Heizkostenabrechnung/Gewerberaum

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Der Umlagemaßstab einer Heizkostenabrechnung nach Quadratmetern unter Einschluß der Gewerbemietverhältnisse ist dann nicht sachgerecht - und Forderungen aus einer solchen Heizkostenabrechnung sind dann nicht fällig -, wenn zum Gewerbe ein Schwimmbad und eine Sauna gehören.

Der Kl. hat gegen die Bekl.

keinen Anspruch auf Zahlung restlicher Mietnebenkosten (Heizung, Warmwasser, Aufzug) für die Zeit vom 1. April 1983 bis 30. April 1984 in der geltend gemachten Höhe von 538,55 DM. Die insoweit vom Kl. vorgelegte Nebenkostenabrechnung vom 30. September 1984 genügt auch in der im Schreiben vom 18. Mai 1987 korrigierten Form nicht den Anforderungen, die gemäß den §§ 20 f. NMVO a.F. (vgl. § 22 Abs. 1, 3, § 23 NMVO) in Verbindung mit § 259 BGB an den Inhalt einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung zu stellen sind.

Dies gilt schon deshalb, weil die Heiz- und Warmwasserkosten entgegen der Grundregel des § 259 BGB nicht nach einem dem wirklichen Verbrauch der einzelnen Mieter Rechnung tragenden Maßstab umgelegt worden sind. Der Kl. hat für die Zeit vom 1. April 1983 bis 30. April 1984 die für die gesamte Wirtschaftseinheit S. ...straße entstandenen Heiz- und Warmwasserkosten insgesamt und unaufgeteilt nach der Größe der versorgten Flächen umgelegt. Diese Verfahrensweise ist jedoch zu beanstanden, denn es ist gerichtsbekannt (vgl. u. a. die Verfahren 62 S 416/87 und 62 S 437/87), daß in der fraglichen Wirtschaftseinheit eine Vielzahl von Objekten an Gewerbemieter vermietet ist. Jedenfalls bei einem Teil dieser Gewerberaummietverhältnisse ist ein spezifischer Verbrauch von Wärme und von Warmwasser festzustellen, der erheblich über dem Verbrauch der übrigen (Wohnungs-) Mietverhältnisse liegt. Hervorzuheben ist hier insbesondere das Fitness-Center, in dem eine Sauna mit Schwimmbad betrieben wird.

In einem solchen Fall ist bei einer einheitlichen Abrechnung der Heizkosten und Warmwasser nach Quadratmetern für die übrigen Mietverhältnisse eine nicht gerechtfertigte Benachteiligung gegeben. Ein nach dem Gesetz zulässiger Umlegungsmaßstab liegt aber nur dann vor, wenn er dem Wärmeverbrauch und/oder Warmwasserverbrauch der Mieter Rechnung trägt. Es muß eine gerechte Verteilung der entstandenen Heiz- und Warmwasserkosten gewährleistet sein, was nicht der Fall ist, wenn eine im Gebäude befindliche Gewerbeeinheit einen spezifisch höheren Wärme- oder Warmwasserverbrauch hat, die auf sie entfallenden Kosten aber einheitlich mit den übrigen Kosten nach Quadratmetern ermittelt werden. Die anderen Wärme- und Warmwasserabnehmer werden bei einer solchen Verteilung der Kosten in einem nicht zu rechtfertigenden Maße benachteiligt. ...

Anmerkung: Vgl. auch LG Berlin MM 88, 185 und MM 87, 109