Heizkostenumlage

Heizkostenumlage; Wirtschaftlichkeitsgebot; optimale Kosten; Heizölkosten; Betriebsstrom; Heizenergieverbrauch; Minderung; Gerüst; Fassadenarbeiten; Vorhangplane; Treppenhausarbeiten; Heizöleinkauf zum optimalen Preis; angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis

1. Sind die Kosten der Heizungsanlage für Heizöl, Betriebsstrom und der Heizenergieverbrauch höher als die optimalen Kosten, liegt so lange noch kein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor, als die Kosten ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis wahren.

2. Die durch Arbeiten an der Fassade und im Treppenhaus sowie eine Vorhangplane entstehenden Lärm-, Staub- und Sichtbeeinträchtigungen berechtigen den Mieter zur Minderung (Fassade und Plane: 12 %, Treppenhaus: 5 %). Die Zahlung der vollen Miete steht der Minderung nicht entgegen, wenn sie unter Vorbehalt erfolgt ist.

(Leitsätze der Redaktion)

1. Keinen Erfolg hat die Berufung, soweit sie sich gegen die Verurteilung zur Zahlung von 400 € richtet.

Der Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von 400 € aus der Heizkostenabrechnung vom 17.12.2012.

Entgegen der Ansicht der Bekl. kann diesem Anspruch kein Schadensersatzanspruch der Bekl. wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot durch den Kl. entgegen gehalten werden. Auch unter Berücksichtigung des eingereichten Privatgutachtens ergibt sich keine Pflichtverletzung des Kl.

Soweit sich aus dem Privatgutachten ergibt, dass der Einkaufspreis für das Heizöl um 6 % über dem optimalen Einkaufspreis lag, kann dies eine Pflichtverletzung nicht begründen. Denn der Vermieter schuldet nicht einen Einkauf zu dem bestmöglichen Preis. Vielmehr ist insoweit erforderlich, dass er keine unnötigen Kosten verursacht und ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis wahrt. Eine Verletzung dieser Pflicht kann jedoch nicht angenommen werden, wenn der Einkaufspreis nur 6 % über dem bestmöglich zu erzielenden Einkaufspreis liegt. Der Kl. hat zudem vorgetragen, dass die von ihm beauftragte Hausverwaltung mehrere Preisangebote einholt und versucht, durch den Einkauf möglichst großer Mengen, Mengenrabatte zu erzielen.

Soweit sich aus dem Privatgutachten ergibt, dass der Betriebsstrom weit über den optimalen Kosten liegt (213 %), gilt auch hier, dass nicht das Optimum geschuldet ist. Zum anderen ist auch nicht ersichtlich, inwiefern hier eine Pflichtverletzung des Vermieters für die Kosten verantwortlich sein soll. Denn es ist lediglich die Beachtung eines hinreichenden Kosten-Nutzen-Verhältnisses geschuldet. Soweit - wie von dem Kl. vorgetragen - der Betriebsstromverbrauch auf das Alter der Heizanlage zurückzuführen ist, kann jedenfalls nicht verlangt werden, dass die Heizanlage erneuert wird, was wiederum mit erheblichen Kosten verbunden wäre. Ein Anspruch auf Durchführung einer Modernisierung der Heizungsanlage besteht nicht. Dass es auf eine andere Weise in der Macht des Vermieters stehen würde, diese Kosten zu senken, ist weder ersichtlich noch vorgetragen.

Auch der Umstand, dass der Heizenergieverbrauch des Gebäudes überdurchschnittlich ist, lässt nicht auf eine Pflichtverletzung des Vermieters schließen. Denn für den Verbrauch sind in erster Linie die Nutzer verantwortlich. Es ist hier auch nicht ersichtlich, inwiefern der Verbrauch auf eine Pflichtverletzung des Vermieters, ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu wahren, zurückzuführen sein soll. Auch hier gilt, dass eine Modernisierung, z. B. durch das Aufbringen einer zusätzlichen Dämmung, nicht geschuldet ist und auch wieder mit neuen Kosten verbunden wäre. Hinsichtlich des Heizenergieverbrauches ergibt sich aus dem Privatgutachten zudem, dass derjenige der Bekl. um 25 % über dem lagebereinigten Verbrauch der anderen Wohnungen im Hause lag. Dennoch lagen die Kosten der Bekl. nur 16 % über dem lagebereinigten Durchschnitt der Wohnungen des Gebäudes. Das bedeutet, dass die Bekl. erheblich mehr Heizenergie verbraucht haben und im Verhältnis weniger dafür bezahlen. Auch der Warmwasserverbrauch der Bekl. liegt ungefähr bei dem Doppelten (110 kWh/m2 a) des durchschnittlichen Verbrauches der anderen Wohnungen des Hauses (54 kWh/m2 a). Soweit also der Heizenergieverbrauch des Hauses überdurchschnittlich ist, dürfte dies in erster Linie auf das Nutzerverhalten der Bekl. zurückzuführen sein.

