Heizkostenabrechnung nach Wohnfläche

Heizkostenabrechnung nach Wohnfläche; Zugrundelegung der vereinbarten bei Abweichung von nicht mehr als 10 % zur tatsächlichen Wohnfläche in der Betriebskostenabrechnung; Nachforderung, wenn Mieter keine Vorauszahlungen erbracht hat; keine Modernisierungspflicht wegen Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

1. Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9 a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche - unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils - abgerechnet werden.

2. Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung der Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 -, GE 2004, 682 = NJW 2004, 1947 und vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06 -, GE 2007, 1046 = NJW 2007, 2626).

3. Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04 -, GE 2005, 543 = NJW 2005, 1499).

4. Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit läßt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten.

1 Die Kl. ist Vermieterin, der Bekl. Mieter einer Wohnung in B. Im Mietvertrag ist die Wohnungsgröße mit 94,6 m2 angegeben. Der Bekl. schuldete monatliche Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser sowie für die sonstigen Betriebskosten von je 145 DM (74,14 €). Seit Januar 2000 hat der Bekl. keine Vorauszahlungen auf die Nebenkosten erbracht.

2 Die Kl. hat aufgrund der dem Bekl. im September 2003 übermittelten Abrechnungen für Heizung und Warmwasser sowie der sonstigen Nebenkosten für die Jahre 1999 bis 2002 Klage auf Zahlung eines Betrages von 6.268,13 € nebst Zinsen erhoben. Das Amtsgericht hat der Kl. für die Abrechnungszeiträume 2000 bis 2002 insgesamt 5.342,47 € zugesprochen und die Klage im übrigen abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Bekl. zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Bekl. sein Ziel der Klageabweisung weiter.

3 Die Berufung des Bekl. hat nur zu einem geringen Teil Erfolg.

I. 4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, ausgeführt:

5 Der Bekl. sei zur Zahlung von Nebenkosten für die Zeiträume 2000 bis 2002 entsprechend dem Urteil des Amtsgerichts verpflichtet. Der Einwand des Bekl., er schulde keine Heizkosten, weil die Kl. den Verbrauch nicht erfaßt und deshalb zu Unrecht eine Verteilung der Kosten allein nach der Wohnfläche vorgenommen habe, treffe nicht zu. Es komme nicht darauf an, daß die Kl. die Nichterfassung des Verbrauchs zu vertreten habe; entscheidend sei allein die objektive Lage, daß die Verbrauchswerte nachträglich nicht mehr festgestellt werden könnten.

6 Auch eine Verteilung der Kosten nach § 9 a Heizkostenverordnung auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in früheren Abrechnungsperioden oder vergleichbarer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum sei nicht durchführbar, weil Nebenkostenabrechnungen bis März 1999 aufgrund eines Vergleichs zwischen dem Bekl. und der Rechtsvorgängerin der Kl. nicht erstellt worden seien und Daten über den Verbrauch vergleichbarer Räume nicht zur Verfügung stünden.

7 Die von der Kl. vorgenommene flächenanteilige Umlage der Kosten gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 Heizkostenverordnung unter Abzug von 15 % des auf den Bekl. entfallenden Kostenanteils gemäß § 12 Heizkostenverordnung sei unter diesen Umständen nicht zu beanstanden.

8 Ohne Erfolg rüge der Bekl., daß die Wärmeversorgung durch die veraltete Heizungsanlage unwirtschaftlich sei. Der bei Anmietung vorhandene Bestand müsse vom Mieter grundsätzlich hingenommen werden; ein Anspruch auf Modernisierung stehe ihm nicht zu. Daß die vorhandene Anlage wirtschaftlicher hätte betrieben (werden) können, habe der Bekl. nicht behauptet.

