Herausgabe- und Mietzahlungsansprüche des Zwangsverwalters bei Untermietverhältnis

Herausgabe- und Mietzahlungsansprüche des Zwangsverwalters bei Untermietverhältnis; Beschlagnahme; Zwangsverwaltungsverfahren; Herausgabe und Räumung des zwangsverwalteten Grundstücks vom Mieter; zum Schein eingeschalteter Zwischenvermieter; Untermieter

Zur Erstreckung der Beschlagnahme nach Anordnung der Zwangsverwaltung auch auf Forderungen aus einem Untermietverhältnis.

Die zulässige Berufung der Bekl. ist unbegründet. Die Kl. hat gegen die Bekl. Anspruch auf Zahlung restlichen Mietzinses für den Zeitraum von Dezember 2005 bis November 2006 sowie auf Räumung und Herausgabe der auf dem Grundstück K. in B. gelegenen Gaststätte "A W." nebst Freiflächen.

A. [1. ...] 2. Die Kl. ist befugt, die von ihr erhobenen Ansprüche gerichtlich geltend zu machen. Ohne Erfolg macht die Bekl. mit der Berufung geltend, dass die Mietforderungen nicht von der Beschlagnahme erfasst sind und die Kl. deswegen nicht in den Mietvertrag gemäß den §§ 148, 152 Abs. 2 ZVG eingetreten ist.

Die Kl. ist Verwalterin in einem gegen den Grundstückseigentümer und Vollstreckungsschuldner, G. B., angeordneten Zwangsverwaltungsverfahren. Gegen diesen richten sich die Vollstreckungstitel, aus denen die an dem Zwangsverwaltungsverfahren beteiligten Gläubiger die Zwangsvollstreckung betreiben. Die der Kl. in diesem Verfahren erteilte Ermächtigung, sich den Besitz an dem Grundstück zu verschaffen (§ 150 Abs. 2 ZVG), gilt nur für den Besitz des Vollstreckungsschuldners. Die Ermächtigung steht im Zusammenhang mit § 148 Abs. 2 ZVG; nach dieser Vorschrift wird durch die Beschlagnahme zum Zwecke der Zwangsverwaltung dem Schuldner die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen. Der Verwalter, der diese Befugnisse ausüben soll, muss dazu vom Schuldner den Besitz des Grundstücks erhalten. Nur wenn der Schuldner weder unmittelbarer noch mittelbarer Besitzer des Grundstücks ist und der Dritte, der den Besitz innehat, die Herausgabe verweigert, ist die Zwangsverwaltung rechtlich undurchführbar (vgl. BGHZ 96, 61 = NJW-RR 1986, 858). Der Vollstreckungsschuldner ist aber aufgrund der Vereinbarung vom 1. Juni 2005 weiterhin mittelbarer Besitzer, wie das Landgericht zutreffend angenommen hat. Aufgrund des Mietvertrages vom 18. Januar 2005 zwischen dem Vollstreckungsschuldner und der Bekl. ist die Bekl. unmittelbare Besitzerin und der Vollstreckungsschuldner alleiniger mittelbarer Besitzer geworden. Durch die Vereinbarung vom 1. Juni 2005, mit der P. B. anstelle des Vollstreckungsschuldners Vermieter geworden ist, ist P. B. erststufiger mittelbarer Besitzer geworden; daneben ist aber der Vollstreckungsschuldner zweitstufiger mittelbarer Besitzer geworden (§ 871 BGB) und damit fortgesetzt mittelbarer Besitzer der Mietsache. Dies ergibt sich daraus, dass nach der Vereinbarung P. B. nur auf Zeit - nämlich bis zur Tilgung der Darlehensschuld durch den Vollstreckungsschuldner - Vermieter sein sollte. Nach Tilgung der Darlehensschuld sollte der Vollstreckungsschuldner wieder in die Vermieterstellung einrücken. Es handelt sich bei dieser Vereinbarung um ein "ähnliches Verhältnis" im Sinne von § 868 BGB. Damit leitet die Bekl. ihr Besitzrecht nicht nur von P. B., sondern auch vom Vollstreckungsschuldner ab und vermittelt damit auch ihm als Grundstückseigentümer den Besitz. Danach ist das Vermögen des Vollstreckungsschuldners betroffen mit der Folge, dass die Kl. die Ansprüche geltend machen kann.

