Heizkostenabrechnung nur nach dem Leistungsprinzip

Heizkostenabrechnung nur nach dem Leistungsprinzip; Abflussprinzip; Korrektur; Berichtigung

1. Die Abrechnung von Heizkosten ist nur nach dem Leistungsprinzip (Verbrauchsprinzip, Zeitabgrenzungsprinzip) zulässig.

2. Kann der Vermieter noch innerhalb der Abrechnungsfrist die bereits erstellte Heizkostenabrechnung um nachträglich berechnete Brennstoffkosten berichtigen, ist eine nachträgliche Korrektur nicht zulässig.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. hat gegen die Bekl. in der Hauptsache keinen - allenfalls auf die §§ 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1, 535, 670, 662 BGB zu stützenden - Anspruch auf Zahlung von 59,38 € aus der mit Datum vom 8. März 2010 korrigierten Abrechnung (vgl. zur Problematik auch BGH - VIII ZR 298/09 = GE 2011, 331) über die Betriebskosten für das Jahr 2008. Die Kl. hat nicht rechtzeitig über die nun im März 2010 angesetzten Betriebskosten abgerechnet.

Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten - und damit die Betriebskosten selbst - ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist den Mietern spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ablauf des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB.

Nach dem hier von den Parteien in Rücksicht auf die in Rede stehenden Heizkosten und die Vorschüsse hierauf für allein zulässig angenommenen Leistungsprinzip (auch Zeitabgrenzungs- oder Verbrauchsprinzip genannt), nur dann stellen sich die hier zu entscheidenden Rechtsfragen, weil die Kl. zum Zeitpunkt der Zahlung auf die nachberechneten Heizkosten nichts vorgetragen hat, sind diejenigen Betriebskosten abzurechnen, die für den jeweiligen Abrechnungszeitraum angefallen sind (dafür LG Berlin, GE 1988, 463, 465; LG Berlin, GE 2000, 813; LG Hamburg, WuM 2000, 197; LG Hamburg, NZM 2001, 806; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn‑ und Gewerberaummiete, 4. Aufl., G Rdnr. 107; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 556 Rdnr. 132; Schneider in Müller/Walther, Miet‑ und Pachtrecht, Stand: März 2006, § 556 Rdnr. 308 ff.; Rips in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar [2004], § 556 Rdnr. 165; Weitemeyer in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl. § 556 Rdnr. 72) (zitiert nach BGH - VIII ZR 220/05 = GE 2006, 1160).

Die Abrechnungsfrist für die Betriebskosten 2008 war danach mit Ende des Jahres 2009 abgelaufen, § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Und § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB schließt das Geltendmachen einer Nachforderung für einen - wie hier - bereits abgelaufenen Abrechnungszeitraum grundsätzlich aus. Etwas anderes gilt nur dann, wenn hier die Kl. als Vermieterin das verspätete Geltendmachen im März 2010 nicht zu vertreten hatte, § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BGB.

Die Ausnahme, dass der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat, liegt hier indes nicht vor.

Nach Sinn und Zweck der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB darf der Vermieter selbst dann, wenn er die Jahresfrist für die Abrechnung zunächst unverschuldet nicht einhalten konnte, nach Wegfall des Abrechnungshindernisses nicht unbegrenzt warten, bis er die Abrechnung erstellt oder eine Nachforderung erhebt (vgl. BGH a. a. O.). Es ist anerkannt, dass die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen eine zeitnahe Abrechnung gewährleisten sollen, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (BGH a. a. O. unter Hinweis auf BGH, NJW 2005, 219 unter II 1 b; BGH, GE 2006, 246 = NJW 2006, 903 unter II 1 b). Das gilt auch dann, wenn der Mieter von der auf ihn zukommenden Nachforderung nichts weiß und unter Umständen sogar einen gewissen Zinsvorteil erlangen mag, wenn er sie erst später begleichen muss. Eine zunächst entschuldigte Verspätung kann deshalb mit Rücksicht auf den Sinn und Zweck von § 556 Abs. 3 BGB nachträglich zu einer verschuldeten werden, wenn der Vermieter sich auch dann noch unnötig viel Zeit bis zur Erstellung der Abrechnung lässt, nachdem die notwendigen Unterlagen vorliegen (BGH a. a. O. unter Hinweis auf Schmidt‑Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 473 a. E.; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearbeitung 2003, § 556 Rdnr. 109; Rips a. a. O., § 556 Rdnr. 289; Ehlert a. a. O., § 556 Rdnr. 38; zweifelnd v. Seldeneck, Info‑M 2006, 12).

