Heizkostenguthaben

Heizkostenguthaben; Betriebskostennachforderung; Aufrechnung; Treuhandverhältnis

Gegen einen Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines Heizkostenguthabens kann der Vermieter auch nicht eine Forderung auf Nachzahlung von (kalten) Betriebskosten aufrechnen.

Die Kl. können von der Bekl. gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB Rückzahlung der nach Abrechnung verbliebenen Guthaben aus gezahlten Heizkostenvorschüssen in Höhe von 1.710,85 DM verlangen. Der zwischen den Parteien unstreitige Anspruch der Kl. ist auch nicht gem. §§ 389, 387 BGB infolge Aufrechnung erloschen.

Denn der Aufrechnungseinwand der Bekl. ist vorliegend aus materiell-rechtlichen Gründen unzulässig. Trotz Gegenseitigkeit und Gleichartigkeit der zur Aufrechnung gestellten Forderungen kann die Aufrechnung ausnahmsweise dann nach § 242 BGB ausgeschlossen sein, wenn die Eigenart des Schuldverhältnisses oder der Zweck der geschuldeten Leistung die Aufrechnung als mit Treu und Glauben unvereinbar erscheinen lassen (Palandt-Heinrichs, 54. Aufl., § 387 BGB, Rz. 15; grundlegend RGZ 160, 60; BGHZ 14, 342). Wie die Kammer bereits an anderer Stelle ausgeführt hat (Urteil vom 2. Mai 1994 - 62 S 16/94 -, GE 1994, 999), ist unter diesem Gesichtspunkt die Aufrechnung gegenüber dem Anspruch aus einem Treuhandverhältnis, wie es dem Mietverhältnis bezüglich der Verwaltung der vom Mieter zu zahlenden Heizkostenvorschüsse entspringt, ausgeschlossen. Nach allgemeiner Ansicht ist es im Rahmen von derartigen Auftrags- und Treuhandverhältnissen, bei denen der beauftragte Treuhänder (Vermieter) das Treugut für den Treugeber (Mieter) lediglich fremdnützig verwaltet und insbesondere nicht verbrauchte Beträge wieder an den Treugeber auszukehren hat, als treuwidrig anzusehen, dem Herausgabeanspruch mit Gegenforderungen entgegenzutreten.

Die Aufrechnung ist vorliegend auch nicht zulässig, soweit die Bekl. ihre Gegenforderung mit ausstehenden Betriebskostennachzahlungen der Kl. begründet. Man wird den Aufrechnungseinwand im Rahmen eines bestehenden Treuhandverhältnisses nur dann für zulässig erachten können, wenn die zur Aufrechnung gestellte Forderung in engem und wirtschaftlichem Zusammenhang mit der aus dem Treuhandverhältnis erwachsenen Klageforderung steht, die Forderungen mithin ausnahmsweise konnex sind (BGH, WM 1972, 53 f.). Obgleich es zutrifft, daß Heizkosten und Betriebskosten, beides Mietnebenkosten, in einem wirtschaftlichen Näheverhältnis stehen, liegt eine Konnexität im genannten Sinn nicht vor. Beide Forderungen - Rückerstattung von Heizkostenvorschüssen einerseits und Nachzahlung von Betriebskosten andererseits - entspringen nicht demselben Treuhandverhältnis. Sinn und Zweck der Vorschußzahlung lassen es jedoch nicht zu, über das vorschußweise erhaltene Geld anders als vorgesehen zu verfügen, so daß auch eine Verrechnung mit Forderungen aus einem anderen Treuhandverhältnis trotz Gleichartigkeit und Gegenseitigkeit der Forderungen abzulehnen ist. Dafür spricht nicht zuletzt der Umstand, daß über beide Treuhandverhältnisse, hinsichtlich der Heiz- wie der Betriebskostenvorschußzahlungen, getrennt abzurechnen ist, um den Mieter nicht mit möglicherweise zweifelhaften Gegenforderungen zu konfrontieren. Aus eben diesem Grund verbietet sich dann jedoch auch die nachträgliche Verrechnung im Wege der Aufrechnung. Aufrechnungen sind nur innerhalb des Treuhandverhältnisses möglich.

Somit war die Rechtsprechung der Kammer, derzufolge der Vermieter gegen den Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines Guthabens aus einer Heizkostenabrechnung nicht mit einer Forderung aus dem Mietverhältnis aufrechnen kann (GE 94, 999), auch vorliegend aufrecht zu erhalten.

Nach Beendigung der Heizperiode rechnete der Vermieter über die Heizkosten ab, woraus sich ein Guthaben des Mieters ergab. Über die anderen Betriebskosten rechnete er ebenfalls ab; danach ergab sich ein Nachzahlungsanspruch gegen den Mieter. Beides wollte der Vermieter miteinander verrechnen, wogegen sich der Mieter wandte.

Das Landgericht gab in seinem Urteil vom 24. April 1995 dem Mieter Recht. Die Aufrechnung gegen die Forderung des Mieters aus dem Heizkostenguthaben sei ein Verstoß gegen Treu und Glauben, da man die Heizkostenvorschüsse nicht mit den anderen Betriebskostenvorschüssen vermengen dürfe.

Ein bißchen zweifelhaft ist das schon; es bleibt abzuwarten, ob sich die anderen Kammern des Landgerichts Berlin dieser Auffassung anschließen werden.