Zudem ist das Privatgutachten auch lediglich dafür bestimmt, mögliche Einsparpotentiale aufzuzeigen. Ausdrücklich wird auf Seite 5 darauf hingewiesen, dass es keine (Rechts-) Grundlage dafür bietet, aufgrund erhöhter Werte Geld zurückzufordern.

Auch im Übrigen bestehen keine Bedenken gegen den Nachzahlungsanspruch aus der Abrechnung.

2. Keinen Erfolg hat die Berufung auch hinsichtlich des Feststellungsantrages. Der Feststellungsantrag, dass der Kl. nicht zur Rückzahlung der unter Vorbehalt geleisteten Teilzahlung von 491,87 € verpflichtet ist, ist ebenfalls begründet. Insoweit kann auf die vorstehende Begründung verwiesen werden.

3. Erfolg hat die Berufung, soweit die Bekl. mit der Widerklage die Rückzahlung eines Betrages von 383,26 € verlangen.

Denn die Bekl. haben gegen den Kl. einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Var. BGB. Denn die Miete war in dem streitgegenständlichen Zeitraum gemindert.

Das pauschale Bestreiten der Minderung dem Grunde und der Höhe nach ist ohne Belang. Maßgeblich sind lediglich die konkreten Erwiderungen auf den detaillierten Vortrag der Bekl. Bereits die Einrüstung des Gebäudes führt aufgrund der Einsehbarkeit der im 4. OG gelegenen Wohnung durch die Nutzer des Gerüsts zu einer Beeinträchtigung. Auch die erhöhte Einbruchsgefahr, welche zwingend der Versicherung anzuzeigen ist, führt zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung.

Unbestritten ist auch, dass das Gerüst an der Straßenseite in der Zeit vom 15.2.2013 bis zum 5.5.2013 mit einem Netz verhangen war und die Rückfront vom 10.5.2013 bis zum 10.6.2013 eingerüstet war. Der Einwand des Kl., der Lichteinfall sei nicht beeinträchtigt gewesen, weil die Wohnung im 4. OG gelegen sei, greift dagegen nicht. Unbestritten ist zudem, dass die Instandsetzung der Fassade durch das Abklopfen des losen Putzes erfolgte. Zu berücksichtigen ist insoweit auch, dass die Wohnung unmittelbar unter dem nicht ausgebauten Dachgeschoss liegt.

Hinsichtlich der Vorderfront erscheint die geforderte Minderung von 12 % (55,63 € x 80 Tage) = 148,36 € und für die Hinterfront 8 % (37,09 € x 40 Tage) = 49,45 € angemessen.

Auch die Arbeiten im Treppenhaus vom 1.6. bis zum 30.7.2013, für die eine Minderung von 5 % verlangt wird, sind unstreitig. Die Linoleumbeläge wurden aufgenommen, der Wandputz ausgebessert, die Treppenstufen an den Rändern geschliffen, die Dielung der Treppenpodeste teilweise aufgenommen und die Wände gestrichen. Zudem wurden weitere Schleifarbeiten an den Treppenstufen und auf den Treppenpodesten ausgeführt.

Auch soweit der Kl. ausführt, das die Wohnungen mit Folien gegen den Staub aus den im Treppenhaus vorgenommenen Renovierungsarbeiten geschützt gewesen seien, steht das der Darstellung der Bekl. nicht entgegen, dass vermehrt Schmutz/Schleifstaub trotz Sorgfalt dennoch in die Wohnung hineingetragen wurde, weil man die Wohnung nur durch das Treppenhaus erreichen kann (5 % für 60 Tage x 23,18 € = 46,36 €).

Der Rückforderung steht insbesondere nicht § 814 BGB entgegen.

Die Überweisungsträger der Mietzahlungen für den streitgegenständlichen Zeitraum enthielten den Vermerk „Unter Vorbehalt". Dies ist zwischen den Parteien unstreitig, so dass dieser neue Vortrag in der Berufungsinstanz zu berücksichtigen ist. Insoweit schadet auch nicht, dass die Bekl. diesen Vermerk nicht erst ab Februar 2013, sondern bereits seit Januar 2012 auf dem Überweisungsfeld vermerkt haben. Unabhängig davon kann keinesfalls unterstellt werden, dass die Bekl., die die Miete für den Monat im Voraus entrichten müssen, bei der Zahlung der Miete positiv wussten, dass die Miete für den in der Zukunft liegenden Zahlungsabschnitt gemindert sein wird. Es ist nicht ersichtlich, dass die Bekl. zum Zeitpunkt der Leistung wussten, ob bzw. in welchem Umfang und für welche Dauer die im Voraus zu entrichtende Miete gemindert ist. Dass die Bekl. wussten, wie lange die Bauarbeiten andauern würden und welche konkreten Beeinträchtigungen auf sie zukommen würden, ist von dem Kl. nicht dargelegt. Dies wäre aber erforderlich, da im Rahmen des § 814 BGB der Leistungsempfänger darlegungs- und beweisbelastet dafür ist, dass der Leistende die Leistung freiwillig in Kenntnis der Nichtschuld erbracht hat (vgl. BGH, Urteil vom 17.10.2002, III ZR 58/02, zitiert nach juris, Palandt/Sprau, BGB, 72. Aufl., § 814 Rn. 11). Hierzu gehört nicht nur die Kenntnis der Rechtslage, die nach der Rechtsprechung in den einschlägigen Kreisen von Mietern und Vermietern im Rahmen eines Anscheinsbeweises als bekannt vorauszusetzen ist (vgl. KG, Beschluss vom 21.12.2012, 8 U 286/11, GE 2013, 1272), sondern auch die positive Kenntnis der tatsächlichen Grundlagen, aus denen die fehlende Verpflichtung folgt (vgl. insoweit BGH, aaO.; BGH, Urteil vom 13.2.2008, VIII ZR 208/07, zitiert nach juris; Anm. Reinelt, juris-RR-BGHZivilR 9/2008, Anm. 3, zitiert nach juris; KG, Urteil vom 26.1.2007, 6 U 128/06, zitiert nach juris; Martinek, in: juris PK-BGB Bd. 2, 6. Aufl. 2012, § 814 Rn. 6 ff., zitiert nach juris).

