Heizkostenabrechnung bei Mieterwechsel

Heizkostenabrechnung bei Mieterwechsel; Heizkostenabrechnung; Heizwerttabelle; Heizgradwerte; billige Aufteilung

Die Aufteilung der Heizkosten zwischen dem ausziehenden und dem einziehenden Mieter nach Heizgradwerten ist zulässig, auch wenn dies mietvertraglich nicht vereinbart ist.

Die Bekl. (Mieter) waren bis zum 31. März 1983 Mieter einer Wohnung im Hause des Kl. Der Kl. rechnete die Heizkosten den Mietern jährlich zum Ende des Kalenderjahres ab. Abrechnungsmaßstab ist die Wohnfläche.

Die für den Zeitraum Januar bis März 1983 auf die Bekl. entfallenden Heizkosten grenzte der Kl. gegenüber den auf den Nachfolgemieter entfallenden Heizkosten so ab, daß er in der Abrechnung die Heizwerttabelle heranzog, die vom Meteorologischen Institut der Freien Universität herausgegeben wird und in der für jeden Tag innerhalb der Heizperiode ein bestimmter Heizgradwert in Abhängigkeit von der Außentemperatur errechnet ist. In der Abrechnung waren alle Werte für die Monate Januar bis März 1983 addiert und ins Verhältnis zur Gesamtsumme aller Werte für das ganze Jahr gesetzt. Danach entfielen auf den Zeitraum, für den die Bekl. die Kosten zu tragen hatten, 45,47 % der aufgewendeten Heizenergie. Die Bekl. wenden ein, die Abrechnung nach Heizgradwerten sei nicht mietvertraglich vereinbart worden, eine richtige Berechnung der Kosten sei mangels anderer Abreden nach der beheizten Fläche und der Dauer der Heizperiode vorzunehmen. Die Klage hatte Erfolg.

Die vom Kl. vorgelegte Heizkostenabrechnung ist ordnungsgemäß. Sie erfüllt alle Anforderungen hinsichtlich einer angemessenen Berücksichtigung der Interessen des ausziehenden Mieters. Da die ehemalige Wohnung der Bekl. bis zum Zeitpunkt ihres Auszuges wie die übrigen Wohnungen im Hause noch nicht mit Verbrauchsmeßgeräten ausgerüstet war, erfolgte die Umlegung der Heizkosten für das gesamte Jahr nach Quadratmetern zu Recht. Die Aufteilung der Kosten für die inzwischen von einem Nachmieter bezogene Wohnung nach Heizgradwerten, die vom Meteorologischen Institut unter wissenschaftlichen Gesichtspunkten ermittelt werden, trägt dem Grundgedanken Rechnung, daß der Mieter bei seinem Auszug aus der Wohnung möglichst nur das an Heizkosten zu zahlen hat, was er tatsächlich verbraucht hat. Im allgemeinen hat die Rechtsprechung in Berlin als Kriterium für die Heizkostenabrechnung bei vorzeitigem Mieterauszug meist eine Aufteilung nach Heizmonaten verlangt, was bedeutet, daß der verbrauchte Brennstoff auf 7 Monate verteilt wird und dann anteilig auf die Wohnzeit des weichenden Mieters umgelegt wird (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 15.4.1982 in GE 1983 Seite 655; AG Charlottenburg, Urteil vom 9. Okt. 1981 in GE 1982, Seite 659). Diese Methode stellt jedoch auch nach dieser Rechtsprechung nur einen Kompromiß zu dem genannten Grundsatz der verbrauchsabhängigen Zahlung dar, da hier lediglich die Tatsache, daß in den Sommermonaten in geringerem Maße geheizt wird, pauschal Berücksichtigung findet. Eigentlich wünschenswert wäre die Buchführung über die einzelnen Heiztage, die aber nur mit erheblichem Aufwand durchzuführen ist und vom Vermieter daher nicht verlangt werden kann. Aus diesem Gesichtspunkt heraus gesehen stellt die Abrechnung nach Heizgradwerten eine Verbesserung dar: Zwar werden die betreffenden Werte vom Meteorologischen Institut für die gesamte Stadt gemessen und sind daher ihrerseits abstrakt und einer gewissen Pauschalität unterworfen, jedoch spricht eine Vermutung dafür, daß an solchen Tagen, an denen hohe Werte gemessen worden sind und mithin niedrige Außentemperaturen geherrscht haben, auch im Hause des Kl. eine stärkere Beheizung erforderlich war.

Dabei kommt es auch nicht darauf an, ob die Heizung durch Außenthermostate oder manuell unmittelbar aufgrund der Heizgradwerte geregelt wurde, denn bei niedrigen Temperaturen wird unausweislich mehr Brennstoff verbraucht, um die erforderlichen Temperaturen in den Wohnräumen zu erreichen und zu erhalten. Da die Heizgradwerte für jeden Tag erneut ermittelt werden, kommt eine Abrechnung auf ihrer Basis bei einem Auszug des Mieters innerhalb des Abrechnungszeitraumes der wünschenswerten verbrauchsabhängigen Heizkostenberechnung ziemlich nahe und ist eine Abrechnung auf der Basis von 7 Monaten des Jahres zumindest gleichwertig.

Es spielt auch keine Rolle, ob diese Art der Berechnung vertraglich vereinbart war und ansonsten die Heizkosten nur nach Quadratmeterzahl und Länge der Heizperiode berechnet wurden, da es lediglich darum geht, einen gerechten Maßstab für die Verteilung der tatsächlich entstandenen Heizkosten zu finden, nachdem die Bekl. mitten im Abrechnungszeitraum auszogen. Dem Kl. als Vermieter und Betreiber der zentralen Heizungsanlage oblag in diesem Fall die billige Aufteilung der Kosten.