Heizkostenerfassung mit unterschiedlichen Erfassungsgeräten

Ist mieterseits vorgetragen, dass in verschiedenen Wohnungen an vergleichbaren Heizkörpern unterschiedliche Heizkostenverteiler mit unterschiedlichen Skalen angebracht sind, muss sich der Vermieter dazu im Rahmen eines Streits über die Heizkostenabrechnung erklären und entsprechende Datenblätter für die Heizkörper und die Verteiler vorlegen. Sind gegen die Nachvollziehbarkeit der Ablesewerte mieterseits konkrete Einwendungen erhoben worden (vorliegend Vertauschung von auf den Verteilern angebrachten Skalen), kann der Vermieter sich nicht darauf berufen, er sei zur Offenlegung der Ableseprotokolle nicht verpflichtet und es bestehe insofern auch kein Einsichtsrecht des Mieters.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. steht ein Nachzahlungsanspruch aus den Heizkostenabrechnungen für die Abrechnungsperioden 2004/05 und 2005/06 in Höhe des in der Berufungsinstanz streitgegenständlichen Betrags von insgesamt noch 718,38 € nicht zu. Es kann dahinstehen, ob die Verteilung der verbrauchsabhängigen Kosten, wie die Bekl. meinen, angemessen ist, weil die auf dem Verdunstungsprinzip arbeitenden Erfassungsgeräte neben der Wärmeabgabe durch die Heizkörper auch die Wärmestrahlung der unisolierten Steigeleitungen und die übermäßige Erwärmung ihrer Wohnung durch die im unmittelbar darunterliegenden Heizungskeller installierte Hausanschlussstation registrierten.

Die Abrechnungen begründen keine fälligen Nachforderungen, weil die Bekl. Einwendungen gegen die den Abrechnungen zugrunde gelegten Ablesewerte erhoben haben, die von der Kl. nicht ausgeräumt worden sind. Sie haben hierzu vorgetragen, dass in verschiedenen Wohnungen an vergleichbaren Heizkörpern unterschiedliche Verteiler angebracht seien, und zwar mit unterschiedlichen Skalen. Es ist zwar aus anderen Verfahren gerichtsbekannt, dass durchaus verschiedene Skalen verwendet werden können und dann die erfasste Verdunstung zur Herstellung der Vergleichbarkeit unter Berücksichtigung der Daten des Heizkörpers zu bewerten ist, indem entweder die gemessenen Werte mit einem Faktor multipliziert oder entsprechende Produktskalen verwendet werden, die diesen Faktor bereits berücksichtigen. Die Kl. ist jedoch weder auf diesen Einwand der Bekl. eingegangen noch hat sie trotz des Verlangens der Bekl. die entsprechenden Datenblätter für die Heizkörper und die Verteiler vorgelegt. Die Bekl. haben dies entgegen der Auffassung der Kl. bereits außergerichtlich geltend gemacht und [...] auch ausdrücklich die Vorlage des Datenblatts verlangt. Jedenfalls haben sich die Bekl. nochmals in der Klageerwiderung auf die fehlende Vorlage der Datenblätter berufen. Bei dieser Sachlage ist die Vorlage der Datenblätter erstmals in der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz verspätet und nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht mehr zu berücksichtigen.

Schließlich haben die Bekl. auch gegen die Nachvollziehbarkeit der Ablesewerte unter Hinweis auf die auf den Verteilern angebrachten Skalen, die rechts die Verbrauchswerte und links Kontrollwerte angeben, konkrete Einwendungen erhoben. Sie tragen unter Vorlage eines Ableseprotokolls für eine vergleichbare Wohnung vor, dass diese Skalen bei der Ablesung vertauscht worden seien. Unter diesen Umständen ist das Verlangen einer Einsicht in die Einzelableseprotokolle nicht als rechtsmissbräuchlich anzusehen.

Zur Kontrolle der Abrechnung gehört auch die Nachvollziehbarkeit der gesamten abgelesenen Stricheinheiten. Denn es wirkte sich auf den von den Bekl. zu tragenden Anteil aus, wenn in der Abrechnungseinheit statt der in den Abrechnungen zugrunde gelegten Strichwerte tatsächlich insgesamt mehr Stricheinheiten abgelesen worden sein sollten. [...]

Der Mieter muss zur Berechtigung einer Mietminderung die konkrete Beeinträchtigung der Mietwohnung durch ein sich im Hause befindliches Bordell darlegen.

Der Mieter verlangte von seinem Vermieter Mietrückzahlung und berief sich dabei (u. a.) auf ein ihm zustehendes Mietminderungsrecht wegen eines im Hause befindlichen Bordellbetriebs. Er erhielt beim Amtsgericht teilweise recht, was zur Berufung des Vermieters führte.

Die ZK 63 des LG Berlin änderte das angefochtene Urteil teilweise ab. Der Mieter habe die Mietzahlungen nicht ohne Rechtsgrund geleistet. Der Rechtsgrund sei insbesondere nicht aufgrund eines Minderungsanspruchs wegen des im Haus befindlichen Bordellbetriebs entfallen. Allein dessen Vorhandensein stelle in einer Großstadt keinen Mangel der Mietsache i. S. v. § 536 BGB dar. In diesem Zusammenhang bezog sich die Kammer auf ein früheres Urteil des LG Berlin, ZK 61 (NZM 2000, 377). Im Übrigen seien Minderungsansprüche des Mieters gemäß § 536 b BGB ausgeschlossen, soweit er aufgrund des bereits bei Vertragsbeginn vorhandenen Betriebs mit entsprechenden Auswirkungen habe rechnen müssen. Es könne dahinstehen, dass dem Mieter aufgrund einer in einem früheren Verfahren angenommenen Erweiterung des Betriebs Minderungsansprüche zuerkannt seien. Dieses binde das Gericht im vorliegenden Verfahren nicht. Der Mieter müsse nach den allgemeinen Grundsätzen die Voraussetzungen eines Minderungsanspruchs darlegen und hierzu vor allem die Verschlechterungen seit Vertragsbeginn darstellen. Nur wenn sich daraus ergebe, dass eine qualitative Änderung der Störungen in einem Ausmaß eingetreten sei, mit der aufgrund der Situation bei Vertragsbeginn nicht zu rechnen war, seien Mietminderungsansprüche begründet.