Heizkostenabrechnung nach Abflussprinzip zulässig

Auch bei der Abrechnung von Heizungskosten ist eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip grundsätzlich zulässig.

(Leitsatz der Redaktion)

2) Die Berufung hat nur zu einem geringen Teil Erfolg.

Der Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von 1.991,51 € aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung des Jahres 2008 gemäß § 535 Abs. 2 BGB.

Mit dem Vertrag vom 11. April 2006 mietete die Bekl. vom Kl. die Wohnung im K. Weg 14, Berlin. Die Wohnfläche betrug 116,5 m2. Die Miete betrug

Nettokaltmiete 600,00 €

Betriebskostenvorschuss 18,24 €

Heizkostenvorschuss 102,26 €

820,50 €.

Unter dem 18. März 2009 rechnete der Kl. über die Betriebs- und Heizkosten des Jahres 2008 ab und verlangte für die Betriebskosten eine Nachzahlung von 34,90 € und für die Heizkosten eine Nachzahlung von 2.056,61 €, zusammen den Klagebetrag von 2.091,51 €. Das Mietverhältnis ist inzwischen nach Kündigung der Bekl. beendet worden. Aus der Betriebskostenabrechnung hat der Kl. einen Nachzahlungsanspruch von 34,90 €.

Die Betriebskostenabrechnung ist formell wirksam. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist es dazu erforderlich, dass zu den einzelnen Kostenblöcken die Gesamtkosten, der Verteilerschlüssel und die sich aus beidem ergebenden anteiligen Kosten des Mieters sowie die Vorauszahlungen angegeben sind. Diese Kriterien sind hier erfüllt. Trotz der ungewöhnlichen Gestaltung der Abrechnung konnte die Bekl. alle notwendigen Angaben der Abrechnung entnehmen. Es muss von der Bekl. erwartet werden, dass sie die erteilte Abrechnung komplett liest. Die Gesamtkosten für die einzelnen Kostenblöcke sind auf dem ersten Blatt der „Gesamtabrechnung/Kostenaufstellung" angegeben. Hier sind auch die Verteilerschlüssel angegeben und erläutert. Für die formelle Seite der Abrechnung ist es nicht entscheidend, ob diese Verteilerschlüssel angewendet werden durften, sondern nur, ob sie nachvollziehbar sind. Das ist der Fall. Der Kl. beschreibt hier, was er nach welcher Fläche, was er nach Zahl der Nutzereinheiten oder auch nach Anzahl der Personen umlegt und gibt jeweils an, von welchem Gesamtwert der Schlüssel - also etwa vier Einheiten insgesamt, acht Personen insgesamt - er ausgeht. Er errechnet hier dann den Betrag, den eine Einheit des Schlüssels kostet. Sodann wird in der „Gesamtabrechnung I Nutzerübersicht" die Aufschlüsselung auf die vier Mietparteien des Hauses vorgenommen. Dabei ist es unschädlich, dass auch die Werte der anderen Mieter angegeben werden. Dies mag datenschutzrechtlich bedenklich sein, führt jedoch nicht zur (formellen) Unwirksamkeit der Abrechnung. Für die Bekl. ist es (bei entsprechendem Interesse) eher leichter, etwa Verbrauchswerte o. Ä. zu vergleichen. Die Werte der Bekl. sind dann auf dem zweiten Blatt der „Gesamtabrechnung/Nutzerübersicht" angegeben. Die anteiligen Kosten der Bekl. werden berechnet (zusammen 1.630,90 €) und die Vorauszahlungen (1.596,00 €) abgezogen, was die Nachzahlung von 34,90 € ergibt.

