Heizkostenabrechnung nach Umstellung auf Wärmecontracting

Heizkostenabrechnung nach Umstellung auf Wärmecontracting; Verjährung; negative Feststellungsklage

1. Die Heizkostenabrechnung nach Umstellung auf Wärmecontracting ohne Zustimmung des Mieters ist formell ordnungsgemäß, wenn sie die Kosten des Fernwärmelieferers einstellt.

2. Die Verteidigung gegen eine negative Feststellungsklage hemmt nicht die Verjährung der verneinten Forderungen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. sind aufgrund Mietvertrages vom 7.1.1972 Mieter einer im Hause X. Str., Berlin gelegenen Wohnung. Die Bekl. erwarb das Hausgrundstück im Jahr 2005 und ist seitdem Vermieterin. Die Kl. schulden eine Bruttowarmmiete zuzüglich Heizkostenvorschuss (gemeint vermutlich „Bruttokaltmiete", Anm. d. Red.).

2004 wurde die Zentralheizung auf Wärmecontracting umgestellt und von einem Drittbetreiber unterhalten.

Mit Schreiben vom 18.11.2009 rechnete die Bekl. über die Heizkosten 2008 ab. Darin werden die Brennstoffkosten unter Bezugnahme auf eine Rechnung vom 28.1.2009 mit 54.314,52 € angegeben. Der auf die Kl. entfallende Kostenanteil wurde mit 2.046,67 € berechnet. Abzüglich der Vorauszahlungen in Höhe von 490,80 € ergab dies eine Nachzahlung in Höhe von 1.555,87 €. Zugleich erhöhte die Bekl. den Heizkostenvorschuss mit Wirkung ab Januar 2010 von 93 € um 40 € auf 133 €. Mit Schreiben vom 22.9.2010 korrigierte die Bekl. die Abrechnung und machte nur noch eine Nachzahlung in Höhe von 1.229,06 € (1.719,86 € abzüglich 490,80 € Vorschüsse) geltend - obwohl die auf die Kl. entfallenden Heizkosten in der Abrechnung mit 1.387,33 € angegeben sind, was nach Abzug der Vorschüsse eine Nachzahlung von nur 896,53 € ergibt. An der Erhöhung der Heizkostenvorschüsse hielt sie fest.

Mit Schreiben vom 8.12.2010 rechnete die Bekl. über die Heizkosten 2009 ab. Darin werden die Brennstoffkosten unter Bezugnahme auf eine Rechnung vom 3.3.2010 mit 40.589,78 € angegeben. Der auf die Kl. entfallende Kostenanteil wurde mit 1.930,81 € berechnet. Abzüglich der Vorauszahlungen in Höhe von 1.063,90 € ergab dies eine Nachzahlung in Höhe von 866,91 €. Gleichzeitig erhöhte die Bekl. den Heizkostenvorschuss mit Wirkung ab 1.2.2011 von 133 € um 28 € auf 161 €.

Die Kl. zahlten weder die Nachzahlungsbeträge noch die erhöhten Heizkostenvorschüsse. Mit Schreiben vom 10.12.2010 mahnte die Hausverwaltung der Bekl. eine offene Forderung in Höhe von 2.226,59 € an, die sich zusammensetzt aus den Heizkostennachzahlungen 2008 und 2009 in Höhe von 1.229,06 € und 866,91 €, den nach Auffassung der Bekl. fehlenden Heizkostenvorschusserhöhungen für die Monate Januar 2010 sowie März bis Dezember 2010 in Höhe von 11 x 39,40 € (an sich 40 €, jedoch zahlten die Bekl. statt der ihrer Auffassung nach geschuldeten 694,40 € 695 €) sowie 2 x 5 € Mahnkosten, abzüglich eines Guthabens wegen Überzahlungen aus den Monaten Dezember 2009 und Februar 2010 in Höhe von insgesamt 312,78 €.

Später korrigierte die Bekl. auch die Heizkostenabrechnung 2009 und berechnete den auf die Kl. entfallenden Kostenanteil mit 1.090,30 €. Nach Abzug der Vorschüsse in Höhe von 1.063,90 € ergibt sich daraus ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von nur noch 26,40 €.

In beiden Korrekturen brachte die Bekl. die Kosten für Instandhaltung, Leasing, Heiznebenkosten Wärmelieferant und die Marge des Contracting‑Unternehmens („Kosten Wärmelieferant") in Abzug.

Die Kl. sind der Auffassung, die Heizkostenabrechnungen 2008 und 2009 seien unwirksam, da in ihnen nur die Rechnungen des Wärmecontractors enthalten seien und sonst keinerlei weitere Aufstellungen. Hinsichtlich der Nachzahlungsbeträge aus den korrigierten Abrechnungen berufen sich die Kl. auf Verjährung. Die Bekl. bestreiten die Richtigkeit der Korrekturen. Die Bekl. könne den Mietern - wie aus einer Reihe von Parallelverfahren bekannt sei - keine Rechnungen vorlegen, so dass die Angaben nicht überprüfbar seien.

