Heizkostenabrechnung bei Wärmecontracting

Grundsätzlich kann ein Vermieter frei entscheiden, wie er seine vertraglichen Verpflichtungen (hier: Lieferung von Heizwärme) erfüllen will. Für die Heizkostenabrechnung kann er aber nicht einseitig von Eigen- auf Fremdversorgung (Wärmecontracting) umstellen und nunmehr den gesamten Wärmepreis inklusive Anteile für Instandhaltung, Abschreibung, Gewinne u. ä. umlegen. (Leitsatz der Redaktion)

Mit der Klage begehrt der Kl. Nachzahlung aus der Heizkostenabrechnung. Der Bekl. (Mieter) behauptet, die Heizkostenabrechnung sei nicht ordnungsgemäß, weil die ursprünglich durch Ölzentralheizung versorgte Wohnung ohne seine Zustimmung in Nahwärme umgestellt wurde und unzulässigerweise auch die Kosten für Instandsetzung, Gewinne und Abschreibungen enthalten seien.

Dem Kl. steht ein Anspruch auf Ausgleich der Heizkostenabrechnungen nicht zu, weil die Heizkostenabrechnungen wegen mangelnder ordnungsgemäßer Abrechnung nicht fällig geworden sind. Der Kl. hat ohne Zustimmung des Bekl. die Wärmeversorgung von Ölzentralheizung auf Nahwärme aufgrund eines Wärmecontracting-Vertrages umgestellt und die nicht umlegungsfähigen Kosten entgegen § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung nicht herausgerechnet. Es ist zwischen den Parteien unstreitig, daß die Wohnung des Bekl. zunächst durch eine Ölzentralheizung beheizt worden ist. In der Heizkostenabrechnung 1999/2000 hat der Kl. von dieser wirksam getroffenen vertraglichen Vereinbarung durch einseitige Erklärung Abstand genommen und legt nun die gesamten Kosten des Wärmecontracting-Vertrages als Heizkosten um. Dies führt zu einer nicht wirksamen Veränderung der bestehenden Vertragsgestaltung (LG Neuruppin WuM 2000, 554).

Zwar sehen die maßgeblichen Bestimmungen der Heizkostenverordnung vor, daß der Vermieter entweder selbst die Wärmelieferung übernimmt oder die hierbei umlagefähigen Kosten nach § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung (HeizkV) gegenüber den Verbrauchern abrechnet oder daß er die Wärmeversorgung auf einen Dritten überträgt und dann die Kosten, die ihm für die Lieferung von Fernwärme in Rechnung gestellt werden, nach § 7 Abs. 4 der HeizkV berechnet. Letzteres ist ohne weiteres zulässig, setzt aber gleichwohl voraus, daß der Vermieter mit den Mietern für die Abrechnung entsprechende vertragliche Vereinbarungen trifft. Diese müssen etwa dadurch geschehen, daß bei der Errichtung einer Zentralheizungsanlage im Zuge der Durchführung von Modernisierungsarbeiten die Wärmeversorgung auf einen Dritten übertragen wird, wenn bis dahin noch keine bestimmte Wärmeversorgung vereinbart worden war, und die Mieter zumindest konkludent zu erkennen gegeben haben, daß sie damit einverstanden sind (vgl. hierzu auch BGH NJW 2003, 1152). Etwas anderes gilt jedoch in den Fällen wie in dem vorliegenden Sachverhalt. Hier bedarf es einer vertraglichen Vertragsänderung zwischen beiden Parteien des Mietvertrages, weil bereits zuvor Vereinbarungen über die längst eingebaute und von dem Kl. als Vermieter selbst betriebene Heizungsanlage nach § 7 Abs. 2 der HeizkV getroffen wurden. Die HeizkV gibt dem Vermieter kein Recht, den mit dem Mieter abgeschlossenen Vertrag einseitig zu ändern. Ist bei Abschluß oder bei einer nachträglichen einvernehmlichen Änderung des Mietvertrages die Lieferung von Wärme durch einen Dritten nicht vereinbart worden, wie nach dem vorliegenden Mietvertrag, stellt sich die Situation für den Bekl. als Mieter nicht anders dar, als wenn der Vermieter während eines bestehenden Mietvertrages die Benutzungsart ändern will. Für diesen Fall ist aber anerkannt, daß die HeizkV hierfür keine Rechtsgrundlage bildet, sondern der Vermieter die Zustimmung des Mieters braucht (Ropertz/Wüstefeld NJW 1989, 2365). Auch wenn nach § 2 der HeizkV dieser rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen vorgeht, läßt sie sowohl die Eigen- als auch die Fremdversorgung wahlweise nebeneinander zu und läßt damit die Regelung durch die Parteien des Mietvertrages. Eine einmal getroffene Vereinbarung kann dann nicht einseitig durch den Vermieter geändert werden.

