Heizkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung; keine Eichpflicht für Heizkostenverteiler

Heizkostenverteiler sind keine Messgeräte und unterliegen nicht der Eichpflicht.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

Mit Vertrag vom 4. August 2011 mieteten die Bekl. von der Kl. eine Wohnung. Nach § 3 des Mietvertrages war eine Nettokaltmiete von 560 € monatlich zuzüglich monatlicher Betriebskostenvorauszahlungen von 95 € und Heizkostenvorauszahlungen von 135 € vereinbart. Mit Schreiben vom 25. Oktober 2012 passte die Kl. über ihre Hausverwaltung die Nebenkostenvorauszahlungen an, und zwar diejenigen für kalte Betriebskosten auf 121 € je Monat und die Heizkostenvorauszahlungen auf 155 € je Monat. Mit Schreiben vom 11. Dezember 2013 rechnete die von der Kl. beauftragte Hausverwaltung gegenüber den Bekl. über die Nebenkosten für das Jahr 2012 ab. Die Rechnung schloss mit einem Nachzahlungsbetrag zu Lasten der Bekl. in Höhe von 1.556,09 €. Diese Nebenkostenabrechnung war eine Korrektur zur ursprünglichen Nebenkostenabrechnung für 2012 vom 6. November 2013. Weder forderten noch nahmen die Bekl. Einsicht in die Belege zu der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012.

Mit der am 12. März 2014 zugestellten Klage hat die Kl. neben dem Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung 2012 restliche Mietzahlungen für die Monate September 2013 bis Februar 2014 in Höhe von jeweils 46 € verlangt. Hinsichtlich dieser Mietforderungen nebst anteiliger Zinsen haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 3. Juni 2014 übereinstimmend für erledigt erklärt. Die Bekl. haben insoweit ihre Kostentragungspflicht anerkannt.

Die Bekl. sind der Auffassung, dass hinsichtlich der Wohnungszähler nicht nachvollziehbare Umrechnungsfaktoren in Ansatz gebracht worden seien. So sei - wie die Bekl. behaupten - für die Heizung im Kinderzimmer der Wohnung unter ihnen, die die gleiche Größe habe und auch die gleichen Heizkörper, ein anderer Umrechnungsfaktor bei den Verbrauchswerten zugrunde gelegt worden. Ferner behaupten die Bekl., die Messgeräte seien nicht geeicht. Trotz eines Abstellens der Heizung im Schlafzimmer erfolge ein Verbrauch. Schließlich machen die Bekl. ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Belege zum Verbrauch der Mitmieter sowohl hinsichtlich der in Ansatz gebrachten HKV-Einheiten als auch des Kalt- und Warmwasserverbrauchs im Haus geltend.

Die zulässige Klage ist begründet.

Die Kl. kann aus der entsprechenden Abrede des Mietvertrags (§ 3) in Verbindung mit § 535 Abs. 2 BGB die geltend gemachte Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 in Höhe von 1.556,09 € von den Bekl. verlangen.

Die Abrechnung ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Sie enthält die nach allgemein anerkannter Rechtsprechung des BGH (NJW 1982, 573) notwendigen Mindestangaben, nämlich die Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel, Berechnung des Anteils des Mieters sowie Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Die inhaltlichen Einwendungen der Bekl. verfangen nicht:

1. Soweit die Bekl. den Umrechnungsfaktor hinsichtlich eines der Heizkörper in ihrer Wohnung insofern angreifen, als dieser Umrechnungsfaktor ein anderer sei als derjenige, den die Abrechnungsfirma für einen baugleichen Heizkörper in einer Nachbarwohnung im Hause zugrunde gelegt habe, ist ihr Vortrag zu unsubstantiiert. Sie hätten sich insoweit mit dem Vortrag der Kl. im Schriftsatz vom 20. Mai 2014 auseinandersetzen müssen. In diesem trägt die Kl. die genaue Größe des Heizkörpers in der Wohnung der Bekl. sowie die genaue Größe des entsprechenden Heizkörpers in der Wohnung der von den Bekl. benannten Mietpartei vor. Es war den Bekl. möglich und zumutbar, innerhalb der ihnen im Termin vom 3. Juni 2014 insoweit nachgelassenen Erklärungsfrist die entsprechenden beiden Heizkörper zu vermessen und das Ergebnis dieser Messung vorzutragen. Dies haben sie - aus welchen Gründen auch immer - unterlassen.

2. Soweit die Bekl. die Eichung „der Messgeräte" bestreiten, bleiben sie - worauf die Kl. zutreffend hinweist - einen Vortrag schuldig, welche Messgeräte überhaupt gemeint sein sollen. Zielt ihr Bestreiten, wie die Kl. annimmt, auf die Heizkostenverteiler ab, ist der Kl. darin beizupflichten, dass es sich dabei um Verteiler und nicht Messgeräte handelt. Solche Geräte werden nicht geeicht.

3. Hinsichtlich ihres äußerst knappen und entsprechend pauschalen Vortrags, trotz Abstellens der Heizung im Schlafzimmer sei ein Verbrauch erfolgt, hätten sich die Bekl. mit dem entsprechenden Gegenvortrag der Kl. im Schriftsatz vom 20. Mai 2014, dort S. 7 und 8, auseinandersetzen müssen, um insoweit Gehör zu finden.

4. Ein Zurückbehaltungsrecht „hinsichtlich der Belege zum Verbrauch der Mitmieter ..." steht den Bekl. auch nicht zu. Dieser Vortrag ist schon unvollständig. Die Bekl.vertreterin teilt nicht mit, wie diese Hinsicht zu den Belegen zum Verbrauch der Mitmieter ausgestaltet sein soll. Wollen die Bekl. nun diese Belege zurückhalten? Unterstellt man einmal, dass die Bekl. die Belege (welche?) ausgehändigt haben wollen, und dass sie, solange sie diese nicht erhalten, die Nachzahlung des Saldos aus der Betriebskostenabrechnung zurückhalten wollen, müssen sie sich entgegenhalten lassen, dass sie einen solchen Anspruch auf Aushändigung der Belege gar nicht haben. Sie können die Unterlagen, also auch Belege, bei der klägerischen Hausverwaltung einsehen. Eine solche Einsichtnahme haben die Bekl. aber niemals gefordert, so dass ihnen auch nicht aus dem Vorenthalten irgendwelcher Belege ein Zurückbehaltungsrecht erwachsen könnte.

Heizkostenverteiler sind keine Messgeräte und unterliegen nicht der Eichpflicht.

Der Mieter hielt die der Heizkostenabrechnung des Vermieters zugrunde gelegten Verbrauchswerte u. a. deswegen nicht für ordnungsgemäß, weil die Heizkostenverteiler nicht geeicht seien. Dem widersprach der Vermieter und verklagte ihn auf Zahlung der Nachforderung aus der Abrechnung.

Das Amtsgericht Pankow-Weißensee gab der Klage statt. Der Einwand des Mieters sei unerheblich, weil Heizkostenverteiler keine Messgeräte und daher nicht eichpflichtig seien.

Dem Urteil ist zuzustimmen. Heizkostenverteiler messen nicht die verbrauchte Wärmemenge, sondern zeigen nur einen Verhältniswert an (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, Anhang I, Rn. 34).

Die Geräte sind nicht eichpflichtig (Lammel in Schmidt-Futterer, 11. Aufl., § 5 HeizkV Rn. 4).