Die Entscheidung des BGH vom 26. September 1985 - IX ZR 88/84 - (BGHZ 96, 61) steht dem nicht entgegen. In dem vom BGH entschiedenen Fall bestand ein Mietverhältnis zwischen dem Vollstreckungsschuldner und dem nicht herausgabebereiten Dritten zu keiner Zeit. Vielmehr leiteten alle Mieter ihren Besitz nicht vom Grundstückseigentümer - der den Besitz verloren hatte -, sondern von einer Gesellschaft ab, an die der Grundstückseigentümer das Grundstück überlassen hatte. Damit unterscheidet sich der hiesige Sachverhalt, in dem der Grundstückseigentümer seinen Besitz aus den dargelegten Gründen nicht verloren hat, von dem, der der Entscheidung des BGH zugrunde lag.

B. Die Klage ist auch begründet.

1. Die Kl. kann von der Bekl. rückständigen Mietzins für Dezember 2005 in Höhe von 5.000 € und von Januar bis November 2006 in Höhe von monatlich 5.250 € aufgrund des Mietvertrages vom 18. Januar 2005 verlangen (§ 535 Abs. 2 BGB). Die Kl. ist gemäß Beschluss des AG Wedding vom 1. September 2005 zur Zwangsverwalterin über das Grundstück K. in B. bestellt worden. Die Kl. hat durch Bekanntgabe der Zwangsverwaltungsanordnung gegenüber der Bekl. vom 9. September 2005 die Mietzinsansprüche gemäß § 148 ZVG in Beschlag genommen und ist in das Mietverhältnis gemäß § 152 ZVG eingetreten.

a) Es besteht grundsätzlich Einigkeit darüber, dass die Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsverwaltung nur die Forderungen aus dem Hauptmietverhältnis erfasst (§§ 148 Abs. 1 Satz 1, 21 Abs. 2 ZVG), nicht aber Forderungen aus einem Untermietvertrag (vgl. Stöber, ZVG, 18. Auflage, § 148 ZVG, Rdnr. 2 unter 2.3; Dassler/Schiffbauer/Engels, ZVG, 13. Auflage, 2008, § 148 ZVG, Rdn. 14; vgl. BGH NZM 2005,433). Ohne Erfolg macht die Bekl. mit der Berufung geltend, dass zwischen dem Vollstreckungsschuldner und P. B. ein Mietverhältnis begründet worden sei und P. B. die Mietsache an die Bekl. untervermietet habe. Denn dies lässt sich - worauf das Landgericht zutreffend hingewiesen hat - dem eigenen Vortrag der Bekl. nicht entnehmen. Die von der Bekl. vorgelegten Dokumente sprechen vielmehr dagegen. Nach der dreiseitigen Vereinbarung vom 1. Juni 2005 zwischen dem Vollstreckungsschuldner (G. B. P. B.) und der Bekl. sollte G. B. als bisheriger Vermieter aus dem Mietvertrag vom 18. Januar 2005 (auf Zeit) ausscheiden und P. B. als künftiger Vermieter eintreten (Hervorhebung durch den Senat). In der Vereinbarung heißt es, dass der Mietvertrag vom 18. Januar 2005 zwischen dem künftigen Mieter und der Mieterin ab dem 1. Juni 2005 zu den Bedingungen des Mietvertrages vom 18. Januar 2005 fortgeführt wird. Das von der Bekl. vorgelegte Exemplar dieser Vereinbarung enthält ferner den Zusatz, dass die Vertragsschließenden sich darüber einig sind, dass der als solcher bezeichnete "bisherige Vermieter" (Vollstreckungsschuldner) erneut in den Mietvertrag eintritt und der als solcher bezeichnete "künftige Vermieter" (P. B.) wieder ausscheidet, sobald der bisherige Vermieter seine Darlehensschuld gegenüber dem Vermieter in Höhe von 245.000 € vollständig bezahlt hat; für diesen Fall stimmt der Mieter der Fortsetzung des Mietvertrages mit dem bisherigen Vermieter zu. Aus der Vereinbarung ergibt sich (nur), dass P. B. vorübergehend anstelle des Vollstreckungsschuldners in den Mietvertrag eintreten sollte. Es ist in keiner Weise ersichtlich, wie P. B. im Hinblick auf diese dem Wortlaut nach eindeutige Vereinbarung selbst Mieter des Objektes geworden sein soll. Die Bekl. hat auch nicht konkret vorgetragen, wann genau und in welcher Art und Weise eine Vereinbarung zwischen dem Vollstreckungsschuldner und P. B. mit dem behaupteten Inhalt geschlossen worden sein soll. Aus den vorgelegten Vereinbarungen lässt sich eine solche nicht - auch nicht konkludent - herleiten. Die Vereinbarungen stehen vielmehr im Widerspruch zu dieser Behauptung der Bekl. und lassen sich damit nicht in Einklang bringen, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat.

