Heizungsausfall

Heizungsausfall; Minderung; Räumungsfrist

1. Dem Vermieter steht auch während der gerichtlichen Räumungsfrist Nutzungsentschädigung zu, wenn der Mieter weiterhin die Wohnung nutzt.

2. Der Mieter muß während der Räumungsfrist den Heizungsausfall für einen Tag hinnehmen.

3. Der frühere Mieter hat für die während der Räumungsfrist durchgeführten Reparaturarbeiten an der Heizung keinen Verwendungsersatzanspruch, wenn es sich um über bloße Sicherungsmaßnahmen hinausgehende Instandsetzungsarbeiten handelt.

4. Die Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits ist auch dann möglich, wenn das erledigende Ereignis zwischen Anhängigkeit und Rechtshängigkeit eintritt.

I. Das Versäumnisurteil des Landgerichts Berlin vom 7. Dezember 1993 - 64 S 285/93 - war aufrechtzuerhalten. (...)

Die Bekl. können sich nicht wirksam auf Gegenrechte berufen (2.); eine Minderung der Nutzungsentschädigung greift nicht durch (2.1); der Zahlungsanspruch der Kl. ist auch nicht durch eine Aufrechnung der Bekl. mit den Heizungsreparaturkosten oder den erhöhten Stromkosten erloschen (2.2).

Ferner war die Erledigung des Rechtsstreits hinsichtlich eines Teilbetrages der Nutzungsentschädigung für Februar 1993 in Höhe von 779,61 DM festzustellen (3.).

II. 1. Der Nutzungsentschädigungsanspruch der Kl. in Höhe von monatlich 1.000 DM für die Zeit vom 1. Oktober 1992 bis zum 28. Februar 1993 abzüglich eines bereits gezahlten Teilbetrages von 779,61 DM für Februar 1993 folgt aus § 557 Abs. 1 BGB. Danach kann der Vermieter, wenn der Mieter die gemietete Sache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung den vereinbarten Mietzins verlangen. Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

Der Mietvertrag zwischen den Parteien ist durch die Kündigung der Kl. vom 26. März 1991 wirksam beendet worden. Dies steht zwischen den Parteien aufgrund des rechtskräftigen Urteils der Kammer vom 28. August 1992 - 64 S 7/92 - fest; unerheblich ist, daß in diesem Urteil eine Räumungsfrist bis zum 31. März 1993 gewährt worden ist. Denn die Bewilligung einer Räumungsfrist läßt die Beendigung des Mietverhältnisses zum 30. September 1991 unberührt (Stöber in Zöller, Kommentar zur ZPO, 17. Aufl. 1991, § 721 ZPO, Rdnr. 10). Die Bekl. haben aber dennoch in dem streitgegenständlichen Zeitraum die Mietsache weiter genutzt.

2. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts steht den Bekl. kein Mietminderungsanspruch zu (2.1). Der Nutzungsentschädigungsanspruch ist auch nicht durch Aufrechnung mit den Heizungsreparaturkosten oder den Stromkosten erloschen (2.2).

2.1 Die Bekl. können sich nicht auf eine 100 %ige Mietminderung nach § 537 Abs. 1 BGB für Oktober 1992 wegen des behaupteten Heizungsausfalls berufen. Zweifelhaft ist bereits, ob eine Minderung zulässig ist. Denn soweit der Mangel erst bei Beendigung des Mietverhältnisses entstanden ist, wird vertreten, daß eine Minderung der Nutzungsentschädigung entsprechend § 537 BGB ausgeschlossen sei (OLG Düsseldorf, DWW 1992, 52), weil der Vermieter die Gebrauchsgewähr nicht mehr schulde (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, Rdnr. IV/669). Jedenfalls läßt sich ein Minderungsrecht aus § 537 BGB nicht begründen.

Der Heizungsausfall im Oktober 1992 ist für eine Mietminderung von 100 % für den gesamten Monat - mit Ausnahme für den 18. Oktober 1992 - nicht schlüssig dargelegt worden. Es fehlen Angaben, an welchen Tagen und in welchen Räumen die Heizung ausgefallen ist und welche Temperaturen außen und in der Wohnung gemessen wurden. Es wird lediglich vorgetragen: "Bis zum 18. Oktober 1992 sanken die Innentemperaturen auf + 8,4 °C". Obwohl die Kl. diese Angaben, insbesondere die behaupteten Temperaturen bestritt, erfolgte kein genauerer Vortrag.

