Heizkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung; Einrohrheizung; Kürzungsrecht des Mieters

Der Wohnraummieter ist bei der Abrechnung der Heizkosten einer Einrohrheizung nach Fläche zur Kürzung des auf ihn entfallenden Anteils um 15 % berechtigt, wenn eine Erfassung des Verbrauchs technisch möglich und die Kosten dafür nicht unverhältnismäßig hoch sind, was der Vermieter darzulegen hat.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. sind seit 1.10.2003 Mieter einer Wohnung im Hause T. Straße in Berlin mit einer Wohnfläche von ca. 90,93 m2 und einer Heizfläche von ca. 80,14 m2. Die Vermieterin ist die Bekl. Neben der vereinbarten Nettokaltmiete werden Nebenkostenvorauszahlungen erhoben.

Die Wohnung der Kl. wird, wie der gesamte Gebäudekomplex, in dem sich die Wohnung der Kl. befindet, mit einer sogenannten Einrohrheizung zentral beheizt.

Im Mietvertrag ist als Vertragsbestandsteil hinsichtlich der Abrechnung der Betriebskostenvorschüsse angegeben, dass für Heizung und Warmwasser eine Abrechnung nach Quadratmetern Wohnfläche erfolgt bzw. bei Vorhandensein von messtechnischen Einrichtungen zur Verbrauchserfassung einer Abrechnung nach erfasstem Verbrauch zu 50 % und zu restlichen 50 % nach der Wohnfläche.

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit der von der Bekl. erstellten Nebenkostenabrechnung hinsichtlich Heizung, Warmwasser sowie der Position Sonstige Betriebskosten für die Jahre 2006, 2007 und 2008.

Die Kl. tragen vor, die Bekl. habe entgegen ihrer entsprechenden Verpflichtung die Abrechnung hinsichtlich der Heizung und Warmwasserkosten nur unter Zugrundelegung der Quadratmeter der Wohnung erstellt und keinerlei Verbrauchsanteile bei der Abrechnung berücksichtigt. Da die Kosten der Wärme lediglich nach Quadratmetern und nicht nach Verbrauch erfasst worden seien, würde dies zu einem den Kl. als Mieter zustehenden Kürzungsrecht von 15 % der Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser gem. § 12 Heizkostenverordnung führen. Ferner seien in den Nebenkostenabrechnungen die Positionen Sonstige Betriebskosten unzutreffend und in dieser Höhe von den Kl. nicht zu zahlen. Die Kl. errechnen sich unter Berücksichtigung des nach ihrem Vortrag ihnen zustehenden Kürzungsrechts in Höhe von 15 % hinsichtlich der Kosten für Heizung und Warmwasser für die Betriebskostenabrechnung 2006 ein Guthaben von 118,28 €. Das Guthaben wird von den Kl. aus dem Kürzungsbetrag von 15 % der auf ihre Wohnung entfallenden Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser in Höhe von 2.129,34 €, gleich 319,40 € zzgl. der Position Sonstige Betriebskosten in Höhe von 50,74 € abzüglich des errechneten Nachzahlungsbetrages in Höhe von 251,86 € ermittelt. Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung für 2007 errechnen die Kl. ein Guthaben nach dem Kürzungsbetrag von 15 % aus den Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser in Höhe von insgesamt 2.023,49 € in Höhe von 303,52 € zzgl. der Position Sonstige Betriebskosten in Höhe von 26,21 € zzgl. eines unstreitigen Guthabenbetrages in Höhe von 229,72 €, mithin einen Gesamtbetrag von 579,45 €. Für die Nebenkostenabrechnung 2008 errechnen die Kl. ein Guthaben in Höhe von 308,04 €, wobei sie zu dem reduzierten Betrag aus der 15 %igen Kürzung nach § 12 Heizkostenverordnung in Höhe von 363,46 € Sonstige Betriebskosten in Höhe von 50,13 € hinzuziehen und sodann die von der Bekl. festgestellte Forderung in Höhe von 105,55 € abziehen. Die Kl. tragen vor, die Bekl. habe trotz entsprechender Aufforderung mit Fristsetzung den jeweiligen Widerspruchsschreiben hinsichtlich der Betriebskostenabrechnungen die Guthaben ihnen nicht erstattet, so dass sie gem. § 812 BGB einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung auf Zahlung gegen die Bekl. haben. Die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten auch nach Verbrauch sei entgegen dem Vorbringen der Bekl. möglich. Die Nichteinhaltung dieser gegebenen Vorschriften zur teilweisen verbrauchsabhängigen Erfassung nach der Heizkostenverordnung sei von der Bekl. in vollem Umfang zu vertreten, so dass das Kürzungsrecht zugunsten der Kl. eingreife.

Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang weit überwiegend begründet, im Übrigen unbegründet.

Die Kl. haben hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen für die Jahre 2006, 2007 und 2008 Anspruch gegen die Bekl. auf Rückerstattung von 110,96 € für das Jahr 2006, 575,08 € für das Jahr 2007 sowie 299,91 € für das Jahr 2008 gem. § 812 BGB, denn insoweit ist die von der Bekl. erstellte Abrechnung nicht ordnungsgemäß, da die Bekl. die Abrechnung hinsichtlich der Heiz-/Warmwasserkosten in vollem Umfang auf der Grundlage der Quadratmeterfläche der Wohnung der Kl. ermittelte und nicht anteilig auch nach dem entsprechenden Verbrauch. Mithin sind die Kl. berechtigt, gem. § 12 Heizkostenverordnung eine Kürzung in Höhe von 15 % der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser vorzunehmen. Der Ausnahmetatbestand nach § 11 Ziffer 1 a Heizkostenverordnung greift hier nicht zugunsten der Bekl. ein, denn sie hat nicht zur Überzeugung des Gerichts nachweisen können, dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung für die streitbefangene Wohnung der Kl. nicht erfolgen muss, da sie nicht möglich sei oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich sei. Zwar hat das Sachverständigengutachten des Sachverständigen Sch. zunächst die Ausführungen der Bekl. zur Frage der Möglichkeit einer verbrauchsabhängigen Erfassung der Heizkosten bei Vorliegen einer Einrohr-Ringheizung insoweit bestätigt, als er ausführte, dass unter den gegenwärtigen Betriebsbedingungen eine Heizkostenverteilung auf der Basis der alleinigen Erfassung der Wärmeabgabe der Heizkörper ohne gleichzeitige Erfassung der Rohrwärmeabgabe nicht möglich ist, da der in der VDI-Richtlinie 2077 angegebene Grenzwert für den Heizkörperverbrauchsanteil von 0,37 deutlich unterschritten werde. Gleichzeitig führt der Sachverständige jedoch aus, dass bei einer möglichen Absenkung der Heizwassertemperaturen hinsichtlich des Vor- und Rücklaufs auf Maximalwerte von 68/58 °C hinsichtlich Vor- und Rücklauf und damit einer Senkung der Differenz der Temperaturen vom Heizwasservor- und -rücklauf von bisher 30 K auf 10 K der Heizkörperverbrauchsanteil nach der insoweit nachvollziehbaren Berechnung des Sachverständigen den in der VDI-Richtlinie 2077 angegebenen Grenzwert von 0,43 übersteigt, so dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten damit möglich wäre. Eine unverhältnismäßige Kostenbelastung der Bekl. entstünde bei einer entsprechenden Absenkung nicht.

Soweit die Bekl. gegen dieses Gutachten Einwendungen erhebt und insbesondere vorträgt, die vorgeschlagene Lösung würde dazu führen, dass eine nicht ausreichende Wärmeabgabe in sämtlichen der Heizung angeschlossenen Wärmeentnahmestellen entstünde, und dass die Kosten für den Einbau einer neuen Hydraulik-Pumpe bei mindestens 100.000 € bzw. für den Umbau der Heizungsanlage zur Ermöglichung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung bei mindestens 250.000 € liegen würden, konnten diese Einwände auch durch das insoweit eingeholte Gutachten V. nicht bestätigt werden. Der Sachverständige V. hat in seinem Gutachten angeführt, dass unter Beachtung der Prämissen aus dem Gutachten Sch. es zwar bei einer Senkung der Temperaturdifferenz zwischen Vor- und Rücklauf auf 10 K durchaus dazu kommen könne, dass es zu lokalen Unterversorgungen einzelner Heizkörper kommen könne, dies sei aber nach den Ausführungen des Sachverständigen jedenfalls nicht sicher. Der Sachverständige V. gibt in seinem Gutachten weiter an, dass vor einer entsprechenden Auslegungstemperaturdifferenzsenkung die Massenstrom-, Druck- und Geschwindigkeitsverhältnis im Heizungsrohrnetz zu prüfen seien und erst dann Angaben über eine eventuelle Ermöglichung der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung zu machen seien. Eine generelle technische Unmöglichkeit der Durchführung dieser Arbeiten stellt der Sachverständige V. in seinem Gutachten und in seinen Erläuterungen dazu jedenfalls nicht fest.

Die Bekl. hat damit zur Überzeugung des Gerichts nicht nachgewiesen, dass es ihr technisch nicht möglich sei bzw. nur mit unverhältnismäßig hohem Kostenaufwand möglich sei, die Heizkosten für die streitbefangene Wohnung auch verbrauchsabhängig zu erfassen und zu verteilen.

