Heizkostenabrechnung nach tatsächlicher Fläche

Heizkostenabrechnung nach tatsächlicher Fläche; Flächendifferenzen

Übersteigt die tatsächliche Heizfläche die im Mietvertrag vereinbarte Heizfläche um mehr als 10 %, ist die tatsächliche Fläche der Heizkostenabrechnung zugrunde zu legen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage ist in vollem Umfang begründet. Die Kl. kann von den Bekl. die Zahlung des zugesprochenen Betrags als Mietzins nach § 535 Abs. 2 BGB i. V. m. § 5 Nr. 4., 5. und 7. des Mietvertrags verlangen. Mahnkosten im verlangten Umfang stehen ihr als Schadensersatz wegen Verzugs nach den §§ 280 Abs. 2, 286 BGB zu.

Die Heizkostenabrechnung der Kl. vom 17.1.2008 für die Zeit vom 1.5.2006 bis zum 30.4.2007 ist fällig, in sich schlüssig und im Ergebnis nicht zu beanstanden. Gleiches gilt für die seitens der Kl. vorgenommene Erhöhung der monatlichen Vorschüsse. Ein Zurückbehaltungsrecht steht den Bekl. nicht zu.

Die Bekl. wenden gegen die Abrechnung ein, dass im Mietvertrag eine beheizte Wohnfläche mit einer Größe von 62,56 m2 angegeben und damit vereinbart sei, die Kl. in ihrer Heizkostenabrechnung demgegenüber eine beheizte Wohnfläche von 72,02 m2 für die Wohnung zugrunde lege. Dieser Vorhalt entspricht zwar der Tatsache, führt aber rechtlich nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung.

Der Bundesgerichtshof hat in der von beiden Seiten zitierten Entscheidung vom 31. Oktober 2007 (VIII ZR 261/06 = GE 2007, 1686 = ZMR 2008, 38) zur maßgeblichen Fläche für die Betriebskostenabrechnung bei einer Abweichung der mietvertraglich vereinbarten Fläche von der tatsächlich vorhandenen Fläche Folgendes ausgeführt: "Auf eine Differenz zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche kommt es nach der Rechtsprechung des Senats nicht an, wenn die Abweichung unerheblich ist, das heißt nicht mehr als 10 % beträgt. Für die Abrechnung der Betriebskosten gilt nichts anderes."

In der Umkehrung folgt daraus, dass es auf eine nicht unerhebliche Abweichung, also auf eine solche, die über 10 % liegt, durchaus ankommt. Hier liegt die Abweichung unstreitig bei über 10 %. Dabei kann es nach Ansicht des Gerichts keine Rolle spielen, dass im vorliegenden Fall die Abweichung unterschiedliche Angaben zur beheizten Wohnfläche betrifft, und dies im Rahmen einer Heizkostenabrechnung. Denn hier liegt die Problematik auch nicht anders als bei den vom BGH entschiedenen Fällen zur Mietminderung, Mieterhöhung und Betriebskostenabrechnung.

Die Wertung, dass es auf eine erhebliche Abweichung ankommt, kann in der rechtlichen Konsequenz nur bedeuten, dass die Kl. als Vermieterin gehalten ist, die neu ermittelten beheizten Wohnflächen ihrer Abrechnung zugrunde zu legen. Dies folgt zum einen aus dem Mietvertrag selbst, wonach die Kosten der Heizung vom Vermieter angemessen auf die angeschlossenen Wohnungen umzulegen sind (§ 5 Nr. 4. Satz 1 des Mietvertrags), und dies entsprechend den gesetzlichen Abrechnungsmaßstäben, d. h. nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum und nach einem dem Wärmeverbrauch rechnungstragenden Maßstab (§ 5 Nr. 5. Satz 1 des Mietvertrags). Zum anderen ergibt es sich aus § 7 Abs. 1 der HeizKV. Danach sind die Kosten teils verbrauchsabhängig und teils nach bestimmten Flächen abzurechnen. Zwangsläufig sind damit die richtigen, vermessungstechnisch und mathematisch also zutreffend ermittelten Flächenangaben gemeint. Denn etwas anderes als eine höchstmöglich gerechte Verteilung kann mit der Heizkostenverordnung logischerweise nicht bezweckt worden sein.