Die Bekl. greift die Abrechnung inhaltlich nur insoweit an, dass sie davon ausgeht, dass die Verteilerschlüssel nicht korrekt seien. Es sei jeweils nach der Fläche umzulegen gewesen. Der Mietvertrag trifft keine Regelung zu den Verteilerschlüsseln. Die Bekl. legt selbst die alten Abrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 vor. Aus ihnen ergibt sich, dass der Kl. bisher dieselben Verteilerschlüssel - mit Ausnahme des Kaltwassers angewendet hat. Hinsichtlich der Kosten mit Ausnahme des Kaltwassers - kann von einer konkludenten Vereinbarung der Parteien aufgrund der bisherigen Abrechnungspraxis ausgegangen werden. Für die Wasserkosten entspricht jedenfalls die jetzige Umlage der Regelung des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB. Eine Verbrauchserfassung (Satz 2) ist nicht erfolgt. Würde man die Betriebskosten durchweg nach der Fläche umlegen - wie die Bekl. es verlangt -, entfielen auf die Bekl. ([1.015,62 € + 4.203,14 € = ] x 11 6,5 m2/299,3 m2 =) 2.031,36 € und damit weit höhere Kosten als nach der Berechnung des Kl. (1.630,90 €).

Aus der Heizkostenabrechnung hat der Kl. einen Nachzahlungsanspruch von 2.056,61 €.

Die Heizkostenabrechnung ist in formeller Hinsicht ebenfalls nicht zu beanstanden. Die Gesamtkosten, der Verteilerschlüssel, die anteiligen Kosten der Bekl. und ihre Vorauszahlungen sind angegeben. Es ist für die formelle Seite der Abrechnung unbeachtlich, ob die in die Abrechnung eingestellten Brennstofflieferungen - namentlich die von der Bekl. gerügte über 2.504 Liter Heizöl - tatsächlich (in dem betreffenden Jahr) abgerechnet werden konnten. Dies ist eine materielle Frage. Es betrifft weiter nur die materielle Richtigkeit, ob die der Bekl. berechneten Striche bei den Heizkosten zutreffend sind. Entgegen der Ansicht der Bekl. konnte der Kl. nach dem so genannten Abflussprinzip abrechnen. Es kein Grund ersichtlich, warum die in der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 49/07 - (GE 2008, 471 = NJW 2008, 1300; zum Ganzen: Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Kap. V, Rn. 323‑326) nur auf die so genannten kalten Betriebskosten und nicht auf die Heizkosten beziehen sollte. Eine solche Abgrenzung ist dort nicht vorgenommen worden. Im Übrigen ergibt sich gerade im konkreten Fall angesichts des von der Bekl. angeführten Wortlauts des § 7 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO nichts anderes, da die Mitte Dezember 2007 erfolgte Öllieferung weit überwiegend im Jahr 2008 verbraucht worden ist.

Die Heizkostenabrechnung ist wegen der Heizöllieferungen nicht materiell unrichtig. Wie der unstreitigen Abrechnung der Heizkosten für das Jahr 2007 zu entnehmen ist, hat der Kl. dort den Endbestand von 2.400 Litern Heizöl mit einem Wert von 1.303,69 € abgezogen und für das Jahr 2007 nur 1.971,34 € an Kosten für Heizöl umgelegt. Da der Kl. die Rechnung über 1.787,26 € für die Mitte Dezember 2007 erfolgte Lieferung der 2.504 Liter Öl erst im Januar 2008 zahlte, durfte er den Betrag nach dem Abzug im Jahr 2007 nun auch in die Rechnung für das Jahr 2008 einstellen. Hätte der Kl. - wie dies die Bekl. offenbar verlangt - nach dem so genannten Zeitabgrenzungsprinzip abgerechnet, so hätte er die Rechnung über 1.787,26 € für die Lieferung der 2.504 Liter Öl im Jahr 2007 addieren (und wie geschehen den Restbestand von 2.400 Litern Öl abziehen) müssen, wodurch sich aber nur eine Verlagerung der Kosten zwischen zwei Abrechnungsjahren, aber keinerlei Vorteil oder Nachteil für die Bekl. ergeben hätte, da sie im gesamten Jahr 2007 und im gesamten Jahr 2008 in der Wohnung wohnte.

[...]

Die Heizkostenverordnung legt den Vermieter nicht auf die Abrechnung nach dem Leistungs‑ bzw. Zeitabgrenzungsprinzip fest. Das Abgrenzungsprinzip ist auch erlaubt.

