Heizkostenabrechnung nach Umstellung von Ofenheizung (Gamat-Öfen) auf durch Dritte betriebene Gaszentralheizung (Wärmecontracting)

Der Vermieter, der berechtigterweise die Beheizung von Ofenheizung (hier: Gamat-Öfen) auf Zentralheizung umstellt, hat jedenfalls dann die Wahl, die Zentralheizung selbst oder durch Dritte (Wärmecontracting) betreiben zu lassen, wenn er sich in der Modernisierungsankündigung diesbezüglich noch nicht festgelegt hat; eine derartige Festlegung ist auch nicht schon dadurch getroffen, daß er die gesamten Kosten der Heizungsumstellung gem. §§ 3 MHG a. F. bzw. 559 BGB als Mieterhöhung umgelegt hat.

1985 mietete der Kl. zu 2) von der VEB Kommunalen Wohnungsverwaltung, der Rechtsvorgängerin der Bekl., die Streitwohnung. Die Kl. zu 1) ist die Ehefrau des Kl. zu 2) und nach § 100 Abs. 3 ZGB in den Mietvertrag eingetreten. Die Bekl. ersetzte 1999 die vorhandenen Öfen (Gamat 4000) durch eine Gaszentralheizung. Gleichzeitig stellte sie die Abrechnung der Heizkosten auf Wärmecontracting um. Die Kl. glauben Anspruch auf eine nochmalige Abrechnung der Heizkosten für 2000 und 2001 zu haben und bestreiten, daß die Bekl. die Abrechnung auf der Basis der Kosten eines Wärmelieferungsvertrages erteilen dürfen.

Ein Mieter kann grundsätzlich dann gegen den Vermieter einen Anspruch auf Erteilung einer neuen Abrechnung haben, wenn die bisherige Abrechnung nach unrichtigen Kriterien erstellt worden ist und der Mieter sie selbst nicht korrigieren kann, weil ihm die dazu erforderlichen Informationen fehlen. Dies wäre hier dann der Fall, wenn die Bekl. die Abrechnung über die Kosten auf der Basis eines Wärmelieferungsvertrages erteilt hätte, obwohl diese Form der Weitergabe der Kosten nicht zulässig wäre, weil nach den mietvertraglichen Regelungen der Mieter nur die Kosten für die Versorgung mit Heizwärme und Warmwasser tragen muß, die die Bekl. selbst erzeugt. Im hiesigen Fall sind die Kosten der Wärmelieferung jedoch umlegbar.

Mit dem von den Kl. gemäß § 541b BGB a. F. zu duldenden und auch tatsächlich geduldeten Einbau einer Zentralheizungsanlage entstand für die Bekl. gemäß § 6 Abs. 1 HeizkostenVO die Verpflichtung, die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 HeizkostenVO auf die einzelnen Mietparteien zu verteilen. Die Abrechnungspflicht gilt unabhängig davon, ob der Vermieter die Heizungsanlage selbst betreibt oder den Betrieb auf einen Dritten überträgt und von diesem die Wärme bezieht, § 1 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 HeizkostenVO. Die Art der Verteilung der Kosten unterscheidet sich danach, ob der Gebäudeeigentümer die Anlage selbst betreibt (§§ 7 Abs. 2, 8 Abs. 2 HeizkostenVO) oder die Wärme von einem Dritten bezieht (§§ 7 Abs. 3 und Abs. 4, 8 Abs. 3 und Abs. 4 HeizkostenVO).

Nach der Errichtung einer Zentralheizungsanlage hat der Vermieter ein Wahlrecht gemäß § 315 BGB in bezug auf die Versorgung der Wohnungen mit Wärme und Warmwasser. Er kann die Anlage selbst betreiben oder sie an einen Dritten verpachten, der ihm Wärme und Warmwasser liefert. Dieses Wahlrecht besteht hinsichtlich einer Umstellung auf Wärmelieferung dann nicht, wenn der Vermieter bereits in der Modernisierungsankündigung eine Festlegung zur zukünftigen Form der Versorgung getroffen hat. Hat er zu erkennen gegeben, daß er die Anlage selbst betreiben will, ist er an diese Entscheidung gebunden. Er kann nicht mehr die Umstellung auf Wärmelieferung durch einen Dritten vornehmen. Eine solche Festlegung ist in der hiesigen Modernisierungsankündigung nicht getroffen worden. Eine Festlegung kann auch nicht darin gesehen werden, daß die Bekl. eine Erhöhung der Jahresmiete um 11 % der auf die Wohnung der Kl. entfallenden anteiligen Kosten der Errichtung der gesamten Anlage vorgenommen hat. Die Bekl. - und nicht der Wärmelieferant - selbst hat diese Kosten tatsächlich aufgewendet. Der Betrag von 11 % enthält einen kalkulatorischen Ansatz für die Verzinsung des eingesetzten Kapitals und einen Ansatz für die Abschreibung der Anlage. In dem Anteil für die Abschreibung kommt der Gedanke zum Ausdruck, daß der Vermieter wieder Kapital ansammeln muß, um die Kosten für Reparaturmaßnahmen und einer nach Ablauf eines größeren Zeitraums erforderIichen Ersatzbeschaffung zu decken. Die Kl. tragen diese Kosten auch nicht doppelt, da der Pachtzins für die Heizstation, den der Wärmelieferant an die Bekl. zahlt und auf die letztlich von den Kl. anteilig zu tragenden Gestehungskosten gemäß § 4 Abs. 2 des WärmIieferungsvertrages umlegt, nur den symbolischen Betrag von 1,00 DM beträgt.

