Heizung

Heizung; Abwälzung der Beheizungspflicht auf den Mieter; Sammelheizung; Vermieterpflicht

Betrieb und Unterhaltung einer Sammelheizung obliegen allein dem Vermieter. Diese Verpflichtungen können auch nicht mietvertraglich wirksam auf den Mieter oder die Gemeinschaft der Mieter abgewälzt werden.

... Der Anspruch der Kl. ergibt sich aus § 535 Satz 1 BGB. Danach ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der vermieteten Sache während der Mietzeit zu gewähren. Die Bekl. hat der Kl. die Einzimmerwohnung mit einer Sammelheizungsanlage vermietet.

Zur Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters bei der Vermietung einer Wohnung gehört es, daß er die erforderliche Versorgung der Wohnung mit Wärme, Wasser und Energie sicherstellt (Sternel, Mietrecht II 243). Bei der Vermietung einer Wohnung mit Sammelheizung ist der Vermieter verpflichtet, die Beheizung der Wohnung vorzunehmen, der Unterhalt, der Betrieb und die Instandsetzung der Heizungsanlage trifft ausschließlich den Vermieter. Der Vermieter ist für die Beschaffung des Heizmaterials zuständig, er muß die Kosten hierfür entsprechend den gesetzlichen Vorschriften auf die Mieter umlegen (Staudinger, §§ 535, 536 Anm. 77, 81, 89). Die Bekl. muß also das notwendige Heizöl einkaufen und sie muß über das verbrauchte Heizöl gemäß den §§ 22 ff. Neubaumietenverordnung Berlin eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung erstellen.

Diese ihr obliegende Pflicht konnte die Bekl. in dem Mietvertrag nicht auf die Kl. zusammen mit den übrigen Mietern der beiden Wohnblöcke abwälzen. Die diese Vereinbarungen betreffenden Bestimmungen des Vertrages sind rechtsmißbräuchlich und aus diesem Grunde unwirksam. Der Mieter muß es nicht hinnehmen, daß der Vermieter eine unbestimmte Mietergemeinschaft überträgt, deren Zusammensetzung einer ständigen Änderung unterliegt. Der Mieter hat in diesem Falle für die Beheizung der Wohnung keinen Vertragspartner mehr, er kann sein Recht auf ordnungsgemäße Beheizung und auf die Erstellung einer ordnungsgemäßen Heizkostenabrechnung praktisch nicht mehr durchsetzen. Die Mietergemeinschaft läßt sich für ihn schon tatsächlich wegen der ständigen Änderung nur schwer feststellen, ein vertraglicher Anspruch besteht ihr gegenüber nicht. Der Vermieter verstößt gegen Treu und Glauben, wenn er sich durch eine vertragliche Bestimmung auf diese Weise seiner Verpflichtung zur Beheizung der Wohnung und der Abrechnung über die Heizkosten entzieht. Im vorliegenden Fall trifft dies auch deshalb zu, weil die Wohnung der Kl. im Sozialen Wohnungsbau errichtet und die Miete daher preisgebunden ist. Die Bekl. hat nicht vorgetragen, daß sie die Miete im Hinblick auf die vertragliche Entlastung der ihr obliegenden gesetzlichen Verpflichtungen gesenkt hat. ...