Heizkostennachzahlung

Heizkostennachzahlung; Betriebskostenabrechnung; Heizkosten; Nachforderung; Stromkosten; Vorauszahlung

1. Der Mieter hat Heizkostennachzahlungen, die aufgrund der vorgelegten Abrechnung gerechtfertigt sind, auch dann zu zahlen, wenn seine Heizkostenvorauszahlungen dadurch wesentlich überschritten werden.

2. Bezüglich der Stromkosten ist der Ansatz von Schätzkosten in der Heizkostenabrechnung unzulässig.

Der Kl. hat den Nachzahlungsbetrag aus der von der Bekl. erstellten Heizkostenabrechnung 1979/80 unter Vorbehalt gezahlt und später die Rückzahlung insoweit verlangt, als der von der Bekl. errechnete Nachzahlungsbetrag 40 % der vom Kl. geleisteten Vorschüsse überstieg. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.

Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch aus §§ 812, 818 Abs. 2 BGB auf Rückzahlung eines Betrages von 240,04 DM wegen einer der Abrechnungsperiode 1979/80 in dieser Höhe rechtsgrundlos erbrachten Heizkostennachzahlung, denn die Abrechnung vom 30. Juni 1980 ist - bis auf den Kostenansatz für Betriebsstrom - formell und materiell nicht zu beanstanden.

Dabei kann sich die Kammer insbesondere nicht der Auffassung des AG anschließen, wonach die mit der genannten Abrechnung ermittelte Nachzahlung von 849,53 DM schon deshalb keine Verpflichtung des Kl. in voller Höhe begründen soll, weil eine Nachzahlung verlangt ist, die über 40 % der jährlichen Vorauszahlung (hier: 705,-- DM) hinausgeht. Diese Beschränkung des Vermieters auf Heizkostennachforderungen bis zur 40 %-Grenze der Gesamtvorauszahlungen in der jeweiligen Abrechnungsperiode wird von der Obergerichtlichen Rechtsprechung abgelehnt (vgl. den Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 10. August 1982, RiM 729) und ist auch in der Sache nicht einsehbar, denn auch nach dem hier vorliegenden Mietvertrag (vgl. § 3 Ziff. 2, § 5 Ziff. 3, Bl. 33 d.A.) sind die anteiligen Heizkosten letztlich allein vom klagenden Mieter zu tragen. Die bekl. Vermieter vereinnahmen die zunächst in Höhe von monatlich 70,50 DM vereinbarten Vorschüsse lediglich deshalb, weil sie nach dem Mietvertrag verpflichtet sind (vgl. § 5 Ziff. 1), dem Kl. eine beheizte Wohnung zur Verfügung zu stellen und daher die Vorschüsse zur Deckung der laufenden Kosten verwenden, also nach Möglichkeit nicht in Vorlage treten wollen. Muß ein Vermieter aber dennoch höhere als die vorschußweise gezahlten Beträge aufwenden, um im Laufe einer Abrechnungsperiode die Beheizung sicherzustellen, so geschieht dies gerade auch im Interesse des Mieters.

Zwar wird grundsätzlich nicht der Mieter, sondern bestenfalls der Vermieter schon vor Beginn der Heizperiode einen genaueren Überblick über den voraussichtlichen Gesamtverbrauch an Heizmaterial und die darüber hinaus anfallenden Nebenkosten haben. Dies allein läßt jedoch auch eine hohe Heizkostennachforderung nicht unbillig erscheinen, denn die Höhe der tatsächlichen Kosten kann sich etwa aufgrund gestiegener Heizölpreise und eines - witterungsbedingt - höheren Verbrauchs oft in einem sogar erheblichen Umfang verändern. Auch mit einer solchen Nachforderung ist keine unzulässige Bereicherung des Vermieters verbunden, sondern dieser gibt lediglich die tatsächlichen Kosten der Beheizung an die nach den Abreden des Mietvertrages kostentragungspflichtigen Mieter weiter. Dies gilt jedenfalls dann, wenn - wie im vorliegenden Rechtsstreit - die sachliche Richtigkeit des Zahlenwerks unstreitig bzw. vom Gericht festzustellen ist.

Etwas anderes kann zur Überzeugung der Kammer nur dann gelten, wenn die Bekl. hier den Abschluß des Mietvertrages durch bewußt falsche Angaben über die Höhe des Heizkostenvorschusses gleichsam erschlichen hätten. Eine dann abweichende Betrachtungsweise wird auch in dem Urteil des Landgerichts Frankfurt vom 24. Oktober 1978, abgedruckt in WM 1979 Seite 24 f., für zutreffend erachtet. In der Sache ist jedoch hierfür gerade in Anbetracht des geforderten und heute durchaus üblichen Quadratmeterpreises von ca. 20,-- DM nicht hinreichend vorgetragen. Vielmehr sind Kostensteigerungen - wie dargestellt - insbesondere durch Preissteigerungen hinsichtlich des Heizmaterials und veränderte Witterungsbedingungen auch in einem größeren Ausmaß stets denkbar, so daß der Mieter auf der Grundlage der nur geschätzten Vorauszahlungen nicht darauf vertrauen darf, daß die tatsächlichen Kosten die Summe der Vorauszahlungen um nicht mehr als hier 40 % übersteigen. Zudem haben die Bekl. hier zu Recht auch darauf hingewiesen, daß die Höhe der Nachforderungen der Periode 1979/80 zum Teil auch darauf beruht, daß der Kl. bei voller Nutzung in der Heizperiode für nur 10 Monate Kostenvorschüsse entrichtet hat. Auch der Kl. mußte erkennen, daß sich deshalb ein höherer Nachzahlungsbetrag ergeben wird, so daß es insgesamt nicht darauf ankommt, ob der Kl. bei Abschluß des Mietvertrages von der Zeugin L. auf die erwartete Kostensteigerung hingewiesen worden war oder nicht.

Unter Zugrundelegung dieser Rechtsauffassung verschuldete der Kl. aus der Heizkostenabrechnung 1979/80 gemäß § 535 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 5 Ziff. 3 des Mietvertrages nach Auffassung der Kammer einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 829,08 DM. Die Abrechnung vom 30. Juni 1980 genügt wie auch die nachfolgende Abrechnung vom 20. Juli 1981 allen formellen Anforderungen, die an eine Nebenkostenabrechnung des insoweit aus § 259 BGB abrechnungspflichtigen Vermieters zu stellen sind, denn beide Abrechnungen sind klar und in sich verständlich. Soweit in den Abrechnungen auch Wartungs- und Immissionsmeßkosten in Ansatz gebracht sind, ist dies ebenfalls nicht zu beanstanden, denn die Umlage dieser Kostenbestandteile ist üblich und in Nr. 4 der Anlage zu § 27 Abs. 1 der I. BV ausdrücklich anerkannt.

Dagegen waren die Bekl. nicht berechtigt, lediglich geschätzte Bewagkosten in Höhe von jeweils 230,-- DM in Ansatz zu bringen, denn auch bei den Kosten des Betriebsstroms der Heizanlage sind nur die tatsächlich entstandenen Kosten umzulegen, die als solche vom Vermieter auch nachzuweisen sind. Es ist vorliegend auch nicht auszuschließen, daß der Kl. durch die Umlage dieses Kostenansatzes schlechter gestellt wird, denn die Kosten des Hausstroms sind grundsätzlich durch die Miete abgedeckt und werden daher vom Vermieter getragen. Für eine abweichende Vereinbarung zwischen den Parteien haben die Bekl. nichts vorgetragen.