Das gilt auch - und um so eher - dann, wenn der Vermieter noch vor Ablauf, also innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abrechnen oder - wie hier - die Abrechnung korrigieren kann. Nach Sinn und Zweck der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB hat der Vermieter noch innerhalb der Jahresfrist abzurechnen, wenn es ihm objektiv möglich und ihm zumutbar ist, innerhalb der Frist abzurechnen.

Das Hindernis, richtig abrechnen zu können, war hier spätestens mit dem Zugang der korrigierten Rechnung der GASAG vom 1. Dezember 2009 bei der Kl. am 8. Dezember 2009 weggefallen. Tatsächlich war der Kl. bereits seit spätestens September 2009 bekannt, dass mit einer Korrektur der Berechnung der Heizkosten für die Mieter gerechnet werden musste. Mit der vom Gaslieferanten am 18. September durchgeführten Prüfung der Gasmesseinrichtungen musste die Kl. damit rechnen, dass diese Einrichtung defekt war. Sie war davon unterrichtet worden.

Die Korrektur der Abrechnung der Heizkosten für das Jahr 2008 hätte die Kl. mit noch zumutbarem Aufwand im Jahr 2009 erstellen können (vgl. auch BGH - VIII ZR 296/09 -, GE 2011, 331). Und diese korrigierte Abrechnung der Heizkosten des Jahres 2008 hätte den Mietern - und so den Bekl. - noch im Jahr 2009 zugehen können. Des zeitaufwendigen Einsatzes einer Drittfirma, die Korrektur der Abrechnungen für alle Mieter der Liegenschaft berechnen und mitteilen zu lassen, bedurfte es hier aus in der Sache liegenden Gründen nicht. Die Korrektur der Abrechnung der Heiz‑ und Warmwasserkosten selbst bestand in einem einfachen mathematischen Dreisatz, der von einer wohnungswirtschaftlich tätigen Hausverwaltung ohne Weiteres verlangt werden kann - und von ihr ohne Weiteres erledigt wird. Das ist gerichtsbekannt. Die gegenwärtige Besetzung des Gerichts hat über eine Vielzahl von Jahren zukünftige Hausverwalter über die IHK ausgebildet.

Die Differenz der nun zur Korrektur in Ansatz zu bringenden erhöhten Kosten zu den vor dem Abgerechneten war nach den der Kl. bekannten Werten der bereits erstellten, zu korrigierenden Abrechnung in die Position der „Brennstoffkosten" einzustellen. Mit den der Kl. weiter bekannten und - selbstverständlich - erfassten Stammdaten der Mieter der Liegenschaft ließ sich - auch ohne besondere Vorbereitung oder Fachkenntnisse - in einer gängigen Tabellenkalkulation und ohne besondere Software die Abweichung gegenüber dem bisherigen Abrechnungsergebnis ermitteln.

Gerade so gut konnte der korrigierte Gesamtbetrag selbst (18.338,82 € + 5.632,02 €) an Stelle des bisherigen (18.338,82 €) in die „Brennstoffkosten" eingestellt werden. Das führt zum gleichen Ergebnis.

Dass dann dieses korrigierte Ergebnis einer neuen Abrechnung auch noch rechtzeitig an die Mieter versandt werden konnte, so dass es ihnen binnen der Jahresfrist zuging (vgl. auch hier BGH - VIII ZR 296/09, GE 2011, 331), bedarf angesichts des Zeitraums von mehr als drei Wochen zwischen Kenntnisnahme der von der GASAG ermittelten Korrektur und Ablauf der Jahresfrist keiner näheren Ausführungen.

Bei dieser Sachlage stand es der Kl. zwar frei, eine Firma als Erfüllungsgehilfen der ihr obliegenden Verpflichtung einzusetzen, § 278 BGB. Die Kl. hatte aber sicherzustellen, dass diese noch rechtzeitig bis zum Ablauf der Jahresfrist abrechnete und für den Zugang der korrigierten Abrechnung bei den Mietern sorgte (vgl. AG Wuppertal, 94 C 50/10, www.juris.de), wollte sie sich den Anspruch auf Nachzahlung aus dem korrigierten Abrechnungsergebnis erhalten. Das hat die Kl. vorwerfbar versäumt.

Eine nachträgliche Korrektur der – angeblich grundsätzlich nach dem Leistungsprinzip zu erstellenden – Heizkostenabrechnung ist unzulässig, wenn der Vermieter noch innerhalb der Abrechnungsfrist die bereits erstellte Abrechnung um nachträglich berechnete Brennstoffkosten berichtigen konnte, es aber erst nach Ablauf der Frist tut.

