Herabsetzung der bestandskräftigen Festsetzung einer Sicherheitsleistung für einen Lifteinbau, Voraussetzungen für gerichtliche Beschlussersetzung

1. Der Anspruch auf Beschlussersetzung durch das Gericht für die Herabsetzung einer Sicherheitsleistung für den Einbau eines Treppenliftes setzt voraus, dass der Beschlussantrag des Klägers in der Versammlung zweifelsfrei ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte (Grundsatz der Vorbefassung) und die ursprünglich beschlossene Höhe der Sicherheitsleistung sittenwidrig gewesen ist.

2. Zum - hier verneinten - Anspruch auf Beschlussersetzung für die Herabsetzung einer Sicherheitsleistung für den Einbau eines Treppenliftes.

(Leitsatz zu 1. von der Redaktion)

I. Durch bestandskräftigen Beschluss vom 10.11.2011 ist dem Kl. und seiner mittlerweile verstorbenen Ehefrau - der vormaligen Miteigentümerin - der Einbau eines Treppenliftes genehmigt worden, als Auflage wurde die Stellung einer von dem Kl. und seiner Ehefrau angebotenen Sicherheit in Höhe von 10.000 € für eventuelle Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum und nicht ordnungsgemäßem Rückbau beschlossen. Diese Sicherheitsleistung wurde erbracht. Auf der Eigentümerversammlung vom 26.4.2017 stellte der Kl. den Antrag, den Betrag der Sicherheitsleistung auf 3.000 € zu reduzieren. Er ist der Auffassung, die Gemeinschaft sei übersichert. Der entsprechende Beschluss wurde auf der Eigentümerversammlung abgelehnt, hiergegen richtet sich die Anfechtungsklage des Kl., der zudem begehrt, die Sicherheitsleistung auf 3.000 € herabzusetzen.

Das Amtsgericht hat der Klage insoweit stattgegeben, als die Sicherheitsleistung auf 4.500 € herabgesetzt wurde, hiergegen richtet sich die Berufung der Bekl., mit der diese ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgen.

II. Die zulässige Berufung ist begründet.

1. Soweit der Kl. den Beschluss zu TOP 5a angefochten hat, handelt es sich um die Anfechtung eines Negativbeschlusses. Eine derartige Anfechtungsklage hat indes nur dann Erfolg, wenn lediglich eine positive Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte, also insoweit der Fall einer Ermessensreduzierung auf null vorgelegen hat. Dies ist vorliegend bereits deshalb nicht der Fall, weil nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Amtsgerichts unter Einbeziehung eines geringen Sicherheitszuschlages von 10 % die Aufwendungen für den Abbau des Treppenliftes 3.000 € übersteigen.

Bereits angesichts dieses Umstandes bestand kein denkbarer Anspruch des Kl. darauf, dass die Eigentümer dem Beschlussantrag zustimmen. Damit bewegt sich die Ablehnung des Beschlussantrages im Rahmen des den Eigentümern zustehenden Ermessens, sie war zutreffend.

Da Gegenstand der Anfechtung eines Negativbeschlusses nur der Beschluss ist, wie ihn die Eigentümer in der Versammlung zur Abstimmung vorliegen hatten, kann die Anfechtungsklage nicht deshalb Erfolg haben, weil die Eigentümer einen anderen Beschluss hätten fassen müssen, denn ein derartiger Beschluss lag den Eigentümern nicht zur Abstimmung vor.

2. Die Kammer teilt auch die Auffassung des Amtsgerichts nicht, dass gem. § 21 Abs. 8 WEG ein Beschluss der Eigentümer dahingehend zu ersetzen ist, dass eine andere Sicherheit festgelegt wird. Die Kammer hat insoweit bereits Bedenken, ob eine hinreichende Vorbefassung der Eigentümerversammlung vorgelegen hat und damit das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis vorliegt.

Die Eigentümer waren lediglich mit einer Herabsetzung der Sicherheit auf 3.000 € vorbefasst, diese war - wie ausgeführt - deutlich zu niedrig. Mit einer höheren Sicherheit waren die Eigentümer nicht vorbefasst. Wie sich aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung ergibt, bestand auf Seiten der Eigentümer insbesondere Zweifel daran, ob eine Reduzierung auf die zur Abstimmung gestellten 3.000 € ausreichend sei, weil den Eigentümern diese Sicherheitsleistung im Hinblick auf die Preisentwicklung als zu niedrig erschien. Dies schließt es nicht aus, dass die Eigentümer auf einer anderen Eigentümerversammlung bei einem deutlich höheren Sicherheitsbetrag nicht doch eine positive Beschlussfassung herbeiführen, zumal die Kammer insoweit den Eigentümern ein erhebliches Ermessen zubilligt. Eine Ausnahmekonstellation, in welcher eine Vorbefassung der Eigentümer reine Förmelei ist, erscheint vorliegend nicht ersichtlich. Denn es ist nicht dargetan, dass die Eigentümer jegliche Herabsetzung der Sicherheitsleistung ablehnen würden.

