Heranziehung zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag unter Berücksichtigung wendebedingter Effekte, Unplausibilität des veränderbaren Lagewertanteils

1. Die Rechtsprechung des Zweiten Senats des OVG Berlin-Brandenburg zur Berücksichtigung „wendebedingter Effekte“ im ehemaligen Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt ist grundsätzlich auch auf andere Sanierungsgebiete übertragbar.

2. Die vom Zweiten Senat herausgestellte „historische Einmaligkeit“ der Spandauer Vorstadt ist nicht in dem Sanierungsgebiet selbst, sondern in den gesellschaftlichen, politischen und wirtschaftlichen Ereignissen im Zusammenhang mit der Wende und Wiedervereinigung zu sehen.

3. Die Kammer lässt offen, ob auch in der Rosenthaler Vorstadt „wendebedingte Effekte“ der Heranziehung zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag entgegenstehen.

4. Der streitgegenständliche Ausgleichsbetragsbescheid ist - unabhängig von der Frage der (fehlenden) Berücksichtigung wendebedingter Effekte - materiell rechtswidrig, weil der bei der Berechnung des festgesetzten Ausgleichsbetrags eingesetzte Wert des höchstmöglich veränderbaren Lagewertanteils (LVmax) von 25 % nicht hinreichend plausibilisiert ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. wendet sich gegen die Festsetzung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages. Der Bereich, in dem das Grundstück des Kl. liegt, wurde mit der Zehnten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 18. November 1994 (GVBI. 1994, S. 472) zum Sanierungsgebiet („Rosenthaler Vorstadt“) erklärt, bis die Sanierungsgebietsausweisung durch die Zehnte Verordnung zur Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 6. Januar 2009 (GVBI. 2009, S. 13) mit Wirkung zum 28. Januar 2009 wieder aufgehoben wurde. Mit Bescheid vom 3. Februar 2012 setzte das Bezirksamt einen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag von 91.138 € fest. Nachdem der Widerspruch des Kl. erfolglos war und auch sein Antrag auf Aussetzung der Vollziehung abgelehnt worden war, stellte der Kl. am 2. April 2012 beim VG Berlin zum Aktenzeichen VG 19 L 117.12 einen Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruchs gegen den Festsetzungsbescheid. Mit Beschluss vom 23. April 2013 gab die Kammer dem Eilantrag des Kl. teilweise statt und ordnete die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs an, soweit der festgesetzte Ausgleichsbetrag 64.914 € überstieg. Die gegen den Beschluss der Kammer erhobene Beschwerde des Kl. wies das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg mit Beschluss vom 26. Januar 2015 zurück.

Nach Abschluss des gerichtlichen Eilverfahrens erließ das Bezirksamt am 9. Februar 2015 einen Teilabhilfebescheid und forderte in der Folge den Kl. zur Zahlung von 64.914 € auf. Dieser Aufforderung kam der Kl. in der Folgezeit nach. Diesen Betrag fordert der Kl. nebst Zinsen zurück - mit Erfolg.

l. Die hinsichtlich des Klageantrags zu 1. als Anfechtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO zulässige Klage ist begründet. Der angefochtene Bescheid ist rechtswidrig und verletzt den Kl. in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

1. Ermächtigungsgrundlage für den Bescheid ist § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Danach hat der Eigentümer eines in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet belegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht. Gemäß § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn die Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

Die Ermittlung dieser Werte orientiert sich im Übrigen an der auf der Grundlage des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 (kurz: ImmoWertV a.F.; heute: Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14. Juli 2021 - ImmoWertV n.F.). Die Regelungen der ImmoWertV a.F. sind anwendbar, da es insoweit auf den Zeitpunkt ankommt, zu dem der hier streitgegenständliche Bescheid erlassen worden ist. Streitgegenständlich ist der Ausgangsbescheid in der Fassung, die er durch den Teilabhilfebescheid vom 9. Februar 2015 gefunden hat (vgl. § 79 Abs. 1 Nr. 1 VwGO). Unerheblich ist demgegenüber etwa, wann das Grundstück des Kl. aus der Sanierung entlassen worden ist (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 23. April 2013 - VG 19 L 117.12 -, amtl. Abd., S. 18 f.).

Der Zeitpunkt, auf den Anfangs- und Endwert zu beziehen sind (vgl. § 16 Abs. 5 ImmoWertV a.F., jetzt: § 40 Abs. 4 Satz 1 ImmoWertV n.F.), d. h. der Wertermittlungsstichtag i.S.v. § 3 Abs. 1 ImmoWertV a.F. (vgl. jetzt: § 2 Abs. 4 ImmoWertV n.F.), ist der Abschluss der Sanierung. Für das Sanierungsgebiet Rosenthaler Vorstadt ist das der Tag der Verordnung zur Aufhebung der Sanierungsverordnung gemäß § 162 Abs. 1 Satz 1 BauGB (vgl. Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 154 Rn. 13), hier also der 28. Januar 2009. Mit Abschluss der Sanierung entsteht der gemeindliche Anspruch auf Entrichtung des Ausgleichsbetrags dem Grunde nach (§ 154 Abs. 3 Satz 1, §§ 162 und 163 BauGB).

2. Die Voraussetzungen für die Festsetzung des Ausgleichsbetrags sind nur teilweise erfüllt.

a) In formeller Hinsicht begegnet der Bescheid keinen rechtlichen Bedenken. […]

b) Der Bescheid erweist sich jedoch in materieller Hinsicht als rechtswidrig. Der Bekl. hat zwar das Sanierungsgebiet durch die Sanierungsverordnung in nicht zu beanstandender Weise förmlich festgesetzt (aa.). Der erhobene sanierungsrechtliche Ausgleichsbetrag ist indes fehlerhaft berechnet (bb.), was zur vollständigen Aufhebung des angefochtenen Bescheids führt (cc.).

aa. An der Wirksamkeit der Sanierungsverordnung bestehen keine ernstlichen Zweifel […].

bb. Allerdings geht die Kammer davon aus, dass der Bekl. den vom Kl. erhobenen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag nicht fehlerfrei berechnet hat. Die Betragsfestsetzung leidet unter entscheidenden Plausibilitätsmängeln. Dabei kommt es im Ergebnis nicht darauf an, ob dies auch die Kausalität der Sanierung für die abgeschöpfte Wertsteigerung betrifft (1), denn jedenfalls gelangt die Kammer - auch in diesem Verfahren - zu der Einschätzung, dass der für die Betragsbemessung maßgebliche maximal sanierungsbedingt veränderliche Lagewertanteil (LVmax) nicht nachvollziehbar begründet ist (2).

(1) Die Kammer lässt offen, ob - wie vom Kl. eingewendet - seiner Heranziehung zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag schon dem Grunde nach „wendebedingte Effekte“ i.S.d. Rechtsprechung des Zweiten Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg zum Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt entgegenstehen.

Der Einwand betrifft den Ursachenzusammenhang zwischen den Sanierungsmaßnahmen und der Steigerung des Bodenwerts der Grundstücke im Sanierungsgebiet. §154 Abs. 1 Satz 1 BauGB verlangt diese Kausalität mit der Formulierung, die Erhöhung des Bodenwerts müsse „durch die Sanierung bedingt“ sein. Es besteht grundsätzlich, d. h. bei einem „herkömmlichen“ Sanierungsgebiet, eine tatsächliche Vermutung, dass die Sanierung ursächlich für die Bodenwerterhöhung war (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 - juris, Rn. 43; Beschluss vom 22, April 2021 - OVG 10 S 36.19 - juris, Rn. 8; Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris, Rn. 46). Für das Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt hat der Zweite Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin Brandenburg in mehreren Fällen entschieden (Urteile vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.6, OVG 2 B 7.16, OVG 2 B 11.16 - alle in juris), dass es sich gerade nicht um ein solches herkömmliches Sanierungsgebiet handele, sondern um einen vor allem historisch begründeten sowie durch die besondere Lage und Qualität des Sanierungsgebiets geprägten Sonderfall (etwa OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16 - juris, Rn. 51), in dem die tatsächliche Vermutung der Kausalität nicht greife (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018, aaO., Rn. 34, 43). Die Atypik der Spandauer Vorstadt sah das Oberverwaltungsgericht u. a. im wende- und wiedervereinigungsbedingten Systemwechsel begründet, der zeitgleich mit der Ausweisung als Sanierungsgebiet die Ursachen der städtebaulichen Missstände beseitigt und eine Investitionsbereitschaft freigesetzt habe. Eine weitere Besonderheit sei zudem die besondere Qualität des Bereichs, die sich durch eine zentrale Lage einerseits unmittelbar am Innenstadtrand und andererseits unweit des Regierungsviertels auszeichne. Überdies habe der Bereich bedingt durch den hohen Anteil historischer, vielfach denkmalgeschützter Bauten eine hohe Attraktivität erzeugt. Schließlich sei angesichts des baulichen Zustands der Grundstücke und aufgrund des hohen Anteils restitutionsbefangener Grundstücke mit einer großen Zahl von Grundstücksveräußerungen und nachfolgenden baulichen Investitionen zu rechnen gewesen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16 - juris, Rn. 49 ff.).

