Heizkostenabrechnung bei vermieteter Eigentumswohnung

Heizkostenabrechnung bei vermieteter Eigentumswohnung; Mietnebenkosten, Heizkostenabrechnung, Betriebskostenabrechnung, Betriebskostenumlage, Umlageschlüssel, Eigentumswohnung, vermietete, Auslagenersatz, Obergrenze

Die Festlegung des Umlageschlüssels für Betriebskosten zwischen den Miteigentümern einer Eigentümergemeinschaft hat grundsätzlich keinen Einfluß auf den Umlageschlüssel zwischen einem vermietenden Eigentümer und dem Mieter; dieser Umlageschlüssel richtet sich ausschließlich nach dem abgeschlossenen Mietvertrag. Die unterschiedlichen Abrechnungsarten dürfen jedoch nicht dazu führen, daß dem vermietenden Eigentümer vom Mieter höhere Heizkosten erstattet werden als der vermietende Eigentümer selbst an die Eigentümergemeinschaft zu zahlen hat.

Die Abrechnungsart nach Quadratmetern ist grundsätzlich nicht zu beanstanden. Sie wurde im Mietvertrag zwischen den Parteien vereinbart. Durch die Festlegung eines anderen Umlageschlüssels zwischen den Miteigentümern der Eigentümergemeinschaft (nach Miteigentumsanteilen in Tausendsteln) ändert sich an der Abrechnungsart grundsätzlich nichts, weil sich die Rechtsbeziehungen der Parteien ausschließlich nach dem von ihnen abgeschlossenen Mietvertrag beurteilen. Aus dem Rechtsverhältnis der Kl. mit der Eigentümergemeinschaft können die Bekl. grundsätzlich keine Rechte herleiten. Die unterschiedlichen Abrechnungsarten dürfen jedoch nicht dazu führen, daß die Kl. mehr von den Mietern an Heizkosten erstattet bekommt als sie selbst an die Eigentümergemeinschaft gezahlt hat bzw. zahlen muß. Es kann dahinstehen, ob Zahlungen für Heizkosten durch die Mieter an den Vermieter nur als Auslagenersatz einzustufen sind. Jedenfalls darf der Vermieter hieraus keinen Gewinn erzielen. Die Kammer hält daher an der von ihr in dem Beschluß vom 15. Januar 1988 - 29 T 38/87 - dargelegten Rechtsauffassung zu dieser Frage nicht mehr fest. Es ist zwar innerhalb des Mietverhältnisses nach Quadratmetern abzurechnen. Die Obergrenze der Kosten, die die Kl. als Vermieterin von den Bekl. verlangen kann, stellen aber - wie das Amtsgericht zutreffend hervorgehoben hat - die von ihr an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlenden anteiligen Heizkosten dar. Die Berechnung dieser Obergrenze kann ohne Schwierigkeiten mittels einer Teilung der Gesamtheizkosten durch die Tausendstel der hier vermieteten Wohnung erfolgen. Für eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung einer vermieteten Eigentumswohnung ist also die Mitteilung dieser Obergrenze notwendig. Dies hat die Kl. getan, indem sie jeweils die entstandenen Gesamtheizkosten durch den Miteigentumsanteil der Wohnung der Bekl. (29/1000) geteilt hat.

Anmerkung: Ebenso LG Berlin vom 16. August 1988, 29 S 102/87 , 29 S 9/88, und 29 S 8/88.