Eine rechtsgeschäftliche Bestimmung der Fläche wäre im Hinblick auf § 2 HeizKV unzulässig. Dies bedeutet, dass die Bekl. sich nicht auf eine im Mietvertrag vermeintlich wirksam vereinbarte beheizte Wohnfläche berufen können. Nur eine einzige Flächenangabe im Mietvertrag kann richtig sein, da die Gesamtheit aller Angaben in allen Mietverträgen aller Wohnungen die Gesamtfläche aller Wohnungen ergeben kann und muss, und nur daran kann sich die für die Abrechnung maßgebliche Fläche orientieren. Die Kl. als Vermieterin muss sich also im Interesse der ausschließlich gerechten Gleichbehandlung aller Mieter an die tatsächlichen und zutreffenden Flächenangaben halten. Der Ansatz einer geringeren Fläche in einem einzigen Mietvertrag würde eine Benachteiligung aller anderen Mieter in Form einer kostenmäßigen Mehrbelastung bedeuten, es sei denn, der Vermieter hätte die Differenzkosten tragen sollen. Davon aber dürfte grundsätzlich in keinem Mietvertrag auszugehen sein.

In Rechtsprechung und Literatur besteht Einigkeit dahingehend, dass grundsätzlich die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche - Gleiches muss dann für die beheizte Fläche gelten - maßgebend ist. Streitig ist, welche Fläche bei einer Abweichung der vereinbarten von der tatsächlichen Fläche maßgeblich ist. Das Kammergericht hat in seiner Entscheidung vom 28. November 2005 (8 U 125/05 = GE 2006, 845 = ZMR 2006, 284) die Meinungen gegenübergestellt. Nach wohl überwiegender Ansicht, der sich das Gericht hier anschließt, kommt es auf die objektive Fläche an. Eine Ausnahme etwa deswegen, weil der Fall einer Abweichung ausdrücklich mietvertraglich geregelt ist, besteht im vorliegenden Fall nicht. Der Mietvertrag enthält lediglich die bloße Angabe der beheizten Fläche. Im Hinblick auf den Stand der rechtlichen Auseinandersetzung liegen die Voraussetzungen des § 511 Abs. 4 ZPO vor, so dass die Berufung zuzulassen war.

Die Kürzung der monatlichen Vorschüsse in Höhe von 14 € ist nicht gerechtfertigt. Nach § 5 Nr. 7. des Mietvertrags ist der Vermieter berechtigt, die Höhe der monatlichen Vorauszahlungen jeweils angemessen festzusetzen. Angesichts des nach vorstehenden Ausführungen zu Recht beanspruchten Nachzahlungsbetrags von über 500 € aus der Jahresabrechnung ist die Erhöhung um etwas mehr als 42 € nicht zu beanstanden.

Übersteigt die tatsächliche Heizfläche die im Mietvertrag vereinbarte Heizfläche um mehr als 10 %, ist die tatsächliche Fläche der Heizkostenabrechnung zugrunde zu legen.

Die Mieter wendeten gegen die Heizkostenabrechnung ein, dass im Mietvertrag eine beheizte Wohnfläche von 62,56 m2 angegeben sei, wohingegen der Vermieter die tatsächliche beheizte Wohnfläche von 72,02 m2 zugrunde gelegte habe.

