Heizkostenachforderung

Heizkostenachforderung; Gewerberaum; Fälligkeitsanerkenntnis durch Zahlung und Aufrechnung

Zahlt der Mieter von Gewerberäumen vorbehaltlos teilweise den mit einer Heizkostenabrechnung des Vermieters angeforderten Betrag und rechnet er zugleich im übrigen mit einer streitigen Gegenforderung auf, obwohl die Abrechnung nicht den Anforderungen entspricht, die nach der Rechtsprechung erst ihre Fälligkeit herbeiführen, bietet er damit dem Vermieter konkludent an, ihm die etwaige Verpflichtung zur Ergänzung der Abrechnung insoweit zu erlassen (§ 397 Abs. 1 BGB) und verzichtet auf die ihm zustehende Einrede der Fälligkeit. Mit Entgegennahme der Zahlung nimmt der Vermieter stillschweigend das Angebot an.

Die Kl. sind Vermieter, die Bekl. ist Mieterin von Gewerberäumen auf Grund des schriftlichen Mietvertrags vom 5. Januar 1983. Der monatliche Mietzins einschl. einer Vorauszahlung für Heizkosten und Betriebskosten sowie Mehrwertsteuer betrug insgesamt DM 4.481,62.

Mit Schreiben vom 12. November 1984 forderten die Kl. neben einer Heizkostennachzahlung eine ab 1. Dezember 1984 auf insgesamt DM 4.800,64 erhöhte Gesamtmiete. Diese Erhöhung betraf die Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen. Mit Schreiben vom 27. April 1985 verlangten die Kl. ab 1. Mai 1985 erneut eine auf nunmehr insgesamt DM 4.896,98 monatlich erhöhte Gesamtmiete, wobei sich die Erhöhung wiederum auf die Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen bezog.

Die Bekl. zahlte bis September 1985 den unveränderten Mietzins von DM 4.481,62 und ab Oktober 1985 stellte sie die Mietzahlungen ein.

Mit ihrer Klage nehmen die Kl. die Bekl. auf Zahlung nicht geleisteter Miete und Heizkosten in Anspruch.

Die Bekl. bitten um Klageabweisung; sie halten die Heizkostenabrechnung vom 12. November 1984 für fehlerhaft und rechnen in Höhe von DM 3.276,63 gegenüber einer verbleibenden Heizkostenforderung der Kl. mit einer Gegenforderung auf. Erhöhte Vorauszahlungen auf Nebenkosten verweigert sie als vertraglich nicht vereinbart. Im übrigen hält sie der verbleibenden Mietforderung den Einwand der Mietminderung entgegen und macht ein Zurückbehaltungsrecht geltend.

Das Landgericht hat durch Urteil vom 8. August 1986 der Klage teilweise stattgegeben und in seinen Gründen ausgeführt, daß die Heizkostenabrechnung der Kl. vom 12. November 1984 nicht den an eine ordnungsgemäße Abrechnung zu stellenden Anforderungen entsprechen würde. Für die Monate Januar und Februar 1986 hat es eine 30%ige Mietminderung anerkannt.

Soweit das Landgericht die Klage abgewiesen hat, verfolgen die Kl. ihren Zahlungsanspruch mit der Berufung weiter; sie halten insbesondere ihre Heizkostenabrechnung vom 12. November 1984 für die Heizperiode 1983/84 für ordnungsgemäß. Die Bekl. ist der Berufung entgegengetreten.

Der Senat hat durch Urteil vom 2. September 1987 dem Zahlungsanspruch der Kl. in Höhe von weiteren DM 948,14 stattgegeben und die Berufung im übrigen zurückgewiesen.

