Kündigung des Mietverhältnisses wurden beide Beklagten rechtskräftig zur Räumung verurteilt. Die Klägerin verlangte Nutzungsentschädigung bis zum Zeitpunkt der Zwangsräumung von beiden als Gesamtschuldner.

Der BGH folgte im Wesentlichen der Auffassung des Berufungsgerichts, dass der Anspruch auf Herausgabe der Nutzungen nach den Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses gegen beide Beklagten bestehe, da deren Besitzrecht entfallen sei. Der Vermieter habe gegen den Mieter einen Anspruch auf Herausgabe der gezogenen Nutzungen wie etwa die Untermiete, während er gegen den Untermieter die tatsächlich gezogenen Nutzungen, also den objektiven Mietwert herausverlangen könne. Beide Ansprüche seien zwar nicht identisch, da sie insbesondere bei der Abweichung des objektiven Mietwerts von der vereinbarten Miete auch in der Höhe nicht übereinstimmten. Der Vermieter habe aber ein Wahlrecht und könne gegen beide gleichzeitig vorgehen, die dann wie Gesamtschuldner zu behandeln seien mit der Folge, dass der Vermieter die Leistung im Ergebnis nur einmal beanspruchen könne.

Für den Anspruch gegen den Untermieter (den ehemaligen unmittelbaren Besitzer) komme es aber darauf an, in welchem Umfang dieser seinen unberechtigten Besitz ausgeübt hatte. Das LG war hier dem Vortrag der Beklagten zu 1 gefolgt, sie habe nur Besitz an zwei Zimmern gehabt und hatte verfahrensfehlerhaft die von der Klägerin benannten Zeugen für den Beweis des Gegenteils nicht gehört, weswegen der BGH die Sache zurückverwies.