Der Auffassung des Zweiten Senats zu Voraussetzungen und Auswirkungen der wendebedingten Effekte in der Spandauer Vorstadt hat sich die Kammer nach eigener, sorgfältiger Prüfung angeschlossen (vgl. Urteil vom 24. September 2020 - VG 19 K 69.16 -, amtl. Abd., S. 13 ff.) und hält hieran - auch nach nochmaliger Prüfung - grundsätzlich fest. Insbesondere teilt die Kammer nicht die vom Zehnten Senat geäußerte Annahme, dass es einer gesonderten Berücksichtigung etwaiger wendebedingter Effekte nicht bedürfe, weil sämtliche von den Sanierungsmaßnahmen unabhängige Einflüsse bereits im nach dem Bodenrichtwertverfahren ermittelten Anfangswert enthalten seien (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris, Rn. 52). Es ist bereits zweifelhaft, ob hiervon tatsächlich ohne Weiteres ausgegangen werden kann, weil „der gesetzliche Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin […] weiß, was unter einem Anfangswert i.S.v. § 154 Abs. 2 BauGB zu verstehen ist“ (aaO.). Dies insbesondere deshalb, weil der Bekl. in diversen Verfahren erläutert hat, dass der zu Sanierungsbeginn noch nicht vorhersehbare Regierungsumzug sowie die ebenso wenig abzusehenden Steuervergünstigungen und Förderprogramme bei der Wertermittlung nicht zu berücksichtigen seien. Ungeachtet dessen befreit dies nach der Überzeugung der Kammer bei der hier vorgenommenen Ableitung des Endwertes aus dem Anfangswert mittels Zielbaummethode nicht davon, etwaige wendebedingte Effekte aus der Rechnung auszuklammern. Zur Bestimmung des sanierungsbedingten Bodenwertunterschieds wird (unter Berücksichtigung eines maximal veränderlichen Lagewertanteils) kontrastierend auf den Zustand der Lagewertmerkmate vor Beginn des Sanierungseinflusses (d. h. am Qualitätsstichtag, hier am 29. November 1990) und nach Abschluss der Sanierung (d. h. am Wertermittlungsstichtag, hier am 28. Januar 2009) abgestellt. Es wird folglich die gesamte Qualitätsveränderung der Lagemerkmale seit Beginn der Sanierung als sanierungsbedingt zugrunde gelegt. Damit fehlt es jedoch an einer unter Umständen (d. h. wenn nicht die o. g. Kausalitäts-Vermutung greift) erforderlichen Bezifferung und Ausklammerung nicht sanierungsbedingter Wertsteigerungen des Grundstücks (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16 - Rn. 49 ff.; VG Berlin, Urteil vom 24. September 2020, aaO., S. 29 f.).

Ob das Sanierungsgebiet Rosenthaler Vorstadt einen der Spandauer Vorstadt vergleichbaren Sonderfall darstellt, der sich von einem herkömmlichen Sanierungsgebiet grundlegend unterscheidet, kann nach Auffassung der Kammer dahinstehen. Allerdings versteht die Kammer die Rede des Zweiten Senats in seinen Urteilen zur Spandauer Vorstadt von „eine[m] historisch einmaligen Sonderfall“ (so etwa OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16 - juris, Rn. 33) nicht in dem Sinne, dass die Atypik des Sanierungsgebiets schon grundsätzlich nicht auf andere Sanierungsgebiete übertragbar wäre (so aber OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris, Rn. 47). Vielmehr geht die Kammer mit dem Kl. davon aus, dass die vom Zweiten Senat herausgestellte „historische Einmaligkeit“ nicht in dem Sanierungsgebiet selbst, sondern in den gesellschaftlichen, politischen und wirtschaftlichen Ereignissen im Zusammenhang mit der Wende und Wiedervereinigung zu sehen ist. Die Kammer hält es für möglich, dass - sollte ein Sanierungsgebiet unter Berücksichtigung der vom Zweiten Senat formulierten Kriterien in vergleichbarer Weise von einem herkömmlichen Sanierungsgebiet abweichen - ein weiterer „Sonderfall“ anzunehmen sein könnte.

Ob nach den vom Zweiten Senat aufgestellten Maßstäben, denen sich die Kammer angeschlossen hat, vorliegend von einem solchen Sonderfall auszugeben ist, lässt die Kammer offen. Dafür dürfte die stadträumliche Lage des Sanierungsgebiets Rosenthaler Vorstadt sprechen, das - wie die Spandauer Vorstadt - „in der Mitte von Berlin“, unmittelbar am Innenstadtrand unweit des Regierungsviertels, liegt (vgl. bzgl. der Spandauer Vorstadt OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16 - juris, Rn. 53). Die beiden Sanierungsgebiete befinden sich in direkter Nachbarschaft zueinander. Sie sind lediglich durch den schmalen Streifen zwischen Torstraße und Linienstraße getrennt. Die Distanz von der südlichen Grenze der Rosenthaler Vorstadt zum Alexanderplatz beträgt etwa 1,1 km Luftlinie, zur Museumsinsel nur knapp 800 m und zum Reichstag ca. 1,7 km. Das Sanierungsgebiet liegt daher - wie auch der Bekl. ausführt - „im Zentrum Berlins“ (vgl. den Schriftsatz des Bekl. vom 11. November 2022, BI. 113 d. Verwaltungsvorgangs; zur gleichlautenden Formulierung betreffend die Spandauer Vorstadt vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16 - juris, Rn. 55). Auch das Gutachten „Die Sanierung der Rosenthaler Vorstadt 1994-2009“ des Koordinationsbüros zur Unterstützung der Stadterneuerung in Berlin vom August 2009 ist der Auffassung, dass die Rosenthaler Vorstadt mit der Vereinigung der beiden Stadthälften 1990 wieder „in die Mitte der Gesamtstadt“ gerückt ist (aaO., S. 37). Des Weiteren stehen die Ausweisungen beider Sanierungsgebiete in einem engen zeitlichen Zusammenhang. Auf die Festlegung des Sanierungsgebiets Spandauer Vorstadt durch die Neunte Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 21. September 1993 (GVBI. 1993, S. 403) mit Wirkung zum 9. Oktober 1993 folgte mit rund einem Jahr Abstand die Festlegung des Sanierungsgebiets Rosenthaler Vorstadt durch die Zehnte Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 18. November 1994 mit Wirkung zum 4. Dezember 1994. Insgesamt ist daher durchaus von einem vergleichbaren zeitlichen und örtlichen Zusammenhang mit den Auswirkungen des wende- und wiedervereinigungsbedingten System-Wechsels auszugeben.

Was den baulichen Bestand und den hiervon ausgehenden Investitionsdruck angeht, sind zwischen den Sanierungsgebieten sowohl Unterschiede als auch Gemeinsamkeiten zu konstatieren. Nach Auskunft des Bekl. wies die Spandauer Vorstadt zu Sanierungsbeginn bei 571 Grundstücken 91 Baulücken auf (knapp 16 %). Hinzu kamen 166 Grundstücke mit Bebauungspotential. In der Rosenthaler Vorstadt lag der Anteil der Baulücken lediglich bei knapp 10 % (37 Baulücken bei 373 Grundstücken). Die Qualität der Bausubstanz wurde jedoch laut einem von Bekl.seite vorgelegten Bericht zur Aufhebung des Sanierungsgebiets bei etwa 72 % des Bestands als schlecht und daher erneuerungsbedürftig bewertet (BI. 166 d. Verwaltungsvorgangs). Zudem lag der Wohnungsleerstand demselben Bericht zufolge bei sehr hohen 22 % (BI. 165 d. Verwaltungsvorgangs). Ferner ist die Rosenthaler Vorstadt in vergleichbarem Maße wie die Spandauer Vorstadt von Altbaubestand geprägt (vgl. zur baulichen Entwicklung die Städtebauliche Stellungnahme des Koordinationsbüros für Stadtentwicklung und Projektmanagement vom 19. Oktober 2020, S. 7 f.), allerdings besteht eine weit geringere Denkmaldichte. Während im Sanierungsgebiet der Spandauer Vorstadt insgesamt 431 Denkmale und Ensemblebestandteile zu finden sind, sind es in der Rosenthaler Vorstadt „nur“ 87. Ähnliches gilt für den Anteil restitutionsbehafteter Grundstücke. Zwar sind hiervon auch in der Rosenthaler Vorstadt 149 Grundstücke (knapp 40 %) zu verzeichnen. Dies reicht jedoch nicht an die außergewöhnlichen 96,3 % restitutionsbefangener Grundstücke in der Spandauer Vorstadt heran. Nichtsdestotrotz bestanden mit der Verordnung zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart aufgrund der städtebaulichen Gestalt für das Gebiet „Südliche Brunnenstraße - Teil der Rosenthaler Vorstadt“ vom 10. November 1995 zusätzliche, die Investitionsbereitschaft im Gebiet begünstigende, städtebauliche Fördermöglichkeiten. Im Unterschied zum zeitlichen Ablauf in der Spandauer Vorstadt kam es zum Erlass der hiesigen Erhaltungsverordnung jedoch nicht bereits vor, sondern erst nach der Festlegung als Sanierungsgebiet.

