Heizkostenverteilung bei Einrohrheizungen

1. Bei Einrohrheizungen ist eine Heizkostenverteilung nach anerkannten Regeln der Technik (VDI 2077) nur dann erforderlich, wenn

a) weniger als 34 % der Gesamtwärme erfasst werden;

b) die Standardabweichung von den normierten Verbrauchsfaktoren 0,85 oder mehr beträgt;

c) der Anteil der Niedrigverbraucher 15 % oder mehr der Nutzeinheiten beträgt.

2. Liegen nur zwei dieser Voraussetzungen vor (hier: Verbrauchswärmeanteil 0,21; Standardabweichung 0,88), ist der Vermieter nicht gehindert, nach erfasstem Verbrauch und Fläche abzurechnen.

3. Die Erwärmung der Heizkörper trotz geschlossenen Ventils (Mikrozirkulation) ist bei Einrohrheizungen hinzunehmen und bei der Heizkostenabrechnung nicht zu berücksichtigen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. sind Mieter und die Bekl. Vermieterin einer Wohnung in der R.-Straße 7 in Berlin. Die Wohnung befindet sich in der elften Etage des Hauses, hat drei Außenwände und keine Wohnung mehr über sich. Das Gebäude selbst ist ein DDR-Plattenbau. Die Heizungsrohre verlaufen über eine so genannte Einrohrheizung durch die Wohnungen frei vor den Wänden und sind ungedämmt. Das heiße Wasser wird über die Rohre vom Keller durch die Wohnung hindurch nach oben gepumpt (Vorlauf) und fließt dann von der obersten Wohnung beginnend durch alle Heizkörper eines Stranges nach unten (Rücklauf). In der Wohnung der Kl. verläuft das Vorlaufrohr, da es die oberste Wohnung des Hauses ist, nur bis zur Höhe des Heizkörpers. Ab da beginnt der Rücklauf. Die Heizkörper in den Wohnungen werden entsprechend dem in der DDR typischen Einrohrheizungsanlagenbau von oben nach unten immer größer. Die Bekl. rechnete über die Betriebs- und Heizkostenabrechnung 2013 ab. Es ergab sich eine Nachzahlung von insgesamt 960,02 €. Diesen Betrag haben die Kl. unter Vorbehalt gezahlt. An Heizkosten hatten die Kl. insgesamt 1171,97 € zu zahlen, was etwa 1,42 € je m2 und Monat entspricht. Die Vormieterin hatte im Jahr 2011 ca. 1,1 € pro m2 und Monat verbraucht. Die Abrechnung nahm keine gesonderte Berücksichtigung der Rohrwärme vor. Unstreitig liegen zwei der drei Anwendungskriterien zur Anwendung der VDI 2077-Rohrwärme vor. Der Verbrauchswärmeanteil ist mit 0,21 und die Standardabweichung mit 0,88 ausreichend. Zum Anteil der Niedrigverbraucher hat die Bekl. unter Vorlage der Werte für die einzelnen Wohnungen des Hauses vorgetragen, dass dieser lediglich bei 5,3 liege. Für die Anwendung der VDI 2077 müsste der Anteile der Niedrigverbraucher über 15 % sein.

Die Kl.seite ist der Ansicht, die Erfassung mit den Heizkostenverteilern funktioniere nicht richtig, zumal ein Zählfortschritt auch bei ausgeschalteten Heizkörpern festzustellen sei. Dies betreffe gerade die oberen Wohnungen, da dort die Rücklauftemperatur am höchsten sein. Auch ohne die Voraussetzungen der VDI 2077 sei die Abrechnung unbillig. Vielmehr sei nach Wohnfläche unter Abzug von 15 % Kürzungen abzurechnen. Es sei nicht ausgeschlossen, dass die Anzahl der Niedrigverbraucher vorsätzlich zu niedrig gehalten würde, um die anderen Mieter still zu halten. Daraus ergebe sich ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 765,02 €.

Nachdem die Kl. ursprünglich beantragt hatten, festzustellen, dass die Forderung der Bekl. aus der Betriebskostenabrechnung 2013 vom 11.7.2014 in Höhe von anteiligen 765,02 € nicht besteht, haben sie die Klage nach Hinweis des Gerichts in der mündlichen Verhandlung vom 5.5.2015 geändert.

