Heizkostenvorauszahlung

Heizkostenvorauszahlung; Betriebskosten; Modernisierung; Zentralheizung

Der Vermieter kann nach Wohnungsmodernisierung durch Einbau einer fernwärmegespeisten Zentralheizung anstelle einzelner Nachtstromspeicheröfen durch einseitige Erklärung die monatliche Heizkostenvorauszahlung in angemessener Höhe vom Mieter fordern.

Die Kl. sind berechtigt, Heizkostenvorauszahlungen von der Bekl. zu verlangen, § 242 BGB. Grundsätzlich gilt zwar, daß Vorauszahlungen nur nach entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag erhoben werden können. Hiervon ist jedoch eine Ausnahme unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben zu machen für den Fall, daßder Vermieter bauliche Anlagen oder Modernisierungen geschaffen hat, die dem Mieter zugute kommen und erhebliche Betriebskosten ver ursachen, etwa der Einbau einer Sammelheizung (Sternel, Mietrecht, III 323). Eine solche Ausnahme liegt hier vor. Die Kl. haben die Wohnung der Bekl. im Dezember 1997 mit einer fernwärmegespeisten Zentralheizung ausgestattet, nachdem die Wohnung zuvor durch einzelne Nachtspeicheröfen beheizt worden war. Durch diese Modernisierungsmaßnahme sind den Kl. erhebliche Betriebskosten in Form der nunmehr von ihnen zu tragenden Heizkosten, verursacht durch den Fernwärmeanschluß entstanden. Auch ist nicht ersichtlich, daß die Bekl. durch die Heizkostenvorauszahlungen übermäßig belastet wird. Auch bei der alten Beheizungsart durch Nachtspeicherheizung hatte die Bekl. durch die Abschlagszahlungen an die HEW quasi Vorauszahlungen auf ihre Heizkosten zu leisten, über die am Jahresende abgerechnet wurde. Die Erklärung mit Schreiben v. 11.5.1998 war auch wirksam, denn es genügte den Anforderungen des § 4 Abs. 2 S. 2 MHG. Insoweit ist erforderlich, daß der Grund der Umlage bezeichnet wird und für den Mieter der konkret benannte Erhöhungsbetrag nachvollziehbar und ggf. durch Belegeinsicht überprüfbar ist (Sternel, Mietrecht, III 819). Im Schreiben v. 11.5.1998 war demgemäß als Grund für die Erhöhung der Vorauszahlungen der Einbau der neuen Heizungen angeführt und zur Höhe auf die durchschnittlichen Jahresheizkosten von 750 DM für bereits länger an das Fernwärmenetz angeschlossene Wohnungen angeführt. Die Bekl. hätte somit die Angemessenheit der von ihr geforderten Vorauszahlungen durch Einsicht in die Belege für die benannten Vergleichswohnungen überprüfen können. Entgegen der Auffassung der Bekl. handelte es sich bei dem Schreiben v. 11.5.1998 auch nicht um einen Vorschlag an die Bekl., freiwillig eine Heizkostenvorauszahlung zu leisten. Im Schreiben wird ausdrücklich darauf hingewiesen, daß die Heizkostenvorauszahlung zusätzlich zu der vertraglich vereinbarten Miete erhoben wird, inklusive einer zahlenmäßigen Aufschlüsselung der neuen Gesamtmiete. Die Erklärung v. 11.5.1998 hat die Bekl. schließlich auch so rechtzeitig erreicht, daß sie die erhöhten Vorauszahlungen ab dem 1.6.1998 zu leisten hat, § 4 Abs. 3 S. 1 MHG. Die Heizkostenvorauszahlungen waren schließlich jeweils zusammen mit der Bruttokaltmiete fällig. Betriebskostenvorauszahlungen sind als Bestandteil des Mietzinses mangels anderer Vereinbarung mit diesem fällig (Sternel, Mietrecht, III 328).