Das vom Zehnten Senat des Oberverwaltungsgerichts in seinen Entscheidungen zu den Sanierungsgebieten Wollankstraße und Kollwitzplatz angesprochene Verhältnis von öffentlichem und privatem Mitteleinsatz (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteile vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris, Rn. 50, und - OVG 10 B 3.19 - juris, Rn. 29) ist eher mit demjenigen in der Spandauer Vorstadt vergleichbar als mit denjenigen in den Pankower Sanierungsgebieten. So sind in der Rosenthaler Vorstadt im Sanierungszeitraum 111 Mio. € aus öffentlichen und 550 Mio. € aus privaten Mitteln investiert worden, was einem Verhältnis von 1 : 5 entspricht (vgl. Koordinationsbüro, Die Sanierung der Rosenthaler Vorstadt, S. 782). In der Spandauer Vorstadt betrug das Verhältnis gar 1 : 7. Im Gegensatz dazu lag das Verhältnis sowohl im Sanierungsgebiet Wollankstraße als auch im Sanierungsgebiet Kollwitzplatz bei 3 (öffentlicher Mitteleinsatz) : 1 (privater Mitteleinsatz) (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteile vom 27. Januar 2022, aaO.).

Soweit der Bekl. schließlich die Auffassung vertritt, die im Sanierungszeitraum zu beobachtende Bodenwertentwicklung stehe der Annahme wendebedingter Effekte grundsätzlich entgegen (vgl. zu dieser Schlussfolgerung OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris, Rn. 50), folgt die Kammer dem nicht. Dass die Bodenwerte im Sanierungsgebiet - wie vom Bekl. graphisch dargestellt - ab Sanierungsbeginn zunächst gefallen sind und sich erst gegen Ende der Sanierung erholt haben bzw. wieder stark angestiegen sind, schließt keineswegs aus, dass die Bodenwerte ohne wendebedingte Effekte stärker gefallen wären, sich später erholt hätten oder danach weniger stark angestiegen wären. Im Übrigen traf diese Bodenwertentwicklung in ähnlicher Weise auch auf das Sanierungsgebiet der Spandauer Vorstadt zu und wurde von der Kammer in die dortige Bewertung einbezogen (vgl. Urteil vom 24. September 2020, aaO., S. 15 f.).

(2) Nach der Überzeugung der Kammer ist der streitgegenständliche Festsetzungsbescheid - unabhängig von der Frage der (fehlenden) Berücksichtigung wendebedingter Effekte - materiell rechtswidrig, da der Bekl. den bei der Berechnung des festgesetzten Ausgleichsbetrags eingesetzten Wert des höchstmöglich veränderbaren Lagewertanteils (LVmax) von 25 % nicht hinreichend plausibilisiert hat. Die Kammer ist unter Bezugnahme auf ihr Urteil vom 24. September 2020 - VG 19 K 69.16 - der Auffassung, dass der Bekl. eine nachvollziehbare Begründung für die Bestimmung dieses maßgeblichen Faktors schuldig geblieben ist (a). Hieran ändern auch die Urteile des Zehnten Senats vom 27. Januar 2022, auf die der Bekl. in seinem Vorbringen großräumig verweist, nichts (b).

(a) Im Urteil vom 24. September 2020 - VG 19 K 69.16 -, amtl. Abd., S. 30 ff. hat die Kammer Folgendes ausgeführt:

„Mit dem Berechnungsverfahren der Zielbaummethode legt der Bekl., wie den Erläuterungen im Anhang zu den Ausführungsvorschriften der Senatsverwaltung entnommen werden kann (ABI. 2003, S. 1771), zugrunde, dass der Bodenwert zu einem bestimmten prozentualen Anteil aus Lagewertmerkmalen, d. h. umgebungsbezogenen Wertkomponenten gebildet wird, die durch die Sanierung (durch eine Verbesserung der Gebietsstruktur) verändert werden können. Den Wert dieses durch eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme maximal veränderlichen Lagewertanteils hat der Bekl. hier entsprechend seiner generellen Praxis für Gebiete mit Wohnnutzung mit 25 % des durch eine Sanierung erreichbaren bestmöglichen Endwerts angesetzt. Erst die Annahme eines bestimmten Wertes für den LVmax, die als bekannte Ausgangsgröße in die Berechnung einfließen kann, erlaubt es, im Berechnungsverfahren der Zielbaummethode den Anfangswert aus dem Endwert abzuleiten (oder umgekehrt). Der LVmax kennzeichnet damit die mögliche Bodenwertspanne zwischen dem (gedachten) schlechtestmöglichen Gebietszustand (der mit „sehr schlecht“ zu bewerten ist) und dem (gedachten) bestmöglichen (mit „sehr gut“ zu bewertenden) Gebietszustand. Der Wert bestimmt damit zugleich, welche sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung höchstens eintreten kann. Sie beträgt bei einem LVmax von 25 % für die maximal denkbare Qualitätsverbesserung (vom schlechtestmöglichen bis zum bestmöglichen Gebietszustand) 1/3 bzw. ca. 33,33 % des Anfangswerts. Daraus ergibt sich zugleich, dass das mit der Zielbaummethode erzielte Berechnungsergebnis für die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung unmittelbar von der Höhe des zugrunde gelegten LVmax abhängt (zum gesamten Vorstehenden OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Januar 2018 - OVG 2 B 18.16 - juris Rn. 44 sowie Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 - juris Rn. 64 f.).

Angesichts dieser zentralen Bedeutung des LVmax ist entscheidend, wie der hierfür angesetzte Wert ermittelt wurde und welche Annahmen seiner Anwendung auf das im konkreten Sanierungsfall in Rede stehende Sanierungsgebiet zugrunde liegen (s. ebd.). Allerdings hat das hiesige Oberverwaltungsgericht inzwischen in mehreren Fällen angenommen, dass der Bekl. eine nachvollziehbare Begründung für die Bestimmung dieses maßgeblichen Faktors bislang schuldig geblieben ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Januar 2018, aaO. sowie Urteile vom 10. Juli 2017, aaO., und vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 - juris Rn. 47 f.). Entgegen der Ansicht des Bekl. kann und muss das Gericht eine solche Begründung verlangen. Das Bundesverwaltungsgericht hat unlängst zwar erneut bestätigt, dass den Gemeinden bei der Bewertung von Grundstücksflächen ein Wertermittlungsspielraum eingeräumt ist, der nur eingeschränkter gerichtlicher Kontrolle zugänglich ist. Ein derartiger Wertermittlungsspielraum ist jedoch beschränkt (BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020, aaO., BA S. 8; vgl. auch BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31/13 - juris Rn. 12). Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen. Sie müssen es, sofern die Beteiligten - wie hier - darüber streiten. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht (und nicht die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung betroffen sind), findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form der Plausibilitätskontrolle statt (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014, aaO.), die über eine reine Verfahrenskontrolle, die dem Bekl. vorschwebt, hinausgeht. Diese Plausibilitätskontrolle erstreckt sich auch auf die wertbildenden Faktoren als Bestandteil der Wertermittlung (sofern diese nicht ohnehin als rechtliche oder tatsächliche Grundlagen einer gerichtlichen Vollprüfung unterliegen, vgl. ebd.). Dem entnimmt die Kammer, dass die behördliche Bestimmung des LVmax als derjenigen Größe, die vorgibt, in welchem Umfang überhaupt eine Wertsteigerung stattfinden kann, und die solchermaßen als der wertbildende Faktor schlechthin bezeichnet werden kann, gleichfalls (mindestens) der Plausibilitätskontrolle unterliegt. Wollte man, wofür auch gute Gründe sprechen, demgegenüber annehmen, dass das Begründungserfordernis konstitutiv ist für die Prüffähigkeit der rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung selbst, wäre sogar eine gerichtliche Vollkontrolle geboten. Das kann vorliegend aber auf sich beruhen. Denn schon eine Plausibilitätskontrolle ergibt hier relevante Beanstandungen, weil die Festlegung des LVmax zahlreiche Fragen aufwirft.