Die Bekl. ist der Ansicht, dass die Abrechnung zutreffend ohne Berücksichtigung der VDI 2077 erfolgt sei. Deren Voraussetzungen lagen nicht vor. Strukturelle Nachteile für einzelne Mieter, wenn sie denn vorlägen, würden nicht zur Unzulässigkeit der Abrechnung nach Verbrauch führen. […]

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Kl. steht kein Rückzahlungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB zu.

Die Zahlung erfolgte mit Rechtsgrund. Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 ist hinsichtlich der Heiz- bzw. Wärmekosten nicht zu beanstanden.

1. Dabei steht der Ordnungsgemäßheit der verbrauchsabhängigen Abrechnung zunächst nicht entgegen, dass sich die Heizkörper auch bei einer Stellung auf „0“ erwärmen und dies zu einem Zählwert führt. Die Erwärmung der geschlossenen Heizkörper erfolgt durch den Effekt der so genannten Mikrozirkulation. Aufgrund der nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen steht für das Gericht fest, dass dieser Effekt bekannt und typisch für Einrohrheizungen ist. Der Sachverständige hat Möglichkeiten aufgezeigt, wie dieser Effekt durch eine Modernisierung beseitigt werden kann. Ein entsprechender Anspruch darauf dürfte jedoch nicht bestehen. Denn die Einrohrheizung mit dem Effekt der Erwärmung beim geschlossenen Ventil ist typisch und so angemietet worden. Daher ist sie nicht mit einem Mangel behaftet (vgl. auch LG Berlin, Beschluss vom 1.11.2011, 63 S 341/11; bzw. allgemein zur Einrohrheizung BGH, NZM 2014, 163; NZM 2015, 589 f.).

2. Auch die Einrohrproblematik als solche führt im konkreten Fall nicht dazu, dass eine Abrechnung nach Verbrauch anhand der Verbrauchserfassungsgeräte unzulässig wäre. Der Gesetzgeber hat die Problematik gesehen und in § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenVO geregelt, dass in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden kann. Nach allgemeiner Ansicht enthält das Beiblatt „Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe“ der VDI 2077 entsprechende anerkannte Regeln der Technik (BGH, NZM 2015, 589 f.; Schmidt-Futterer, 12. Aufl., 2015, § 7, Rn. 12 m.w.N.). Bereits die amtliche Begründung weist auf das vorgenannte Beiblatt hin, welches unterschiedliche Verfahren zur Verfügung stelle, wobei die Auswahl des Verfahrens im Einzelfall unter Berücksichtigung der im Gebäude vorhandenen Erfassungsgeräte zu erfolgen hat (BR-Drs. 570/08, 14). Das Gericht musste nicht entscheiden, ob sich das aus § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenVO ergebende Ermessen des Vermieters bei Vorliegen der Voraussetzungen der VDI auf Null reduziert (dagegen Schmidt/Futterer, aaO., § 7 Rn. 12 m.w.N. zum Streitstand), denn die Voraussetzungen der VDI 2077 liegen nicht vor. Die Bekl. hat eine detaillierte Aufstellung der einzelnen Wohnungen vorgelegt, aus der nachvollziehbar 7 Niedrigverbraucher (5,3 %) ermittelt wurden. Für den Vortrag der Kl., die Anzahl der Niedrigverbraucher würde möglicherweise vorsätzlich manipuliert, um die anderen Mieter ruhig zu halten, fehlt jeglicher Anhaltspunkt. Ob die VDI 2077 auch angewendet werden kann, wenn ein Kriterium nicht vorliegt, muss das Gericht ebenfalls nicht entscheiden. Denn diese Entscheidung könnte nur in dem von § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenVO vorgegebenen Ermessen des Vermieters stehen, einen billigen Abrechnungsmaßstab zu wählen. Ermessensfehler, welche hier zu einer zwingenden Anwendung der VDI 2077 führen, lässt sich dem Sachverhalt nicht entnehmen. Dies führt im vorliegenden Fall nach Ansicht des Gerichts jedoch nicht dazu, dass die konkrete Abrechnung beim Einrohrheizungssystem nur nach Fläche möglich wäre (so die wohl h. M. vor der Einführung des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenVO, vgl. Schmidt/Futterer aaO., Rn. 10 m.w.N. zum Streitstand). Vielmehr ist dann eine normale Abrechnung unter Berücksichtigung der Ablesewerte zu erstellen. Es mag sein, dass die Kl. als Nutzer der Dachgeschosswohnung wegen der kürzeren Rohre tendenziell benachteiligt sind. Jedoch birgt jedes Abrechnungssystem für einzelne Mieter Vor- bzw. Nachteile bzw. Abrechnungsungenauigkeiten. Die Dachgeschosswohnung mit den vielen Außenwänden lässt ohnehin einen höheren Verbrauch erwarten. Die Rohre mögen kürzer sein, das Rücklaufrohr aber dafür tendenziell heißer als in den weiter unten liegenden Wohnungen. Die bestehenden Ungenauigkeiten sind indes hinzunehmen. Insofern schließt sich das Gericht der Einschätzung des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung vom 13.10.2015 an. Insbesondere liegt entgegen der Ansicht der Kl. sehr wohl eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor. Insofern würde eine Abrechnung nach Wohnfläche mit einem Kürzungsrecht ersichtlich den Regelungen der Heizkostenverordnung widersprechen.