9 Der von der Kl. bei ihrer Abrechnung zugrunde gelegte, im Mietvertrag als Wohnfläche und Abrechnungsmaßstab vereinbarte Flächenanteil der Wohnung des Bekl. von 94,6 m2 sei auch unter Berücksichtigung des Vorbringens des Bekl. zur Balkonfläche nicht zu beanstanden, denn auch die einschlägige Vorschrift des § 44 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung sehe eine Anrechnung der Balkonfläche bis zu 1/2 vor. Eine Abweichung der vereinbarten von der tatsächlichen Wohnfläche habe der Bekl. in der ersten Instanz trotz einer entsprechenden Auflage des Amtsgerichts nicht substantiiert dargelegt. Mit seinem erst in der Berufungsbegründung erfolgten Vorbringen zur Flächenberechnung sei er nach § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen, denn er habe nicht dargetan, daß ihm dieser Vortrag in der ersten Instanz nicht möglich gewesen sei. Der Ansatz unbeheizter Wohnflächen bei der Umlage von Heizkosten verstoße, wie der Umkehrschluß aus § 7 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 der Heizkostenverordnung ergebe, auch nicht gegen bindende Vorschriften der Heizkostenverordnung.

10 Der von der Kl. als Grundsteuer angesetzte Betrag sei entsprechend dem von ihr vorgelegten Grundsteuerbescheid berechtigt. Auch die Kosten für die Straßenreinigung und Müllabfuhr habe die Kl. umlegen dürfen. Die Umlage des Rechnungsbetrages auf die einzelnen Abrechnungseinheiten habe die Kl. schon in der ersten Instanz erläutert. Soweit der Bekl. pauschal überteuerte Kosten der Gartenpflege und Hausreinigung rüge, ergäben sich daraus keine Anhaltspunkte für ein unwirtschaftliches Verhalten der Kl. Hinsichtlich der Aufzugskosten habe das Amtsgericht zutreffend einen Reparaturkostenanteil von 22 % abgezogen und nur den in den Rechnungen ausgewiesenen Wartungsanteil von 78 % als umlagefähig berücksichtigt. Dem pauschalen Einwand des Bekl. zur Höhe der Kosten lasse sich nicht entnehmen, in welchem Umfang der Wartungsaufwand zu hoch bemessen sei. Es bestünden auch keine Anhaltspunkte dafür, daß die Wartungsfirma aus Gefälligkeit einen zu hohen Wartungsanteil ausgewiesen habe.

11 Die Kl. habe ihre Nebenkostenansprüche auch nicht verwirkt. Umstände, die ein Vertrauen des Bekl. gerechtfertigt hätten, die Kl. werde diese Ansprüche nicht mehr geltend machen, lägen nicht vor. Die Kl. habe mit ihren Schreiben vom 30. Mai 2000, 18. Dezember 2001 und 6. August 2002 eindeutig zu erkennen gegeben, daß sie die Nebenkostenabrechnungen noch erstellen werde. Der bloße Zeitablauf bis zur tatsächlich erfolgten Abrechnung führe nicht zur Verwirkung.

II. 12 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

13 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Verurteilung des Bekl. zur Zahlung anteiliger Kosten für Heizung und Warmwasser für die Abrechnungszeiträume 2000 bis 2002.

14 a) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser objektiv nicht mehr möglich war und die Kl. deshalb eine Umlage dieser Kosten allein nach der Wohnfläche - unter Abzug von 15 % des auf den Bekl. entfallenden Kostenanteils gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten in der Fassung vom 20. Januar 1989, BGBl. I S. 115 (Heizkostenverordnung - HeizkostenV) - vornehmen durfte.

15 Gemäß § 6 Abs. 1 HeizkostenV ist der Gebäudeeigentümer verpflichtet, die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 HeizkostenV auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Nach § 7 Abs. 1, 3 HeizkostenV sind mindestens 50, höchstens 70 % der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage bzw. der Wärmelieferung nach dem erfaßten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen; § 5 c des Mietvertrags sieht dementsprechend eine Umlage der Heizungs- und Warmwasserkosten zu 30 % nach der Wohnfläche und zu 70 % nach erfaßtem Verbrauch vor. Die Möglichkeit einer dieser Regelung entsprechenden Kostenverteilung hat das Berufungsgericht zu Recht verneint, weil der Verbrauch - mangels Ausstattung der Wohnungen mit Erfassungsgeräten oder mangels Ablesung - nicht erfaßt worden ist. Auch eine Kostenverteilung nach § 9 a HeizkostenV hat das Berufungsgericht mangels geeigneter Schätzungsgrundlagen zutreffend für ausgeschlossen erachtet, weil weder Verbrauchswerte der Wohnung des Bekl. in früheren Zeiträumen noch der Verbrauch vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum zur Verfügung standen.