Das Oberverwaltungsgericht hat bereits im Beschluss vom 25. Januar 2018 kritisiert, dass nicht nachvollziehbar sei, ob die Werte plausibel aus vorhandenen Erkenntnissen abgeleitet wurden (aaO., Rn. 47), was die tatsächlichen Bewertungsgrundlagen betrifft. Darüber hinaus stelle sich die Frage, ob sie räumlich auf das vorliegende Sanierungsgebiet übertragbar seien. Der Bekl. wende den von ihm für Gebiete mit Wohnnutzung bestimmten LVmax stadtweit auf alle durch diese Nutzungsart geprägten Sanierungsgebiete an, obwohl es nach dem Oberverwaltungsgericht denkbar sei, hinsichtlich des Einflusses von Sanierungsmaßnahmen auf den Bodenwert zwischen besseren, etwa zentralen, und weniger guten, etwa dezentralen Lagen, zu unterscheiden. Es dränge sich folglich die Frage auf, ob nicht in besseren Lagen mit höheren Bodenwerten generell von einem niedrigeren Einfluss der Sanierung auszugehen sei. Daher frage sich, so das Oberverwaltungsgericht, ob es nicht geboten gewesen wäre, für jedes Sanierungsgebiet individuell einzuschätzen, in welchem Umfang eine Bodenwerterhöhung durch Sanierungsmaßnahmen erreichbar sei.

Erläuterungsbedürftig war nach dem Oberverwaltungsgericht auch der zeitliche Aspekt. Es sei begründungsbedürftig, die im Jahre 2001 gewonnenen Erkenntnisse auf die vorliegende, im Jahre 2008 abgeschlossene Sanierungsmaßnahme zu übertragen, da sich die für den Bodenwert maßgeblichen konjunkturellen Umstände sowie die Marktverhältnisse in der Zwischenzeit in Bezug auf den Einfluss sanierungsbedingter Qualitätsverbesserungen erheblich geändert haben könnten. Jedenfalls stelle sich die Frage, ob es nicht geboten gewesen sei, den angesetzten Wert des LVmax in gewissen zeitlichen Abständen zu überprüfen, und ob der Bekl. dies getan habe (so OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Januar 2018, aaO.).

Zu diesen drei Fragenkomplexen (plausible Ableitung, stadtweiter Geltungsbereich, zeitliche Geltung) liegen nach wie vor keine befriedigenden Antworten vor. Wie der Bekl. (in Teilen in Parallelverfahren) erläutert hat, wurde der LVmax im Rahmen der Überarbeitung des Zielbaumverfahrens aufgrund der Empfehlungen eines im Jahre 2001 einberufenen Sachverständigenausschusses durch die Neufassung der Ausführungsvorschriften vom 12. November 2002 (AV Ausgleichsbeträge 2002, ABI. 2003, S. 1761 ff.) in das Berechnungsverfahren eingeführt. Mit der damaligen Überarbeitung sei eine bezirkseinheitliche Anwendung und Harmonisierung der zuvor bereits praktizierten Zielbaumverfahren angestrebt worden (vgl. zum Ganzen Bericht des Sachverständigenausschusses zur Ermittlung von veränderlichen Lage-Wertanteilen im Zielbaumverfahren zur Feststellung von Ausgleichsbeträgen in Berliner Sanierungsgebieten, 2001 - im Folgenden nur: Bericht -, S. 4, 10 und 13). Die Ableitung des von dem Sachverständigenausschuss empfohlenen Wertes für den LVmax, nämlich 25 % (= 0,25) für wohnnutzungsgeprägte Sanierungsgebiete (vgl. Bericht, S. 39), habe zum einen auf bekannten Bodenrichtwerten für paarweise ausgesuchte Quartiere beruht. Dabei habe es sich um vom Gutachterausschuss zum Stichtag 1. Januar 2001 bestimmte Bodenrichtwerte für bereits sanierte Gebiete gehandelt (im früheren Westteil Berlins) sowie um Bodenrichtwerte, die für noch in der Sanierung befindliche Gebiete (vorwiegend im früheren Ostteil der Stadt) zum selben Stichtag für den Anfangszustand bestimmt worden seien. Der Sachverständigenausschuss habe insoweit auf die Ergebnisse einer „Arbeitsgruppe ‘95“ zurückgegriffen und sieben Gebietspaare mit der Vorgabe ausgewählt, dass sie hinsichtlich ihrer stadträumlichen Lagequalität und überörtlichen Imageeinschätzung weitgehend gleichwertig sein sollten. Unter dieser Prämisse hätten sich vorhandene Bodenwertunterschiede auf Abweichungen in den durch Sanierungsmaßnahmen veränderbaren Umgebungsstrukturen zurückführen lassen (vgl. Bericht, S. 29). Eine Auswertung unter Zugrundelegung der Bodenrichtwerte sowie des entsprechenden Qualitätszustandes (Zielbaumwertigkeiten zum Anfangs- bzw. Endzustand) habe für die Gebietspaare jeweils einen LVmax zwischen 0,155 und 0,379 sowie einen Durchschnittswert von 0,249 ergeben (vgl. Bericht, S. 31). Daneben habe der Sachverständigenausschuss die Daten für sechs weitere Sanierungsgebiete ausgewertet (fünf im Bezirk Wedding, eines im Bezirk Tiergarten), für die vom Gutachterausschuss zum Stichtag 1. Januar 2001 Bodenrichtwerte sowohl für den Anfangs- als auch für den Endzustand bestimmt worden seien. Die Auswertung habe (bei einer Streuung zwischen 0,182 und 0,324) einen LVmax -Durchschnittswert von 0,253 ergeben (Bericht, S. 32 f.). Hiervon ausgehend, und weil für eine gebietsbezogene Ableitung des LVmax die Datenlage als zu gering angesehen worden sei (S. 4 der Anlage 1 zum Bekl.-Schriftsatz vom 31. Juli 2020), habe der Sachverständigenausschuss die stadtweite Anwendung dieses (auf 0,25) gerundeten Wertes empfohlen. Wie sich dem Bericht allerdings auch entnehmen lässt, riet er an, die Änderungen der relevanten Bodenrichtwerte im Auge zu behalten und deren Auswirkungen auf die Parameter bei auffälliger Preisbewegung zu überprüfen (vgl. Bericht, S. 45). Gegenüber dem Verwaltungsgericht bestätigte Herr Dr. Schw., der Vorsitzende des Sachverständigenausschusses 2001, noch im Mai 2018 diese Einschätzung und äußerte, dass er eine

die Änderungen der relevanten Bodenrichtwerte im Auge zu behalten und deren Auswirkungen auf die Parameter bei auffälliger Preisbewegung zu überprüfen (vgl. Bericht, S. 45). Gegenüber dem Verwaltungsgericht bestätigte Herr Dr. Schw., der Vorsitzende des Sachverständigenausschusses 2001, noch im Mai 2018 diese Einschätzung und äußerte, dass er eine Überprüfung des LVmax nach fünf Jahren für sinnvoll halte (VG Berlin, Urteil vom 17. Mai 2018 - VG13K 271.14 - juris Rn. 47).

Schon an der von den „Schöpfern“ des LVmax geforderten turnusmäßigen Überprüfung der Aktualität des LVmax fehlt es jedoch weiterhin, sodass die Plausibilisierung des zeitlichen Aspekts aussteht. Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass der Bekl. den ermittelten LVmax, der auf Daten von 2001 beruht, vor der Heranziehung zum Wertermittlungsstichtag am 10. Februar 2008 einer sachverständigen Überprüfung unterzogen hätte. Seit der Festlegung des LVmaxwaren allerdings nahezu sieben Jahre vergangen. Zudem deuten selbst die vom Bekl. vorgelegten Unterlagen darauf hin, dass gerade im Zeitfenster 2001-2008 eine auffällige Preisentwicklung einsetzte (vgl. S. 25 des Bekl.-Schriftsatzes vom 6. Juli 2018, wonach unter Hinweis auf den Bericht über den Grundstücksmarkt 2007/2008 die Zahl der Kauffälle um gut 30 % zugenommen habe, gerade auch die Ortsteile Prenzlauer Berg und Mitte für die Realisierung hochwertiger Neubau- Projekt interessant seien und deshalb das aktuelle Preisniveau um + 10 % angepasst worden sei). Es ist für die Kammer kein triftiger Grund dafür erkennbar, die sachverständige Bewertung, dass eine Überprüfung des LVmax alle fünf Jahre erfolgen solle, zu ignorieren.