Ob in Extremfällen mit exorbitanten Verbrauchswerten einzelner Mieter der Vermieter verpflichtet ist, auch bei nur ein oder zwei Merkmalen die VDI anzuwenden oder nach Fläche abzurechnen, musste das Gericht nicht entscheiden. Der streitgegenständliche Verbrauch liegt bei 1,42 € je m2 und der Durchschnitt bei 1,16 €. Die Vormieterin hatte einen deutlich geringeren Verbrauch und die Kl. selbst haben in der folgenden Abrechnungsperiode ihren Verbrauch um ca. 1/3 reduziert. Eine nicht mehr hinnehmbare, völlig übermäßige, einseitige Belastung einzelner Mieter ist vor diesem Hintergrund nicht erkennbar.

3. Auch einen Verstoß gegen den nach § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz. 2 BGB vom Vermieter zu beachtenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit liegt nicht vor. Das jeweilige Abrechnungssystem vermag nichts an unvermeidbaren Rohrleitungsverlusten zu ändern, die in einem Gebäude entstehen, welches mit einer Einrohrheizung errichtet wurde. Eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage lässt sich aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit aber nicht herleiten (BGH, Urteil vom 18.12.2013, NJW 2014, 685).

Aus den Gründen des LG

Die Kammer folgt der Auffassung des Amtsgerichts und hält auch unter Berücksichtigung der Berufungsbegründung die streitgegenständliche Abrechnung und den Abrechnungsmaßstab für nicht unangemessen. Die Lagenachteile der Wohnung der Kl. rechtfertigen ein Abweichen von diesem Maßstab nicht. Entgegen der Auffassung der Kl. liegen die Voraussetzungen für einen anderweitigen Verteilungsmaßstab nach anerkannten Regeln der Technik nicht vor. Denn die von den Parteien allein in Bezug genommene VDI-Richtlinie 2077 sieht zwar andere Möglichkeiten der Verbrauchserfassung vor. Allerdings haben die Kl. die Voraussetzungen in Bezug auf die Anzahl der Niedrigverbraucher gerade nicht nachvollziehbar dargetan. Die sogenannte Mikrozirkulation ist unter Berücksichtigung der Ausführungen des erstinstanzlichen Sachverständigen hinzunehmen. Nach allem ist die streitgegenständliche Abrechnung nicht zu beanstanden.

Das Amtsgericht Bayreuth (GE 2015, 132; zustimmend Pfeiffer GE 2015, 98) hatte entschieden, dass bei ungedämmten Heizungsrohren (auch in der Wand oder im Fußboden) der Vermieter die Heizkosten nach VDI-Richtlinie 2077 abrechnen müsse, wenn der Verbrauchswert nur 25,9 % der Gesamtwärme erfasst. Ähnlich auch das LG Siegen (WuM 2015, 433) bei einer Erfassungsrate von lediglich 18 %. Das Amtsgericht Lichtenberg, bestätigt durch die 63. Kammer des LG Berlin, ist anderer Auffassung.

