Heizungsumstellung von Öl auf Erdgas

Heißt es im Mietvertrag lediglich, daß die Wohnung mit einer Sammelheizung ausgestattet sei, ist der Vermieter grundsätzlich berechtigt, die veraltete Zentralheizung von Öl auf Erdgas umzustellen.

Der Einspruch der Bekl. gegen das Versäumnisurteil ist zulässig; er ist statthaft und insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 338, 339 ZPO). Der Einspruch hatte in der Sache allerdings keinen Erfolg, das Versäumnisurteil war aufrechtzuerhalten, § 343 ZPO. Die Klage ist insgesamt begründet.

Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zahlung von 315,50 € aus § 535 Abs. 2 BGB zu.

Der Kl. steht gegen die Bekl. zunächst ein Anspruch auf Zahlung von 163,63 €, Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 zu.

Die Abrechnung ist wirksam erstellt. Die Betriebskostenabrechnung wahrt das Schriftformerfordernis gemäß §§ 126 BGB, 10 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz, §§ 4 Abs. 7 und 8, 20 Abs. 4 Neubaumietenverordnung. Die Betriebskostenabrechnung ist mit Hilfe einer maschinellen Einrichtung erstellt worden und trägt die maschinelle Unterschrift des Geschäftsführers der Kl. Die Unterschrift läßt durch individualisierte Merkmale auch die Person des Ausstellers erkennen. Einer eigenhändigen Unterschrift bedurfte es nicht, da auch fotokopierte Erklärungen als mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt anzusehen sind (vgl. LG Berlin MM 1991, 28).

Die von der Bekl. erhobenen Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung greifen nicht durch. Die Abrechnung ist ordnungsgemäß erstellt.

Die Kosten der Niederschlagswasserentsorgung sind von der Kl. ordnungsgemäß auf die Bekl. umgelegt worden. Nach der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, daß das Grundstück über 3.663 qm abflußwirksame sowie versiegelte Flächen verfügt, bei denen das Niederschlagswasser in die Kanalisation abgeleitet wird. Der Sachverständige Dr. K., dessen Ausführungen sich das erkennende Gericht anschließt, hat insofern ausgeführt, in den Jahren 1975 bis 1976 sei eine normgerechte Planung sowie die behördliche Genehmigung einer privaten Regenwasserentsorgungskanalisation bezüglich des Grundstücks erfolgt. Die hierfür erforderliche abflußwirksame, d. h. versiegelte Fläche sei mit ca. 3.663 qm ermittelt worden. Diese Planung sei auch baulich umgesetzt worden. Seinerzeit sei weiterhin der ordnungsgemäße Anschluß der privaten Regenwasserkanalisation an das öffentliche Kanalisationsnetz der Berliner Wasserbetriebe erfolgt. Eine Versickerung im Boden erfolge nicht. Anzeichen oder bauliche Merkmale, die auf eine Versickerung des auf den abflußwirksamen Flächen der Wohnbebauung anfallenden Niederschlagswassers hindeuten würden, seien nicht ersichtlich.

Das Gericht sieht es daher als erwiesen an, daß das Niederschlagswasser, das auf dem Grundstück anfällt, in die Kanalisation der Berliner Wasserwerke gerät.

Des weiteren hat die Kl. auch einen Vorwegabzug von Betriebskosten für die unstreitig vorhandene Garagenanlage vorgenommen. Werden die Betriebskosten bei der Vermietung von Wohnraum nach dem Anteil der Wohnfläche - wie vorliegend - umgelegt, so dürfen auf die Wohnfläche nur die Kosten verteilt werden, die ihren Grund in der Wohnnutzung haben. Das bedeutet, daß alle Kosten, die auf gewerbliche Nutzflächen entfallen, vorweg abzuziehen sind bzw. muß es erläutert werden, warum ein Vorwegabzug ausnahmsweise nicht erforderlich sein soll. Die Kl. hat diesen Vorwegabzug in der Betriebskostenabrechnung selbst vorgenommen und diesen auch ausreichend erläutert.

Daß im übrigen Kosten der Pflege und gärtnerischen Gestaltung der Gartenanlage für Grundstücksteile umgelegt werden, die nicht im Eigentum der Kl. stehen, hat die Bekl. nicht bewiesen und ist im übrigen auch nicht ersichtlich. Insofern wäre es Aufgabe der Bekl. gewesen - nach Einsichtnahme in die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Unterlagen - vorzutragen, um welche im einzelnen es sich handelt.

Der Kl. steht gegen die Bekl. des weiteren ein Anspruch auf Zahlung von 151,87 €, Nachzahlungsbetrag aus der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2003 zu.