Die laufenden Kosten für Wartung, Pflege und Reparatur der Anlage werden im vorliegenden Fall von der Firma I. GmbH getragen und über den Preis der Wärmelieferung im Endergebnis wieder den Mietern in Rechnung gestellt. Dies ist jedoch eine unvermeidliche Konsequenz aus der Tatsache, daß der Gesetzgeber das Modell einer eigenständigen gewerblichen Belieferung des Vermieters mit Wärme und Warmwasser ermöglicht hat. Eine Entscheidung des Vermieters, nach Errichtung der Zentralheizungsanlage diese durch einen Wärmelieferanten betreiben zu lassen, ist nicht als unbillig im Sinne des § 315 Abs. 3 BGB anzusehen. Der Vermieter wählt insoweit nur eine der vom Gesetz vorgesehenen Möglichkeiten, vgl. §§ 7 Abs. 3 und Abs. 4, § 8 Abs. 3 und Abs. 4 HeizkostenVO.

Gegen die Abrechnung bestehen im übrigen keine Bedenken. Die Kl. können insbesondere nicht pauschal argumentieren, daß die Kosten insgesamt zu hoch seien. Mit ihren früheren Kosten können sie die neue Anlage nicht vergleichen, zumal zu den vorangegangenen Abrechnungen keine konkreten Angaben gemacht und diese nicht vorgelegt werden. Einen Vergleich mit anderen Wärmelieferanten oder auch den üblichen Gasag-Tarifen haben die Kl. nicht vorgenommen.

Stellt der Vermieter die Beheizung von Ofen- auf Zentralheizung um, darf er die Heizung auch durch Dritte (Wärmecontracting) betreiben lassen und nach Wärmelieferungspreisen abrechnen, sofern er sich in der Modernisierungsankündigung noch nicht auf Eigenbetrieb festgelegt hat. Eine derartige Festlegung ist auch nicht schon dadurch getroffen, daß der Vermieter die gesamten Kosten der Heizungsumstellung als Mieterhöhung umgelegt hat, entschied das Landgericht Berlin. Das Gericht hielt das Wärmecontracting-Modell für zulässig, obwohl der Vermieter die Umstellungskosten als Modernisierung umgelegt und anschließend die Zentralheizung für symbolische 1 DM an einen Betreiber verpachtet hatte.

Ein Vermieter stellte berechtigterweise von Ofen- (hier: Gamat-Öfen) auf Zentralheizung um, gab die gesamten Umstellungskosten mit 11 % p. a. an die Mieter weiter, verpachtete anschließend die Zentralheizungsanlage für den symbolischen Betrag von 1 DM an einen Dritten und rechnete dessen Kosten nach Maßgabe des Wärmelieferungsvertrages gegenüber den Mietern ab. Die klagten auf Erteilung einer neuen Abrechnung auf der Basis einer vom Vermieter betriebenen Zentralheizung, hatten aber beim Amts- und Landgericht keinen Erfolg.

Das Amtsgericht (Mitte) hatte die Klage abgewiesen, weil ein Vermieter seine Abrechnungspflicht schon erfüllt habe, wenn die Abrechnung formell ordnungsgemäß sei. Habe der Mieter lediglich materiell-rechtliche Beanstandungen, sei er nicht berechtigt, auf Erteilung einer neuen Abrechnung zu klagen, die seinen Vorstellungen entspreche. Dazu hatte sich das Amtsgericht auf Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Aufl. Anm. K Rdn. 25 bezogen. Die Mieter machten hier materielle Bedenken gegen die ihnen erteilten Abrechnungen geltend, ohne diese formell zu beanstanden. Allerdings bestünden auch keine materiell-rechtlichen Bedenken. Dazu bezog sich das Amtsgericht auf die Entscheidung des BGH GE 2003, 1152 zur Umlage des vollen Wärmepreises.

Das Landgericht Berlin, ZK 67, wies die Berufung der Mieter mit etwas anderer Begründung als das Amtsgericht zurück. Ein Mieter könne dann gegen seinen Vermieter einen Anspruch auf Erteilung einer neuen Abrechnung haben, wenn die bisherige Abrechnung nach unrichtigen Kriterien erstellt worden sei und der Mieter sie selbst nicht korrigieren könne, weil ihm dazu die erforderlichen Informationen fehlten. Das wäre hier der Fall, wenn der Vermieter die Abrechnung über die Heizkosten auf der Basis eines Wärmelieferungsvertrages erteilt hätte, obwohl diese Form der Weitergabe der Kosten nicht zulässig wäre, weil nach den mietvertraglichen Regelungen der Mieter nur die Kosten für die Versorgung mit Heizwärme und Warmwasser tragen müsse, die der Vermieter selbst erzeuge. Vorliegend seien jedoch die (vollen) Kosten der Wärmelieferung umlegbar.