Die Mieter im DDR-Plattenbau mit einer Einrohrheizung hatten die Heizkostennachzahlung unter Vorbehalt gezahlt und klagten auf Erstattung. Sie beriefen sich darauf, dass die Vermieterin unzutreffenderweise nicht nach der VDI 2077 abgerechnet habe, obwohl der Verbrauchswärmeanteil 0,21 betrug und die Standardabweichung 0,88. Dazu komme, dass auch bei ausgeschaltetem Heizkörper dieser erwärmt und ein Verbrauch gemessen werde. Die Vermieterin verwies auf den geringen Anteil der Niedrigverbraucher.

Das Amtsgericht Lichtenberg, bestätigt durch (knappes) Berufungsurteil des LG Berlin, meinte, die Anwendung der VDI 2077 liege im Ermessen des Vermieters. Wenn nicht alle drei Voraussetzungen der VDI erfüllt seien (hier: geringe Anzahl der Niedrigverbraucher), könne eine normale Abrechnung unter Berücksichtigung der Ablesewerte erstellt werden. Dem stehe auch nicht entgegen, dass sich die Heizkörper bei geschlossenem Ventil erwärmten; dieser Effekt sei typisch für Einrohrheizungen. Eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung bestehe nicht.

Die Entscheidungen sind wichtig für die Abrechnung der Heizkosten in Plattenbauten mit einem Einrohrheizungssystem. In diesen kommt es immer wieder zu zwei Diskussionsfeldern mit den Mietern: den Rohrwärmeverlusten und der Mikrozirkulation.

Rohrwärme: Die Rohrwärmeverluste werden durch die Heizkostenverteiler nicht erfasst. Um dieses Problem zu lösen, gibt es seit einigen Jahren § 7 Abs. 1 Satz 3 der HeizkostenVO und die VDl 2077. Während die HeizkostenVO nur von einem großen Anteil an nicht erfasster Rohrwärme spricht, sieht die VDl 2077 drei Anwendungsvoraussetzungen vor, von denen der Anteil an nicht erfasster Rohrwärme nur einer ist. Ein alter Streit geht hier um die Frage, ob alle drei Voraussetzungen der VDl 2077 vorliegen müssen, um sie anzuwenden, oder ob wegen der Formulierung in § 7 Abs. 1 Satz 3 der HeizkostenVO allein ein hoher Anteil nicht erfasster Rohrwärme ausreicht. Das LG Dresden (Urteil vom 15. August 2013 - 4 S 610/12) sieht das z. B. so. Hierzu stellt sich die Kammer auf den Standpunkt, dass alle drei in der VDl 2077 genannten Voraussetzungen vorliegen müssen. Ist dies nicht der Fall, muss die VDl 2077 nicht angewendet werden, auch wenn ein hoher Anteil an nicht erfasster Rohrwärme vorliegt.

Ein dritter Punkt, der in diesem Zusammenhang eine Rolle spielte, den das Landgericht jedoch nicht einmal erwähnt hat, ist die Länge der Heizungsrohre. Diese sind in den obersten Wohnungen der Plattenbauten nur halb so lang wie in den Wohnungen darunter. Die Kläger argumentierten daher, sie würden viel weniger als alle anderen von der Rohrwärme profitieren. Auch deshalb sei die Abrechnung ungerecht und falsch. Diese Überlegung haben weder das Amtsgericht noch das Landgericht erwogen.

Mikrozirkulation: Die Mikrozirkulation spült warmes Wasser auch bei abgedrehtem Heizkörper durch den Rücklauf in den Heizkörper. Es kommt daher zu einem nicht gewollten Verbrauch, was von vielen Mietern moniert wird („Mein Heizkörper ist warm, obwohl ich ihn zugedreht habe.“). Das LG Berlin hat bereits 2011 durch eine Entscheidung (Beschluss vom 1. November 2011, 63 S 341/11 = GE 2011, 1621) klargestellt, dass es sich dabei um keinen Mangel handelt. Jetzt hat es zusätzlich klargestellt, dass auch die Heizkostenabrechnung dadurch nicht fehlerhaft ist.

RA Stefan Pfeiffer

Anmerkung der Redaktion

Die Vorschrift, wonach die Heizkostenverteilung nach anerkannten Regeln der Technik zu erfolgen hat, verstößt nicht gegen das verfassungsrechtliche Verbot der dynamischen Verweisung auf Regelwerke nicht demokratisch legitimierter Normgeber (BGH, GE 2015, 781).