Die Parteien haben den Rechtsstreit bezüglich der Feststellung des Nichtbestehens der Forderungen aus den Heizkostenabrechnungen 2008 und 2009 in Höhe von 1.173,04 € übereinstimmend für erledigt erklärt, nachdem die Bekl. die Abrechnungen korrigiert hat und sich nur noch eines Anspruchs in Höhe von 922,93 € berühmt. [...]

Die negative Feststellungsklage ist in dem verbliebenen Umfang zulässig, da die Kl. ein berechtigtes Interesse an der Feststellung des Nichtbestehens der Forderungen haben. Die Kl. berühmt sich nach wie vor eines Anspruchs gegen die Bekl. aus den Heizkostenabrechnungen 2008 und 2009, wenn auch in geringerer Höhe.

Die Feststellungsklage ist auch begründet.

Die Bekl. hat auch nach Korrektur der Abrechnungen 2008 und 2009 keine Ansprüche mehr gegen die Kl. Nach hier vertretener Auffassung sind die Abrechnungen allerdings formell ordnungsgemäß. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt die Fälligkeit einer Betriebskostennachzahlung den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGHZ 113, 188, 194; Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06 -, GE 2007, 438 = NJW 2007, 1059, Tz. 8). Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (LG Berlin, Urteil vom 31. Oktober 2011 - 67 S 13/11 -, juris). Diesen Anforderungen genügen die streitgegenständlichen Abrechnungen. Ob die angesetzten Kosten in voller Höhe umlagefähig sind, ist eine Frage der materiellen Berechtigung der Forderungen.

Im vorliegenden Fall können die Kosten der durch die Fremdfirma erbrachten Wärmelieferung nicht von der Bekl. gefordert werden. Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen („Wärmecontracting"), bedarf es einer Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung hierfür im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen (vgl. BGH, Urteil vom 6. April 2005 -VIII ZR 54/04 -, GE 2005, 664). An einer solchen vertraglichen Grundlage fehlt es. Auch haben die Bekl. der Überwälzung solcher Kosten nicht zugestimmt. Nach § 5 Ziff. 1 des Mietvertrages hat sich die Verpflichtung des Vermieters zur Beheizung der Räume dahin gehend konkretisiert, dass diese durch die vorhandene Sammelheizung zu erfolgen hat. Unter § 5 Ziff. 4 des Mietvertrages ist geregelt, welche Heizkosten umlegbar sind - zusätzliche Kosten durch Wärmecontracting sind hier nicht genannt. Dies ist zwischen den Parteien letztlich auch unstreitig.

Soweit die Kl. nunmehr die nicht umlagefähigen Kosten aufgeschlüsselt hat, kann dahinstehen, ob ihr dies nachvollziehbar gelungen ist. Denn jedenfalls sind die Nachforderungen aus beiden Abrechnungen verjährt. Die Abrechnung 2008 datiert auf den 18.11.2009, so dass die dreijährige Verjährung (§ 195 BGB) gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres 2009 begann und somit am 31.12.2012 endete. Die Abrechnung 2009 datiert auf den 8.12.2010, so dass die Forderung Ende 2013 verjährt ist. Die Verjährung wurde auch nicht gehemmt. Die Verteidigung gegenüber einer negativen Feststellungsklage hemmt die Verjährung nicht. Obwohl mit der rechtskräftigen Abweisung einer negativen Feststellungsklage endgültig feststehen würde, dass der streitgegenständliche Anspruch besteht, könnte sich der Anspruchsgegner auch gegenüber dieser unstreitig gewordenen Forderung auf eine inzwischen eingetretene Verjährung berufen. Schon nach der ständigen Rechtsprechung des Reichsgerichts (vgl. BGB‑RGRK, 11. Aufl., § 209 Anm. 4 mit den dort zitierten Entscheidungen, insbesondere RGZ 153, 375, 380) unterbricht die Verteidigung gegen eine verneinende Feststellungsklage nicht die Verjährung, weil sie ein lediglich der Abwehr dienendes Verhalten, aber kein aktives, auf Zusprechung eigenen Rechts gerichtetes Vorgehen ist, wie dies § 209 BGB (jetzt § 204 BGB) erfordert (BGH, Urteil vom 27. Oktober 1971 - IV ZR 182/69 -, juris). Dass zwischen den Parteien Verhandlungen im Sinne von § 203 BGB stattgefunden haben, durch welche die Verjährung ebenfalls hätte gehemmt werden können, hat die Bekl. nicht ausreichend vorgetragen. Insoweit genügt zwar jeder Meinungsaustausch über den Anspruch oder seine tatsächliche Grundlage; die Erklärungen des Schuldners müssen den Gläubiger jedoch zu der Annahme berechtigen, der Schuldner lasse sich auf Erörterungen über die Berechtigung des Anspruchs ein. Vorliegend haben die Kl. jedoch von vornherein jegliche Berechtigung der Nachzahlungsforderungen in Abrede gestellt, was schließlich in der Erhebung der negativen Feststellungsklage seinen Ausdruck fand. Die erhöhten Heizkostenvorauszahlungen für den Zeitraum 01/2010 bis 12/2010 schulden die Bekl. ebenfalls nicht mehr, da insoweit zwischenzeitlich Abrechnungsreife eingetreten ist und wohl tatsächlich auch abgerechnet wurde. Mangels Verzuges mit den Nachzahlungsbeträgen und den erhöhten Heizkostenvorauszahlungen schulden die Kl. auch nicht die Kosten der beiden ungerechtfertigten Mahnungen.