Auch überdurchschnittlich hohe Kosten der Heizungsanlage sind im Rahmen eines angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnisses umlagefähig. Für Beeinträchtigungen durch Arbeiten an der Fassade und im Treppenhaus sowie eine Vorhangplane ist eine Minderung trotz Mietzahlung gerechtfertigt, wenn der Mieter unter Vorbehalt gezahlt hat.

Die Mietvertragsparteien stritten über die Umlage von Heizkosten, die über dem optimalen Einkaufspreis lagen, und darüber, ob diese Überhöhung und der überdurchschnittliche Heizenergieverbrauch des Gebäudes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen würden. Ferner darüber, ob der Mieter die wegen Minderung für die durch Arbeiten an der Fassade und im Treppenhaus sowie eine Vorhangplane entstehenden Lärm-, Staub- und Sichtbeeinträchtigungen zu viel gezahlte Miete zurückfordern könne. Gegen das Urteil, durch das der Heizkostennachzahlungsklage des Vermieters stattgegeben und die Widerklage des Mieters auf Mietrückzahlung abgewiesen worden ist, legte der Mieter Berufung ein.

Die ZK 65 des LG Berlin wies die Berufung zurück, soweit sie sich gegen die Verurteilung zur Nachzahlung der Heizkosten richtete. Die erhöhten Kosten seien umlegbar, da sie sich im Rahmen eines angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnisses hielten. Der Vermieter schulde nicht einen Einkauf zum bestmöglichen Preis. Soweit der Betriebsstromverbrauch auf das Alter der Heizungsanlage zurückzuführen sei, sei der Vermieter nicht zu einer Modernisierung verpflichtet. Das gelte auch für den überdurchschnittlichen Energieverbrauch, der im Übrigen auf das Nutzerverhalten des Mieters zurückzuführen sei.

Der Widerklage auf Zahlung der geminderten Miete gab die ZK 65 statt. Die Miete sei wegen der durch Arbeiten an der Fassade und im Treppenhaus sowie eine Vorhangplane entstehenden Lärm-, Staub- und Sichtbeeinträchtigungen gemindert gewesen (Fassade und Plane: 12 %, Treppenhaus: 5 %). Da die Miete auch unter Vorbehalt gezahlt worden sei, könne Rückzahlung verlangt werden.

Dem Urteil ist zuzustimmen.

Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen (BGH, Urteil vom 28. November 2007, VIII ZR 243/06, GE 2008, 116). Der Vermieter muss aber in Ausübung seines ihm insoweit zustehenden Ermessens nicht die billigste Lösung wählen, sondern kann bei seiner Entscheidung alle sachlichen Gesichtspunkte heranziehen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19. März 2013, I-24 U 115/12, GE 2013, 1273).

Aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot lässt sich auch ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage nicht ableiten (BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007, VIII ZR 261/06, GE 2007, 1686; BGH, Urteil vom 18. Dezember 2013, XII ZR 80/12, GE 2014, 245), zumal dies mit weiteren Kosten verbunden ist.

Zutreffend bejaht die Kammer auch den Rückzahlungsanspruch wegen Minderung der gezahlten Miete, nachdem der Mieter diese nur unter Vorbehalt geleistet hatte. Ob der Vorbehalt sich konkret auf den entsprechenden Zeitraum bezog, was erforderlich ist (AG Hermeskeil, Urteil vom 1. Februar 2005, 1 C 284/04, WuM 2005, 239), ist aus dem Urteil nicht ersichtlich. Die Minderungsquoten sind vertretbar; so ist z. B. für die durch ein Baugerüst an der Südseite einer Wohnung verminderte Sonneneinstrahlung und die Belästigung durch Arbeiten an und auf dem Baugerüst eine Minderungsquote von 15 % bzw. 10 % angesetzt worden (AG Ibbenbühren, Urteil vom 10. Dezember 2003, 3 C 554/03, WuM 2007, 405).