16 Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, daß der Vermieter die Heizkosten allein nach der Fläche umlegen darf, wenn eine verbrauchsabhängige Abrechnung nach § 7 Abs. 1 oder § 9 a HeizkostenV - wie hier - objektiv nicht (mehr) möglich ist. Durch den Rückgriff auf ortsübliche Durchschnittskosten läßt sich entgegen der Auffassung der Revision kein Maßstab für die Verteilung der tatsächlich entstandenen und der Höhe nach feststehenden Heizkosten auf die einzelnen Wohneinheiten gewinnen. Es bleibt damit nur die (ausschließliche) Abrechnung allein nach Wohnfläche oder umbautem Raum; dem Kürzungsrecht des Mieters nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV hat die Kl. dadurch Rechnung getragen, daß sie den dort vorgesehenen Abzug bereits vorgenommen hat. Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch unerheblich, ob die Kl. die unterbliebene Verbrauchserfassung zu vertreten hatte. Ein hierauf gestützter Schadensersatzanspruch des Bekl. wegen einer derartigen Pflichtverletzung der Kl. käme nur in Betracht, wenn der Wärme- und Warmwasserverbrauch des Bekl. im Verhältnis zu den übrigen Wohneinheiten so niedrig gewesen wäre, daß die vertraglich vereinbarte Abrechnung (70 % nach Verbrauch, 30 % nach Wohnfläche) für den Bekl. günstiger gewesen wäre als die Abrechnung allein nach Wohnfläche unter Abzug von 15 % des auf ihn entfallenden Kostenanteils. Hierfür hat der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Bekl. nichts vorgetragen.

17 b) Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht einen Verstoß der Kl. gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verneint hat.

18 Ein derartiger Verstoß ist nicht darin zu sehen, daß die Kl. bis zu der im Jahre 2005 durchgeführten Sanierung das veraltete, heutigen Maßstäben sparsamer Energieverwendung nicht entsprechende Heizungsnetz in der ehemaligen Alliiertensiedlung unverändert weiterbetrieben hat. Aus dem nach § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB vom Vermieter zu beachtenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit läßt sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, keine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage herleiten. Ob etwas anderes gilt, wenn der Vermieter aufgrund zwingender öffentlich-rechtlicher Vorschriften zur Stillegung bzw. Erneuerung der Heizungsanlage verpflichtet ist, bedarf keiner Entscheidung, denn der Bekl. hat nicht dargetan, daß der Kl. in den hier zu beurteilenden Jahren 2000 bis 2002 ein derartiger Verstoß zur Last fiel.

19 c) Ohne Erfolg rügt die Revision, daß die Kl. ihrer Abrechnung eine zu große Wohnfläche des Bekl. zugrunde gelegt habe, weil der vorhandene Balkon (5,7 m2) nicht zu 1/2, sondern allenfalls zu 1/4 angerechnet werden dürfe. Das Berufungsgericht hat den Mietvertrag dahin ausgelegt, daß die Parteien die im Mietvertrag angegebene Fläche von 94,6 m2 als Wohnfläche und Abrechnungsmaßstab vereinbart haben. Dies läßt einen Auslegungsfehler nicht erkennen und entspricht der Rechtsprechung des Senats zu Wohnflächenangaben im Mietvertrag (vgl. Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06 -, GE 2007, 1046 = NJW 2007, 2626, unter II 2 a). Auf eine Differenz zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche kommt es nach der Rechtsprechung des Senats nicht an, wenn die Abweichung unerheblich ist, das heißt nicht mehr als 10 % beträgt (vgl. Urteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 -, GE 2004, 682 = NJW 2004, 1947 zur Frage der Mietminderung, sowie vom 23. Mai 2007, aaO., unter II 2 b, zur Mieterhöhung nach § 558 BGB). Für die Abrechnung der Betriebskosten gilt nichts anderes. Das Berufungsgericht hat deshalb zu Recht die mit 94,6 m2 vereinbarte Wohnfläche als Abrechnungsmaßstab zugrunde gelegt, denn die vom Bekl. im Hinblick auf die streitige Anrechnung der Balkonfläche geltend gemachte Abweichung lag jedenfalls unterhalb der 10-%-Grenze. Dem Berufungsgericht ist im übrigen auch darin beizupflichten, daß die Einbeziehung nicht beheizter Teilflächen in die der Umlegung zugrunde gelegte Wohnfläche nicht gegen die Vorschriften der Heizkostenverordnung verstößt. Soweit der Bekl. darüber hinaus die von der Kl. angesetzte Gesamtfläche der Abrechnungseinheit allgemein in Zweifel gezogen hat, läßt sich daraus ein konkreter, ihn benachteiligender Abrechnungsfehler nicht entnehmen.

