Heizkostenabrechnung nach Ablesewerten von Produkt- oder Einheitsskalen

Heizkostenabrechnung nach Ablesewerten von Produkt- oder Einheitsskalen; keine Fälligkeit bei Fehlen der Umrechnungsfaktoren in den Abrechnungsunterlagen; Wärmeverbrauchswerte; Kc-Wert; DIN EN 834/835; Produktskalen; Anbringungsort der Heizkostenverteiler am Heizkörper

1. Ist der Umrechnungsfaktor für die von Einheitsskalen abgelesenen Wärmeverbrauchswerte in der Heizkostenabrechnung ausgewiesen, ist die Abrechnung formell ordnungsgemäß.

2. Die Nachforderung aus einer derartigen Abrechnung ist aber nicht fällig, wenn die für den Umrechnungsfaktor maßgeblichen Daten in den Abrechnungsunterlagen nicht enthalten sind.

(Leitsätze der Redaktion)

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen. Die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Kl. ist zulässig, aber nicht begründet.

Nachdem die Kl. sich zwischenzeitlich hinsichtlich der Klageforderung aus der Bankbürgschaft befriedigt haben, haben sie den Rechtsstreit für erledigt erklärt. Die Bekl. haben sich der Erledigung nicht angeschlossen.

Die Erledigung des Rechtsstreits war nicht festzustellen, weil die Klage nicht begründet war. Den Kl. stand aus § 535 Abs. 2 BGB ein Anspruch auf Nachzahlung von Heizkosten für 2003 in Höhe von 431,46 Euro nicht zu. Die Abrechnung vom 6. August 2004 begründete keine fällige Nachforderung.

Die Abrechnung ist formell wirksam, denn sie enthält eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (BGH NJW 1982, 573 = WuM 1982, 207). Der streitige Umrechnungsfaktor ist unter Hinweis auf die DIN EN 834/835 in der Abrechnung ausgewiesen.

Es kommt in Bezug auf dessen materielle Richtigkeit indes nicht, wie das Amtsgericht meint, darauf an, ob die Wohnungen einheitlich mit Heizkostenverteilern mit Produkt- oder Einheitsskalen ausgerüstet waren und deren Verbrauch jeweils getrennt vorweg erfasst worden ist. Der Umrechnungsfaktor dient dazu, die Zählerwerte vergleichbar zu machen und hängt zum einen u. a. von der Art des Heizkörpers und zum anderen vom Heizkostenverteiler und dem Adapter zur Anbringung am Heizkörper ab. Dieser sog. Kc-Wert ist für die entsprechenden Kombinationen jeweils nach der DIN EN 834/835 zu bestimmen. Es ist hierbei gleichgültig, ob die Berücksichtigung durch die Verwendung von sog. Produktskalen unmittelbar im Verteiler selbst erfolgt und der in die Abrechnung einzustellende Verbrauchswert unmittelbar abgelesen wird oder die Anpassung bei der Verwendung von sog. Einheitsskalen nachträglich erfolgt, indem die abgelesenen Werte mit dem Umrechnungsfaktor korrigiert werden. Der Faktor ist jeweils identisch und führt im Ergebnis zu vergleichbaren Verbrauchswerten.

Die Bekl. beanstanden aber gleichwohl im Ergebnis zu Recht die Richtigkeit der in der streitgegenständlichen Abrechnung ausgewiesenen einzelnen Umrechnungsfaktoren. Zwar ist das bloße Bestreiten der Ansätze in einer Abrechnung durch den Mieter unsubstantiiert und damit rechtlich unerheblich, wenn er, wie hier, nicht zuvor die Berechnungsunterlagen des Vermieters eingesehen hat (OLG Düsseldorf GE 2000, 888). Darauf kommt es im vorliegenden Fall aber nicht an, weil die hierfür maßgeblichen Angaben nach dem Vorbringen der Kl. den Abrechnungsunterlagen nicht enthalten sind und die Bekl. deshalb bei einer Einsicht keine weiteren Erkenntnisse hätten erlangen können. Die Kl. können sich in diesem Zusammenhang nicht mit Erfolg auf ein Geheimhaltungsinteresse der Abrechnungsfirma berufen. Denn der Umrechnungsfaktor bestimmt maßgeblich das Abrechnungsergebnis. Dem Mieter muss aber bei der Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu deren Kontrolle die Prüfung möglich sein, ob dieser Faktor richtig ermittelt worden ist und vor allem, ob der für die Heizkörper seiner Wohnung richtige Faktor überhaupt angesetzt worden ist. Wenn ihm die hierzu erforderlichen Daten vorenthalten werden, läuft sein Recht auf Einsicht zur Kontrolle ins Leere. Die allgemeinen Angaben der Kl. zur Ermittlung des Umrechnungsfaktors geben hierfür keine Grundlage. Erforderlich sind vielmehr konkrete Angaben in Bezug auf die tatsächlich vorhandene Ausstattung der Wohnung und des Hauses. Insoweit wird auf die entsprechenden Ausführungen des Amtsgericht im angefochtenen Urteil Bezug genommen. [...]

