Heizkostenabrechnung/Mieterwechsel

Heizkostenabrechnung/Mieterwechsel; Mieterwechsel/Heizkostenabrechnung; Gradtagszahlen/unanwendbar bei Mieterwechsel; Zwischenablesung/bei Mieterwechsel erforderlich

Bei Räumen, die der HeizkostenV unterliegen, ist eine Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten zwischen dem ausziehenden und dem einziehenden Mieter nach Gradtagszahlen unzulässig. Vielmehr ist eine Zwischenablesung für die Erstellung einer ordnungsgemäßen Heizkostenabrechnung erforderlich.

Die Klage ist unbegründet.

Bei Räumen, die uneingeschränkt der Heizkostenverordnung unterliegen, ist eine Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten zwischen dem ausziehenden und dem einziehenden Mieter - wie hier geschehen - nach Gradtagszahlen unzulässig (vgl. Urteil vom 21. Januar 1986, LG Berlin, abgedruckt in Grundeigentum 1986 Seite 281). Gemäß §§ 6, 7 Heizkostenverordnung war die Kl. verpflichtet, eine Heizkostenabrechnung zu erstellen, die dem tatsächlichen Verbrauch der Bekl. Rechnung trug. Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 Heizkostenverordnung sind von den Kosten des Betriebes der zentralen Heizungsanlage mindestens 50 v.H., höchstens 70 v.H. nach dem erfaßten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Unstreitig fand eine Ablesung der Wärmemesser in der ehemaligen Wohnung der Bekl. nicht statt. Eine solche Zwischenablesung im Laufe der Heizperiode wäre jedoch erforderlich gewesen, um der gesetzlichen Forderung nach Abrechnung der Heizkosten nach dem erfaßten Wärmeverbrauch genüge zu tun. Die Zwischenablesung hätte demnach entweder bei Auszug der Beklagten oder zum Zeitpunkt der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses durchgeführt werden müssen. Der Kl. muß es daher verwehrt bleiben, die Heizkostenabrechnung auch im Bereich des auf die Bekl. entfallenen Individualverbrauchs auf eine Schätzungsgrundlage zu stellen. Die Berechnung des Wärmeverbrauchs nach Gradtagszahlen stellt sich letztlich auch nur als eine Schätzung dar, weil der Wärmeverbrauch aus dem Gesamtverbrauch der abzurechnenden Wohneinheit ermittelt wird. Dem kann nicht gefolgt werden, weil hierdurch nicht dem erfaßten Wärmeverbrauch der Bekl. Rechnung getragen wird. Die verbrauchsabhängige Abrechnung ist gerade deshalb eingeführt worden, weil nicht von einem einheitlichen Heizverhalten aller Mieter ausgegangen werden kann. Im Falle des Auszuges des Mieters vor Ablauf der Heizperiode kann dieser nur mit den Kosten belangt werden, die für die Beheizung während seiner Mietzeit angefallen sind. Eine Ausnahmeregelung für diesen Fall hat der Gesetzgeber nicht geschaffen. Die Abrechnung für den während einer Abrechnungsperiode ausziehenden Mieter hat nach dem tatsächlichen Verbrauch des ausziehenden Mieters zum Zeitpunkt seines Auszuges oder der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses zu erfolgen. Diesem Umstand hat aber die Kl. mit der klagegegenständlichen Abrechnung nicht Rechnung getragen, so daß eine fehlerhafte Abrechnung vorliegt, aus der die Kl. keine für sie günstigen Rechtsfolgen ableiten kann.

Auf Ziff. 2 Abs. 8 der allgemeinen Vertragsbestimmungen, die zweifelsohne nach § 6 des zwischen den Parteien bestandenen Mietvertrages Bestandteil des Mietvertrages geworden waren, kann sich die Kl. nicht berufen (Abrechnung nach Heizgradwerten), da die genannte Vertragsbestimmung wegen Verstoßes gegen §§ 6, 7 Heizkostenverordnung unwirksam ist. ...

Anmerkung: Die Anwendung der Gradtagszahl-Methode halten ebenfalls für unzulässig: LG München I WM 88, 132; LG Köln WM 87, 257; AG Hagen WM 87, 396; Ag Bremerhaven WM 86, 120; LG Berlin (ZK 64) GE 86, 281 und (ZK 62) MM 85, 144.

a.A.: LG Hamburg ZMR 88, 267; AG Tiergarten MM 87, 257; AG Coesfeld DWW 87, 238; AG Neuss DWW 87, 298; AG Hamburg NJW RR 86, 1021; AG Wuppertal DWW 86, 20; AG Charlottenburg GE 85, 371.