20 d) Entgegen der Auffassung der Revision sind die Ansprüche der Kl. aus den erst im Jahr 2003 erstellten Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2000 bis 2002 nicht verwirkt. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, daß es an dem für die Annahme einer Verwirkung erforderlichen Umstandsmoment fehle, weil die Kl. wiederholt, zuletzt im August 2002, die Abrechnung angekündigt habe und der Bekl. deshalb auf das endgültige Ausbleiben der Abrechnung nicht habe vertrauen können, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich weder aus dem weitgehenden Leerstand der Wohnanlage noch aus der unterbliebenen Ablesung der Verbrauchszähler eine andere Wertung. Diese Umstände berechtigten den Bekl. nicht zu der Annahme, die Kl. werde entgegen ihrer ausdrücklichen Ankündigung nicht mehr abrechnen. Hiervon konnte der Bekl. schon deshalb nicht ausgehen, weil er für die streitigen Abrechnungszeiträume keine Vorauszahlungen geleistet und die Kl. deshalb erhebliche Beträge einzufordern hatte. Der Einwand des Bekl., die Abrechnung mehrerer Abrechnungszeiträume kurz hintereinander setze ihn unzulässig unter Druck, geht fehl, da er mit der späteren Abrechnung und Einforderung der Nebenkosten rechnen mußte und dies bei seinen finanziellen Dispositionen hätte berücksichtigen können.

21 2. Bezüglich des Anspruchs der Kl. auf anteilige Erstattung der sonstigen Betriebskosten hat die Revision zu einem geringen Teil einen jedenfalls vorläufigen Erfolg, nämlich hinsichtlich eines Teilbetrags der Grundsteuer im Abrechnungsjahr 2002 (31,44 €) und bezüglich der Positionen Straßenreinigung/Müllabfuhr in den Abrechnungszeiträumen 2000 (165,49 DM = 84,61 €), 2001 (80,05 €) und 2002 (79,07 €). Im übrigen ist die Revision auch insoweit unbegründet.

22 a) Zutreffend und von der Revision unbeanstandet ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß nach dem Mietvertrag die Kosten der Straßenreinigung/Müllabfuhr, der Versicherung, der Hausreinigung, der Gartenpflege, die Aufzugskosten und die Grundsteuer als Betriebskosten umlagefähig sind.

23 aa) Mit Erfolg rügt die Revision jedoch, daß die Kl. bei Erstellung ihrer Abrechnungen zunächst die anteiligen Kosten der Wohneinheit L. Str. 6, 8, 10 aus den Kosten der gesamten Wohnanlage errechnet hat, ohne die Gesamtkosten und die vorgenommenen Rechenschritte in der dem Bekl. erteilten Abrechnung offenzulegen.

24 Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung setzt nach ständiger Rechtsprechung des Senats als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug seiner Vorauszahlungen voraus (Urteile vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04 -, NJW 2005, 219, unter II 1 a; vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04 -, NJW 2005, 3135, unter II 2). Die Gesamtkosten sind, wie der Senat nach Erlaß des Berufungsurteils entschieden hat, auch dann vollständig anzugeben, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind; es genügt nicht, insoweit nur die schon bereinigten Kosten anzugeben (Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06 -, GE 2007, 438 = NJW 2007, 1059, unter II 2 b). Dies gilt entsprechend, wenn der Vermieter - wie hier - Kosten, die sich auf größere Wirtschaftseinheiten als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit beziehen, in einem internen Rechenschritt auf die Wirtschaftseinheit umrechnet und in der Abrechnung nur die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdnr. 465). Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung hat die Kl. deshalb erst mit der im Laufe des Rechtsstreits in der ersten Instanz von der Kl. - nach Ablauf der Abrechnungsfrist - nachgeholten Mitteilung der Gesamtbeträge und Erläuterung der Rechenschritte erteilt.

