Herausgabe von zu viel gezahltem Hausgeld

Bei Unwirksamkeit von Abrechnungsbeschlüssen kann ein Wohnungseigentümer die von ihm (auch unter Vorbehalt) geleisteten Hausgelder nicht nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen herausverlangen, sondern ist auf einen Innenausgleich durch Erstellung einer neuen Abrechnung zu verweisen, weil erst diese endgültig feststellt, in welcher Höhe Nachzahlungen oder Guthaben für das entsprechende Jahr entstehen; notfalls muss er seinen darauf gerichteten Individualanspruch gerichtlich verfolgen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. sind gemeinsam Eigentümer einer 2006 erworbenen Wohnung in der beklagten WEG. In ihrem notariellen Kaufvertrag wurde festgelegt, dass Wohngeldabrechnungen ab Besitzübergang gegenüber den Kl. als Käufer erfolgen solle, und dass die Abrechnungen für die Jahre 2000 bis 2005 bislang nicht bestandskräftig beschlossen wurden. Erstattungsansprüche aus diesen Abrechnungszeiträumen sollten auf die Kl. übergehen. In der Folgezeit beschloss die WEG für die Jahre 2003 bis 2006 bestandskräftig gewordene Jahresabrechnungen; die Einzelabrechnungen für die Wohnung der Kl. ergab dabei ein Guthaben von insgesamt 1.259,20 €.

In der Eigentümerversammlung vom 16. November 2012 wurden ferner die Jahresabrechnungen für die Jahre 2009, 2010 und 2011 beschlossen. Für die Wohnung der Kl. wurden dabei in den Jahreseinzelabrechnungen Nachzahlungsforderungen in Höhe von 420,77 € für 2009, 121,30 € für 2010 und 3.894,15 € für begründet. Ferner wurde zu TOP 5 mehrheitlich folgender - gerichtlich nicht angefochtene - Beschluss gefällt:

„Die Guthaben und Nachzahlungen werden sofort fällig gestellt und sind bis zum 15. Dezember 2012 durch die Verwalterin auszuzahlen oder einzufordern. Weiterhin sind bei der Verrechnung die bereits bestandskräftig verabschiedeten Jahresabrechnungen 2003, 2004 und 2005 mit den jeweiligen Abrechnungsspitzen zu berücksichtigen. Hierbei soll ein kumulierter Gesamtbetrag gezogen/ausgezahlt werden. Der Saldo ist von/gegenüber den derzeitigen Eigentümern auszugleichen."

Von mehreren Eigentümern wurden allerdings die Beschlüsse über die Jahresabrechnungen 2009 bis 2011 angefochten und - rechtskräftig - jeweils für ungültig erklärt. Aus der Saldierung der genannten Abrechnungen errechnete die damalige Verwalterin eine Nachzahlungsforderung zu Lasten der Kl. in Höhe von 3.177,02 €. Am 26. Februar 2013 haben die Kl. hierauf unter dem Vorbehalt der Rückforderung 2.967,57 € gezahlt.

Auf einer späteren Versammlung vom 13. Dezember 2016 wurde folgender bestandskräftig gewordener Beschluss gefasst:

„Die WEG … beschließt, auf die Einrede der Verjährung aus Rückforderungsansprüchen von Zahlungen der Eigentümer aufgrund der vorgelegten, aber nicht ordnungsgemäß beschlossenen bzw. angefochtenen und aufgehobenen Abrechnungen deren Zahlungen im Jahr 2013 geleistet wurden für ein Jahr bis zum 31.12.2017 zu verzichten.“

Die Kl. machen einen Rückforderungsanspruch in Höhe von 4.226,77 € gegen die Bekl. geltend. Sie sind der Auffassung, die Bekl. sei verpflichtet, ihnen die Guthaben aus den Jahren 2003 bis 2006 in Höhe von 1.259,20 € auszubezahlen. Nach Ungültigerklärung der genannten weiteren Jahresabrechnungen sei sie im Übrigen verpflichtet, ihnen die Teilzahlung 2.967,57 € zurückzuerstatten. Das AG hat die Klage abgewiesen.