Aber auch unabhängig von der fehlenden Aktualitätsprüfung bleibt die Ableitung des angesetzten LVmax von 25 % nicht ausreichend plausibel und nachvollziehbar begründet. Dies betrifft zum einen die Ableitung der durch den LVmax abgebildeten Korrelation zwischen Lagewertveränderung und Bodenwerterhöhung aus den für die sieben Gebietspaare vorliegenden Daten. Da die insoweit verfügbaren Bodenrichtwerte sich nicht auf unterschiedliche Qualitätszustände jeweils desselben Gebiets zu verschiedenen Zeitpunkten - vor und nach einer tatsächlich durchgeführten Sanierung - bezogen, sondern auf unterschiedliche Gebiete, die nicht Gegenstand derselben Sanierungsmaßnahme waren, liegt es auf der Hand, dass die Wertunterschiede auch durch andere Faktoren bestimmt sein können, als allein den Qualitätsunterschied hinsichtlich des durch die Sanierung veränderbaren Bodenwertanteils (vgl. zum Ganzen OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 - juris Rn. 67). So wird der Bodenwert nach dem von dem Bekl. vorausgesetzten Bodenwertmodell daneben durch andere Wertkomponenten mitbestimmt, zum einen etwa durch die jeweilige stadträumliche Lagewertqualität, deren Höhe vor allem von der Lage sowie von am Markt etablierten Lage-Verknüpfungen wie Image, Quartiersakzeptanz sowie gewachsenen Ost/West- und Nord/Süd-Präferenzen abhängt, und zum anderen dem grundstücksbezogenen Anteil, der von den tatsächlichen und rechtlichen Eigenschaften des Grundstücks, insbesondere seiner baulichen Ausnutzbarkeit abhänge (vgl. ebd. unter Hinweis auf den Bericht, S. 7 f.). Die von dem Bekl. vorgelegten Unterlagen zur Arbeit des Sachverständigenausschusses im Jahre 2001 belegen, dass die Gleichwertigkeit der jeweils als Gebietspaar betrachteten Gebiete hinsichtlich ihrer stadträumlichen Lagequalität und überörtlichen Imageeinschätzung als eine notwendige Prämisse für die Ableitung des LVmax angesehen wurde (vgl. etwa Bericht, S. 29). Es ist aber nicht nachvollziehbar, inwieweit die Vergleichbarkeit der Gebiete gewährleistet war. In den Diskussionen innerhalb der Arbeitsgruppe wurde die Vergleichbarkeit, gerade auch im Verhältnis von Gebieten im Ost- und Westteil der Stadt, als grundsätzlich problematisch angesehen (vgl. Protokoll der ersten Sitzung, S. 6, 7, und 10). Aus dem Kreis der Beteiligten wurde es als dringend notwendig erachtet, objektive, nachweisbare und anerkannte Parameter zur Beschreibung der zu vergleichenden Gebiete zu entwickeln. Dazu wurde eine Matrix mit entsprechenden Bewertungsparametern erarbeitet, für die Daten aus dem Sozialstrukturatlas sowie Daten anderer Verwaltungsstellen zur Wohnsituation und Stadtstruktur vorlägen. Eine Auswertung dieser Daten konnte der Ausschuss aus Zeitgründen nicht selbst vornehmen. Er empfahl allerdings, die Auswahl der Gebiete durch Heranziehung entsprechender Daten zu stützen (vgl. Protokoll der 2. Sitzung, Nr. 4,und der 3. Sitzung, Nr. 2), was - soweit ersichtlich - aber unterblieb. Daher fehlt es für die von dem Sachverständigenausschuss angenommene Vergleichbarkeit der ausgewählten und paarweise einander gegenübergestellten Gebiete weiterhin an der von dem Ausschuss selbst angeregten nachvollziehbaren Überprüfung anhand objektiver Kriterien (zum Ganzen OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 - juris Rn. 67). Eine nähere Betrachtung der Gebietspaare nährt auch eher Zweifel an der Vergleichbarkeit, als dass dadurch solche ausgeräumt würden. Ersichtlich ging der

n der von dem Ausschuss selbst angeregten nachvollziehbaren Überprüfung anhand objektiver Kriterien (zum Ganzen OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 - juris Rn. 67). Eine nähere Betrachtung der Gebietspaare nährt auch eher Zweifel an der Vergleichbarkeit, als dass dadurch solche ausgeräumt würden. Ersichtlich ging der Sachverständigenausschuss von der Prämisse aus, dass die einander gegenübergestellten Ost/West-Gebietspartner hinsichtlich ihrer stadträumlichen Lagequalität und überörtlichen Imageeinschätzung je vergleichbar und in ihrer Entwicklung „nur“ eine erfolgreiche Sanierung voneinander entfernt waren. Bereits das Beispiel des Gebietspaars Mitte-Torstraße und Charlottenburg-Nördliche Kantstraße widerlegt dies jedoch. Wie die mit den Beteiligten im Termin erörterten Bodenrichtwerte zeigen, haben sich beide Gebiete bis zum Abschluss der Sanierung nicht angenähert, was die Annahme des Bekl. der Gebietsvergleichbarkeit gestützt hätte; im Gegenteil: Der Wertigkeitsunterschied ist sogar gewachsen. Während 1995 der Bodenrichtwert der Torstraße um nur 12 % niedriger war als jener der nördlichen Kantstraße (2.200 DM/2.500 DM), belief sich der Wertunterschied 2008, dem Zeitpunkt des Sanierungsabschlusses in unmittelbarer Umgebung der Torstraße, bei immerhin rund 18 % (500 €/610 €), obwohl man der Torstraße zu diesem Zeitpunkt das (Fort-) Bestehen städtebaulicher Missstände kaum noch attestieren können wird. Das begründet Zweifel an der Stichhaltigkeit der Annahme, die Gebietspartner seien nur eine Sanierung voneinander entfernt, ansonsten indes vergleichbar. Schließlich haben sich diese Gebiete trotz behobener Missstände bis 2008 in ihrer Wertigkeit erkennbar unterschiedlich entwickelt. Auch die Vergleichbarkeit der Gebietspaare zueinander bleibt fraglich. Gegen eine Vergleichbarkeit spricht schon die beträchtliche Spreizung erstens der Bodenrichtwerte (für den Anfangswert zwischen 780 und 1.500 DM bzw. für Endwert zwischen 850 und 1 .700 DM) und zweitens der aus den Gebietspaaren ermittelten LVmax-Werte (zwischen 0,155 und 0,379). Bezüglich Letzterem räumt auch der Bekl. ein, dass bei der Ableitung des LVmax eine verfahrensimmanente Unsicherheit bestehe (s. S. 6 der Anlage 1 des Schriftsatzes vom 31. Juli 2020). Dennoch: Beide Spreizungen deuten auf relevante Unterschiede der jeweiligen A- und E-Gebiete hin, was deren Vergleichbarkeit infrage stellt. Unabhängig von dieser nicht schlüssigen Vergleichbarkeit der Gebietspaare untereinander ist ferner nicht plausibilisiert, aufgrund welcher Erwägungen angenommen werden kann, dass diese Gebietspaare, ihre „innere“ Vergleichbarkeit unterstellt, konkret mit dem hier in Rede stehenden Sanierungsgebiet vergleichbar sein sollen, wovon der Bekl. aber ausgeht.