Der Kl. kann sich zur Begründung, er könne einseitig auf Nahwärme umsteigen, nicht auf die Entscheidung des BGH vom 16. Juli 2003 (GE 2003, 1152) berufen. Denn diesem Sachverhalt lag ein Sonderfall im Beitrittsgebiet zugrunde, der sich mit der erstmaligen Umlage von Nahwärmekosten als Nebenkosten für Wärme und Warmwasser befaßt. Im vorliegenden Sachverhalt bestand jedoch schon zuvor eine Wärmeversorgung über Ölzentralheizung.

Der Kl. kann sich zur Begründung seines Anspruchs nicht darauf berufen, daß es allein seine Sache sei, wie er die ihm obliegende Heizpflicht erfüllt, ob durch Zentralheizung oder Beauftragung eines Dritten. Dem Kl. ist einzuräumen, daß es grundsätzlich seine Sache ist, wie er seine vertraglichen Verpflichtungen erfüllt. Nur - und das ist im vorliegenden Rechtsstreit entscheidend - bedeutet dies nicht, daß der Kl. als Vermieter deshalb auch berechtigt ist, den Bekl. als Mieter mit allen Kosten zu belasten, die ihm vom Wärmelieferanten in Rechnung gestellt werden. Der Mieter hat nach wie vor Anspruch darauf, nur mit den Kosten belastet zu werden, die ihm aufgrund einer Abrechnung nach § 7 Abs. 2 HeizkV in Rechnung gestellt werden könnten. Den Wärmepreis, den der Wärmelieferant dem Vermieter in Rechnung stellt, muß er nicht akzeptieren, da dieser über die Heizkosten hinaus noch Anteile für Instandhaltung, Abschreibung, Gewinne und ähnliches enthält (Wüstefeld aaO.). Diese Abzüge hat der Kl. nicht erläutert, vielmehr ist er der Auffassung, daß er diese Kosten auch umlegen darf.

Anmerkung: Das Urteil ist nicht rechtskräftig, die Berufung ist beim Landgericht Berlin zum Az. 67 S 104/04 anhängig.

Stellt der Vermieter die Wärmelieferung einseitig von einer vorhandenen hauseigenen Zentralheizung auf Fremdversorgung durch Wärmecontracting um, stellt sich die Frage, ob er den vollen Wärmepreis inklusive u. a. Gewinn, Abschreibung, kalkulatorische Instandhaltungsanteile etc. des Wärmelieferers auf den Mieter umlegen kann. Das AG Wedding meinte: nein.

In dem Haus erfolgte die Wärmeversorgung durch eine hausseits vorhandene Ölzentralheizung. Der Vermieter stellte nunmehr die Wärmelieferung auf Fremdversorgung (Wärmecontracting) um und forderte von den Mietern in der Heizkostenabrechnung den vollen Wärmepreis, den er dem Wärmecontractor zahlen mußte. Ein Mieter sträubte sich dagegen mit dem Vortrag, die Kosten der Wärmelieferung müßten um die Investitionskosten, Kapitalkosten und den Gewinn des Wärmelieferanten bereinigt werden. Beim Amtsgericht Wedding bekam er damit recht.

Das Amtsgericht Wedding kam zu dem Ergebnis, daß der Vermieter nicht berechtigt sei, nach der Umstellung von Eigen- auf Fremdversorgung sämtliche in Rechnung gestellten Kosten des Fremdversorgers weiterzugeben. Er müsse daher in der Heizkostenabrechnung den Mieter so behandeln, als bestehe nach wie vor Eigenversorgung. Der Mieter müsse nicht den Wärmepreis, den der Wärmelieferant dem Vermieter in Rechnung stelle, akzeptieren, da dieser über die reinen Heizkosten hinaus noch Anteile für Instandhaltung, Abschreibung, Gewinne u. ä. enthalte.

Beim Thema Wärmecontracting werden häufig zwei Problemkreise nicht sauber getrennt: 1. Darf der Vermieter bei bestehender hauseigener Heizungsanlage einseitig auf Wärmecontracting, also auf Fremdversorgung umstellen (sogenanntes Outsourcing)?

2. Darf der Vermieter nach ohne Zustimmung des Mieters auf Fremdversorgung umgestellter Beheizung den vollen Wärmepreis auf den Mieter umlegen, oder muß er die hinzugekommenen Kosten (z. B. Gewinn des Contractors) herausrechnen?

