Heizungsumstellung

Heizungsumstellung; Heizungsumstellung von Koks auf Öl; Modernisierungsbegriff, zum -

Umstellung einer Heizungsanlage von Koks auf Heizöl in aller Regel Modernisierung

Die Umstellung einer Heizungsanlage von Koks auf Heizöl führt bei Wohngebäuden in aller Regel zu einer Verbesserung im Sinne von § 11 Abs. 1 Nr. 1 AMVOB. Die Beschäftigung eines Heizers, die bei einer mit Koks betriebenen Sammelheizung in Mietshäusern erforderlich ist, entfällt. Die Wartung der mit Heizöl betriebenen Sammelheizung ist einfach; die technische Überwachung kann einem dafür zur Verfügung stehenden Unternehmen überlassen werden. Die Füllung der Tanks ist weniger belästigend für die Bewohner als die Anlieferung von Koks. Die Beheizung der Räume kann den Außentemperaturen besser angepaßt werden, besonders in Übergangszeiten.

Diese Begriffsbestimmung darf nicht zu eng aufgefaßt werden. Daß unter Eigenschaften einer Wohnung, die die Möglichkeiten ihres Gebrauchs beeinflussen, nicht nur im Wohnraum selbst eingerichtete Neuerungen zu verstehen sind, folgt schon aus dem in § 11 Abs. 3 Satz 1 AMVOB der Verbesserung des Gebrauchswerts des Wohnraums als gleichwertig beigefügten Fall der Verbesserung der Wohnlage. Umfaßt der letztere Begriff alle wertbeeinflussenden Umstände, die außerhalb des den Wohnraum enthaltenden Gebäudes angeordnet sind, so umgreift der Begriff der Verbesserung des Gebrauchswerts des Wohnraums alle solchen Umstände innerhalb dieses Gebäudes. Diese weite Auslegung rechtfertigt sich aus dem Zweck der Regelung, eine Finanzierungshilfe für die Modernisierung von Altwohnungen zu schaffen. Auf dieser Überlegung beruht die Erwägung des Senats, daß die Betriebskosten einer Wohnung zu den wertbeeinflussenden Umständen im Hinblick auf den Gebrauchswert von Wohnraum gehören.

Aus der Zweckrichtung der Regelung folgt auch der Maßstab, nach dem beurteilt werden muß, ob der Gebrauchswert des Wohnraums verbessert wird. Maßstab ist nicht die von den Wertungen konkreter Mieter bestimmte Marktlage. Sie kann nur ein Anhaltspunkt sein. Maßstab ist vielmehr die Wertung eines objektiven, verständigen und neutralen Mieters. Denn die Frage, ob die in § 11 Abs. 1 Nr. 1 AMVOB vorgesehene Finanzierungshilfe eintritt, muß nach objektiven, im voraus festliegenden Maßstäben bestimmt werden.

Die Frage, ob bauliche Maßnahmen zu einer dauernden Verbesserung des Gebrauchswerts der Wohnungen für deren Benutzer führen, kann von der zutreffenden Auslegung des Begriffs her nur geklärt werden, wenn alle Vorteile, die möglicherweise als Folge dieser Maßnahmen zu erwarten sind, in Betracht gezogen werden.

Im Urteil BVerwGE 27, 202 ist dargelegt worden, daß die Verbesserung einer Einrichtung dann zu einer Verbesserung des Gebrauchswerts im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 AMVOB führt, wenn sich dadurch die Betriebskosten, für die der Mieter aufzukommen hat, vermindern. Das wurde mit einem Beispiel verdeutlicht: Haben zwei Kraftwagen mit sonst gleichen Eigenschaften unterschiedlich hohe Betriebskosten, so wird dem Kraftwagen mit geringeren Betriebskosten ein höherer Gebrauchswert zugebilligt; ihm wird bei gleichen Preisen in Kenntnis aller Umstände bei dem Ankauf der Vorzug gegeben, und für ihn wird bei unterschiedlichen Preisen ein entsprechend höherer Preis gezahlt. Dieses Beispiel kann bei Anwendung von § 11 Abs. 3 Satz 1 AMVOB ohne Rücksicht darauf herangezogen werden, daß Wohnungen vermietet und (von Eigentumswohnungen abgesehen) nicht verkauft werden.

Wird eine Wertverbesserung, die eine Folge herabgesetzter Betriebskosten ist, durch die Zulassung einer Mieterhöhung vollständig ausgeglichen, so fällt sie zwar aus der Sicht des Mieters wegen der Anwendung von § 11 AMVOB fort; das hindert aber nicht, diese Wertverbesserung als Tatbestandsvoraussetzung für die Zulassung der Mieterhöhung einzusetzen. Übersteigt der Betrag der zu erwartenden Senkung der Betriebskosten den durch § 11 Abs. 1 AMVOB begrenzten Betrag der Mieterhöhung, so kommt dem Mieter ohnehin der restliche Teil der Kostensenkung zugute.

Eine Prognose, die mit dem Tatbestandsmerkmal auf die Dauer gefordert wird, kann niemals mit dem Grad von Sicherheit aufgestellt werden, wie sie für sonstige tatsächliche Feststellungen zu fordern ist. War bis 1973 die Prognose gerechtfertigt, daß auch künftig Sammelheizungen, die mit Heizöl betrieben werden, kostengünstiger sind als mit Koks betriebene Sammelheizungen, so kann diese Prognose für die Zukunft nur in Frage gestellt werden, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, künftig (ab Herbst 1973) müsse mit anderen Kostenrelationen gerechnet werden. Da im vorliegenden Fall über einen mit der Verpflichtungsklage verfolgten Anspruch des Kl. zu entscheiden ist, müssen dabei alle Umstände berücksichtigt werden, die bis zur gerichtlichen Entscheidung festgestellt werden können. In den Kostenvergleich ab Ende 1973 müssen auch die vergleichsweise heranzuziehenden Betriebskosten koksbetriebener Sammelheizungen einbezogen werden.

Die Erwartungen für die Zukunft werden schließlich durch den Umstand berührt, daß die Koksbeheizung einen erheblichen Arbeitsaufwand bedingt, der bei Ölheizung entfällt; bei steigenden Lohnkosten ist schon aus diesem Grunde mit einer Verteuerung der Koksbeheizung zu rechnen.

Bei der Klärung der Frage, ob nach der Umstellung auch künftig mit einer Senkung der Heizungskosten zu rechnen ist, können möglicherweise auch für dieses Haus unter Berücksichtigung der allgemeinen Preisentwicklung Kostenvergleiche vorgenommen werden. Dabei ist darauf hinzuweisen, daß es keiner exakten Berechnung der Kostenunterschiede bedarf. Es genügt, wenn sich auf längere Sicht für die Ölheizung ein Kostenvorteil ergibt.