25 (1) Eine erst nach Ablauf der Jahresfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erteilte formell ordnungsgemäße Abrechnung steht der Geltendmachung von Nachforderungen entgegen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB), die sich auf nach dem 1. September 2001 endende Abrechnungsperioden (Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB) beziehen. Um Nachforderungen in diesem Sinne handelt es sich aber begrifflich nur, wenn der Vermieter nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist einen Betrag verlangt, der eine bereits erteilte Abrechnung oder, falls er eine rechtzeitige Abrechnung nicht erstellt hat, die Summe der Vorauszahlungen des Mieters übersteigt (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04 -, GE 2005, 543 = NJW 2005, 1499, unter II 5 c). Dies gilt entsprechend, soweit der Mieter geschuldete Vorauszahlungen nicht erbracht hat. Nebenkosten bis zum Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen kann der Vermieter deshalb auch aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilten Abrechnung geltend machen (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO., § 556 Rdnr. 470); auf ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht wegen unterbliebener Abrechnungen kommt es in diesem Zusammenhang nicht an.

26 (2) So liegt es hier bezüglich des Abrechnungszeitraumes 2001, für den das Berufungsgericht der Kl. nur Beträge unterhalb der Summe der geschuldeten Vorauszahlungen (889,65 €) zuerkannt hat. Für das Abrechnungsjahr 2002 hat das Berufungsgericht den Bekl. hingegen zur Zahlung von Nebenkosten in Höhe von insgesamt 921,09 € verurteilt. In Höhe des über die geschuldeten Vorauszahlungen hinausgehenden Differenzbetrages von 31,44 € handelt es sich um eine unzulässige Nachforderung im Sinne des § 556 Abs. 3 BGB, denn dem Bekl. wurde bezüglich der Position Grundsteuer (442,42 €) eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erst nach dem Ende der insoweit am 31. Dezember 2003 ablaufenden Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB übermittelt. Wegen des Betrages von 31,44 € ist die Revision des Bekl. deshalb begründet.

27 bb) Im Ergebnis ohne Erfolg beanstandet die Revision, daß nach dem vom Berufungsgericht übergangenen Sachvortrag des Bekl. die Abrechnung der Kl. auch bezüglich der Positionen Gartenpflege und Kabelfernsehen nicht die erforderlichen Angaben über die Gesamtkosten enthalte und deshalb formell fehlerhaft sei. Die Kl. hat die erforderlichen Angaben jedenfalls im Laufe des Rechtsstreits nachgeholt, indem sie für die Kabelgebühren eine auf die Kosten der einzelnen Wohneinheit bezogene Rechnung vorgelegt und für die Gartenpflegekosten die maßgeblichen Gesamtkosten mitgeteilt und die einzelnen Rechenschritte erläutert hat. Da die der Kl. vom Berufungsgericht für die Jahre 2001 und 2002 zugesprochenen Nebenkosten (mit Ausnahme des bereits oben behandelten Betrages von 31,44 €) die Summe der geschuldeten Vorauszahlungen nicht überschreiten, kommt es nicht darauf an, ob dem Bekl. insoweit eine formell ordnungsgemäße Abrechnung noch innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB oder erst zu einem späteren Zeitpunkt übermittelt wurde.

28 b) Die Abrechnung der Kl. weist im Hinblick auf die in der Revisions-instanz noch im Streit befindlichen Nebenkosten - mit Ausnahme der Position Müllabfuhr/Straßenreinigung - keine inhaltlichen Mängel auf.

