Heizkostenguthaben

Heizkostenguthaben; Vermieterwechsel

Veräußert der Vermieter nach dem Ende der Heizperiode das Grundstück, ist ein Anspruch auf ein Heizkostenguthaben gegen den bisherigen Eigentümer geltend zu machen, auch wenn erst der Erwerber über die Heizkosten abgerechnet hat.

Die Kl. können gemäß § 14 des Mietvertrages Auszahlung des Heizkostenguthabens von der Bekl. verlangen. Diese Verpflichtung ist nicht gemäß § 571 BGB auf den Einzelrechtsnachfolger der Bekl. übergegangen. Der Erwerber tritt nur in die sich während der Dauer seines Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten ein. Zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs waren die beiden streitbefangenen Heizperioden längst abgelaufen.

Zwar sind die Abrechnungen über diese Heizperiode erst nach Eintragung des Einzelrechtsnachfolgers erfolgt, und der Anspruch ist damit erst zu einem Zeitpunkt fällig geworden, zu dem die Bekl. nicht mehr Eigentümerin war, aber dies ändert an der Passivlegitimation der Bekl. nichts. Entgegen der Ansicht der Bekl. wird ein Anspruch nicht notwendig mit Fälligkeit rechtlich existent. Der Anspruch der Kl. besteht unabhängig davon, ob die Bekl. abrechnet oder nicht. Er entsteht in dem Moment, in dem alle Voraussetzungen gegeben sind, daß abgerechnet werden kann (Palandt-Heinrichs, BGB, 54. Aufl., § 198 Rdnr. 3 m. w. N.), denn entgegen der Ansicht der Bekl. wird er genau in diesem Moment sogar bezifferbar. Dies ist regelmäßig mit dem Ende der Heizperiode der Fall, da bereits in diesem Moment feststeht, welche Ausgaben entstanden sind und in welchem Verhältnis diese entstandenen Ausgaben zu verteilen sind. Der Anspruch der Kl. war erfüllbar, ohne daß ihnen gegenüber eine Abrechnung erteilt werden mußte. Wenn ein Anspruch erfüllbar ist, muß er aber notwendig auch bereits entstanden sein.

Daß die Fälligkeit erst mit Vorliegen einer Abrechnung eintritt, hat lediglich zur Folge, daß die Verjährung des Rückzahlungsanspruchs erst mit dem Vorliegen der Abrechnung beginnt (BGH, GE 1991, 139, 141). Nur vordergründig hat der Bundesgerichtshof diese grundlegende Entscheidung darauf abgestellt, daß die Verjährung deswegen erst mit der Abrechnung beginne, weil der Anspruch erst mit der Abrechnung entstehe. Tatsächlich ist aber lediglich ein "Entstehen" im den Verjährungsbeginn begründenden Sinne der Möglichkeit des Gläubigers, den Anspruch im Klagewege unmittelbar geltend zu machen, gemeint (BGH, aaO., 139 m. w. N.). Diese teleologische Reduktion des Inhaltes des § 198 BGB kann natürlich nur für die Frage des Verjährungsbeginns Bedeutung entfalten. Die Frage, wann ein Anspruch tatsächlich entsteht, ist weiterhin nach den allgemeinen dogmatischen Regelungen zu entscheiden. In diesem Sinne ist der streitbefangene Anspruch aber bereits mit Abschluß der Abrechnungsperiode entstanden und allein aus der Vermieterstellung der Bekl. erwachsen. Sie war zu diesem Zeitpunkt noch Vermieterin, und ihr oblag schon zu diesem Zeitpunkt die Verpflichtung, über die vereinnahmten Vorschüsse Rechnung zu legen und eventuelle Überschüsse auszukehren (LG Lüneburg, WuM 1992, 380). Diese Verpflichtung - und zwar für die gesamte Abrechnungsperiode - geht nur dann auf den Erwerber über, wenn er während der Abrechnungsperiode in das Mietverhältnis eintritt.

Ein Mieter hatte aus einer Heizkostenabrechnung ein Guthaben, dessen Auszahlung er vom Voreigentümer verlangte. Dieser meinte, er sei nicht der richtige Beklagte, weil inzwischen das Grundstück veräußert war und die Heizkostenabrechnung auch vom neuen Eigentümer stammte.

In seinem Urteil vom 10. April 1995 meinte das Landgericht Berlin, das sei nicht richtig. Maßgeblich sei vielmehr, daß bei Ende der Heizperiode, über die abzurechnen war, noch der alte Eigentümer im Grundbuch eingetragen war. Er war dann auch zur Rückzahlung verpflichtet. Mit dem Ende der Heizperiode werde ein Rückzahlungsanspruch des Mieters rechtlich existent; auf die spätere Fälligkeit komme es nicht an.