Heizkostenumlage

Heizkostenumlage; Gradtagszahlen; Mieterwechsel; Zwischenablesung

Unzulässige Aufteilung der Heizkosten nach Gradtagszahlen.

Der zweite Fehler der Abrechnung ist darin zu sehen, daß bei Auszug des Kl. keine Zwischenablesung der Heizkostenverteiler erfolgte, obwohl der Auszug während der laufenden Heizperiode vonstatten ging. Anstelle dessen hat das von der Bekl. beauftragte Wärmemeßdienstunternehmen die Heizkostenverteiler erst am Ende des Abrechnungszeitraums abgelesen und die angefallenen Verbrauchseinheiten anhand einer Gradtagszahlentabelle zwischen Vor- und Nachmieter aufgeteilt.

Zur Vornahme einer Zwischenablesung war die Bekl. aber verpflichtet. Dies ergibt sich aus § 6 Nr. 1 Heizkostenverordnung, wonach die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf Grundlage der Verbrauchserfassung auf die einzelnen Nutzer zu verteilen sind. Verschiedene Nutzer im Sinne dieser Vorschrift sind nicht nur die Mieter der unterschiedlichen Wohn- bzw. Gewerbeeinheiten, sondern auch Mieter, die nacheinander dieselben Räume gemietet und darin Wärme verbraucht haben. Zwischen Vor- und Nachmieter ist der verbrauchsabhängige Teil der Heizkosten auf Basis einer Zwischenablesung zu verteilen (Sternel, Heizkosten und Heizko stenabrechnung, in: Partner im Gespräch, Bd. 23 "Mietnebenkosten", 1986, S. 55 ff., 80; AG Bremerhaven WM 1986, 120), während die Erteilung einer Zwischenabrechnung - unter Erfassung des bis dahin angefallenen Brennstoffverbrauchs - nicht ver-langt werden kann (LG Hamburg ZMR 1986, S. 15).

Diesen Grundsätzen wird die nach Gradtagszahlen erstellte Abrechnung der Heizkosten nicht gerecht. Allerdings führt die fehlerhafte Abrechnung nicht etwa dazu, daß der Vermieter, der aufgrund des nachträglich nicht behebbaren Fehlers eine ordnungsgemäße Abrechnung nicht mehr erstellen kann, auf Dauer mit seinem Anspruch auf Zahlung von Heizkosten ausgeschlossen bleibt (so aber LG Köln, WM 1987, S. 257, das sowohl eine Schätzung des Verbrauchs nach billigem Ermessen als auch die Heranziehung des § 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung ablehnt). In Fällen unterlassener Zwischenablesung ist vielmehr § 12 Abs. 1 Nr. 4 Heizkostenverordnung analog anzuwenden.

§ 12 Abs. 1 Nr. 4 Heizkostenverordnung regelt die Verteilung der Heizkosten in Fällen, in denen die Ausstattung zur Verbrauchserfassung gar nicht oder nicht an allen Ver-brauchsstellen angebracht worden ist. Die Vorschrift ermöglicht es dem Vermieter, verbrauchsunabhängig z. B. nach der Grundfläche abzurechnen und gibt dem Mieter das Recht, den für ihn errechneten Anteil um 15 % zu kürzen. Dem liegt folgende Bil-ligkeitserwägung zugrunde: Der Vermieter, für den die Betriebskosten durchlaufende Posten sind, hat Gelder für die Heizung aufgewendet. Dem steht ein entsprechender Wärmeverbrauch durch die Gesamtheit aller Nutzer gegenüber. Es wäre grob un-billig, den Vermieter allein deshalb, weil er den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht entsprochen hat, mit den gesamten Kosten der durch die Nutzer verbrauchten Wärme zu belasten. Auf der anderen Seite besteht bei jedem einzelnen Nutzer die Möglichkeit, daß dieser einen unterdurchschnittlichen Wärmeverbrauch gehabt hat, und somit bei ordnungsgemäßer , d. h. verbrauchsabhängiger Abrechnung auch nur mit unter dem Durchschnitt liegenden Heizkosten belastet worden wä-re. Diese Chance zur Einsparung von Heizkosten soll dem Mieter nicht durch das Ver-säumnis des Vermieters, die vorgeschriebenen Einrichtungen zur Heizkostenverteilung anzubringen, genommen werden. Die Einsparungsmöglichkeit hat der Gesetzgeber auf 15 % der bei rein verbrauchsunabhängiger Abrechnung anfallenden Ko-sten geschätzt und dem Mieter als Interessenausgleich zwischen Vermieter und Mie-ter einen Abzug in dieser Höhe zugebilligt.

Die im § 12 Abs. 1 Nr. 4 Heizkostenverordnung zum Ausdruck gekommene gesetzge-berische Wertung, weder dem Vermieter die gesamten Heizkosten aufzubürden noch dem Mieter die Einsparungsmöglichkeit abzuschneiden, paßt nicht nur auf die von der Vorschrift direkt erfaßten Fälle des Fehlens von Einrichtungen zur Verbrauchsmessung, sondern auch auf jene Konstellationen, in denen solche Einrichtungen zwar vorhanden sind, aber nicht oder fehlerhaft abgelesen werden. Auch hier wäre es grob unbillig, dem Vermieter die gesamten Heizkosten aufzubürden, obwohl er selbst keine Wärme verbraucht hat.

ist wie im vorliegenden Fall beim Mieterwechsel die Zwischenablesung unterblieben, so findet § 12 Abs. 1 Nr. 4 Heizkostenverordnung für diese beiden Nutzer Anwendung, während die verbrauchsabhängige Abrechnung gegenüber den anderen Nutzern bestehen bleibt, weil die Relation der Verbrauchswerte zwischen den verschiedenen Wohn- bzw. Gewerbeeinheiten durch die unterlassene Zwischenablesung in nerhalb einer Wohnung nicht berührt wird. Lediglich für die betreffende Wohnung wird deren Heizkostenanteil rein verbrauchsunabhängig unter Abzug von 15 % errechnet. Der so errechnete Wert wird dann nach Gradtagsanteilen zwischen Vor- und Nach-mieter verteilt. Eine Aufteilung der Kosten zwischen Vor- und Nachmieter nur ent-sprechend der anteiligen Nutzungszeit kommt nicht in Betracht. Dieser Umlegungsmaßstab würde z. B. schon immer dann zu untragbaren Ergebnissen führen, wenn - wie hier - die Abrechnungsperiode vom 1.7. des einen Jahres bis zum 30.6. des fol-genden Jahres läuft und der Mieterwechsel zum 31.3. stattfindet: ein Anteil des Nach-mieters, der nahezu am Ende der Heizperiode einzieht, mit 1/4 der Kosten aus der gesamten Heizperiode würde ihn über Gebühr mit einem Verbrauch belasten, den er nicht verursacht haben kann.