Nach berechtigter Heizungsumstellung habe der Vermieter die Wahl, zur Versorgung der Wohnungen mit Wärme und Warmwasser die Anlage selbst zu betreiben oder sie an einen Dritten zu verpachten, der ihm Wärme und Warmwasser liefert. Diese Wahl habe er nur dann nicht, wenn er bereits in der Modernisierungsankündigung zu erkennen gegeben habe, daß er die Anlage selbst betreiben wolle; dann sei er an diese Entscheidung gebunden. Eine derartige Festlegung sah das Landgericht auch nicht darin, daß der Vermieter die Kosten als Modernisierungsmaßnahme mit 11 % p. a. umgelegt habe. Diese Umlage enthalte zwar einen kalkulatorischen Ansatz für die Verzinsung des eingesetzten Kapitals und einen Ansatz für die Abschreibung der Anlage. Die Mieter trügen diese Kosten aber nicht doppelt, da der Vermieter die Heizstation nur für den symbolischen Betrag von 1,00 DM an den Wärmelieferanten verpachtet habe. Die laufenden Kosten für Wartung, Pflege und Reparatur der Anlage würden im vorliegenden Fall zwar vom Wärmelieferanten getragen und über den Preis der Wärmelieferung im Endergebnis wieder den Mietern in Rechnung gestellt. Dies sei jedoch eine unvermeidliche Konsequenz aus der Tatsache, daß der Gesetzgeber das Modell einer eigenständigen gewerblichen Belieferung des Vermieters mit Wärme und Wärmwasser ermöglicht habe. Eine Entscheidung des Vermieters, nach Errichtung der Zentralheizungsanlage diese durch einen Wärmelieferanten betreiben zu lassen, sei deshalb nicht unbillig.

Das Landgericht hat seine Ansicht, der Mieter habe gegen den Vermieter u. U. einen Anspruch auf Erteilung einer neuen Heizkostenabrechnung, obwohl diese formell ordnungsgemäß sei, nicht begründet und sich auch nicht mit gegenteiligen Literaturstimmen auseinandergesetzt. Die Ansicht des Gerichts ist kritikwürdig. Der Mieter kann zwar die Abrechnung selbst nicht korrigieren, weil ihm dazu erforderliche Informationen fehlen, er ist deshalb aber nicht schutzlos. In einem Rechtsstreit des Vermieters auf Zahlung einer Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung müßte der Vermieter die Berechtigung der Forderung darlegen. Wenn es um ein Guthaben des Mieters gehen würde, hätte der Mieter einen Auskunftsanspruch hinsichtlich der Zusammensetzung der Heizkosten.

Materiell unterscheidet sich der vorliegende Fall von der Entscheidung der ZK 67 vom 30. August 2004 - 67 S 104/04 - (GE 2004, 1294). In dieser Entscheidung war es darum gegangen, ob der Vermieter den vollen Wärmepreis umlegen kann, wenn er bei einer bestehenden Zentralheizung (zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages) von Eigen- auf Fremdversorgung umstellt. Vorliegend war die Zentralheizung im Rahmen einer Modernisierung eingebaut worden. Es ging also um die erstmalige Umlage von Heizkosten. Für einen solchen Fall bejaht das Landgericht Berlin die Möglichkeit der Umlegung des vollen Wärmepreises. Das entspricht der Entscheidung des BGH vom 16. Juli 2003 (GE 2003, 1152).

Die Ansicht, ein Wahlrecht hinsichtlich einer Umstellung auf Wärmelieferung habe der Vermieter dann nicht, wenn er bereits in der Modernisierungsankündigung eine Festlegung zur zukünftigen Form der Versorgung getroffen habe, begründet die Kammer nicht. Eine Modernisierungsankündigung betrifft lediglich die Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 BGB. Die Ankündigung muß auch die Betriebskosten erfassen, die durch die entsprechende Maßnahme entstehen (vgl. Kinne in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., § 554 Rdn. 144). Weichen die Betriebskosten, also vorliegend auch die Heizkosten, erheblich von der Ankündigung ab, können sich daraus Ansprüche des Mieters ergeben. Eine Festlegung auf die Art der Versorgung erfolgt jedoch nach hier vertretener Ansicht durch die Ankündigung nicht. Eine Bindung des Vermieters könnte nur durch eine Änderung des Mietvertrages eintreten. Die Modernisierungsankündigung schon als Angebot zur Vertragsänderung anzusehen, erscheint fraglich.

Gegen das Urteil der Kammer vom 30. August 2004 ist Revision eingelegt. Vorliegend hat die Kammer die Revision nicht zugelassen.