Die Bekl. muß auf die Heizkostenabrechnung 1983/84 jedenfalls noch die von den Kl. geltend gemachten 948,14 DM zahlen. Auf mangelnde Fälligkeit des Anspruches kann sie sich nicht berufen, denn sie hat durch Zahlung von 237,49 DM unter Bestreiten sie angeblich nicht betreffender Positionen von 165,22 DM und 19,04 DM die Forderung von 3.698,38 DM teilweise getilgt und zugleich mit einem bestrittenen Gegenanspruch von 3.278,63 DM aufgerechnet, der jedoch nicht substantiiert dargelegt und unter Beweis gestellt ist. Damit hat sie den Kl. etwa erforderliche Ergänzungen der Abrechnung 1983/84 erlassen und sich folgerichtig in erster Instanz auch nicht auf mangelnde Fälligkeit berufen.

a) Vorbehaltlose Zahlung läßt den Anspruch auf Abrechnung zwar nicht ohne weiteres - etwa aus der Vorschrift des § 813 Abs. 2 BGB - entfallen, wonach die Rückforderung des Gezahlten in diesem Fall ausgeschlossen wäre. Diese Bestimmung ist nur dann anwendbar, wenn der Anspruch tatsächlich besteht, wenn also lediglich die Fälligkeit noch nicht gegeben war. § 813 Abs. 2 BGB soll ein sinnloses Hin- und Herschieben der Leistung, auf die der Gläubiger Anspruch hat, vermeiden (Staudinger-Lorenz, BGB, 12. Aufl., § 813 Rnr. 16; Erman-Westermann, BGB, 7. Aufl., § 813 Rnr. 5). Erweist sich im Prozeß, daß das Ergebnis der Abrechnung unrichtig war, muß der Gläubiger trotz § 813 Abs. 2 BGB zurückzahlen. Auch in diesen Fällen der Zahlung vor Fälligkeit könnte dem Mieter also an sich ein Recht auf ordnungsgemäße Abrechnung verblieben sein. Mit den Landgerichten Lüneburg (MDR 1979, 759), Marburg (ZMR 1980, 153) und Wuppertal (WuM 1982, 300) meint Emmerich (Staudinger, 12. Aufl., BGB, 2. Bearb., § 536 Rnr. 86 c; Miete, 3. Aufl., § 535 Rnr. 27), es seien mit Zahlung "alle gegenseitigen Forderungen erledigt", wobei die Landgerichte von einem Schuldanerkenntnis, deklaratorischem Anerkenntnis bzw. Einverständnis mit den Abrechnungsmodalitäten ausgehen.

b) Dem ist im Ergebnis zu folgen. Der etwaige Anspruch des Mieters auf Ergänzung der Abrechnung wird für ihn dann keine Rolle mehr spielen, wenn er sich entschlossen hat, dem Vermieter den angeforderten Nachzahlungsbetrag an Nebenkosten zu leisten. Anderenfalls hätte er - gegebenenfalls nach sachkundiger Beratung - weitere Erläuterungen erbeten oder jedenfalls die Zahlung mit einem Vorbehalt verbunden. So würde sich ein verständiger Mieter verhalten, um sich nicht auf ungewisse Rückforderungsansprüche verweisen zu lassen, die sich vielleicht bei nachträglicher Prüfung ergeben könnten. Deshalb liegt in der der Heizkostenabrechnung entsprechenden Nachzahlung des Mieters seine Erklärung, daß er davon ausgehe, die Abrechnung sei im Ergebnis richtig, worauf er ohne weitere Nachprüfung vertraue; deswegen zahle er. Damit bietet er dem Vermieter konkludent an, diesem die etwaige Verpflichtung zur Ergänzung zur Abrechnung zu erlassen (§ 397 Abs. 1 BGB). Mit Entgegennahme der Zahlung nimmt der Vermieter stillschweigend das Angebot an.

Ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis ist demgegenüber in der Zahlung nicht zu sehen, denn aus der Sicht des Mieters geht es dabei erkennbar gerade nicht um die Beseitigung einer Ungewißheit oder eines Zweifels (Palandt-Thomas, BGB, 46. Aufl., § 781 Anm. 2 a m.N.). Er hält, wie ausgeführt, die Nachforderung für berechtigt.

Zugleich verzichtet der Mieter auf die ihm etwa zustehende Einrede der fehlenden Fälligkeit (Emmerich, Miete a.a.O.), denn auf ihre besonderen Voraussetzungen der Nachprüfbarkeit der Abrechnung kann es nun nicht mehr ankommen, schon weil eine Rückforderung - jedenfalls aus diesem Grunde - nach § 813 Abs. 2 BGB ausscheidet.