Heizkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung; Einrohrheizung; Erfassung des Wärmeverbrauchs durch Heizkostenverteiler; Ausgleich unterschiedlichen Wärmebedarfs

1. Die Erfassung des Wärmeverbrauchs an den Heizkörpern durch Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip ist auch bei einer Einrohrheizung, die nicht über den Bereich einer Nutzungseinheit hinaus verwendet wird, ein geeignetes Erfassungssystem, obgleich bei einer solchen Heizung ein großer Teil der verbrauchten Wärme nicht über die Heizkörper, sondern über die Ringleitung abgegeben wird.

2. Der sich aus der Lage und den baulichen Besonderheiten einer Wohnung ergebende größere Wärmebedarf ist grundsätzlich nicht durch Zu- und Abschläge bei der Heizkostenabrechnung unter den anderen Wohnungseigentümern auszugleichen. Führt die der Heizkostenverordnung entsprechende Abrechnung jedoch wegen der besonderen Umstände des Einzelfalles zu einer nach Treu und Glauben unzumutbaren Mehrbelastung eines Wohnungseigentümers, so kann dieser eine Änderung verlangen.

I. Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungserbbauberechtigten einer Wohnanlage.

§ 10 Abs. 2 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung bestimmt, daß die Heizungs- und Warmwasserkosten zur Hälfte nach der Größe der beheizten Flächen und zur ande-ren Hälfte nach dem Ergebnis der durch die Verbrauchsmeßgeräte erfaßten Werte abgerechnet werden.

Die Wohnanlage ist mit einer Einrohrheizung ausgestattet. Dabei fließt durch die im Fußboden verlegte Ringleitung ständig Heizwasser. Auch dann, wenn die Ventile an den Heizkörpern geschlossen sind, wird von der Ringleitung über den Fußboden Wärme abgegeben. In der Wohnung des Antragstellers ist die Wärmeabgabe durch die Ringleitung wegen der baulichen Gegebenheiten geringer als in den anderen Wohnungen.

Am 27. März 1990 genehmigten die Wohnungserbbauberechtigten mit Stimmenmehrheit die Abrechnung über die Heizungs- und Warmwasserkosten für die Zeit vom 1. Juli 1988 bis 30. Juni 1989. Für die insgesamt 120 m2 große Penthouse-Wohnung des Antragstellers ergeben sich danach Heizungs- und Warmwasserkosten von 1.935,81 DM. Die Gesamtkosten für die Wohnanlage betragen etwa 50.000 DM.

Der Antragsteller hat beantragt, den Eigentümerbeschluß vom 27. März 1990 für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat den Antrag am 7. Juni 1991 abgewiesen; die sofortige Beschwerde hat das Landgericht durch Beschluß vom 3. November 1992 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.

II. Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

(...)

c) Die in § 10 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung getroffene Regelung, daß die Hälfte der Heizungs- und Warmwasserkosten nach der Größe der be-heizten Flächen und die andere Hälfte nach dem Ergebnis der durch die Verbrauchsmeßgeräte erfaßten Werte abzurechnen ist, entspricht der Heizkostenverordnung (vgl. § 7 Abs. 1 HeizkostenV in der ab 1. März 1989 geltenden Fassung gemäß Bekanntmachung vom 19. Januar 1989, BGBl. I S. 115). Im Mittelpunkt des Streits steht hier die Frage, ob die Erfassung des Wärmeverbrauchs an den Heizkörpern im Hinblick darauf, daß ein Großteil der verbrauchten Wärme nicht über die Heizkörper, sondern über die Ringleitung abgegeben wird, eine geeignete Erfassung darstellt. § 5 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV schreibt hierzu - auch in der vor der Änderung durch die Verordnung vom 19. Januar 1989 (BGBl. I S. 109) geltenden Fas-sung - vor, daß die Ausstattung zur Verbrauchserfassung für das jeweilige Heizsystem geeignet sein muß. Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip sind gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV grundsätzlich ei-ne geeignete Ausstattung zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs und nach DIN 4713 Teil 2 Nr. 1 auch für Einrohrheizungen geeignet, sofern diese nicht über den Bereich einer Nutzungseinheit hinaus verwendet wer-den. Diese Voraussetzungen sind hier nach dem in dem früheren Verfahren eingeholten Sachverständigengutachten vom 13. Dezember 1988 (Nr. 3.2 und 7.1) gegeben. Die Wärmeverbrauchserfassung entspricht damit den Anforderungen der Heizkostenverordnung.

d) Unabhängig davon, daß die Wärmeverbrauchserfassung an den Heizkörpern durch Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip grundsätzlich als im Sinn der Heizkostenverordnung geeignete Erfassung an-zusehen ist, ist die so vorgenommene Verbrauchserfassung unbefriedigend, weil sie die Wärmeabgabe über die Ringleitung nicht erfaßt und hier aufgrund der baulichen Gegebenheiten die Besonderheit besteht, daß in der Wohnung des Antragstellers über die Ringleitung wesentlich weniger Wärme abgegeben wird als in anderen Wohnungen. In diesem Sinn sind die mündlichen Ausführungen des Sachverständigen vom 17. Februar 1989 in dem früheren Verfahren zu verstehen. Der Sachverständige wies darauf hin, daß die Erfassungsmethode formal der Heizkostenverordnung entspreche; gleichwohl hielt er sie "nicht für geeignet", weil große Erfassungsfehler auftreten.