Die vorliegende Entscheidung des AG Wedding ist dazu auf den ersten Blick auch widersprüchlich. Den Ausführungen am Schluß des Urteils ist jedoch zu entnehmen, daß das Amtsgericht die aufgeworfenen Fragen differenziert beantwortet. Es billigt dem Vermieter das grundsätzliche Recht zur Entscheidung zu, wie er seine vertragliche Pflicht (zur Wärmelieferung) erfüllt, also über die selbst betriebene Hausheizung oder eine durch einen Wärmecontractor betriebene Heizung. Der Vermieter konnte vorliegend seine Ansprüche aber nicht durchsetzen, weil er nach Ansicht des AG an die bisherige Abrechnung gebunden war, die die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme nicht vorsah. Der Vermieter hätte also den vom Wärmelieferanten in Rechnung gestellten Wärmepreis splitten müssen. Ob er letztlich dazu verpflichtet ist, wird sich in der Berufungsinstanz beim Landgericht Berlin, ZK 67, zeigen - sofern es überhaupt zu einer materiell-rechtlichen Entscheidung kommt.

1. Es mehren sich die Stimmen, die dem Vermieter das einseitige Recht zur Umstellung auf Fremdwärmelieferung zugestehen (vgl. z. B. LG Chemnitz NJW-RR 2004, 373 ff. = NZM 2004, 138 f.; AG Dortmund NZM 2004, 26 f.).

2. Sehr umstritten ist die Lösung der zweiten Frage, eine einheitliche Rechtsprechung ist nicht ersichtlich. Die spezial-gesetzlichen Regelungen zur Umlage von Betriebskosten zeigen keinen Lösungsweg auf. § 7 Abs. 4 HeizkV bzw. § 2 Nr. 4 c BetrkV besagen nur, daß zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage auch das Entgelt für die Wärmelieferung gehört, womit zumindest erst einmal klar ist, daß bei bestehendem Wärmecontracting zum Zeitpunkt des Abschlusses des einzelnen Mietvertrages der gesamte Wärmepreis auf den Mieter abgewälzt werden darf.

Bei der Umstellung auf Fremdversorgung nach Abschluß des Mietvertrages wird argumentiert, daß nur die Kosten umgelegt werden dürfen, zu deren Übernahme sich der Mieter vertraglich verpflichtet hatte. In diesem Zusammenhang wird eine Entscheidung des LG Essen vom 30. Mai 2000 herangezogen (NZM 2001, 90 = ZMR 2000, 835). Dort hatten die Parteien allerdings eine gesonderte Heizkostenvereinbarung abgeschlossen und darin geregelt, daß die Wohnung über eine zentrale Ölheizungsanlage beheizt und daß jährlich nach Maßgabe des Gesamtverbrauchs abgerechnet wird. Ausdrücklich hat das Landgericht Essen offengelassen, ob anders bei fehlender Vereinbarung zu entscheiden wäre. Üblicherweise wird jedoch nur vereinbart, daß sich der Mieter zur Entrichtung von Vorauszahlungen für Heiz- und Warmwasserkosten verpflichtet, damit also die Heizkosten zu tragen hat. Wie umgelegt wird, richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften der HeizkV und BetrkV. Der BGH hat mit Urteil vom 16. Juli 2003 (GE 2003, 1152 f.) entschieden, daß zum Entgelt für die Wärmelieferung bei der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme die kompletten vom Versorgungsunternehmen berechneten Kosten einschließlich der darin enthaltenen Investitions- und Verwaltungskosten und auch der Unternehmergewinn des Lieferanten gehören. In dem zugrunde liegenden Fall, der in den neuen Bundesländern spielt, wurde die Beheizung durch einzelne Öfen auf eine Zentralheizung umgestellt. Es geht also um die Neueinführung von Betriebskosten nach Modernisierung. Aus dieser speziellen Fallkonstellation wird bezweifelt, ob diese Entscheidung des BGH die Rechtsfragen grundsätzlich regelt oder eben nur für die entsprechende Fallkonstellation gilt. Man darf gespannt sein, wie die ZK 67 entscheidet. Die mit dem Wärmecontracting zusammenhängenden Fragen sind recht neu und aus hiesiger Sicht bei anderen Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin noch nicht zur Entscheidung angekommen.

Übrigens: Es hat noch niemand bezweifelt, daß ein älter gewordener Vermieter, der bisher vor dem Hause selbst Schnee gefegt hatte, nunmehr eine Fremdfirma beauftragen darf. Es dürfte auch nicht zweifelhaft sein, daß er nunmehr alle Kosten, die die Fremdfirma ihm in Rechnung stellt, als Betriebskosten auf die Mieter umlegen darf.