Weiterhin nicht plausibel und nachvollziehbar ist darüber hinaus die Annahme eines auf alle Berliner Sanierungsgebiete, d. h. gleichsam „stadtweit“ anwendbaren konstanten LVmax, was schon das Oberverwaltungsgericht bemängelt hat. In den Beratungen des Sachverständigenausschusses wurde die Beurteilung geäußert, dass der durch die Sanierung veränderbare Wertanteil in dezentralen Lagen höher sei, weil sich dort Strukturmaßnahmen besser auswirkten. In zentraleren Lagen sei dagegen der unveränderliche Lagewertanteil höher. Innenstadtgrundstücke seien durch einen hohen unbeweglichen Wertsockel geprägt; der bewegliche Wertanteil sei dort viel kleiner (vgl. etwa Protokoll der 1. Sitzung, S. 6). Angesichts dieser Anhaltspunkte für einen geringeren Einfluss von Sanierungsmaßnahmen auf den Bodenwert von Grundstücken in besseren Lagen hätte erwogen werden müssen, ob es sachgerecht bzw. vertretbar war, den LVmax ohne weitere Differenzierung als Durchschnittswert aus den vorhandenen Daten abzuleiten. In diesem Zusammenhang hätte es nahe gelegen, zu bewerten, wie hoch der ggf. zu erwartende Einfluss unterschiedlicher stadträumlicher Lagequalitäten auf die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung ist, um entscheiden zu können, ob es einer hinnehmbaren Pauschalierung entspricht, auf eine entsprechende Differenzierung bei der Berechnung des Ausgleichsbetrags zu verzichten, oder ob es vielmehr geboten ist, für jedes Sanierungsgebiet individuell einzuschätzen, in welchem Umfang eine Bodenwerterhöhung durch Sanierungsmaßnahmen erreicht werden kann. In der bewertungsrechtlichen Literatur wird nachvollziehbar eingewandt, es stelle einen entscheidenden Begründungsmangel dar, wenn im Rahmen des Zielbaumverfahrens die maximale Spannbreite der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung oder komplementär dazu ein unveränderlicher Bodenwertanteil nicht nachvollziehbar dargelegt werde. Insoweit bedürfe es eines auf das jeweilige Sanierungsgebiet bezogenen Nachweises (vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 8. Aufl. 2017, Teil VI Rn. 660). Dass die vorhandenen Ausgangsdaten die mögliche Streubreite unterschiedlicher stadträumlicher Lagequalitäten abbilden, ist indes nicht ersichtlich. Bei den Sanierungsgebieten im Wedding sowie in Tiergarten, für die Bodenrichtwerte für den Anfangs- und Endzustand vorlagen, handelt es sich um eher dezentral gelegene Gebiete. Dies lässt die Übertragbarkeit der daraus abgeleiteten Korrelation zwischen Qualitätsveränderung und Bodenwerterhöhung auf das zentral gelegene ehemalige Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt als fraglich erscheinen. Überzeugende Überlegungen fehlen hierzu weiterhin, obwohl das Oberverwaltungsgericht dies bereits kritisiert hatte (vgl. OVG Berlin- Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 - juris Rn. 68).

Aus seiner Pflicht, seine Festsetzung im Einzelfall nachvollziehbar abzuleiten und plausibel zu begründen, kann der Bekl. auch nicht unter Hinweis auf einen erheblichen zusätzlichen Verwaltungsaufwand entlassen werden. Es ist weder dargetan noch sonst ersichtlich, dass die Bestimmung eines gebietsspezifischen LVmax im Verhältnis zum ohnehin aufwendigen Wertermittlungsverfahren einen solchen zusätzlichen Aufwand bedeutete, der auch mit Blick auf die hohen von den Grundstückseigentümern zum Teil geforderten Beträge unzumutbar wäre. Nichts anderes ergibt die vom Bekl. bemühte Analogie zum Abgabenrecht. Soweit der Bekl. meint, aus der Rechtsprechung, die dem Satzungsgeber zubillige, im Abgabenrecht zu verallgemeinern und zu pauschalieren, das Recht ableiten zu können, eine Pauschalregelung treffen zu dürfen, trägt dies nicht. Diese Rechtsprechung bezieht sich auf das Steuerrecht, mit dem Massenerscheinungen bewältigt werden müssen (vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 19. Januar 2000 - BVerwG 11 C 8/99 - juris Rn. 40). Zu solchen Massenphänomenen zählt die hier in Rede stehende Erhebung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags jedoch nicht. Dieser ist gerade nicht steuer-, sondern beitragsähnlich wegen dessen enger Beziehung zu dem zugewachsenen Vorteil (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 1992 - BVerwG 4 C 30.90 - juris Rn. 18 ff.). Die Zahl der Schuldner ist - anders als im Steuerrecht - hierbei selbst im Falle größerer Sanierungsgebiete aber derart beschränkt, dass Pauschalierungen zur Begrenzung des Verwaltungsaufwands nicht mehr in diesem Maße gerechtfertigt werden können wie im Steuerrecht. Im Übrigen wäre es kaum nachvollziehbar, der Behörde hier - an dieser Weichenstellung, die für die Betragshöhe so maßgeblich ist - der Praktikabilität halber Pauschalierungen zuzugestehen und gleichzeitig für jedes Grundstück sehr aufwendige Wertgutachten mit zahlreichen Einzelbewertungen zu verlangen, gegen deren Erstellung die Behörde keinerlei Einwendungen erhebt.“

An den vorstehenden Ausführungen hält die Kammer - nach erneuter sorgfältiger Prüfung - fest.

(b) Ausgehend von den dargelegten Grundsätzen zu dem der Behörde eröffneten Wertermittlungsspielraum sowie zur gerichtlichen Kontrolldichte außerhalb und innerhalb dieses Bereichs, die grundsätzlich auch auf das vorliegende, die Rosenthaler Vorstadt betreffende Verfahren anzuwenden sind, kommt die Kammer zu dem Ergebnis, dass die Wahl eines maximal veränderlichen Lagewertanteils von 25 % noch immer einer Plausibilitätskontrolle nicht standhält. Der Bekl. ist eine nachvollziehbare Begründung des in die Berechnung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung eingesetzten LVmax weiterhin schuldig geblieben. Auch unter Berücksichtigung der Urteile des Zehnten Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom 27. Januar 2022 zu den Sanierungsgebieten Pankow-Wollankstraße und Kollwitzplatz sieht die Kammer keine Veranlassung, von ihrer bisherigen Rechtsprechung zum LVmax abzurücken. Den Urteilen des Senats liegen keine Erkenntnisse zugrunde, die der Kammer bei ihrer Entscheidung zur Spandauer Vorstadt nicht bekannt gewesen wären. Insbesondere hat der Senat den Vorsitzenden des Sachverständigenausschusses, Herrn Dr. Schw., nicht selbst angehört, sondern bezieht sich ausschließlich auf dessen Ausführungen in seiner gutachterlichen Stellungnahme vom 9. Dezember 2013 sowie in seiner Anhörung durch die 13. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin in der mündlichen Verhandlung am 17. Mai 2018 im Verfahren VG 13 K 271.14 (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris, Rn. 82). Diese Ausführung hat die Kammer in ihrem Urteil bereits berücksichtigt. Der rechtlichen Bewertung des Zehnten Senats in seinen Urteilen vom 27. Januar 2022 schließt sich die Kammer nicht an. Zu den drei im vorstehenden Urteil der Kammer herausgestellten Fragekomplexen (plausible Ableitung, stadtweiter Geltungsbereich, zeitliche Geltung) liegen nach wie vor keine die Kammer überzeugenden Antworten vor.

In Übereinstimmung mit dem Zehnten Senat erhebt die Kammer zwar keine grundsätzlichen Bedenken dagegen, dass von den für die Ableitung des LVmax durch das erste stochastische Model paarweise ausgewählten Gebieten eines im Westteil und eines im Ostteil der Stadt liegt (aaO., Rn. 94), jedoch hält die Kammer es weiterhin nicht für hinreichend plausibel begründet, warum der Bekl. die einzelnen Gebietspaare für vergleichsgeeignet hält. Anders als dem Zehnten Senat „leuchtet“ es der Kammer nicht ein, „etwa das Sanierungsgebiet ‚Altstadt Spandau‘, das im Jahr 1978 (GVBI. S. 850) förmlich festgelegt und im Jahr 1998 (GVBI. S. 107) aufgehoben worden war, und das Sanierungsgebiet ,Köpenick-Altstadt‘, das im Jahr 1993 als Sanierungsgebiet förmlich festgelegt worden war (GVBI. S. 403) und im Jahr 2007 (GVBI. S. 22) aufgehoben wurde, als nach den vier Maßgaben vergleichbar anzusehen“. Denn ungeachtet der Frage, ob „mit Blick auf die genannte Ost-West-Angleichung […] eine zumindest ähnliche überörtliche Imageeinschätzung bereits im Jahr 2001 nicht mehr fern lag“, „weil es sich jeweils um innerstädtische Gebiete mit Geschosswohnungsbau und Altstadt-Charakter außerhalb des inneren S-Bahn-Rings handelte“ (aaO., Rn. 95), steht nach Auffassung einer Vergleichbarkeit der Gebiete im Rahmen dieses stochastischen Modells entgegen, dass nach den vom Senat selbst aufgeführten Daten zur Festlegung und Aufhebung der Sanierungsgebiete, die Prämisse, von der der Sachverständigenausschuss ersichtlich ausging, nämlich dass die Gebietspaare in ihrer Entwicklung nur eine erfolgreiche Sanierung voneinander entfernt seien (vgl. VG Berlin, Urteil vom 24. September 2020, aaO., S. 35) für dieses Gebietspaar offenkundig nicht zutrifft. Zum Zeitpunkt der Datenerhebung 1995 befand sich nicht etwa ein Gebiet im Zustand vor und das andere im Zustand nach einer Sanierung. Vielmehr war die Sanierung in Spandau zum Erhebungszeitpunkt noch (drei Jahre lang) nicht abgeschlossen, während die Sanierung in Köpenick bereits (zwei Jahre zuvor) begonnen hatte. Anders als der Senat zieht die Kammer aus diesem konkreten Fall auch nicht den Schluss, dass die Vergleichbarkeit der Stadtquartiere auch bei den anderen sechs Gebietspaaren gegeben sein dürfte (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris, Rn. 95).

