Heizkostenverteilung bei überwiegend nicht gedämmten Leitungen der Wärmeverteilung

§ 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkV n. F., wonach von den Kosten der zentralen Heizungsanlage 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch zu verteilen sind, ist dann nicht anwendbar, wenn unter Einbeziehung der Leitungen in den Wohnungen die Leitungen im Hause insgesamt überwiegend nicht gedämmt sind.

(Leitsatz der Redaktion)

Nach dem Mietvertrag hat die Bekl. Vorauszahlungen auf die Heizkosten zu leisten, über die die Kl. abzurechnen hat. Über die im Zeitraum Mai 2009 bis April 2010 angefallenen Heizkosten rechnete die Kl. gegenüber der Bekl. mit Schreiben vom 23. August 2010 ab. Die Warmwasserkosten verteilte sie dabei je zur Hälfte nach dem gemessenen Verbrauch und nach Flächenanteilen. Während sie diesen Maßstab in den Vorjahren auch für die Heizkosten angewandt hatte, teilte sie diese nunmehr zu 30 % nach Flächenanteilen und zu 70 % anhand des gemessenen Verbrauchs auf die Nutzer auf. Für die Bekl. errechneten sich danach anteilige Gesamtkosten von 1.906,68 € und unter Berücksichtigung der von ihr geleisteten Vorauszahlungen von 1.131.96 € eine Nachzahlung von 774,92 €. Das Gebäude erfüllt nicht das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 und wird mittels einer Ölheizung versorgt. Die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung sind in den nicht beheizten Gebäudebereichen zu mehr als 50 % gedämmt.

Die Kl. trägt vor, sie sei gemäß § 421 BGB nicht gehindert, nur einen von mehreren Mitmietern auf den Ausgleich der Nachforderung in Anspruch zu nehmen; das habe der BGH mit Urteil vom 28. April 2010 (GE 2010, 760) entschieden. Die Änderung des Umlagemaßstabes für die Heizkosten entspreche der zwingenden Vorgabe des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkV und stehe daher nicht zur Disposition der Parteien. In den Wohnräumen befänden sich freiliegende Verbindungsrohre nur zwischen den unter Putz liegenden Steigeleitungen und den Heizkörpern. Diese seien nicht gedämmt. Unter Einbeziehung auch dieser Rohre seien die freiliegenden Rohre der Wärmeverteilung im Gebäude nicht überwiegend gedämmt.

Der Kl. hat gegen die Bekl. auf Grundlage der Heizkostenabrechnung vom 23. August 2010 gemäß §§ 535 Abs. 2,556 Abs. 3 BGB Anspruch auf Ausgleich einer Nachforderung in Höhe von 773,49 €.

Die Kl. war nicht daran gehindert, die Abrechnung allein gegenüber der Bekl. vorzunehmen und nur diese auf Ausgleich der errechneten Nachforderung in Anspruch zu nehmen. Die Vornahme der Abrechnung führt nicht zu einer Änderung der mietvertraglichen Vereinbarungen, die notwendig einheitlich im Verhältnis zu allen Mitmietern erfolgen müsste. Die Abrechnung hat keinen rechtsgeschäftlichen Erklärungswert, sondern ist vielmehr lediglich ein Rechenvorgang im Sinne des § 259 BGB, der dazu dient, die Fälligkeit des sich ergebenden Saldos herbeizuführen (vgl. BGH, Urt. v. 28. April 2010, VIII ZR 263/09, GE 2010, 760 = NJW 2010, 1965 ff., Rn. 8). Da es dem Vermieter gemäß § 421 BGB freisteht, nur einen von mehreren Mitmietern auf Ausgleich der Nachforderung in Anspruch zu nehmen, darf er sich auch darauf beschränken, die Nachforderung nur einzelnen gegenüber fällig zu stellen. Auf den Ausgleich zwischen den Gesamtschuldnern nach § 426 BGB braucht er dabei keine Rücksicht zu nehmen (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 12).