Daß die Penthouse-Wohnung des Antragstellers aufgrund ihrer Lage ei-nen höheren Wärmeverbrauch hat als andere Wohnungen, geht grundsätzlich zu Lasten des Antragstellers. Die im Zusammenhang mit der Neu-fassung der Heizkostenverordnung vorgeschlagene Berücksichtigung eines unterschiedlichen Wärmeverbrauchs aufgrund der baulichen Lage der einzelnen Wohnungen durch Zu- und Abschläge ist nicht in die Heizkostenverordnung aufgenommen worden (vgl. hierzu Pfeifer, Die neue Heiz kostenverordnung, 2. Aufl., § 4 Anm. 1, 1 a am Ende). In gleicher Weise geht es zu Lasten des Antragstellers, daß wegen der besonderen Fußbodenkonstruktion in seiner Wohnung über die Ringleitung weniger Wärme abgegeben wird als in anderen Wohnungen.

e) Nicht ausgeschlossen erscheint es jedoch, daß im Einzelfall ein Wohnungseigentümer (Wohnungserbbauberechtigter) im Rahmen seines Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung eine andere Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten verlangen kann, wenn die Abrechnung zwar formal den Vereinbarungen der Wohnungserbbauberechtigten und der Heizkostenverordnung entspricht, das Abrechnungsergebnis aber we-gen der besonderen Umstände des Einzelfalls zu einer nach den Grundsätzen von Treu und Glauben ihm nicht mehr zumutbaren Mehrbelastung führt. Insoweit sind die gleichen Grundsätze anzuwenden, nach denen der Senat einen Anspruch auf Abänderung des durch Gesetz (vgl. § 16 Abs. 2 WEG) oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer (§ 10 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG) festgelegten Kostenverteilungsschlüssels bejaht hat (BayObLGZ 1987, 66). Ein Anspruch auf Änderung setzt voraus, daß au-ßergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der bestehenden Regelung als grob unbillig und damit gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) versto-ßend erscheinen lassen; bei der Prüfung ist ein strenger Maßstab anzuwenden. Meist wird dabei ins Gewicht fallen, daß dem Wohnungseigentümer beim Erwerb der Wohnung die Umstände bekannt sind, die zu seiner Benachteiligung führen (BayObLGZ 1987, 66/69).

Das Landgericht hat diese Grundsätze zutreffend angewendet. Es ist ohne Rechtsfehler zu dem Ergebnis gelangt, daß bei Berücksichtigung des dem Antragsteller entstehenden Nachteils bei der Abrechnung nach der derzeit bestehenden Regelung einerseits und der bei einer anderen Verbrauchs erfassung für die Gesamtheit der Wohnungserbbauberechtigten entstehenden Kosten andererseits die durch § 242 BGB gezogene Grenze nicht überschritten ist.

Die Heizkostenverordnung schreibt für Nutzer einer zentralbeheizten Wohnung - seien sie Mieter oder Eigentümer - eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten vor.

Das Bayerische Oberste Landesgericht hatte sich in seiner Entscheidung vom 28. Januar 1993 mit den Einwänden des Eigentümers einer Eigentumswohnung im ausgebauten Dachgeschoß gegen den Eigentümerbeschluß über die verbrauchsabhängige Heizkostenverteilung zu befassen. Der Eigentümer berief sich darauf, daß seine Penthouse-Wohnung einen erhöhten Wärmeverbrauch habe und es sich darüber hinaus um eine Einrohrheizung handele, bei der die Messung des Wärmeverbrauchs mittels Verdunsterröhrchen unsinnig sei.

Obwohl ein Sachverständiger diese Auffassung des Eigentümers bestätigte, wies das Bayerische Oberste Landesgericht die Beschwerde gegen den Eigentümerbeschluß zurück, weil nur unter ganz besonderen Umständen eine andere Abrechnung verlangt werden könnte. Dabei sei jedoch ein strenger Maßstab anzulegen; eine grobe Unbilligkeit konnte das Gericht hier nicht erkennen.

Die Entscheidung ist nicht nur für Wohnungseigentümer, sondern auch für Mietwohnungen von Bedeutung und bestätigt die Rechtsprechung, wonach grundsätzlich die Heizkostenverordnung anzuwenden ist und Differenzierungen nur über den Kaufpreis der Wohnung oder über die Bemessung der Kaltmiete vorgenommen werden können.