b) Andererseits wird allgemein die Auffassung vertreten, dass Forderungen aus dem Hauptmietvertrag unabhängig davon haften, wer das Grundstück vermietet hat (RGZ 68,10, 12; 81, 146; Staudinger/Wolfsteiner, BGB, 2002, § 1123 BGB, Rdnr. 8). Der BGH hat in der Entscheidung vom 4. Februar 2005 - V ZR 294/03 - (NZM 2005, 431 = ZMR 2005, 431) ausgeführt, dass die vorgenannten Grundsätze - einerseits fallen Untermietzinsen nicht unter Beschlag, andererseits soll es nicht darauf ankommen, wer das Grundstück vermietet hat - in einem gewissen Widerspruch zueinander stehen. Wenn es nicht darauf ankommen soll, ob der Eigentümer oder ein Dritter das Grundstück verpachtet oder vermietet und in jedem Fall die Forderungen aus dem Überlassungsvertrag von der Beschlagnahme nach §§ 148 Abs. 1, 21 Abs. 2 ZVG bzw. von der Hypothekenhaftung nach § 1123 Abs. 1 BGB erfasst werden, so müssten auch Forderungen aus einem Untermietsverhältnis in den Haftungsverband fallen (Staudinger/Wolfsteiner, BGB, 2002, § 1123 BGB, Rdnr. 8). Der BGH hat in dieser Entscheidung weiter ausgeführt, dass richtigerweise danach zu differenzieren ist, wem die jeweilige Forderung gebührt, dem Eigentümer und Schuldner oder einem davon zu unterscheidenden Dritten. Nur wenn sie dem Eigentümer zusteht, rechtfertigt dies, dem Gläubiger den Zugriff auf die Forderung zu gewähren. Der BGH stellt hierbei darauf ab, wem die Forderung wirtschaftlich zusteht, und nicht, wem sie formell zugeordnet ist (vgl. BGH NZM 2005, 431, 433). Unter Berücksichtigung dieser Betrachtungsweise steht die Mietforderung wirtschaftlich dem Vollstreckungsschuldner zu. Aufgrund der dreiseitigen Vereinbarung vom 1. Juni 2005 sollten die Mietzahlungen der Bekl. der Tilgung der streitigen Darlehensschuld des Vollstreckungsschuldners gegenüber P. B. dienen. Dies bedeutet, dass wirtschaftlich betrachtet die Zahlungen dem Vollstreckungsschuldner zugutekommen, weil er hierdurch von seiner Darlehensrückzahlungsschuld frei werden würde. Es kann dahingestellt bleiben, ob dieser Vereinbarung sittenwidrig (§ 138 BGB) oder ein Scheingeschäft ist (§ 117 BGB) und deswegen unwirksam ist. Allerdings spricht die zeitliche Nähe von drei Monaten zwischen dem Abschluss der Vereinbarung vom 1. Juni 2005 und der Anordnung der Zwangsverwaltung am 1. September 2005 hierfür. Die Vereinbarung bedeutet wirtschaftlich gesehen, dass die Mietforderung des Vollstreckungsschuldners an P. B. abgetreten wird und damit dem Zugriff der Gläubiger des Vollstreckungsschuldners entzogen werden sollte. Eine solche Verfügung ist aber gemäß § 1124 BGB unwirksam. Die Bekl. hat auch im Prozess zum wirtschaftlichen Hintergrund der behaupteten Darlehensschuld bzw. des Baukostenzuschusses nichts weiter vorgetragen. Sie hat ohne konkreten Vortrag pauschal behauptet, dass P. B. dem Vollstreckungsschuldner einen Baukostenzuschuss gewährt habe. Sie hat nichts dazu vorgetragen, wann genau welche Gelder geflossen sein sollen, so dass nicht festgestellt werden kann, dass tatsächlich überhaupt eine solche Schuld besteht. Dass es letztlich nur darum ging, die Mietforderungen des Vollstreckungsschuldners an P. B. bis zu Tilgung der behaupteten Darlehensschuld abzutreten, ergibt sich auch aus der ebenfalls am 1. Juni 2005 geschlossenen Mietabtretungsvereinbarung zwischen dem Vollstreckungsschuldner und P. B. Abgesehen davon, dass wegen des daneben vereinbarten Vermieteraustausches die Abtretung ins Leere ging, weil der Vollstreckungsschuldner nicht mehr Inhaber einer Forderung