Dass sich der Bekl. trotz der nicht fernliegenden Unterschiede im Verhältnis eines veränderbaren und eines unveränderbaren Wertanteils zwischen zentral und dezentral gelegenen Gebieten (vgl. VG Berlin, Urteil vom 24. September 2020, aaO., S. 36) für einen berlinweit einheitlichen LVmax entschieden hat, hält die Kammer ebenfalls weiterhin nicht für plausibel. Diese Bewertung erschüttert nicht, dass der Zehnte Senat im Anschluss an den Vorsitzenden des Sachverständigenausschusses feststellt, dass bei der Streuung der Zwischenwerte beider Modelle „nach stochastischen Grundsätzen keine ,Ausreißer‘ vorlägen“ (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris, Rn. 97). Denn dass es sich nicht um Ausreißer i.S.d. sog. 2-Sigma-Regel handelt, ändert nichts daran, dass die Streuung allein im ersten stochastischen Modell - und dies nach Auffassung des Bekl. ausschließlich bei zentral gelegenen Stadtquartieren - zwischen 0,155 und 0,379 betrug. Diese Streuung zugrunde gelegt, kann die mittels Zielbaum berechnete sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung um den Faktor 2,45 höher bzw. um den Faktor 0,41 niedriger ausfallen. Angesichts solch erheblicher Unterschiede hätte es nach Auffassung der Kammer der Plausibilisierung bedurft, warum es sachgerecht bzw. vertretbar war, den LVmax ohne weitere Differenzierung als Durchschnittswert aus den vorhandenen Daten abzuleiten. Dass der Bekl. die Wahl dieses Einheitswertes gleichwohl für eine (noch) hinnehmbare Pauschalierung hält, hat er jedenfalls nicht nachvollziehbar begründet. Ebenfalls teilt die Kammer nicht die Auffassung des Zehnten Senats, dass die Anwendung eines berlinweit einheitlichen LVmax jedenfalls in allen „herkömmlichen“ Sanierungsgebieten, die nicht die Kriterien des Sonderfalls Spandauer Vorstadt aufweisen, unbedenklich sei (aaO., Rn. 98). Es ist bereits unklar - und wird nicht weiter ausgeführt -, aufgrund welcher konkreter Merkmale der Spandauer Vorstadt, welche die Sanierungsgebiete in Pankow nicht aufwiesen, der Zehnte Senat zu dieser Differenzierung gelangt. Ebenso wenig ist ersichtlich, warum der - durch die genannten Kriterien begründete - für die Spandauer Vorstadt angenommene besondere sanierungsunabhängige Investitionsdruck (bzw. sein Fehlen) Auswirkungen auf den anzuwendenden LVmax haben sollte.

Auch die nach Auffassung der Kammer bestehenden Plausibilitätsmängel hinsichtlich der zeitlichen Geltung des LVmax (vgl. VG Berlin, Urteil vom 24. September 2020, aaO., S. 33 f.) werden durch die Ausführungen des Zehnten Senats nicht ausgeräumt. Die Kammer stimmt bereits nicht mit dem Zehnten Senat darin überein, dass schon Anhaltspunkte dafür, dass die Anwendung des LVmax durch den Zeitablauf zwischen dem Ende der Beratungen des Sachverständigenausschusses und der Aufhebung des Sanierungsgebietes unvertretbar geworden sein könnte, fehlen würden (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris, Rn. 104). Vielmehr sind Anhaltspunkte dafür, dass eine auch nach Zeitablauf vertretbare Anwendung des LVmax möglicherweise eine regelmäßige Überprüfung voraussetzt, darin zu sehen, dass der Sachverständigenausschuss selbst in seinem Bericht zur Ermittlung von veränderlichen Lagewertanteilen im Zielbaumverfahren zur Feststellung von Ausgleichsbeträgen in Berliner Sanierungsgebieten aus dem Jahr 2001 dazu riet, „die Änderungen der relevanten Bodenrichtwerte im Auge zu behalten und deren Auswirkungen auf die Parameter bei auffälliger Preisbewegung zu überprüfen“ (vgl. VG Berlin, Urteil vom 24. September 2020, aaO., S. 33 mit Verweis auf Fundstellen im betreffenden Bericht). Der Vorsitzende des Ausschusses konkretisierte diese Vorgabe in seiner Anhörung durch die 13. Kammer dahin, dass er eine Überprüfung nach fünf Jahren für sinnvoll halte (VG Berlin, Urteil vom 17. Mai 2018 - VG 13 K 271.14 - juris, Rn. 47). Anders als dem Zehnten Senat genügt der Kammer nicht, dass Herr Dr. Schw. ebenfalls - ohne nähere Darlegung von Gründen - geäußert hat, er halte die Anwendung des LVmax jedoch auch ohne Überprüfung nach acht Jahren noch für vertretbar. Nach Auffassung der Kammer wäre dafür zu verlangen gewesen, dass Herr Dr. Schw. im Einzelnen erläutert, warum er in diesem Fall eine Anwendung des LVmax auch nach acht Jahren noch für vertretbar hält, obwohl er im Übrigen für eine Überprüfung nach fünf Jahren plädiert. Eine entsprechende Erklärung ist er schuldig geblieben.

An der nach Auffassung der Kammer weiterhin mangelnden Begründung des LVmaxändert es auch nichts, dass dieser Wert, worauf der Zehnte Senat hinweist, von einem Sachverständigenausschuss ermittelt wurde, dem „ein Dutzend Persönlichkeiten mit städtebaulichem Sachverstand an[gehörten], die alle langjährig mit der Wertermittlung in Berliner Sanierungsgebieten befasst waren“ (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris, Rn. 84). Der Umstand, dass die Schöpfung des LVmax durch ein sachverständiges Gremium erfolgt ist, ist nicht geeignet, das Erfordernis einer hinreichenden inhaltlichen Plausibilisierung zu ersetzen oder die Anforderungen hieran zu senken. Der Tatsache, dass die eigentliche Bewertung Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse (aaO., Rn. 54), wird bereits durch die Anerkennung eines gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbaren Wertermittlungsspielraums hinreichend Rechnung getragen.

Eine andere Bewertung rechtfertigt auch die vom Zehnten Senat bemühte Parallele zum Abgabenrecht nicht, in dem die Rechtsprechung dem Satzungsgeber zur Bewältigung von Massenerscheinungen erforderliche Verallgemeinerungen und Pauschalierungen zubilligt (vgl. zum Ganzen OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris, Rn. 106 ff. m.w.N.). Denn um ein solches abgabenrechtliches Massenphänomen handelt es sich - wie die Kammer bereits ausgeführt hat - ersichtlich nicht (vgl. VG Berlin, Urteil vom 24. September 2020, aaO., S. 37). Die Zahl potentieller Schuldner ist auch in großen Sanierungsgebieten nicht mit der Zahl von Schuldnern im Steuerrecht vergleichbar. In der Rosenthaler Vorstadt etwa lagen zu Sanierungsabschluss lediglich 373 Grundstücke. Zudem ist der sanierungsrechtliche Ausgleichsbetrag keine Steuer, sondern wegen seines Entgeltcharakters und seiner Finanzierungsfunktion als eine beitragsähnliche Leistung einzuordnen (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 1992 - BVerwG 4 C 30.90 - juris Rn. 18 ff.). Insbesondere ist auch nicht erkennbar, dass die Bestimmung eines gebietsspezifischen LVmax im Verhältnis zum ohnehin aufwendigen Wertermittlungsverfahren einen solchen zusätzlichen Aufwand bedeutete, der auch mit Blick auf die hohen von den Grundstückseigentümern geforderten Beträge unzumutbar wäre (vgl. VG Berlin, Urteil vom 24. September 2020, aaO., S. 37).

cc. Der Fehler bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung führt zur vollständigen Aufhebung des angefochtenen Bescheids. Das Gericht ist nicht berechtigt und verpflichtet, die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung selbst neu zu berechnen. Die ihm grundsätzlich obliegende Verpflichtung, die Sache spruchreif zu machen und dabei zu prüfen, ob und inwieweit der Festsetzungsbescheid zumindest hinsichtlich eines Teilbetrags aufrechterhalten bleiben kann (vgl. § 86 Abs. 1 und § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO „soweit“), findet hier aufgrund des der Gemeinde bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zustehenden Wertermittlungsspielraums eine Grenze (vgl. zuletzt OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 - juris Rn. 70 ff.; VG Berlin, Urteil vom 24. September 2020, aaO., 840).