Die Kl. können insbesondere nicht den von ihnen geleisteten Betrag von 2.967,57 € (das Saldierungsergebnis der diversen Jahresabrechnungen) gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative BGB zurückfordern, weil der Rechtsgrund für diese Zahlung durch die rechtskräftige Ungültigerklärung von drei Beschlüssen über diverse Jahresabrechnungen weggefallen sei.

Bei Unwirksamkeit von Abrechnungsbeschlüssen kann ein Wohnungseigentümer die von ihm (auch unter Vorbehalt) geleisteten Hausgelder nicht nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen herausverlangen. Vielmehr ist er auf einen Innenausgleich durch Erstellung einer neuen Abrechnung zu verweisen, weil erst diese endgültig feststellt, in welcher Höhe Nachzahlungen oder Guthaben für das entsprechende Jahr entstehen. Notfalls muss er insoweit, falls sich die Wohnungseigentümer sperren, Jahresabrechnungen neu erstellen lassen, seinen darauf gerichteten Individualanspruch gegebenenfalls auch gerichtlich verfolgen. Erst auf der Grundlage eines entsprechend wirksamen Beschlusses oder einer diesen ersetzenden gerichtlichen Entscheidung kommen Bereicherungsansprüche bzw. neue Ansprüche auf Zahlung von Guthaben in Betracht. Das Gericht schließt sich insoweit vollumfänglich den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts Düsseldorf (Urteil vom 7. November 2013, 19 S 77/12, NJW-RR 2014, 841) an. Die Kl. haben ihre Zahlung auf vermeintliche Rückstände aus Jahresabrechnungen gezahlt. Da die für ungültig erklärten Abrechnungsbeschlüsse bisher nicht durch andere Abrechnungsbeschlüsse über die betreffenden Jahre ersetzt wurde, besteht für diese Jahre nach den vorstehenden Ausführungen jedenfalls zurzeit keinen Anspruch der Kl. auf Rückzahlung dieses Betrages. Daran ändert sich auch nichts dadurch, dass einige andere Eigentümer, wie die Kl. im letzten Schriftsatz behaupten, den Zahlungsausgleich im Jahr 2013, den sie zumindest weitgehend erbracht haben, einbehalten haben. Sie sind dadurch nicht rechtlos gestellt, da sie, wie bereits dargelegt, nach wie vor einen Anspruch haben dürften, dass die entsprechenden Abrechnungen erstellt werden und einen solchen Anspruch gemäß § 21 Abs. 4 WEG auch gegenüber allen übrigen Eigentümern durchsetzen können, soweit ordnungsgemäße Abrechnungen vorgelegt werden können.

Andere Anspruchsgrundlagen für den klägerischen Anspruch sind nicht ersichtlich.

Die Kl. haben auch keinen Anspruch auf Auszahlung der Guthaben aus den Jahresabrechnungen 2003 bis 2006. Dem steht entgegen, dass die Gemeinschaft bestandskräftig beschlossen hat, dass nur ein kumulierter Gesamtbetrag aus allen Abrechnungen ausgezahlt werden soll, die auf der Versammlung vom 16. November 2012 beschlossen wurden. Für eine solche Beschlussfassung hatte die Gemeinschaft eine Beschlusskompetenz nach § 21 Abs. 7 WEG. Danach können die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeiten der Folgen des Verzugs mit Stimmenmehrheit beschließen. Ob ein solcher Beschluss, wie hier gefasst, einer gerichtlichen Überprüfung auf Anfechtungsklage hin standgehalten hätte, braucht nicht entschieden zu werden, da eine solche Anfechtung nicht ausgebracht wurde und der Beschluss bestandskräftig ist und damit gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG für alle Eigentümer, die Gemeinschaft und auch das Gericht bindend ist. Die Guthaben aus den Abrechnungen 2003 bis 2006 sind daher zumindest derzeit nicht fällig, solange der kumulierte Gesamtbetrag entsprechend dieser Beschlussfassung für die übrigen Jahre nicht gebildet werden kann.