ehaupteten Darlehensschuld abzutreten, ergibt sich auch aus der ebenfalls am 1. Juni 2005 geschlossenen Mietabtretungsvereinbarung zwischen dem Vollstreckungsschuldner und P. B. Abgesehen davon, dass wegen des daneben vereinbarten Vermieteraustausches die Abtretung ins Leere ging, weil der Vollstreckungsschuldner nicht mehr Inhaber einer Forderung war, die er an P. B. hätte abtreten können, ist diese Mietabtretungsvereinbarung gemäß § 1124 BGB unwirksam. Dies spricht dafür, dass maßgeblich auf die wirtschaftliche Betrachtungsweise abzustellen ist. Auch das Verhalten der Bekl. im Prozess spricht gegen sie. So hat sie pauschal behauptet, dass sie Mietzahlungen an P. B. erbracht habe. Hierzu hat sie sich lediglich auf das Zeugnis P. B., dessen Ehefrau und G. B. bezogen, ohne näher darzulegen, wann genau welche Zahlungen geleistet worden sein sollen. Abgesehen davon, dass der Vortrag der Bekl. zu den behaupteten Zahlungen unsubstantiiert ist, hat sie auch keinerlei Belege vorgelegt, aus denen sich diese ergeben würden. Der Nachweis von Zahlungen hätte aber ohne weiteres durch Vorlage von Belegen erbracht werden können. Nach alledem ist davon auszugehen, dass die Mietforderungen dem Vollstreckungsschuldner weiterhin zustehen. Es muss daher der Grundsatz gelten, dass die Forderungen aus dem Mietverhältnis haften, selbst wenn der zunächst vermietende Vollstreckungsschuldner für einen bestimmten Zeitraum nicht (mehr) Vermieter sein soll und zu einem späteren Zeitraum wieder in die Vermieterstellung einrücken soll.

2. Da die Kl. aus den dargelegten Gründen gemäß § 152 ZVG in den Mietvertrag eingetreten ist, konnte sie den Mietvertrag wegen des Zahlungsverzuges gemäß § 543 Abs. BGB wirksam kündigen. Die Bekl. ist daher auch zur Räumung und Herausgabe des Grundstückes an die Kl. verpflichtet.

Der Zwangsverwalter kann Herausgabe und Räumung des zwangsverwalteten Grundstücks auch dann vom Mieter verlangen, wenn der vermietende Zwangsvollstreckungsschuldner mit einem Dritten vereinbart, dass dieser vorübergehend als Vermieter in das Mietverhältnis eintritt.

Eine Zwangsverwalterin (Kl.) klagte gegen eine Mieterin (Bekl.) auf Mietzahlung und Herausgabe. Der Grundstückseigentümer (Zwangsvollstreckungsschuldner) arbeitete mit Tricks: Er hatte das Grundstück am 18. Januar 2005 an die Beklagte vermietet. Am 1. Juni 2005 hatte er mit einem Dritten vereinbart, dass dieser solange Vermieter sein solle, bis er - der Grundstückseigentümer - ein Darlehen getilgt habe, das ihm der Dritte angeblich gewährt habe; danach solle er wieder selbst in die Vermieterstellung einrücken. Bis dahin sollten die Mietzahlungen der Beklagten an den Dritten gehen und der Tilgung der Darlehensschuld dienen. Die Zwangsverwalterin kündigte und verlangte Räumung und Herausgabe sowie restliche Miete - mit Erfolg.

Zwar gelte die der Klägerin in dem Zwangsverwaltungsverfahren erteilte Ermächtigung, sich den Besitz an dem Grundstück zu verschaffen, nur für den Besitz des Vollstreckungsschuldners. Insoweit reiche aber dessen mittelbarer Besitz aus, der hier durch die Vereinbarung vom 1. Juni 2005 zwischen Vollstreckungsschuldner und dem Dritten dadurch begründet worden sei, dass dieser nur auf Zeit - bis zur "Darlehns"tilgung - Vermieter sein sollte und nach Tilgung der Darlehensschuld der Vollstreckungsschuldner wieder in die Vermieterstellung einrücken sollte. Diese Vereinbarung sei als Besitzmittlungsverhältnis anzusehen, in dem die Beklagte unmittelbarer Besitzer geblieben sei, der Dritte erststufiger mittelbarer Besitzer und der Vollstreckungsschuldner - zweitstufiger - mittelbarer Besitzer geblieben sei.

Die klagende Zwangsverwalterin habe auch Anspruch auf die eingeklagten Restmieten, da der Beklagte immer Mieter geblieben sei und die Mietforderungen wirtschaftlich dem Vollstreckungsschuldner zustünden, weil die Zahlungen ihm zur Tilgung seiner angeblichen Darlehensschuld zugutekommen sollten.