29 aa) Die Revision rügt allerdings zu Recht, daß das Berufungsgericht den Sachvortrag des Bekl. zum Verteilungsmaßstab bei der Position Straßenreinigung/Müllabfuhr übergangen habe. Der Bekl. hat sich in den von der Revision zitierten Schriftsätzen darauf berufen, daß die auf das Heizkraftwerk (Hausnummer 22) entfallenden Kosten für Straßenreinigung/Müllabfuhr auf die Wohneinheiten 2-20 umgelegt worden seien, obwohl das Heizkraftwerk unstreitig noch zahlreiche weitere Wohnanlagen im Süden von B. versorge. Die der Kl. entstehenden öffentlichen Lasten für das Grundstück, auf dem sich das von einem Dritten betriebene, unter anderem die Wohnung des Bekl. mit Fernwärme versorgende Heizkraftwerk befindet, können jedoch überhaupt nicht als Betriebskosten auf den Bekl. umgelegt werden. Zu den umlegbaren Betriebskosten gehören nur die der Kl. in Rechnung gestellten Kosten der Wärmelieferung und die öffentlichen Lasten des Grundstücks, auf dem sich die Mietwohnung befindet. Die Nebenkostenabrechnungen der Kl. sind deshalb nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag des Bekl. bezüglich der Position Straßenreinigung/Müllabfuhr inhaltlich unrichtig, so daß das Berufungsurteil insoweit keinen Bestand haben kann.

30 bb) Hinsichtlich der Positionen Grundsteuer und Versicherung erweist sich die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe entscheidungserheblichen Vortrag des Bekl. übergangen, hingegen als unberechtigt. Ausweislich des von der Kl. vorgelegten Grundsteuerbescheids betraf der umgelegte Betrag - entgegen der Darstellung des Bekl. - nur die Wohneinheiten 2-20. Im übrigen (hinsichtlich der Position Versicherung) hat der Bekl. eine inhaltlich unrichtige Abrechnung (angebliche Umlage der auf das Heizkraftwerk entfallenden Kosten nur auf die Wohneinheiten 2-20) erstmals mit dem nach Verkündung des Berufungsurteils eingereichten Schriftsatz vom 20. September 2006 bemängelt.

31 cc) Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsgericht habe der Kl. die Kosten für Gartenpflege und Hausreinigung/Ungeziefer deshalb nicht zuerkennen dürfen, weil die Kl. diese Leistungen zu unangemessen hohen, in anderen Abrechnungsperioden geringer ausgefallenen Kosten vergeben habe und ihr deshalb ein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit zur Last falle. Aus dem allgemeinen Hinweis auf zu hohe Kosten und Schwankungen der Kosten in verschiedenen Abrechnungsperioden ergibt sich, wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat, kein Abrechnungsfehler. Das gleiche gilt für das weitere pauschale Vorbringen des Bekl., die der Abrechnung zugrunde gelegten Aufzugskosten enthielten - in einem größeren Umfang als in den Rechnungen ausgewiesen und vom Berufungsgericht angesetzt - nicht umlagefähige Reparaturkosten und die Kl. habe in die Abrechnungen teilweise Kosten eingestellt, die anderen Abrechnungsperioden zuzuordnen seien.

III. 32 Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit das Amtsgericht den Bekl. zur Zahlung von mehr als 5.067,30 € (Urteilssumme 5.342,47 € abzüglich 31,44 € [Teilbetrag der Grundsteuer aus der Nebenkostenabrechnung 2002] sowie 243,73 € [anteilige Kosten für Straßenreinigung/Müllabfuhr in den Abrechnungszeiträumen 2000 bis 2002]) verurteilt und das Landgericht die Berufung des Bekl. insoweit zurückgewiesen hat; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Im übrigen ist die Revision des Bekl. unbegründet und daher zurückzuweisen (§ 561 ZPO).

33 Im Umfang der Aufhebung ist der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, in welchem Umfang die von der Kl. abgerechneten Kosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr auf das mit dem Heizkraftwerk bebaute Grundstück entfallen und deshalb nicht als Betriebskosten umgelegt werden können. Von der Feststellung, inwieweit der Kl. die anteiligen Kosten für Straßenreinigung/Müllabfuhr zustehen, hängt die Entscheidung über den weiteren noch im Streit befindlichen Betrag von 31,44 € (bezüglich der Grundsteuer 2002) ab; dieser Betrag steht der Kl. insoweit zu, als er zusammen mit den übrigen der Kl. für 2002 zuerkannten Nebenkosten noch innerhalb des Betrags der für 2002 vom Bekl. geschuldeten Vorauszahlungen liegt (vgl. oben unter II 2 a aa [2]).