Das AG Spandau hielt diese Einwendung für unerheblich und stellte auf die tatsächliche Fläche ab, weil diese die vereinbarte Fläche um mehr als 10 % übersteige. Dies folge zum einen aus dem Mietvertrag selbst, wonach die Kosten der Heizung angemessen auf die angeschlossenen Wohnungen umzulegen seien und dies entsprechend den gesetzlichen Maßstäben, zum anderen ergebe es sich aus § 7 HeizkV, wonach die Heizkosten teils verbrauchsabhängig und teils nach bestimmten Flächen umzulegen seien; damit seien zwangsläufig die richtigen, vermessungstechnisch und mathematisch zutreffend ermittelten Flächen gemeint. Eine davon abweichende rechtsgeschäftliche Vereinbarung einer Fläche sei im Hinblick auf § 2 HeizkV unzulässig.

Streitig war - und ist (?) -, ob bei der Umlegung der Betriebskosten die im Mietvertrag angegebene oder die tatsächliche Fläche zugrunde zu legen ist. Nach überwiegender Meinung (KG, Urteil v. 28. November 2005, 8 U 125/05, GE 2006, 845; LG Freiburg, WuM 1988, 263; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl. 2008, § 556 a BGB, Rn. 1; Staudinger/Weitemeyer, Band Teil 1 [2003], § 556 a BGB, Rn. 19; Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, 2. Aufl. Rn. 2307; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Auflage 2008, § 556 a BGB, Rn. 28/29; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Geschäftsraummiete, 3. Auflage, Rn. 37; Lützenkirchen/Jennißen, Betriebskostenpraxis, 2003, Rn. 372; von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1. Aufl. 1999, Rn. 3151; Kraemer, DWW 1998, 365 ff. = NZM 1999, 156 ff.; Kinne, GE 1998, 838 ff.) war die tatsächliche Fläche maßgebend. Die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche sollte deswegen nicht maßgebend sein, weil sie die Mietsache nur beschreibt (Kinne/Schach/Bieber, a.a.O., LG Mannheim, WuM 1989, 11; LG Düsseldorf, DWW 1989, 26; LG Hamburg WuM 1990, 497; LG Berlin, GE 1994, 763). Nach einer Mindermeinung hatte die vereinbarte Fläche Vorrang (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 1999, § 4 MHG, Rn. 23 b; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Auflage, § 556 a BGB, Rn. 24; LG Hannover, WuM 1990, 228, wenn die vereinbarte Fläche für den Mieter günstiger ist; LG Köln, WuM 1993, 362).

Der BGH (Urteil v. 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06 -, GE 2007, 1686) hat nunmehr entschieden, dass bei Abweichungen der im Mietvertrag vereinbarten Fläche von der tatsächlichen Fläche die vereinbarte Fläche zugrunde zu legen ist, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt. Das AG Spandau hat daraus - durchaus vertretbar - den Umkehrschluss gezogen, dass bei Abweichungen von mehr als 10 % die tatsächliche Fläche maßgebend ist. Ob auch für die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nach der beheizten Fläche eine Ausnahme in Betracht kommt, wenn die Parteien im Mietvertrag ausdrücklich geregelt haben, dass es in jedem Fall bei der zugrunde gelegten Fläche sein Bewenden haben soll (vgl. OLG Düsseldorf, GE 2000, 888; so auch Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 a BGB, a.a.O., Rn. 29, der eine ausdrückliche individualvertragliche Abrede für erforderlich hält; vgl. Staudinger/Weitemeyer, a.a.O., § 556 a BGB, Rn. 19 für tatsächlich größere Wohnfläche), erscheint angesichts des zwingenden Charakters der HeizkV fraglich.

Dass bei Abweichungen der im Mietvertrag vereinbarten Fläche von der tatsächlichen Fläche die tatsächliche Fläche zugrunde zu legen ist, wenn die Abweichung mehr als 10 % beträgt, gilt um so mehr für die Abrechnung von Heizkosten, weil §§ 6, 7 HeizkV auf die "Wohnfläche der beheizten Räume" abstellen, also auf einen objektiven Maßstab.