Allerdings hat die Kammer auch in der Sache Bedenken, ob der Kl. einen Anspruch auf eine entsprechende Beschlussfassung hat. Der Beschluss über die Sicherheitsleistung aus dem Jahre 2011 ist bestandskräftig. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist aufgrund der Bestandskraft eines Beschlusses im Folgeverfahren der Einwand ausgeschlossen, der Beschluss habe seinerzeit nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen (BGH NJW 2012, 2955). Nach der Konzeption des WEG soll über die Frage, ob ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht oder nicht, abschließend im fristgebundenen Anfechtungsverfahren entschieden werden.

Ist ein entsprechender Beschluss nicht angefochten worden, ist er für die Wohnungseigentümer und den Verwalter bindend (§ 23 Abs. 4 WEG) und demzufolge auch vom Verwalter und den Wohnungseigentümern umzusetzen und hinzunehmen. Dieses schließt nach allgemeiner Auffassung auch einen Anspruch auf einen abändernden Zweitbeschluss aus, wenn nicht schwerwiegende Umstände das Festhalten an der bestehenden Regelung als unbillig erscheinen lassen, wobei überwiegend nur solche Umstände als berücksichtigungsfähig angesehen werden, die bei der Beschlussfassung noch nicht berücksichtigt wurden oder werden konnten und auch durch ein Beschlussanfechtungsverfahren nicht geltend gemacht werden konnten (vgl. Niedenführ/Vandenhouten, § 21 Rn. 31 m.w.N.).

Ein derartiger Umstand liegt ersichtlich nicht vor. Aber auch soweit man in Ausnahmefällen aufgrund außergewöhnlicher Umstände einen Anspruch auf einen Zweitbeschluss bejaht, weil ein Festhalten an einem gefassten Beschluss grob unbillig ist und damit als gegen Treu und Glauben verstößt (so OLG Frankfurt NZM 2009, 440), liegen diese Umstände hier nicht vor.

Dabei kommt es auf die zwischen den Parteien umstrittene Frage, ob eine sittenwidrige Übersicherung zu einem derartigen Abänderungsanspruch führt, vorliegend nicht an, denn bereits die objektiven Voraussetzungen einer sittenwidrigen Übersicherung sind nicht gegeben. Auch wenn im Einzelnen umstritten ist, ob eine Pauschalierung einer Grenze für eine Übersicherung zulässig ist, besteht Einigkeit darüber, dass unterhalb einer Sicherung der doppelten Deckungsgrenze die objektiven Voraussetzungen einer Sittenwidrigkeit nicht in Betracht kommen, wobei die Deckungsgrenze in Anlehnung an die vom Großen Senat des Bundesgerichtshofes für die nachträgliche Übersicherung vertretene 150-%-Grenze angesiedelt wird (vgl. im Einzelnen Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechts-Handbuch, § 90 Rn. 352 ff.; Palandt/Ellenberger § 138 Rn. 97; jew. m.w.N.). Diese Grenze ist vorliegend ersichtlich nicht erreicht. Selbst unter Zugrundelegung der vom Amtsgericht angesetzten Absicherungsbeträge von 4.057 € ergibt sich eine Deckungsgrenze von 6.000 €, sodass der Betrag von 10.000 € sich deutlich unterhalb der Grenze der Sittenwidrigkeit bewegt.

Hinzu kommt jedoch, dass die Sicherheitsleistung nicht nur für die Ausbaukosten, sondern auch, wie sich aus dem Beschluss ergibt, für Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum vorgesehen war. Derartige Schäden können jedoch nicht nur durch den Ausbau, sondern auch durch den Betrieb der Anlage, etwa in Folge von Fehlern der Anlage im Bereich des Stromnetzes - oder Abnutzungen des Treppenhauses bei der Benutzung - oder mangelnder oder unzureichender Wartung entstehen. Auch insoweit steht es den Eigentümern frei, hierfür eine angemessene Sicherheitsleistung zu begehren. Jedenfalls unter Berücksichtigung all dieser Umstände ist die Sicherheitsleistung zwar hoch, aber nicht so hoch, dass das Festhalten an der Sicherheitsleistung Treu und Glauben widerspricht, wobei insoweit auch zu berücksichtigen ist, dass die Höhe der Sicherheitsleistung seinerzeit auf ein Angebot des Kl. und seiner verstorbenen Ehefrau zurückzuführen ist.

3. Nach alledem sieht, jedenfalls zum gegenwärtigen Zeitpunkt, die Kammer die Voraussetzungen des § 21 Abs. 8 WEG nicht als gegeben an. Demzufolge war das angefochtene Urteil durch die Berufung abzuändern.

Der Anspruch auf Beschlussersetzung durch das Gericht für die Herabsetzung einer Sicherheitsleistung für den Einbau eines Treppenliftes setzt voraus, dass der Beschlussantrag des Klägers in der Versammlung zweifelsfrei ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte. Wird die Herabsetzung der Sicherheitsleistung auf einen bestimmten niedrigeren Betrag zur Abstimmung gestellt und abgelehnt, kommt die Bestimmung eines vielleicht angemessenen anderen Betrages durch ersetzende gerichtliche Entscheidung allenfalls dann in Betracht, den die ursprüngliche Sicherheitsleistung sittenwidrig gewesen ist.