Auf die Einrede der Verjährung kommt es nach alledem nicht an. Das Gericht weist lediglich darauf hin, dass zumindest bezüglich der Abrechnungsguthaben 2003 bis 2006 Verjährung bereits mit Ablauf des Jahres 2015 eingetreten sein dürfte. Der Verzicht auf die Einrede der Verjährung bezieht sich nach dem Wortlaut des Beschlusses vom 13. Dezember 2016 nur auf die Zahlungen, die Eigentümer im Jahr 2013 auf vermeintliche Abrechnungsfehlbeträge geleistet haben. Ein Verzicht auf die Einrede der Verjährung bezüglich der Auszahlung von Guthabenbeträgen ist nicht ersichtlich.

Bei unwirksamen Abrechnungsbeschlüssen kann ein Wohnungseigentümer auch unter Vorbehalt geleistete Hausgelder nicht nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen herausverlangen, sondern ist auf einen Innenausgleich durch eine neue Abrechnung zu verweisen, weil erst diese endgültig feststellt, in welcher Höhe Nachzahlungen oder Guthaben für das entsprechende Jahr entstehen.

Die Kläger sind Eigentümer einer Wohnung in der beklagten WEG. Laut Kaufvertrag sollten Wohngeldabrechnungen ab Besitzübergang gegenüber den Klägern erfolgen, Erstattungsansprüche auf die Kläger übergehen. Die von der WEG für 2003 bis 2006 beschlossenen bestandskräftigen Abrechnungen ergaben für die Kläger ein Guthaben von insgesamt 1.259,20 €. In der Eigentümerversammlung vom 16. November 2012 wurden die Jahresabrechnungen für 2009, 2010 und 2011 beschlossen, die für die Kläger eine Nachzahlung von zusammen 4436,22 € ergaben. Ferner wurde mehrheitlich und gerichtlich nicht angefochten beschlossen, Guthaben und Nachzahlungen sofort fällig zu stellen und bis 15. Dezember 2012 auszuzahlen oder einzufordern und die bestandskräftigen Jahresabrechnungen 2003, 2004 und 2005 mit den jeweiligen Abrechnungsspitzen zu berücksichtigen. Allerdings wurden die Beschlüsse über die Abrechnungen 2009 bis 2011 angefochten und – rechtskräftig – für ungültig erklärt. Aus der Saldierung der Abrechnungen errechnete die damalige Verwalterin eine Nachzahlung zu Lasten der Kläger von 3.177,02 €, auf welche die Kläger unter Vorbehalt der Rückforderung 2.967,57 € zahlten. Die Kläger machen einen Rückforderungsanspruch von 4.226,77 € gegen die Beklagte geltend (Guthaben aus 2003 bis 2006 von 1.259,20 € zzgl. ihre Teilzahlung 2.967,57 auf die für ungültig erklärten Abrechnungen 2009 bis 2011). Das AG hat die Klage abgewiesen.

Bei Unwirksamkeit von Abrechnungsbeschlüssen könne ein Wohnungseigentümer die von ihm (auch unter Vorbehalt) geleisteten Hausgelder nicht aus ungerechtfertigter Bereicherung herausverlangen. Vielmehr sei er auf einen Innenausgleich durch Erstellung einer neuen Abrechnung zu verweisen, weil erst diese endgültig feststelle, in welcher Höhe Nachzahlungen oder Guthaben für das entsprechende Jahr entstehen. Notfalls müsse er, falls sich die Wohnungseigentümer sperren, Jahresabrechnungen neu erstellen lassen, seinen darauf gerichteten Individualanspruch gerichtlich verfolgen. Erst auf der Grundlage eines entsprechend wirksamen Beschlusses oder einer diesen ersetzenden gerichtlichen Entscheidung kommen Bereicherungsansprüche bzw. neue Ansprüche auf Zahlung von Guthaben in Betracht.