Heizkostenabrechnung bei fehlender Verbrauchserfassung

Werden die Heizkosten abweichend von den übrigen Bewirtschaftungskosten nicht für das Kalenderjahr abgerechnet, weil eine Messung der Verbrauchsergebnisse für das Kalenderjahr nicht vorliegt, führt dies nicht zur Ungültigkeitserklärung des Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung.

I. Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Die Wohnungseigentümer genehmigten am 18.10.2002, soweit es für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch von Bedeutung ist, die Jahresabrechnung 2001. Die Antragsteller haben beantragt, den Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 31.3.2003 den Antrag abgewiesen. Das Landgericht hat am 5.8.2004 die sofortige Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.

Das Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Der Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung 2001 entspreche, soweit er im Beschwerdeverfahren noch zu überprüfen sei, ordnungsmäßiger Verwaltung.

Es könne dahingestellt bleiben, ob Forderungen gegen einen Dritten, Rechtsanwalt S., bestünden. Jedenfalls könnten etwaige Ansprüche nicht Bestandteil der Jahresabrechnung sein.

Die Heizkostenabrechnung sei nicht für ungültig zu erklären. Der Abrechnungszeitraum stimme zwar mit dem Wirtschaftsjahr nicht überein, mangels anderer Abrechnungsdaten sei aber eine andere Abrechnung nicht möglich gewesen.

Es sei nicht ersichtlich, weshalb die Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen solle.

Die Jahresabrechnung enthalte einen Posten über Restfertigungsarbeiten. Diese seien auf alle Wohnungseigentümer umgelegt worden. Ein Verstoß gegen den Abrechnungsmaßstab liege nicht vor.

Die in der Jahresabrechnung aufgeführte Verwaltervergütung sei bezahlt worden; sie hätte deshalb in die Jahresabrechnung aufgenommen werden müssen. Unerheblich sei, ob die Zahlung rechtmäßig erfolgt sei.

Die Anfechtung der Position "Stromkosten im Bereich der Tiefgarage" sei rechtsmißbräuchlich. Würde der Garagenstrom auf alle Wohnungseigentümer umgelegt, dann seien die Antragsteller verpflichtet, 54,71 € zu bezahlen. Tatsächlich seien ihnen nur 52,80 € in Rechnung gestellt worden.

Die Behauptung der Antragsteller, für sie hätten in der Einzelabrechnung Beträge berücksichtigt werden müssen, die auf Grund zwischenzeitlich abgeschlossener gerichtlicher Vergleiche anzusetzen seien, gehe ins Leere. In die Jahresabrechnung könnten nämlich nur solche Beträge eingesetzt werden, die vor dem Eigentümerbeschluß vom 18.10.2002 festgestanden hätten.

Der Beschluß über die Jahresabrechnung sei auch nicht deshalb für ungültig zu erklären, weil die Saldenvorträge der Jahresabrechnung unzutreffend seien. Ein verbindlicher Saldenvortrag habe nämlich nicht aufgenommen werden können, weil die Antragsteller die Vorjahresabrechnung erfolgreich angefochten hätten. Sobald die Vorjahresabrechnung erstellt sei, könne die Jahresabrechnung 2001 angepaßt werden.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts Bezug genommen. Die Einwendungen der Rechtsbeschwerde greifen nicht durch. Insoweit ist folgendes zu bemerken:

a) Die Beanstandung der Antragsteller, in der Jahresabrechnung 2001 fehle der Saldovortrag zum 1.1.2001, hat nicht die Unwirksamkeit der Abrechnung zur Folge; es besteht allenfalls ein Anspruch auf Ergänzung (BayObLG ZMR 2004, 1311.).

b) Soweit beanstandet wird, bei der Heizkostenabrechnung seien Zählerstände für etwas über 11 Monate, Brennstoffkosten aber über 13 Monate berücksichtigt worden, berührt dies die Wirksamkeit des Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung nicht. Zwar sind grundsätzlich auch die Heizkosten kalenderjährlich abzurechnen, hier konnte aber eine Abrechnung für das Kalenderjahr 2001 nachträglich nicht mehr gefertigt werden, weil es an Feststellungen über den Verbrauch zum 31.12.2000 und zum 31.12.2001 fehlt. Eine von der Heizkostenverordnung verlangte verbrauchsabhängige Abrechnung für das Kalenderjahr 2001 kann daher nicht erstellt werden (BayObLG ZMR 2004,131).