Unstreitig endet die Heizkostenabrechnung vom 25. August 2004 mit einem Nachzahlungsbetrag von 151,87 €. Die Bekl. ist zur Zahlung dieses Betrages verpflichtet. Unstreitig entsprach die sich in dem Objekt befindliche Heizungsanlage nicht den gesetzlichen Erfordernissen. Nach § 9 Abs. 1 Energieeinsparverordnung (EnEV) sind die Eigentümer von Gebäuden mit Heizkessel, die mit flüssigem oder gasförmigem Brennstoff beschickt werden und vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind, verpflichtet, diese bis zum 31. Dezember 2006 außer Betrieb zu nehmen. Grundsätzlich ist es dem Vermieter freigestellt, in welcher Form er die vermietete Wohnung mit Wärme und Warmwasser versorgt, allerdings ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Daß bei Abschluß des Mietvertrages und Einzug der Bekl. in die Wohnung eine Ölzentralheizung vorhanden war und betrieben wurde, gibt der Bekl. nicht das Recht, auf Beibehaltung einer Ölzentralheizung zu bestehen. Im Mietvertrag ist lediglich angegeben, daß das Mietobjekt mit einer "Sammelheizung" ausgestattet ist. Daran hat sich durch die Umstellung auf Erdgas nichts geändert. In Rechtsprechung und Schrifttum ist anerkannt, daß zur Instandhaltung und Instandsetzung auch die Beschaffung von Ersatz in verbessertem, modernem Standard und eine sinnvolle Modernisierung gehören, die die Vorteile neuerer technischer Entwicklungen nutzen (BayObLG NJW 1981, 690, LG Bochum Rpfleger 1982, 99). Für die Beurteilung der Frage, wo im Einzelfall die Grenzen ordnungsgemäßer Instandsetzung liegen, können verschiedene Gesichtspunkte eine Rolle spielen, insbesondere die Funktionsfähigkeit der bisherigen Anlage, das Verhältnis zwischen wirtschaftlichem Aufwand und zu erwartendem Erfolg, die künftigen laufenden Kosten, die langfristige Sicherung des Energiebedarfs, Gesichtspunkte der Umweltverträglichkeit und insbesondere auch inwieweit sich die geplante Modernisierung bereits bewährt und durchgesetzt hat. Der dabei anzulegende Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und erprobten Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Hauseigentümers darf dabei gerade bei der technischen Ausstattung eines Gebäudes, zu der die Heizungsanlage gehört, nicht zu eng am bestehenden Zustand ausgerichtet werden, wenn die Wohnungen nicht vorzeitig veralten und an Wert verlieren sollen. Die notwendige Erneuerung einer Zentralheizungsanlage kann sich deshalb auch dann noch im Rahmen einer ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung bewegen, wenn sie mit vertretbaren Mehrkosten in der Weise vorgenommen wird, daß die Heizung mit Erdgas betrieben werden kann. Entscheidend dafür ist, daß die vorhandene Zentralheizung erhalten bleibt, die verwendete Energieart sich im Rahmen der verkehrsüblichen und erprobten Heiztechnik hält und auf längere Sicht keine wesentlich höheren Betriebskosten zu erwarten sind. Zeitweilig etwas höhere Brennstoffkosten bei der Verwendung von Erdgas können dabei durch den Wegfall der bei Heizöl notwendigen Vorratshaltung ausgeglichen werden. Eine Umstellung erscheint dem erkennenden Gericht angesichts der heutigen technischen Entwicklung, nach der sich Erdgas auch für Zentralheizungen als ein dem Heizöl gleichwertiger Energieträger durchgesetzt hat, für vertretbar, jedenfalls in den Fällen, in denen ohnehin eine Erneuerung der Heizanlage notwendig ist. Auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ist die Umstellung nicht zu beanstanden. Es mag sein, daß durch die Verwendung von

Erdgas auch für Zentralheizungen als ein dem Heizöl gleichwertiger Energieträger durchgesetzt hat, für vertretbar, jedenfalls in den Fällen, in denen ohnehin eine Erneuerung der Heizanlage notwendig ist. Auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ist die Umstellung nicht zu beanstanden. Es mag sein, daß durch die Verwendung von Erdgas höhere Kosten entstehen, es ist jedoch nicht festzustellen, daß diese zu einer untragbaren, weil völlig unverhältnismäßigen Erhöhung der Wärmekosten führen würde.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes darf der Vermieter nicht ohne Zustimmung des Mieters die von ihm betriebene Zentralheizung an einen Dritten verpachten (Wärmecontracting). Die Umstellung der Brennstoffart (Erdgas statt Öl) steht dem Vermieter jedoch frei.

Der Mieter wandte sich gegen die Betriebskostenabrechnung und beanstandete die Abwasserkosten und Kosten für Gartenpflege. Ferner verweigerte er die Zahlung der Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung, die durch höhere Kosten durch die Umstellung von Öl auf Erdgas entstanden seien.

Mit Urteil vom 28. September 2005 gab das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg der Klage des Vermieters statt und verwies hinsichtlich der Kosten der Niederschlagswasserentsorgung auf ein von ihm eingeholtes Gutachten. Auch die Heizkostenabrechnung sei nicht zu beanstanden, da der Vermieter hier das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet habe. Entscheidend sei, daß die vorhandene Zentralheizung erhalten bleibe, die verwendete Energieart sich im Rahmen der verkehrsüblichen und erprobten Heiztechnik hält und auf längere Sicht keine wesentlich höheren Betriebskosten zu erwarten seien.

Ob tatsächlich die Beheizung mit Erdgas nur "zeitweilig etwas höhere Brennstoffkosten" verursacht, ist durchaus zweifelhaft. Nach einer Untersuchung der Abrechnungsfirma techem zahlen im Bundesdurchschnitt Haushalte bei Heizöl 338,50 Euro für rund 68 m2 Wohnfläche, bei Erdgas 390 Euro. Dieser Kostenunterschied, der offensichtlich nicht nur vorübergehend besteht, dürfte allerdings nicht der einzige Gesichtspunkt sein, der bei der Prüfung des Gebots der Wirtschaftlichkeit nach § 556 BGB zu beachten ist. Neben Umweltgesichtspunkten sind auch Interessen des Eigentümers, der z. B. Instandhaltungskosten spart, zu berücksichtigen, denn das Gebot der Wirtschaftlichkeit ist dann eingehalten, wenn ein Eigentümer die konkreten Betriebskosten auch dann verursacht hätte, wenn er sie (etwa als Bewohner eines Einfamilienhauses) nicht an den Mieter weitergeben könnte. Ausschlaggebend ist nicht allein der Preis, sondern eine gewissenhafte Abwägung aller Umstände (vgl. § 24 Abs. 2 II. BV).