Angesichts dieses Ergebnisses kommt es auch nicht entscheidungserheblich darauf an, ob - was die Kammer im Eilverfahren ausdrücklich dem Hauptsacheverfahren vorbehalten hatte - das Vergleichswertverfahren hier vorrangig vor der Zielbaummethode hätte angewendet werden müssen.

II. 1. Die Klageanträge zur 2. und 3. sind als allgemeine Leistungsklage zulässig. Ihrer Zulässigkeit steht nicht entgegen, dass der Kl. - über die gegen den Festsetzungsbescheid eingelegten Rechtsbehelfe hinaus - nicht zusätzlich vorher beim Bekl. einen Antrag auf die hier begehrte Leistung gestellt hat. Ungeachtet der grundsätzlichen Frage, ob im Fall der Leistungsklage überhaupt eine vorherige Antragstellung bei der Behörde verlangt werden kann (ablehnend BVerwG, Urteil vom 28. Juni 2001 - BVerwG 2 C 48/00 - juris, Rn. 16; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. Januar 2015 - OVG 12 B 13.13 - juris, Rn. 73; bejahend demgegenüber Pietzker/Marsch, in: Schoch/Schneider/Bier, VwGO, Stand: Februar 2022, § 42 Abs. 1, Rn. 156 m.w.N.), wäre es hier reine Förmelei, eine behördliche Vorbefassung zu verlangen. Denn der Bekl. hat, indem er im vorangegangenen behördlichen und gerichtlichen Verfahren um den festgesetzten Ausgleichsbetrag durchweg die Rechtmäßigkeit der Festsetzung verteidigt hat, unmissverständlich zu erkennen gegeben, dass er vom Fortbestehen des Rechtsgrunds zur Einbehaltung des geleisteten Betrags überzeugt ist. Bei dieser Sachlage ist offensichtlich, dass er auf einen entsprechenden Antrag der Kl. hin weder freiwillig den Ausgleichsbetrag zurückzahlen noch die zusätzlich begehrten Zinsen leisten würde (vgl. VG Berlin, Urteil vom 24. September 2020, aaO., S. 40).

2. Der Klageantrag zu 2. ist in der nach der Klagerücknahme verbleibenden Höhe begründet. Rechtsgrundlage für die Erstattung des gezahlten Ausgleichsbetrags ist § 20 Satz 1 Hs. 1 GebBeitrG Bln. Danach sind überzahlte oder zu Unrecht erhobene Gebühren, Beiträge und Auslagen unverzüglich zu erstatten. Diese Regelung ist auf den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag entsprechend anwendbar (vgl. VG Berlin, Urteil vom 24. September 2020, aaO., S. 40; zur Vorgängernorm: OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 10.16 - juris, Rn. 93), denn es handelt sich - wenngleich nicht um einen Beitrag i.S.v. § 4 GebBeitrG Bln - wie oben dargelegt um eine beitragsähnliche Leistung. Unabhängig davon führt auch die Verweisung in § 155 Abs. 5 BauGB zur entsprechenden Anwendung des Gesetzes über Gebühren und Beiträge, denn danach sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge entsprechend anzuwenden, soweit das Baugesetzbuch keine Regelung enthält (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018, aaO., Rn. 93; VG Berlin, Urteil vom 24. September 2020, aaO., S. 41).

Die Anspruchsvoraussetzungen liegen vor. Durch die Aufhebung des streitgegenständlichen Festsetzungsbescheides ist die Zahlung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags rechtsgrundlos erfolgt. Da der Leistungsanspruch im selben Verfahren geltend gemacht worden ist (vgl. § 113 Abs. 4 VwGO), muss die Rechtskraft der Aufhebungsentscheidung nicht erst abgewartet werden (vgl. VG Berlin, Urteil vom 24. September 2020, aaO., S. 41). Nach übereinstimmenden Angaben der Beteiligten hat der Kl. - entsprechend dem Beschluss der Kammer im Eilverfahren - 64.419 € gezahlt.

3. Der Klageantrag zu 3. ist ebenfalls begründet. Der Anspruch folgt aus § 291 i.V.m. § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB in analoger Anwendung. Danach hat der Schuldner eine Geldschuld vom Eintritt der Rechtshängigkeit i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu verzinsen. Die zu verzinsende Geldschuld beträgt nach dem oben Gesagten 64.914 €. Die Frist zur Verzinsung beginnt gemäß § 187 Abs. 1 BGB mit dem auf den Tag der Rechtshängigkeit folgenden Tag, vorliegend also mit dem 11. Dezember 2020. Der Kl. hat den Zahlungsanspruch mit Klageerhebung am 10. Dezember 2020 rechtshängig gemacht (vgl. § 90 Satz 1 VwGO). Die Regelung des § 291 BGB ist im öffentlichen Recht auch anwendbar, da das einschlägige Fachrecht keine gegenteilige Regelung enthält (vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Februar 2005 - BVerwG 6 B 80.04 - juris, Rn. 6; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 10.16 - juris, Rn. 96). Insbesondere steht die für die Erstattung des Ausgleichsbetrags maßgebliche Regelung des § 20 GebBeitrG Bln einem Anspruch auf Prozesszinsen nicht entgegen. Zwar sieht die Vorschrift eine Verzinsung des Erstattungsanspruchs nicht vor. Daraus lässt sich jedoch nicht schließen, dass auch die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung von Prozesszinsen ausgeschlossen werden sollte (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 10.16 - aaO.; VG Berlin, Urteil vom 24. September 2020, aaO., S. 41).

III. 1. Dem Antrag, die Hinzuziehung des Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären, war gemäß § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO zu entsprechen. Die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren ist dann notwendig, wenn sie vom Standpunkt einer verständigen, nicht rechtskundigen Partei für erforderlich gehalten werden durfte. Maßgeblich ist mithin, ob sich ein vernünftiger Bürger mit gleichem Bildungs- und Erfahrungsstand bei der gegebenen Sach- und Rechtslage eines Rechtsanwaltes bedient hätte, was dann anzunehmen ist, wenn es der Partei nach ihren persönlichen Verhältnissen nicht zuzumuten war, das Vorverfahren selbst zu führen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Mai 2012 - BVerwG 2 A 5/11 - juris, Rn. 2). Diese Voraussetzungen liegen in dem hier vorliegenden Verfahren, in dem es um komplexe und umstrittene Fragen der Festsetzung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags ging, vor. Dass der Kl., der selbst Rechtsanwalt ist, sich bei Erhebung des Widerspruchs zunächst noch selbst vertreten und erst im Laufe des Widerspruchsverfahrens einen Kollegen beauftragt hat, steht der Erstattungsfähigkeit der Kosten nicht entgegen (vgl. BVerwG, Urteil vom 16. Oktober 1980 - BVerwG 8 C 10/80 - BVerwGE 61, 100 [102]; Olbertz, in: Schoch/Schneider, aaO., § 162 Rn. 58).

2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 VwGO, diejenige zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 1 67 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 1, § 709, § 711 Zivilprozessordnung.

3. Die Berufung ist gemäß §§ 124 Abs. 2 Nr. 4, 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO zuzulassen. Dieser Zulassungsgrund greift ein, wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht. Oberverwaltungsgericht i.S.d. Vorschrift ist nur das im Rechtszug übergeordnete Berufungsgericht (vgl. OVG Münster, Beschluss vom 29. Juli 2011 - OVG 12 A 1729/10 - juris, Rn. 13), darin jedoch nicht nur der für die Berufung konkret zuständige, sondern auch jeder andere Senat (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 19. Januar 1999 - OVG 1 M 242/99 - juris, Rn. 2; Rudisile, in: Schoch/Schneider, aaO., § 124 Rn. 38; Happ, in: Eyermann, aaO., § 124 Rn. 45). Die zulassungsrelevante Abweichung besteht zwar nicht im rechtlichen Maßstab, sondern in der tatsächlichen Bewertung (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 18. Oktober 2022 - OVG 10 N 49/22 -, amtl. Abd., S. 7). Die Bewertung betrifft jedoch die verallgemeinerungsfähigen Tatsachenfragen (vgl. Kuhlmann, in: Wysk, VwGO, 3. Aufl. 2020, § 124 Rn. 40; Seibert, aaO., Rn. 158, 172; Rudisile, aaO., Rn. 42 jeweils m.w.N.) der Unbedenklichkeit der Schätzung der Bodenwerterhöhung auf der Grundlage eines LVmax von 25 %, in der das vorliegende Urteil von der Rechtsprechung des Zehnten Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg abweicht (vgl. nur Urteil vom 27. Januar 2022 - OVG 10 B 6.19 - juris, Rn. 76).

Siehe Beitrag von RA Axel Dyroff in GE 2023 [2], 71 ff.