Der BGH bleibt bei seiner Linie. Ist die Differenz zwischen der vereinbarten Fläche und der tatsächlichen Fläche kleiner als 10 %, ist nicht die tatsächliche, sondern die vereinbarte Wohnfläche zur Abrechnung der Betriebskosten heranzuziehen. Außerdem entschied der BGH: Heizkosten werden nach Wohnfläche abgerechnet, wenn verbrauchsabhängige Abrechnung objektiv unmöglich ist und auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen verlangen, wenn der Mieter nicht gezahlt hat. Außerdem: Es gibt keine Modernisierungspflicht des Vermieters aus Wirtschaftlichkeitsgründen.

Mietvertraglich hatte der Mieter Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser sowie für sonstige Betriebskosten zu leisten, hatte jedoch seit Januar 2000 keine Vorauszahlungen auf die Nebenkosten erbracht. Der Vermieter machte daher aus im September 2003 übermittelten Abrechnungen für Heizung und Warmwasser sowie der sonstigen Nebenkosten für die Jahre 1999 bis 2002 entsprechende Beträge geltend. Das AG sprach für 2000 bis 2002 überwiegend zu, das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung des Mieters zurück, was zur zugelassenen Revision zum BGH führte.

Der VIII. Senat des BGH wies die Revision überwiegend zurück. Ausgehend davon, daß eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser objektiv nicht mehr möglich gewesen sei, habe der Vermieter zu Recht eine Umlage dieser Kosten allein nach der Wohnfläche (unter Abzug von 15 % nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV) vornehmen dürfen. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liege nicht vor. Dieser sei nicht darin zu sehen, daß der Vermieter bis zu der 2005 durchgeführten Sanierung das veraltete, heutigen Maßstäben sparsamer Energieverwendung nicht entsprechende Heizungsnetz unverändert weiterbetrieben habe. Aus dem grundsätzlich vom Vermieter zu beachtenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lasse sich keine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage herleiten.

Ohne Erfolg könne sich der Mieter darauf berufen, der Vermieter habe seiner Abrechnung eine zu große Wohnfläche des Mieters zugrunde gelegt. Auf eine Differenz der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche komme es nicht an, wenn die Abweichung unerheblich sei, d. h. nicht mehr als 10 % betrage. Dazu verweist der BGH ausdrücklich auf seine Wohnflächendifferenzrechtsprechung gem. Urteil vom 24. März 2004 (GE 2004, 682) sowie vom 23. Mai 2007 (GE 2007, 1046 zum Mieterhöhungsverlangen), denn für die Abrechnung der Betriebskosten gelte nichts anderes. Vorliegend sei die 10-%-Grenze nicht überschritten worden.

Mit Erfolg rüge der Mieter jedoch, daß der Vermieter bei der Erstellung seiner Abrechungen zunächst die anteiligen Kosten der Wohneinheit aus den Kosten der gesamten Wohnanlage errechnet habe, ohne die Gesamtkosten und die vorgenommenen Rechenschritte in der dem Vermieter erteilten Abrechnung offenzulegen. Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung setze jedoch als Mindestangaben einer Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug seiner Vorauszahlungen voraus. Die Gesamtkosten seien auch dann vollständig anzugeben, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig seien. Es genüge nicht, insoweit nur die schon bereinigten Kosten anzugeben. Dazu verweist der BGH auf seine Rechtsprechung, u. a. gem. Urteil vom 14. Februar 2007 (GE 2007, 438). Das gelte entsprechend, wenn der Vermieter Kosten, die sich auf größere Wirtschaftseinheiten als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit bezögen, in einem internen Rechenschritt auf die Wirtschaftseinheit umrechne und in der Abrechnung nur die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteile.

Eine erst nach Ablauf der Jahresfrist gem. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erteilte formell ordnungsgemäße Abrechnung stehe der Geltendmachung von Nachforderungen zwar grundsätzlich entgegen. Um Nachforderungen in diesem Sinne handele es sich aber begrifflich nur dann, wenn der Vermieter nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist einen Betrag verlange, der eine bereits erteilte Abrechnung oder, falls er eine rechtzeitige Abrechung nicht erstellt habe, die Summe der Vorauszahlungen des Mieters übersteige. Das gelte entsprechend, soweit der Mieter geschuldete Vorauszahlungen nicht erbracht habe. Nebenkosten bis zum Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen könne der Vermieter deshalb auch aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilten Abrechnung geltend machen.