Soweit für den 18. Oktober 1992 konkret dargelegt wurde, daß die Innentemperatur auf + 8,4 °C sank, ist eine Minderung ebenfalls ausgeschlossen. Denn der Mieter muß während einer Räumungsfrist den Heizungsausfall für einen Tag ohne Rückgriff auf ein Minderungsrecht hinnehmen.

2.2 Der Nutzungsentschädigungsanspruch der Kl. ist auch nicht nach § 389 BGB durch die Aufrechnung der Bekl. erloschen. Die Aufrechnung ist nämlich unwirksam. Die Bekl. können nicht die Erstattung der Heizungsreparaturkosten oder der Stromkosten geltend machen.

a) Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts scheidet hinsichtlich der Heizungsreparaturkosten ein Rückgriff auf § 538 Abs. 2 BGB aus. Denn § 538 BGB setzt ein wirksames Mietverhältnis zwischen den Parteien voraus. Die Arbeiten sind jedoch unstreitig erst ab dem 4. September 1992, damit nach Beendigung des Mietverhältnisses zum 30. September 1991 durchgeführt worden. Ein Verwendungsersatzanspruch aus § 547 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB scheidet ebenso aus. Denn beide Alternativen setzen voraus, daß zwischen den Parteien ein Mietverhältnis besteht und die Verwendungen während der Mietzeit durchgeführt wurden (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Rdnr. V.B./382).

Ein Verwendungsersatzanspruch nach § 994 BGB scheidet ebenfalls aus. Zwar ist die Vorschrift anwendbar, denn nach Beendigung des Mietvertrages richten sich die Beziehungen der Parteien nach §§ 987 ff. BGB (Stöber in Zöller, § 721 ZPO, Rdnr. 10). Bei einem Abwicklungsverhältnis nach § 557 BGB wird der ursprüngliche rechtmäßige nunmehr unrechtmäßiger Besitzer (Bub/Treier, Rdnr. V.B./408). Die Reparaturkosten an der Heizung stellen aber keine erstattungsfähigen Verwendungen im Sinne von § 994 BGB dar.

Da die Bekl., als sie die Arbeiten vornahmen, bereits rechtskräftig zur Räumung verurteilt worden waren, richtet sich der Verwendungsersatzanspruch nach § 994 Abs. 2 BGB. Danach richtet sich die Erstattungspflicht des Eigentümers für die nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit gemachten notwendigen Verwendungen nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag. Der Ersatzanspruch richtet sich nach §§ 683 Satz 2, 679, 670 BGB.

Unerheblich ist, ob die Vornahme der Reparatur durch die Bekl. selbst bei Berücksichtigung der daraus entstehenden Kostentragungspflicht dem Interesse und zumindest dem mutmaßlichen Willen der Kl. nach § 683 Satz 1 BGB entsprach. Denn ihr entgegenstehender Wille wäre nach § 679 BGB unbeachtlich. Die Instandsetzung der Heizung durch die Bekl. war zur rechtzeitigen Erfüllung einer dem Eigentümer im öffentlichen Interesse auferlegten Rechtspflicht erforderlich. Denn auch bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter verpflichtet, die Versorgung des Mieters mit Heizung sicherzustellen (Sternel, Rdnr. IV/659). Der ehemalige Vermieter hat Mindestbedingungen lebensnotwendiger und am allgemein üblichen Standard orientierter Nutzungsmöglichkeiten aufrechtzuerhalten (LG Berlin, Urteil vom 21. November 1991 - 61 S 6/91, GE 1992, 265).

Auch ist unerheblich, ob die Bekl. bei Vornahme der Arbeiten mit Fremdgeschäftsführungswillen gehandelt haben. Denn dieser Wille ist aufgrund der nur partiellen Verweisung in § 994 Abs. 2 BGB für die Durchsetzung des Ersatzanspruchs nicht erforderlich (Gursky in Staudinger, 12. Aufl. 1989, § 994 BGB, Rdnr. 10).

Die Arbeiten an der Heizungsanlage stellen aber keine notwendigen Verwendungen im Sinne von § 994 Abs. 2 BGB dar. Nützliche Verwendungen sind nicht erstattungsfähig. Notwendig im Sinne von § 994 BGB sind nur solche Verwendungen, die objektiv erforderlich sind, um die Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand einschließlich ihrer Nutzungsfähigkeit zu erhalten (Gursky in Staudinger, § 994 BGB, Rdnr. 2). Ob die Herstellung einer ausreichenden Beheizung und Reparaturarbeiten an der Heizungsanlage dazugehören, ist bereits zweifelhaft (vgl. Bub/Treier, Rdnr. V.B./386 f.). Jedenfalls durften die Bekl. nur Sicherungsmaßnahmen treffen; anderenfalls wurden sie der Besonderheit, daß es sich um ein beendetes Mietverhältnis handelt, nicht gerecht.