Die von der Kl. innerhalb der Frist des § 566 Abs. 3 Satz 2 BGB vorgelegte Heizkostenabrechnung vom 23. August 2010 ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Sie enthält eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und eine hinreichende Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilungsschlüssel, die Berechnung des Anteils der Mieterin und den Abzug ihrer Vorauszahlungen. Weiterer Angaben bedarf es zur Erfüllung der sich aus § 259 BGB ergebenden Mindestanforderungen nicht (vgl. BGH, GE 2010, 1534 = NJW 2010, 3570 f. Rn. 9), so dass die Bekl. die in der Abrechnung ausgewiesene Nachforderung auszugleichen hat, soweit die angesetzten Gesamtkosten tatsächlich entstanden und die von der Bekl. zu tragenden Kostenanteile zutreffend berechnet wurden.

Das ist im Wesentlichen der Fall. Die angesetzten Gesamtkosten, die für die Kostenverteilung herangezogenen Gesamt- und Einzelflächen sowie die gemessenen Gesamt- und Einzelverbräuche sind zwischen den Parteien unstreitig. Gleiches gilt für die Aufteilung der Kosten für die Warmwasserbereitung, die - was den Vorgaben des § 8 HeizkV entspricht - je zur Hälfte nach Flächenanteilen und nach Verbrauch umgelegt wurden.

Zu Recht macht allerdings die Bekl. geltend, dass auch die Heizungskosten gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 HKVO weiterhin nach demselben Maßstab aufzuteilen sind, so dass der Abrechnungssaldo im Ergebnis um 1,43 € zu kürzen ist. Die Kl. hat nicht dargelegt, dass sie gemäß § 6 Abs. 4 HKVO vor Beginn der Abrechnungsperiode wirksam eine Änderung des Umlegungsmaßstabes bestimmt hätte, und sie war auch nicht gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 HKVO gezwungen, nach Inkrafttreten der aktuellen Fassung der HKVO am 1. Januar 2009 nunmehr 70 % statt nur 50 % der Gesamtkosten anhand des gemessenen Verbrauchs abzurechnen. Die Voraussetzungen dieser Bestimmung liegen schon auf Grundlage des Vortrages der Kl. nicht vor. Zwar genügt das Gebäude unstreitig nicht den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 und wird mittels einer Ölheizung versorgt. Es lässt sich aber nicht feststellen, dass die freiliegenden Heizungsrohre überwiegend gedämmt sind, denn die Kl. gesteht zur Vermeidung einer Beweisaufnahme durch Sachverständigengutachten zu, dass - unter Berücksichtigung der Verbindungsleitungen zwischen Strängen und Heizkörpern in den Wohnungen - die nicht unter Putz liegenden Rohre mindestens zur Hälfte ungedämmt sind.

Der Verteilungsmaßstab nach § 7 Abs. 1 Satz 2 HKVO ist aber nur dann bindend, wenn die freiliegenden Verteilungsrohre überwiegend gedämmt sind. Der Verordnungsgeber wollte den verbrauchsbetonten Verteilungsmaßstab nur für Häuser vorgeben, in denen der zu verteilende Wärmeverbrauch im Wesentlichen erfasst und den einzelnen Nutzern zugeordnet werden kann. Er ging davon aus, dass ein wesentlicher Teil, nämlich zumindest etwa 20 % des Wärmeverbrauchs, dann nicht verursachergerecht erfasst werden kann, wenn der überwiegende Teil der freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung ungedämmt ist. Dabei wurde die Formulierung „freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung" ausdrücklich gewählt, „um neben den vertikal verlaufenden Strangleitungen auch horizontal verlaufende Verteilleitungen einzubeziehen (vgl. BR-Drs. 570/08, zitiert nach Kreuzberg/Wien, Handbuch der Heizkostenabrechnung, 7. Aufl. 2010, Seite 63). Diese Entscheidung liegt im Rahmen des weiten Ermessens des Verordnungsgebers und ist deswegen hinzunehmen. Entgegen der Ansicht der Kl. sind also nicht nur die freiliegenden Strang- und Hauptverteilungsleitungen zu betrachten, sondern alle freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung, wozu auch die Verbindungsleitungen zwischen Strang und Heizkörpern in den Wohnungen zählen.