Durch bestandskräftigen Beschluss vom 10. November 2011 ist dem Kläger und seiner mittlerweile verstorbenen Ehefrau der Einbau eines Treppenliftes genehmigt worden. Als Auflage wurde damals die Stellung einer von der Klägerseite angebotenen Sicherheit in Höhe von 10.000 € für eventuelle Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum und für nicht ordnungsgemäßen Rückbau beschlossen. Diese Sicherheitsleistung wurde erbracht. Auf der Eigentümerversammlung vom 26. April 2017 stellte der Kläger den Antrag, den Betrag der Sicherheitsleistung auf 3.000 € zu reduzieren, weil die Gemeinschaft übersichert sei. Dies wurde mehrheitlich abgelehnt.

Gegen die Ablehnung die Anfechtungsklage des Klägers, der außerdem die Herabsetzung der Sicherheitsleistung auf 3.000 € durch gerichtliche Beschlussersetzung beantragt. Das AG hat die Sicherheitsleistung auf 4.500 € herabgesetzt. Hiergegen die Berufung der beklagten WEG.

Mit Erfolg! Soweit der Kläger den Beschluss angefochten hat, handelt es sich um die Anfechtung eines Negativbeschlusses. Diese Klage könnte nur dann Erfolg haben, wenn einzig eine positive Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte, also eine „Ermessensreduzierung auf null“ vorgelegen hätte. Das ist bereits deshalb nicht der Fall, weil nach den nicht angegriffenen Feststellungen des AG die Aufwendungen für den Abbau des Treppenliftes 3.000 € übersteigen werden. Damit bewegt sich die Ablehnung des Beschlussantrages im Rahmen des der Eigentümermehrheit zustehenden Ermessens.

Der aus § 21 Abs. 8 WEG herzuleitende Anspruch auf eine gerichtliche Beschlussersetzung auf einen unter 10.000 € liegenden Betrag scheitert an der mangelnden Vorbefassung der Eigentümerversammlung. Diese hatte lediglich über die vom Kläger verlangte – deutlich zu niedrige – Herabsetzung der Sicherheit auf 3.000 € abzustimmen. Mit einer höheren Sicherheit waren die Eigentümer nicht vorbefasst. Wie sich aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung ergebe, habe auf Seiten der Eigentümer insbesondere Zweifel daran bestanden, ob eine Reduzierung auf die zur Abstimmung gestellten 3.000 € ausreichend sei, weil den Eigentümern diese Sicherheitsleistung im Hinblick auf die Preisentwicklung als zu niedrig erschien. Dies schließe nicht aus, dass die Eigentümer auf einer anderen Eigentümerversammlung bei einem deutlich höheren Sicherheitsbetrag nicht doch eine positive Beschlussfassung herbeigeführt hätten.

Außerdem sei der Beschluss über die Sicherheitsleistung aus dem Jahre 2011 bestandskräftig geworden. Somit könne nicht mehr der Einwand erhoben werden, der Beschluss habe seinerzeit nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen. Dies schließe nach allgemeiner Auffassung auch einen Anspruch auf einen ändernden neuen Beschluss aus, wenn nicht schwerwiegende Umstände das Festhalten an der bestehenden Regelung als unbillig erscheinen ließen. Dabei müsste es sich um solche Umstände handeln, die bei der früheren Beschlussfassung noch nicht berücksichtigt wurden oder werden konnten und auch durch ein Beschlussanfechtungsverfahren nicht geltend gemacht werden konnten. Ein derartiger Umstand liege ersichtlich nicht vor.

Auch außergewöhnliche Umstände, die einen Anspruch auf einen Zweitbeschluss rechtfertigten, weil ein Festhalten an einem gefassten Beschluss grob unbillig sei, lägen hier nicht vor. Von einer sittenwidrigen Übersicherung könne auch nicht ausgegangen werden. Hinzu komme, dass die Sicherheitsleistung nicht nur für die Ausbaukosten, sondern auch für dadurch mögliche Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum vorgesehen gewesen sei.

Wiederum ein Urteil zum Umfang der möglichen Beschlussersetzung durch das Gericht gemäß § 21 Abs. 8 WEG. Ist ein neuer Antrag auf Herabsetzung der Sicherheitsleistung für den Einbau eines Treppenliftes zu niedrig bemessen, bedeutet die mehrheitliche Ablehnung nicht schon, dass das Gericht seinerseits eine angemessene ersetzende Beschlussfassung ausurteilen kann. Einerseits muss die Gemeinschaft Gelegenheit haben, mit derartigen Anträgen vorbefasst zu werden. Andererseits ist hier erst bei Überschreiten der Grenzen der Sittenwidrigkeit nachträglich ein Eingreifen des Gerichts möglich.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister