Heizungsanlage

Heizungsanlage; Baukosten; Investitionskosten; Umlage; Betriebskosten

Die Bau- und Investitionskosten einer vermieterfremden Anlage zur Wärme- und Warmwasserversorgung dürfen nur dann nach §§ 7 Abs. 4, 8 Abs. 4 Heizkostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart worden ist.

Die klagenden Mieter sind laut Mietvertrag v. 25.1.1995 verpflichtet, neben der Miete sämtliche Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der II. BV zu tragen; für Heizung und Warmwasser sind 220 DM und für die übrigen Betriebskosten 150 DM monatlich als Vorauszahlungen zu leisten. In § 24 Ziffer 4 des Mietvertrages heißt es ferner:

"Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Brennbetriebsstroms, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem BImSchG, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich Kosten der Berechnung und Aufteilung."

Bereits 1993 hatten die Bekl. mit der X.-AG einen sogenannten WS-Heizanlagen-Eigentumsvertrag abgeschlossen, nachdem die X.-AG auf eigene Kosten die Heizungsanlage erstellte und das gesamte Gebäude mit Wärme und Warmwasser versorgte. Die Bekl. stellten für den Abrechnungszeitraum vom 1.5.1995 bis 31.1.1996 eine sog. WS-Plus-Grundgebühr von 755,22 DM in Rechnung, die Investitionskosten der Heizungsanlage enthält.

Diesen Betrag verlangen die Kl. vorliegend zurück. Die Bekl. behaupten, die Kl. bei Abschluß des Mietvertrages darüber aufgeklärt zu haben, daß die Heizungsanlage der X.-AG gehöre.

Die Kl. können von den Bekl. Rückzahlung eines Teils der geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 755,22 DM gemäß § 812 BGB verlangen.

Die Kl. haben Vorauszahlungen auf die entstehenden Heiz- und Warmwasserkosten geleistet, über die die Bekl. nach dem Mietvertrag abzurechnen haben. Da in der Vorauszahlung keine Anerkennung des Behaltensgrundes liegt, tragen die Bekl. in diesem Rechtsstreit die Darlegungs- und Beweislast dafür, daß ihnen die Vorauszahlungen in Höhe von 755,22 DM endgültig zustehen (vgl. Palandt/Thomas, BGB, 56. Aufl. § 812 Rn. 104 a. E.; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 799).

Grundsätzlich kann der Vermieter nur solche Kosten dem Mieter in Rechnung stellen, die als umlagefähig vereinbart worden sind. Die Bekl. haben zwar behauptet, mit den Kl. bei Abschluß des Mietvertrages vereinbart zu haben, daß diese die von der X.-AG berechneten Kosten für die Wärmelieferung tragen müßten, doch haben sie dafür keinen Beweis angetreten. Der Mietvertrag v. 25.1.1995 enthält eine solche Vereinbarung nicht. Zwar haben die Bekl. mit den Kl. Vorauszahlungen vereinbart, die auch die von der X.-AG für die Heizungsanlage berechneten Investitionskosten abdecken, doch fehlt darin jeglicher Hinweis, daß Wärme und Warmwasser von einem Dritten geliefert wird. Vielmehr ist in § 24 Ziffer 4 des Mietvertrages geregelt worden, daß zu den von den Kl. zu tragenden Kosten im wesentlichen die Kosten der verbrauchten Brennstoffe gehören. Da dort von den Finanzierungskosten für die Erstellung der Heizungsanlage keine Rede ist, durften die Bekl. auch darauf vertrauen, daß ihnen neben der Miete keine solchen Kosten auferlegt werden.

Die Regelung im Mietvertrag wird auch nicht durch die Heizkostenverordnung verdrängt.

Die HeizkV erlaubt sowohl die Versorgung des Mieters mit Wärme und Warmwasser aus eigenen Anlagen des Vermieters wie auch den Einkauf der Wärme oder des Warmwassers von einem eigenständig gewerblich tätigen Dienstleister (§§ 1 Abs. 1 Nr. 2, 7 Abs. 4, 8 Abs. 4 Heizkostenverordnung). In den §§ 7 Abs. 4, 8 Abs. 4 der HeizkV heißt es, daß bei einer Fremdversorgung zu den von den Mietern zu tragenden Kosten die Kosten der Lieferung von Wärme und Warmwasser gehörten. In diesen Wärmepreisen sind naturgemäß die Finanzierungskosten der Heizungsanlage enthalten. Sowohl bei dem Bezug von Fernwärme als auch bei der Lieferung von Wärme aus einer im Haus selbst erstellten Heizungsanlage dürfen die Bau- und Finanzierungskosten der Wärmeversorgungsanlagen auf den Mieter umgelegt werden (LG Hamburg WM 1994, 197; Schubart/Kohlenbach/Wienicke, Wohn- und Mietrecht, Teil I/1 § 7 Heizkostenverordnung Anm. 6; Heix WM 1994, 177).

Die HeizkV beinhaltet aber nicht das Recht, den mit den Kl. abgeschlossenen Mietvertrag einseitig zu ändern. Ist bei Abschluß des Mietvertrages die Lieferung von Wärme und Warmwasser durch einen Dritten nicht vereinbart worden, stellt sich die Situation für den Mieter nicht anders dar, als wenn der Vermieter während eines bestehenden Mietvertrages die Bezugsart ändern will. Für diesen Fall aber ist anerkannt, daß die HeizkV keine Rechtsgrundlage bietet (Langefeld-Wirth ZMR 1997, 165, 166), sondern der Vermieter der Zustimmung des Mieters bedarf (so Ropertz/Wüstefeld NJW 1989, 2365). Zwar bestimmt § 2 der HeizkV, daß die darin enthaltenen Vorschriften rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vorgehen, doch läßt die Verordnung hier sowohl die Eigenversorgung als auch die Fremdversorgung wahlweise nebeneinander zu und überläßt sie damit der Regelung der Parteien. Zudem werden durch die Änderung des Mietvertrages kostenträchtige Vermieterpflichten (Vorhalten einer Heizungsanlage) einseitig aus dem Mietverhältnis herausgenommen und damit das vereinbarte Gleichgewicht von Leistung und Gegenleistung gestört. Entgegen der Auffassung von Langefeld-Wirth (ZMR 1997, 165 ff.) steht dem Vermieter kein Bestimmungsrecht nach § 315 BGB zu, weil ein solches nicht vereinbart worden ist. Die Änderung der Bezugsart entspricht auch nicht der Billigkeit (§ 315 Abs. 3 BGB). Denn während beim preisgebundenen Wohnraum durch § 5 Abs. 3 NMV sichergestellt ist, daß die Kostenmiete um den auf die Investitionskosten für die Heizungsanlage entfallenden Anteil gekürzt werden muß, wenn der Vermieter Wärme und Warmwasser von einem Dritten einkauft, fehlt eine solche Regelung im Bereich des frei finanzierten Wohnungsbaus.