c) Der Vortrag der Antragsteller zu "Freistellungs- (einschließlich Folgekosten) und Folgenbeseitigungsansprüchen" ist unklar. Insbesondere ist nicht ersichtlich, welcher Bezug zur Anfechtung der Jahresabrechnung besteht. Die Jahresabrechnung kann nicht deshalb für ungültig erklärt werden, weil die weitere Beteiligte "endlich Auskunft erteilen soll".

d) Zutreffend hat das Landgericht darauf hingewiesen, daß Zahlungen an den Rechtsanwalt S. die Wirksamkeit des Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung nicht berühren. Diese hat nur die der Gemeinschaft zugeflossenen Einnahmen auszuweisen. Wenn Gelder nicht auf das Konto der Gemeinschaft gelangt sind, können sie nicht Gegenstand der Jahresabrechnung sein (BayObLG ZMR 2004, 131 f.). Neben der Sache liegt der Einwand, "für das angebliche Treuhandkonto gab und gibt es keinen Eigentümerbeschluß".

e) Die Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. In der Jahresabrechnung sind sämtliche in einem Kalenderjahr entstandenen Ausgaben und Einnahmen einander gegenüberzustellen. Neben der Sache liegt deshalb der Einwand der Antragsteller, "die rechtswidrig geplünderten Instandsetzungsrücklagen sind daher vollständig zuzüglich Zinsen in das Gemeinschaftsvermögen zurückzuzahlen".

f) Geleistete Zahlungen für die Rücklage sind in die Jahresabrechnung aufzunehmen. Bei der Frage, ob der Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung für ungültig zu erklären ist, spielt es keine Rolle, ob der Wirtschaftsplan für ungültig erklärt worden ist. Neben der Sache liegt die Vorstellung, ein Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung heile rückwirkend einen ungültigen Wirtschaftsplan.

g) Die Jahresabrechnung ist auch nicht wegen des Postens "Verwaltervergütung" für ungültig zu erklären. Der Einwand der Antragsteller, dem Verwalter hätte eine Vergütung für 27 Einheiten statt für 26 Einheiten zugestanden, ist rechtsmißbräuchlich. Die Antragsteller behaupten selbst nicht, daß die Jahresabrechnung einen Betrag ausweise, der nicht gezahlt wurde. Geleistet wurde was dem Verwalter für 26 Einheiten nach den entsprechenden Vereinbarungen zusteht.

h) Die Ausführungen des Landgerichts zu dem Posten "Stromkosten im Bereich der Tiefgarage" sind rechtlich nicht zu beanstanden. Zutreffend ist der Hinweis darauf, daß die Beanstandung durch die Antragsteller rechtsmißbräuchlich ist. Abgesehen davon ist der Vortrag der Antragsteller, im Bereich der Tiefgarage dürften keine Fahrräder abgestellt werden, nicht richtig. Im Aufteilungsplan ist ein Fahrradabstellplatz eingezeichnet.

i) Letztlich führt auch der Vortrag der Antragsteller zu dem "angeblichen Hausgeldfehlbetrag der Antragsteller 3.634,38" nicht zur Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses. Der detaillierte, gleichwohl nicht nachvollziehbare Vortrag der Antragsteller ist als neuer Sachvortrag im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht zu berücksichtigen, § 27 Abs. 1 Satz 2 EGG, § 559 ZPO. Abgesehen davon ist die Position "Verrechnung des laufenden Hausgeldes der Antragsteller mit Fenstersanierungskosten" in der mündlichen Verhandlung vom 28.1.2004 beim Landgericht übereinstimmend für erledigt erklärt worden. Unklar bleibt, weshalb die Antragsteller auf die Verrechnung in ihrer Rechtsbeschwerdebegründung gleichwohl zurückkommen.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG, die Geschäftswertfestsetzung auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.