Heizkostenverteilung bei Wohnungseigentum

Heizkostenverteilung bei Wohnungseigentum; Kostenverteilung bei Nutzergruppen

Die Vorschrift des § 3 Satz 2 HeizkVO, nach der die erstmalige Fest-legung der Verteilung der Kosten im Sinne und nach Maßgabe der HeizkVO angeordnet ist, findet auf die Erfassung von Gruppen von Nutzern im Sinne des § 5 Abs. 2 HeizkVO keine Anwendung. Die Ver teilung der Kosten nach Nutzergruppen muß daher im Wege der Ver-einbarung nach § 10 Abs. 2 WEG geregelt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Wohnungseigentümer haben mit 14 Ja-Stimmen bei ei-ner Nein-Stimme und einer Enthaltung den folgenden Beschluß gefaßt:

Für die Heizkostenabrechnungen sind die Kosten getrennt für das Haupthaus und die Bungalows mittels der bauseits bereits vorhandenen und vor-gegebenen Meßuhren zu erfassen und je zur Hälfte nach qm und den Ablesewerten der Heizkostenverteiler abzurechnen; der Bereich Schwimmbad ist - wie bisher - gesondert abzurechnen (vgl. separate Meßuhr). Die Brauchwassererwärmung (Warmwasserkosten-Abrechnung) soll gem. § 5 Abs. 2 der Heizkostenverordnung erfolgen, und die Heizkosten entsprechend abgerechnet werden. Dagegen hat sich der Antragsteller gewandt.

Nach § 5 Abs. 2 Satz 2 der HeizkostenV kann "der Ge-bäudeeigentümer" bei unterschiedlichen Nutzungs- oder Gebäudearten eine Vorerfassung nach Nutzergruppen durchführen. "Der Gebäudeeigentümer" sind beim Bestehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft sämtliche Wohnungseigentümer. Bereits hieraus folgt, daß die Vorerfassung nach Nutzergruppen nur unter Mitwirkung sämtlicher Wohnungseigentümer beschlossen werden kann. Denn unter Grundstückseigentümer sind bei Bestehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft sämtliche Wohnungseigentümer zu verstehen. Die Heizkostenabrechnung nach vorheriger Erfassung des Verbrauchs nach Nutzergruppen stellt eine Änderung der Teilungserklärung dar. In dieser ist unter § 8 Nr. 2 e bestimmt, daß die Kosten für Warmwasserverbrauch gemäß Meßergebnis, die Kosten der zentralen Beheizung nach der Wohnfläche umgelegt werden. Die vorherige Erfassung des Verbrauchs nach Nutzergruppen ist in der Teilungserklärung nicht vorgesehen. Folglich beinhaltet die Abrechnung nach Vorerfassung nach Nutzergruppen ei-ne Änderung der Teilungserklärung. Eine Änderung der Teilungserklärung jedoch kann nur in Form einer Vereinbarung vorgenommen werden.

Die Heizkostenverordnung gibt keine Handhabe dafür, den Abrechnungsmaßstab unter Aufteilung in unterschiedliche Nutzergruppen durch Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer neu festzulegen. Nach § 3 Satz 2 HeizkostenV sind lediglich auf die Anbringung und Auswahl der Ausstattung nach den §§ 4 und 5, auf die Verteilung der Kosten nach den §§ 7 und 8 und auf Entscheidungen nach den §§ 9 und 11 die Regelungen entspre chend anzuwenden, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Wohnungseigentumsgesetz enthalten oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen worden sind. Lediglich die vorstehend genannten Maßnahmen können also, weil sie Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung darstellen, im Wege eines bloßen Mehrheitsbeschlusses getroffen werden. Die in § 5 Abs. 2 Satz 2 vorgesehene Aufteilung nach Nutzungs- oder Gebäudearten gehört nicht hierzu. Sie steht vielmehr im Belieben "des Gebäudeeigentümers".