Der Vermieter rechnete nach dem Leistungsprinzip (Verbrauchsprinzip, Zeitabgrenzungsprinzip) die Heizkosten für den Abrechnungszeitraum 2008 im Jahre 2009 ab. Nach einer Prüfung der „Gasmesseinrichtungen" im September 2009 erhielt er am 8. Dezember 2009 von der GASAG eine korrigierte Abrechnung über das verbrauchte Gas. Die sich daraus ergebende Nachforderung machte er im März 2010 mit einer korrigierten Abrechnung geltend, die er einklagte.

Das AG Köpenick wies die Klage ab. Zwar habe der Vermieter über die Heizkosten richtig nach dem für diese ausschließlich zulässigen Leistungsprinzip abgerechnet. Die Korrektur sei aber verspätet, da der Vermieter noch innerhalb der Abrechnungsfrist die bereits erstellte Abrechnung um nachträglich berechnete Brennstoffkosten habe berichtigen können. Da er bereits im September 2009 aufgrund der vorgenommenen Prüfung der „Gasmesseinrichtungen" mit einer Korrektur habe rechnen müssen, sei es ihm auch zumutbar gewesen, nach Erhalt der berichtigten Gasrechnung am 8. Dezember 2009 bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist am 31. Dezember 2009 abzurechnen und die Abrechnung den Mietern zukommen zu lassen. Die Korrektur vom März 2010 sei verspätet, da der Abrechnungszeitraum bereits Ende 2008 abgelaufen sei.

Nach den Urteilen des BGH vom 20. Februar 2008 (VIII ZR 27/07, GE 2008, 662 und VIII ZR 49/07, GE 2008, 471) legen die §§ 556 ff. BGB den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig. Da §§ 556 ff. BGB für die Heizkostenabrechnung keine Ausnahme machen, ist nach der hier vertretenen Auffassung auch für diese eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip zulässig. Soweit demgegenüber eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip auf den Fall der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung über die Heizkosten nach § 12 Abs. 1 HeizKV (LG Heidelberg, Urteil vom 25. Februar 2011, 5 S 77/10, WuM 2011, 217) oder diejenige über die „kalten" Betriebskosten beschränkt wird, während für die Abrechnung von Heizkosten nur diejenige nach dem Leistungsprinzip (Verbrauchsprinzip, Zeitabgrenzungsprinzip) für zulässig gehalten wird, weil nach § 7 Abs. 2 Satz 1 HeizKV die Kosten der „verbrauchten" Brennstoffe zu verteilen sind (LG Hamburg, Urteil vom 20. November 2008, 307 S 87/08, ZMR 2009, 530; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl. 2009, G. Rn. 113; Milger, NZM 2008, 757 [761]; Lammel, jurisPR-MietR 21/2009, Anm. 1 und 11/2011 Anm. 2; offengelassen von BGH, NJW 2008, 2328 [2329]), überzeugt das nicht. Denn auch bei der Abrechnung nach dem Abflussprinzip wird über die „verbrauchten" Brennstoffe abgerechnet, wenn auch zeitlich verschoben.

Wie bereits das LG Heidelberg (a.a.O.) zutreffend argumentiert hat, soll die Heizkostenverordnung nur einen sorglosen Umgang mit Heizenergie verhindern, nicht aber im Mieterinteresse eine gegenüber anderen in § 2 BetrKV aufgeführten Betriebskosten gerechtere Abrechnung der Verbräuche erreichen. Wünschenswert wäre die Klärung der Rechtsfrage in der vom LG Heidelberg zugelassenen Revision.

Da nach der hier vertretenen Auffassung eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip zulässig gewesen wäre, hätte der Vermieter bei Bezahlung der Heizkosten im Jahre 2010 diese in die Abrechnung über den Abrechnungszeitraum für 2010 einstellen können. Wäre die Abrechnung für 2009 formell ordnungsgemäß gewesen, wäre nach dem von den Parteien für richtig gehaltenen Leistungsprinzip aber auch die Korrektur der rechtzeitig erstellten Heizkostenabrechnung um den nachberechneten Betrag zulässig gewesen. Denn inhaltliche Fehler können auch nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 korrigiert werden (BGH, Urteil vom 17. November 2004, VIII ZR 115/04, GE 2005, 50). Die Argumentation des Amtsgerichts, die Korrektur sei unzulässig, weil der Vermieter noch innerhalb der Abrechnungsfrist die bereits erstellte Heizkostenabrechnung um nachträglich berechnete Brennstoffkosten hätte berichtigen können, überzeugt nicht. Die Korrektur im März 2010 erfolgte noch in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang zu dem Ablauf der Abrechnungsfrist am 31. Dezember 2009; darauf, dass sie den Abrechnungszeitraum 2008 betraf, kann angesichts der dem Vermieter eingeräumten Abrechnungsfrist nicht abgestellt werden.