Der Vermieter stellte in seine rechtzeitige Heizkostenabrechnung für 2008 die Kosten für die Mitte Dezember 2007 erfolgte Lieferung von 2.504 Litern Heizöl in Höhe von 1.787,26 € ein, die er erst im Januar 2008 bezahlte. In der Abrechnung der Heizkosten für 2007 hatte er dort den Endbestand von 2.400 Litern Heizöl mit einem Wert von 1.303,69 € abgezogen und für das Jahr 2007 nur 1.971,34 € Kosten für Heizöl umgelegt. Gegenüber der Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung für 2008 wendete der Mieter ein, die Umlage habe nach Fläche erfolgen müssen und rügte die Umlage der Kosten für die Lieferung der 2.540 Liter Heizöl.

Das LG Berlin folgte dem nicht, weil es eine konkludente Vereinbarung über den in der Abrechnung bisher verwendeten Verteilerschlüssel annahm. Im Übrigen sei die Nachforderung bei der Umlage nach Fläche höher als vom Vermieter geltend gemacht. Ferner sei für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung unbeachtlich, ob die Kosten für die in die Abrechnung eingestellte Brennstofflieferung für 2008 haben abgerechnet werden können. Der Vermieter habe auch nach dem Abflussprinzip für 2008 die in diesem Jahr bezahlten Kosten abrechnen dürfen. Auch im Vergleich zu der Abrechnung nach dem Zeitabgrenzungsprinzip würden sich keinerlei Vorteile oder Nachteile für den Mieter ergeben, da er sowohl 2007 als auch 2008 im gesamten Jahr in der Wohnung gewohnt habe.

Ob auch Heizkosten nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungs- bzw. Zeitabgrenzungsprinzip abgerechnet werden dürfen, ist umstritten. Der BGH (GE 2008, 471) hat in dem von der Kammer auch zitierten Urteil – für verbrauchsabhängig erfasste Wasserkosten – entschieden, dass der Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem sogenannten

Leistungsprinzip festgelegt ist, sondern auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip grundsätzlich zulässig ist. Das wird auch vom LG Heidelberg (WuM 2011, 217) für den Fall der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung über die Heizkosten nach § 12 Abs. 1 HeizkV so gesehen. Demgegenüber hat das LG Hamburg (Urteil v. 20. November 2008, 307 S 87/08, ZMR 2009, 530) die Auffassung vertreten, dass die HeizkV keine Abrechnung nach dem Abflussprinzip zulässt. Gefolgert wird dies aus § 7 Abs. 2 Satz 1 HeizkV, wonach über die Kosten der verbrauchten „Brennstoffe" abzurechnen ist.

Gerade in dem von der ZK 65 entschiedenen Fall ist aber für 2008 über die in diesem Jahr verbrauchten Brennstoffkosten abgerechnet worden, da das Mitte Dezember 2007 gelieferte – aber erst im Januar 2008 bezahlte – Heizöl weit überwiegend im Jahre 2008 verbraucht worden ist. Zudem nutzte der Mieter die Wohnung sowohl 2007 als auch 2008 ganzjährig, so dass die sonst erhobenen Bedenken gegen die Abrechnung der Brennstoffkosten nach dem Abflussprinzip (vgl. Anm. Stadie-Garrn zum Urteil des LG Hamburg in ZMR 2009, 531) hier nicht durchgreifen.

Im Übrigen ist mit dem BGH (a.a.O.) auch für die Heizkostenabrechnung davon auszugehen, dass § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB keine Bestimmung über die Zuordnung von Betriebskosten zu einem bestimmten Abrechnungszeitraum trifft, vielmehr die Anwendung des Abflussprinzips auch für den Mieter von Vorteil ist, weil ihm die Kontrolle der jeweiligen Betriebskostenabrechnung vereinfacht wird; er kann anhand des Zahlungsdatums der Rechnung des Versorgers leicht feststellen, ob ein in die Abrechnung eingestellter Betrag zum Abrechnungszeitraum gehört. Wünschenswert wäre eine Klärung durch den BGH.