Denn bei der Prüfung, ob es der Verwendungen bedurfte, um die Sache in ihrer Nutzbarkeit zu erhalten, ist immer der betriebliche Zusammenhang zu beachten, in dem die Sache steht (Medicus in Münchener Kommentar, Bd. IV, 2. Aufl. 1986, § 994 Rdnr. 16).

Die Reparaturarbeiten an der Heizung sind in der Zeit von Oktober bis Dezember 1992 durchgeführt worden, mithin kurze Zeit vor Ablauf der den Bekl. bewilligten Räumungsfrist. Denn die mit Urteil des Landgerichts Berlin vom 28. August 1992 gewährte Räumungsfrist endete am 31. März 1993. Als erstattungsfähig sind damit nur solche Arbeiten anzusehen, die zur vorübergehenden Aufrechterhaltung des Betriebs bis zum bevorstehenden Auszugstermin absolut notwendig gewesen sind. Die von den Bekl. in Auftrag gegebenen Arbeiten übertreffen diesen Umfang. Ausweislich der von ihnen vorgelegten Rechnung vom 31. Dezember 1992 wurden ein neuer Öl-Gebläsebrenner mit Ölvorwärmer, eine neue Heizungspumpe, eine neue Saugleitungsanlage nebst Erweiterungspaket und zwei Erweiterungssätze mit Verbindungsrohren eingebaut. Da es sich somit allenfalls um nützliche Aufwendungen handelte, besteht kein Erstattungsanspruch, mit dem die Bekl. hätten aufrechnen können.

b) Die hilfsweise erklärte Aufrechnung der Bekl. mit dem Anspruch auf Ersatz der angefallenen Kosten für einen Mehrverbrauch an Strom durch Benutzung einer Elektroheizung im Januar (an 12 Tagen) und im Februar/März 1993 (zusammen an 25 Tagen) führte ebenfalls nicht zum Erlöschen der Klageforderung. Denn es fehlt bereits an dem notwendigen Vortrag, an welchen Tagen zu welchen Zeiträumen in welchen Zimmern geheizt wurde und welche Temperaturen geherrscht haben. Es reicht nicht aus zu erwähnen, daß lückenlose Aufzeichnungen vorliegen. Vielmehr müssen diese schriftsätzlich wiedergegeben werden. Der fehlende schriftsätzliche Vortrag ist auch nicht dadurch ersetzt worden, daß die Bekl. im Termin zwei Blöcke mit handschriftlichen Aufzeichnungen sowie 10 gelbe Karten mit der Aufschrift "GRE-Energie Check" überreichten und dazu erklärten, daraus ergebe sich der Strommehrverbrauch. Denn es ist nicht Aufgabe des Gerichts, anstelle einer Partei den Vortrag aufzubereiten.

Ein Mieter (es war derselbe, der durch einstweilige Verfügung zur Zutrittsgewährung veranlaßt werden sollte; siehe das Urteil des AG Spandau vom 23. März 1993) zahlte die Nutzungsentschädigung nach der fristlosen Kündigung nicht, weil die Heizung völlig ausgefallen sei.

In seinem Urteil vom 8. März 1994 ließ das Landgericht Berlin die Frage offen, ob hier überhaupt eine Minderung nach § 537 BGB möglich sei, denn schließlich schuldet der Vermieter nicht mehr die Gebrauchsgewährung nach Beendigung des Mietverhältnisses. Jedenfalls muß bei einer Minderung in solchen Fällen der Mieter genaue Angaben, Tag für Tag, darüber machen, welche Temperaturen in welchen Räumen und welche Temperaturen außen herrschten und muß das notfalls auch beweisen.

Auch ein Verwendungsersatzanspruch des Mieters wegen einer Reparatur der Heizungsanlage, die er veranlaßt hatte, wurde vom Landgericht verneint, denn die Maßnahmen gingen über das unbedingt Erforderliche hinaus. Nach Beendigung des Mietverhältnisses darf der Mieter jedoch nur Notmaßnahmen in Auftrag geben.