Heizkostenumlage nach Nutzergruppen

Heizkostenumlage nach Nutzergruppen; Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel; Kürzung der verbrauchsabhängigen Kosten bei fehlender Zwischenablesung; Kürzungsrecht; Pflicht zur Einsichtnahme in die Belege; Aufteilung der Grundkosten nach Gradtagszahlen; Nutzerwechselkosten; Verwaltungskosten

1. Die Heizkostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sich aus ihr ergibt, dass vom Gesamtverbrauch auf die Nutzergruppe des Mieters ein bestimmter bezifferter Verbrauch entfällt.

2. Sind bei Nutzerwechsel die Verbrauchskosten in Ermangelung einer Zwischenablesung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden, steht dem ausgezogenen Mieter ein Recht zur Kürzung des auf ihn entfallenden Verbrauchs um 15 % zu.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien schlossen im September 1989 einen Wohnungsmietvertrag. Das Mietverhältnis endete im Februar 2006. Im Oktober 2007 wurde den Bekl. die Heizkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2006 übersandt. Die Heizkosten wurden durch Aufteilung auf Nutzergruppen abgerechnet, wobei lediglich der Gesamtverbrauch aller Nutzergruppen sowie der Verbrauch der vorliegend betreffenden Nutzergruppe beziffert worden sind. Die weiteren Nutzergruppen wurden nicht nach Verbrauch aufgeführt. Eine Ablesung der Heizkostenverteiler ist nach Auszug der Mieter nicht erfolgt. Diese beriefen sich im Rechtsstreit darauf, dass nur die in den Monaten Januar und Februar 2006 angefallenen Kosten anteilig umgelegt werden können. Die Kosten der restlichen zehn Monate des Jahres 2006 seien nicht umlegbar.

Die Klage ist teilweise begründet. [...]

Die am 30. Mai 2007 erteilte Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ist formell nicht zu beanstanden. Formell ordnungsgemäß ist eine Nebenkostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht und eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen enthält. Dies ist bei der Abrechnung der Fall. Aus der Abrechnung ergibt sich, dass auf die Nutzergruppe [...] von dem Gesamtverbrauch von 361.883,70 kWh ein Verbrauch von 170.640,00 kWh entfällt. Die Korrektheit dieses Verbrauchs hätten die Bekl. durch eine Einsichtnahme in die Belege überprüfen können. Soweit sie die Ansicht vertreten, die Belege könnten nur den Gesamtverbrauch bestätigen, handelt es sich wiederum um eine Behauptung ins Blaue hinein. Da sie keine Einsicht genommen haben, können sie nicht wissen, ob sich die Ergebnisse der Verbrauchsablesungen bei den Unterlagen befinden oder nicht. Aus welchen Gründen die Wohnflächen für die Heiz- und Warmwasserkosten voneinander abweichen, haben die Kl. im Verlauf des Rechtsstreits erläutert. Darüber hinaus erfolgt die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung unstreitig seit Mietbeginn im Jahr 1989 unter Berücksichtigung dieser Verteilermaßstäbe und nach Nutzergruppen, ohne dass die Bekl. bislang dagegen Einwendungen erhoben hätten.

Materiell ist es nicht zu beanstanden, dass die Aufteilung der Grundkosten nach Gradtagszahlen erfolgt ist. Bei einem Nutzerwechsel während der laufenden Abrechnungsperiode - wie hier nach zwei Monaten - sind die Grundkosten gemäß § 9 b Abs. 2 HeizkV auf der Grundlage der sich aus den anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen oder zeitanteilig umzulegen. Vorliegend ist die Umlage nach Gradtagszahlen erfolgt und auch rechnerisch nicht zu beanstanden.

Allerdings fehlt es im Übrigen an der gemäß § 9 b Abs. 2 1. Halbsatz HeizkV erforderlichen verbrauchsabhängigen Abrechnung, denn zwischen den Parteien ist mittlerweile unstreitig, dass eine Zwischenablesung zum Mietende der Bekl. am 28. Februar 2006 nicht stattgefunden hat. Da die Verbrauchskosten in Ermangelung der Zwischenablesung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden sind, steht den Bekl. gemäß § 12 Abs. 1 HeizkV ein Recht auf Kürzung des auf sie entfallenden Anteils um 15 % zu. Dies macht einen Betrag von 74,99 Euro aus, da sich die auf die Bekl. entfallenden Gesamtkosten nach der teilweisen Klagerücknahme auf 499,95 Euro reduziert haben. Diesen Betrag können die Bekl. erfolgreich gegen die Klageforderung aufrechnen. Das Kürzungsrecht entfällt nicht, weil die Bekl. die in § 9 b Abs. 1 HeizkV vorgesehene Zwischenablesung vereitelt hätten. Das Vorbringen der Kl. hierzu ist unsubstantiiert. [...]

Die Kosten für die Zwischenablesung in Höhe von 17,26 Euro müssen die Bekl. nicht tragen. Zum einen hat eine solche nicht stattgefunden, zum anderen handelt es sich um Verwaltungskosten, die der Vermieter zu tragen hat (BGH GE 2008, 85 f.). [...]

Die Heizkostenabrechnung ist bei Erfüllung der übrigen Voraussetzungen formell ordnungsgemäß, wenn sich aus ihr ergibt, dass vom Gesamtverbrauch auf die Nutzergruppe des Mieters ein bestimmter bezifferter Verbrauch entfällt.

In der Heizkostenabrechnung des Vermieters war der Gesamtverbrauch sowie der Verbrauch der Nutzergruppe des Mieters beziffert worden. Bei Auszug des Mieters erfolgte keine Zwischenablesung. Der Mieter bezahlte daraufhin die Heizkostennachforderung nicht, mit der zudem Zwischenablesungskosten geltend gemacht wurden.

Das AG Schöneberg hielt die Abrechnung für formell ordnungsgemäß. Die Korrektheit des angegebenen Verbrauchs hätten die beklagten Mieter durch eine Einsichtnahme in die Belege überprüfen können. Soweit sie meinten, die Belege könnten nur den Gesamtverbrauch bestätigen, handele es sich um eine Behauptung ins Blaue hinein. Da sie keine Einsicht genommen hätten, könnten sie nicht wissen, ob sich die Ergebnisse der Verbrauchsablesungen bei den Unterlagen befänden oder nicht. Materiell sei nicht zu beanstanden, dass die Aufteilung der Grundkosten nach Gradtagszahlen erfolgt sei. Bei einem Nutzerwechsel während der laufenden Abrechnungsperiode seien die Grundkosten nach § 9 b Abs. 2 HeizKV auf der Grundlage der sich aus den anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen oder zeitanteilig umzulegen. Vorliegend sei die Umlage nach Gradtagszahlen erfolgt und auch rechnerisch nicht zu beanstanden. Da bei dem während des Abrechnungszeitraums erfolgten Nutzerwechsel die Verbrauchskosten jedoch nicht durch eine Zwischenablesung erfasst worden seien, stehe dem ausgezogenen Mieter ein Recht zur Kürzung des auf ihn entfallenden Verbrauchs um 15 % zu. Die Kosten der Zwischenablesung müsse die Beklagte nicht tragen. Zum einen habe eine solche nicht stattgefunden, zum anderen handele es sich um Verwaltungskosten, die der Vermieter zu tragen habe. Dazu bezieht sich das AG Schöneberg auf die neuere Entscheidung des BGH in GE 2008, 85.