Eine den Umrechnungsfaktor für die von Einheitsskalen abgelesenen Wärmeverbrauchswerte enthaltende Heizkostenabrechnung ist zwar formell ordnungsgemäß; die aus ihr geltend gemachte Nachforderung ist aber nicht fällig, wenn die für den Umrechnungsfaktor maßgeblichen Daten in den Abrechnungsunterlagen nicht enthalten sind.

Die Parteien stritten über die materielle Richtigkeit einer Heizkostenabrechnung, in der neben den von sog. Produktskalen unmittelbar abgelesenen und in die Abrechnung eingestellten Verbrauchswerten auch von sog. Einheitsskalen abgelesene und unter Angabe des entsprechenden Faktors umgerechnete Wärmeverbrauchswerte eingestellt worden waren. Die Mieter bestritten die Richtigkeit des zugrunde gelegten Umrechnungsfaktors, der auch in den Abrechnungsunterlagen nicht erläutert war.

Die zuständige Berufungskammer 63 des LG Berlin hielt die Abrechnung zwar für formell ordnungsgemäß, da sie den Mindestanforderungen entspreche, zumal der Umrechnungsfaktor in der Abrechnung angegeben war. Die Nachforderung aus der Abrechnung sei aber dennoch nicht fällig, da die für den Umrechnungsfaktor maßgeblichen Angaben in den Abrechnungsunterlagen nicht enthalten waren. Daher sei auch unerheblich, dass die Mieter die Abrechnungsunterlagen des Vermieters nicht eingesehen und deswegen nur unsubstantiiert die Richtigkeit des Umrechnungsfaktors bestritten hätten. Da der Mieter bei Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nicht habe kontrollieren können, ob der Umrechnungsfaktor richtig ermittelt worden sei und bei den Heizkörpern seiner Wohnung der richtige Faktor angesetzt worden sei, könne der Vermieter die Nachforderung nicht durchsetzen.

Für die formelle Wirksamkeit der Heizkostenabrechnung ist zwischen systembedingten und handhabungsbedingten Fehlern zu unterscheiden. Handelt es sich um einen systembedingten Fehler - z. B. weil trotz Erneuerung der Heizung im Keller durch ein neues Heizsystem mit weitaus tieferen Vorlauftemperaturen die Verdunstergeräte nicht mehr zur Verbrauchserfassung geeignet sind, sondern nach den EU-Normen für solche Anlagen nur noch elektronische Heizkostenverteiler bzw. Wärmezähler verwendet werden dürfen -, so ist die Abrechnung formell nicht ordnungsgemäß. Sind dagegen mit der Erneuerung der Heizung die Verbrauchserfassungsgeräte durch technisch zulässige Verbrauchserfassungsgeräte ersetzt worden, werden diese aber nicht ordnungsgemäß skaliert oder nicht abgelesen, so besteht ein Kürzungsrecht des Mieters nach § 12 Abs. 1 HeizKV. Liegt ein Umrechnungsfehler vor (abgelesener Wert der Einheitsskala wird nicht mit Hilfe des Bewertungsfaktors für den einzelnen Heizkörper umgerechnet, oder Umrechnungsfaktor ist nicht nachvollziehbar), so handelt es sich um einen handhabungsbedingten Fehler mit der Folge, dass die Heizkostennachforderung nicht fällig, aber die Umrechnung mit neuer Abrechnung nachholbar und die Nachforderung durchsetzbar ist.

Verweigert der Vermieter dem Mieter die Belegeinsicht - oder ist aus den Abrechnungsunterlagen die notwendige Aufklärung nicht zu erlangen -, so ist seine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung nicht gerichtlich durchsetzbar.

Hat die Hausverwaltung dem Mieter jedoch vier Termine zur Einsicht in die Betriebskostenunterlagen angeboten, der Mieter aber keinen der angebotenen Termine wahrgenommen, kann er sich nicht mehr darauf berufen, dass ihm infolge Verweigerung der Einsichtnahme eine substantiierte Stellungnahme zu den Betriebskosten nicht mehr möglich ist (LG Berlin, Urteil vom 17. Oktober 2001, 64 S 257/00, NZM 2002, 65).