II. Schließlich ist auch festzustellen, dass die Erhöhung der Heizkostenvorauszahlungen um 28 € auf 161 €/Monat gemäß Erklärung vom 8.12.2010 unwirksam ist. In der korrigierten Abrechnung für 2009 errechnet die Kl. selbst nur noch einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 26,40 €. Dies rechtfertigt keine Erhöhung der Vorschüsse - jedenfalls nicht ohne nähere Erläuterung, weshalb trotz nahezu gleich bleibender Kosten eine Anpassung der Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB angemessen sein sollte.

Die Heizkostenabrechnung nach Umstellung auf Wärmecontracting ohne Zustimmung des Mieters ist formell ordnungsgemäß, wenn sie die Kosten des Fernwärmelieferers einstellt.

Der Vermieter stellte 2004 in dem bereits über 30 Jahre dauernden Mietverhältnis, für das eine Bruttomiete zuzüglich Heizkostenvorschuss vereinbart war, von Zentralheizung auf Wärmecontracting um, ohne dass der Mieter zustimmte. Nach Abzug der Kosten für Instandhaltung, Leasing, Heiznebenkosten Wärmelieferant und die Marge des Contracting-Unternehmens („Kosten Wärmelieferant") aus den zunächst in den Heizkostenabrechnungen für 2008 und 2009 geltend gemachten Heizkosten verlangte er Zahlung der Restforderungen und der erhöhten Vorauszahlungen.

Die Mieter erhoben dagegen Feststellungsklage, dass dem Vermieter diese Ansprüche nicht zustehen.

Das AG Charlottenburg gab der Klage statt. Zwar seien die Heizkostenabrechnungen unabhängig davon formell wirksam, dass der Mieter der Umstellung auf Wärmecontracting nicht zugestimmt habe. Denn die Abrechnungen genügten den Mindestanforderungen. Ohne Zustimmung des Mieters seien aber die Kosten materiell nicht berechtigt. Ob die spätere Aufschlüsselung der nicht umlagefähigen Kosten die vermieterseits geltend gemachten Ansprüche begründet habe, könne dahinstehen, da diese Forderungen verjährt seien. Denn allein die Verteidigung des Vermieters gegen die von dem Mieter erhobene negative Feststellungsklage habe die Verjährung dieser Ansprüche nicht gehemmt.

Angesichts der nur noch marginalen Anforderungen an die formelle Wirksamkeit der Heizkostenabrechnung dürfte der Entscheidung zuzustimmen sein, obwohl die Abrechnung nicht mehr die vereinbarte Beheizung („Zentralheizung") betraf. Auch die Auffassung des Amtsgerichts, dass die Verteidigung gegen die negative Feststellungsklage nicht die Verjährung des verneinten Anspruchs hemmt, entspricht der noch h. M. (vgl. Palandt/Ellenberger, § 204 BGB Rn. 3 m.w.N.). Spannend ist die Frage, ob allein der Abzug der für eine vereinbarte Zentralheizung nicht umlagefähigen (Mehr-) Kosten des Wärmelieferers aus seiner Abrechnung ausreicht, um die materielle Durchsetzbarkeit der (Rest-) Forderung zu begründen. Auch nach § 556 c Abs. 2 BGB n. F. ist die Umstellung spätestens drei Monate zuvor anzukündigen. Die Umstellung darf zudem nur nach den weiteren Kriterien des § 556 c BGB n. F. erfolgen. Wird sie ohne deren materielle Voraussetzungen vorgenommen, ist der Mieter weiterhin nur zur Tragung der ihm vertraglich auferlegten Kosten verpflichtet (BGH, Beschluss v. 13. Juni 2006, VIII ZR 146/05, GE 2006, 908; AG Wedding GE 2004, 693), die fiktiv zu berechnen sind. Insoweit dürfte es aber ausreichen, dass die vom Wärmelieferer erfragten nicht umlagefähigen Kosten von den Gesamtkosten des Wärmelieferers abgezogen werden und dieser Vorgang in der Heizkostenabrechnung nachvollziehbar dargestellt wird (vgl. auch LG Berlin, Urteil v. 30. August 2004, 67 S 104/04; a. A. wohl LG Neuruppin, Urteil v. 20. April 2000, 5 S 43/99, WuM 2000, 554).

Harald Kinne