Heizkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung; verbrauchsabhängige Abrechnung unmöglich; Mietnebenkosten; Heizkostenabrechnung, verbrauchsabhängige; beheizte Fläche; Heizkostenverteiler, funktionsuntüchtig; Verteilungsmaßstab; Wohnfläche, beheizte; Umlegungsmaßstab; Gasverbrauch; Anfangsbestand, Endbestand

1. Wendet der Mieter sich mit der Behauptung, die Fläche seiner Wohnung sei falsch angegeben, gegen eine Heizkostenabrechnung, muß er eine ins einzelne gehende Gegenrechnung aufmachen.

2. Scheitert aus technischen Gründen die vereinbarte bzw. vorgeschriebene verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung, so ist, sofern nicht anderweitige Vertragsabreden getroffen wurden, der Vermieter berechtigt, nach einem pauschalen Maßstab abzurechnen; das Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Nr. 4 HeizkostenVO steht dem Mieter in einem solchen Fall nicht zu.

3. Zur Frage, ob in einer Abrechnungseinheit vorhandene Gewerberäume durch einen gesonderten Abrechnungsansatz berücksichtigt werden müssen.

4. Zur Frage, ob bei einer Gaszentralheizung "Anfangs- und Endbestände" genannt werden müssen (= Verbrauchsabgrenzung durch Ablesen).

Mit ihrem Argument, die Fläche ihrer Wohnung sei falsch angegeben, kann die Bekl. nicht gehört werden. Die Kl. haben substantiiert und im einzelnen dargestellt, wie sie die beheizte Wohnfläche von 83,67 qm ermittelt haben, insbesondere auch genau angegeben, welche Räume sie aus der gesamten Wohnflächenberechnung, weil nicht beheizt, herausgenommen haben. Unter diesen Umständen geht das Bestreiten der Bekl. als unsubstantiiert ins Leere. Die Bekl. müßte hier schon im einzelnen eine "Gegenrechnung" aufmachen und darlegen, was genau an der substantiierten Aufstellung der Kl. für ihre eigene Wohnung falsch sein soll. Die Bekl. kann die Bezahlung der Heizkosten-Nachzahlungen auch nicht deswegen verweigern, weil entgegen einer zunächst unstreitig zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung die Heizkosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden sind. Selbst wenn man eine entsprechende Vereinbarung zugunsten der Bekl. unterstellt, haben die Betroffenen offenbar nicht den Fall berücksichtigt, daß die eingebauten Heizkostenverteiler nicht sogleich nach der Inbetriebnahme der Heizung funktionieren würden. Hätten die Parteien bei der unterstellten Übereinkunft über die verbrauchsabhängige Abrechnung gewußt, daß diese zunächst nicht durchgeführt werden könnte, hätte es Treu und Glauben gemäß § 242 BGB entsprochen, daß die Parteien für diesen Fall sich darauf geeinigt hätten, daß entsprechend der beheizten Wohnfläche abgerechnet werden sollte, wie dies lange Jahre hindurch in nahezu allen preisgebundenen Berliner Altbauwohnungen geschehen ist.

Jede andere Lösung würde nach Auffassung des erkennenden Gerichts von Rechts wegen nicht mehr vertretbar sein. Denn nachdem feststeht, daß die Kl. in der Tat nicht in der Lage sind, verbrauchsabhängig abzurechnen, wäre die Bekl. gegenüber jeder Heizkostenabrechnung der Kl. in der Lage einzuwenden, sie entspreche nicht der getroffenen Vereinbarung. Das würde dazu führen, daß die Bekl. letzten Endes überhaupt keine Heizkosten für die streitbefangenen Heizperioden zu zahlen braucht, weil die Kl. aus technischen Gründen nicht in der Lage sind, eine den behaupteten Vereinbarungen entsprechende Heizkostenabrechnung zu erstellen. Dies kann jedoch nicht richtig sein, denn die Bekl. hat unstreitig Wärme als Leistung der Kl. erhalten. Mithin erscheint es sachdienlich, auf die vorgenannte Vereinbarung abzustellen, die die Parteien getroffen haben würden, wenn ihnen die Unmöglichkeit der verbrauchsabhängigen Abrechnung bekannt gewesen wäre.

§ 12 Abs. 1 Nr. 4 Heizkostenverordnung ist nicht auf die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits anwendbar. Denn ausdrückliche Voraussetzung dieser Vorschrift ist, daß die Ausstattung der Wohnung "entgegen den Vorschriften dieser Verordnung" ohne Geräte zur verbrauchsabhängigen Wärmeerfassung ist. Dies ist aber nicht der Fall.

Ebensowenig hält es das Gericht für erforderlich, für die im Haus unstreitig vorhandenen Gewerberäume einen anderen Umlegungsmaßstab als denjenigen der beheizten Fläche in Ansatz zu bringen. Das erkennende Gericht mag sich der Auffassung, daß Gewerberäume stets mit einem höheren Umlegungsmaßstab in die nach beheizter Fläche erstellte Heizkostenabrechnung einzustellen sind, nicht anschließen.

Zu Unrecht beanstandet die Bekl. auch, daß Anfangs- und Endbestände in den Heizkostenabrechnungen nicht angegeben worden sind. Hierzu sind die Kl. auch nicht verpflichtet, weil sie laufend Gasrechnungen von der GASAG erhalten und bezahlen müssen, die auf dem tatsächlichen Verbrauch an Gas beruhen. Diese ihr erteilten Rechnungen dürfen die Kl. ohne weiteres in die Heizkostenabrechnungen einstellen.