Der Kl. ist zwar zuzugeben, dass § 7 Abs. 1 Satz 2 HKVO auch eine qualitative Einordnung der freiliegenden Rohre fordert und der besondere Verteilungsschlüssel deswegen dann keine Anwendung findet, wenn allein die Verbindungsleitungen zwischen Strang und Heizkörpern ungedämmt auf Putz liegen, während alle anderen Leitungen unter Putz liegen (vgl. Lammel, HKVO, 3. Aufl. 2010, § 7 Rn. 23; ders. in Schmidt-Futterer, MietR, 10. Aufl. 2011, § 7 HeizkostenV Rn. 9). So ist es hier jedoch nicht, da jedenfalls auch die Hauptverteilungsrohre im Keller freiliegend sind und nicht unter Putz verlaufen. Zwischen den Parteien ist zwar unstreitig, dass diese zu mehr als 50 % ihrer Gesamtlänge gedämmt sind. Dass diese Rohre nahezu vollständig gedämmt wären und deshalb wie unter Putz verlaufende Rohre behandelt werden könnten, ist anhand des Vortrages der Kl. aber nicht ersichtlich.

Bei der Frage, ob die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind auch die Leitungen in den Wohnungen einzubeziehen.

Der Vermieter rechnete über die für die Wohnungen angefallenen Heizkosten für die Zeit von Mai bis April 2010 erstmals zu 30 % nach Flächenanteilen und zu 70 % anhand des gemessenen Verbrauchs ab, während er in den Vorjahren jeweils zu 50 % abgerechnet hatte. Das Wohnhaus erfüllt nicht das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 und wird mittels einer Ölheizung versorgt. Die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung sind in den nicht beheizten Gebäudebereichen zu mehr als 50 % gedämmt, während die freiliegenden Verbindungsrohre zwischen den unter Putz liegenden Steigeleitungen und den Heizkörpern nicht gedämmt sind. Mit Rücksicht darauf, dass unter Einbeziehung auch dieser Rohre die freiliegenden Rohre der Wärmeverteilung überwiegend nicht gedämmt waren, hielt der Mieter die Abrechnung zu 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch nicht für zulässig.

Das AG Schöneberg folgte dieser Auffassung. § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkVO n. F., wonach von den Kosten der zentralen Heizungsanlage 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch zu verteilen sind, sei dann nicht anwendbar, wenn unter Einbeziehung der Leitungen in den Wohnungen die Leitungen im Hause insgesamt überwiegend nicht gedämmt seien. Die Formulierung „freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung" in § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkVO sei vom Verordnungsgeber ausdrücklich gewählt worden, um neben den vertikal verlaufenden Strangleitungen auch horizontal verlaufende Verteilleitungen einzubeziehen. Daher seien nicht nur die freiliegenden Strang- und Hauptverteilungsleitungen zu berücksichtigen, sondern auch die Verbindungsleitungen zwischen Strang und Heizkörpern in den Wohnungen.

Die Entscheidung ist von wesentlicher Bedeutung für die Vielzahl von Wohnungen, in denen die Verteilleitungen nicht gedämmt sind. Da die dadurch eintretenden Wärmeverluste geringer sein dürften als bei ungedämmten Verteilungsleitungen außerhalb der Wohnung, ist fraglich, ob auch die ungedämmten Leitungen in den Wohnungen einzubeziehen sind. Das wird verneint, wenn allein die Verbindungsleitungen zwischen Strang und Heizkörpern ungedämmt auf Putz liegen (Lammel, HeizkVO, 3. Aufl. 2010, § 7 Rn. 233).

Mit Rücksicht auf den Wortlaut des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkVO, der sämtliche freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung erfasst, ist aber der Ansicht des AG Schöneberg zuzustimmen.

Zwar ist das weitere Kriterium „überwiegend gedämmt" unpräzise. Aber auch insoweit dürfte eine Einbeziehung der ungedämmten Leitungen in den Wohnungen notwendig sein, unabhängig davon, ob der Wärmeverlust dort möglicherweise geringer ist als durch die ungedämmten Zuleitungen zu der Wohnung. Für diese Auffassung spricht auch, dass im Wesentlichen die Leitungen in den Räumen der Wohnung einen Einfluss auf die Abrechnungsgenauigkeit haben dürften, weil die Verteilleitungen außerhalb der Räume nach der Energieeinsparverordnung ohnehin grundsätzlich gedämmt sein müssen (so schon Wall WuM 2009, 6 [9]).