Die Kl. haben daher berechtigt von dem Kürzungsrecht gem. § 12 Heizkostenverordnung in Höhe von 15 % Gebrauch gemacht.

Der Wohnraummieter ist bei verbrauchsunabhängiger Abrechnung der Heizkosten einer Einrohrheizung nach Fläche zur Kürzung des auf ihn entfallenden Anteils um 15 % berechtigt, sofern eine Erfassung des Verbrauchs technisch möglich und die Kosten dafür nicht unverhältnismäßig hoch sind, was der Vermieter darzulegen hat.

Die Mieter einer an eine Einrohrheizung angeschlossenen Wohnung verlangten unter Kürzung der nach den Heizkostenabrechnungen nach Verbrauch auf sie entfallenden Kosten um 15 % Rückzahlung des sich daraus ergebenden Differenzbetrages. Der Vermieter berief sich demgegenüber darauf, dass eine Verbrauchserfassung bei der Einrohrheizung nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich sei.

Das AG Wedding gab der Klage der Mieter statt. Nach den eingeholten Sachverständigengutachten sei die Erfassung des Verbrauchs dann technisch möglich, wenn bei einer möglichen Absenkung der Heizwassertemperaturen und damit einer Senkung der Differenz der Temperaturen von Heizwasservor- und -rücklauf der Heizkörperverbrauchsanteil den für eine Verbrauchsabrechnung notwendigen Grenzwert übersteige. Der Vermieter habe auch nicht nachgewiesen, dass ihm diese Absenkung nur mit unverhältnismäßig hohem Kostenaufwand möglich sei.

Unproblematisch ist, dass der Mieter das Recht hat, den auf ihn entfallenden Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten grundsätzlich um 15 % zu kürzen, wenn allein nach der Wohnfläche abgerechnet wird.

Dieses Kürzungsrecht besteht jedoch dann nicht, wenn die Erfassung des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist. Eine Verbrauchserfassung wird dann für nicht möglich gehalten, wenn bei einer vertikalen Einrohrheizung mit ungedämmten Strangleitungen in den Wohnungen, die zu hohen Wärmeverlusten des Rohrnetzes führt, der Heizkostenverteiler nur eine Erfassungsquote von 18 % aufweist (LG Dresden, Urteil vom 6. Februar 2009, 4 S 91/08, WuM 2009, 292) oder lediglich 6 % der abgegebenen Wärme von elektronischen Heizkostenverteilern erfasst und die übrigen 94 % der verbrauchten Wärme über das nicht mit Messfühlern ausgestattete Einrohrsystem abgegeben werden (LG Mühlhausen, Urteil vom 29. Januar 2009, 1 S 182/08, WuM 2009, 234 = ZMR 2010, 766).

Hier hat das AG Wedding festgestellt, dass durch eine technische Umrüstung eine Verbrauchserfassung technisch möglich wäre. Dann wäre aber zu prüfen gewesen, ob dies nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist. Unverhältnismäßig hohe Kosten liegen gem. § 11 Abs. 1 Nr. 1 b Halbs. 2 HeizkV vor, wenn die Kosten nicht durch Einsparungen, die in der Regel innerhalb von zehn Jahren erzielt werden können, erwirtschaftet werden können. Dies entspricht der bisherigen Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 16. Juli 2008, VIII ZR 57/07, GE 2008, 1120; BayObLG, Beschluss vom 16. September 1993, 2 Z BR 91/93, WuM 1993, 753; KG WuM 1993, 300).

Zu vergleichen sind die Kosten für die Installation der Messgeräte sowie des Mess- und Abrechnungsaufwandes mit der möglichen Einsparung von Energiekosten (BGH, GE 1991, 397 = NJW-RR 1992, 1163; BayObLG, GE 1989, 781; KG WuM 1993, 300; Schmidt-Futterer/Lammel, § 11 HeizkV, Rn. 21; Brintzinger, § 11 HeizkV Anm. 2, S. 5). Die mögliche Energieeinsparung dürfte mit 15 % anzusetzen sein, da die Heizkostenverordnung von diesem Prozentsatz ausgeht, was auch in dem Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 HeizkV zum Ausdruck kommt (Schmidt-Futterer/Lammel, § 11 HeizkV, Rn. 19; a. A. Brintzinger, Einleitung, Anm. 2, S. 6). Maßgeblicher Zeitraum ist derjenige von zehn Jahren.

Insoweit beschränkt sich die Entscheidung unzulässigerweise mit der Feststellung, dass der Vermieter die Unverhältnismäßigkeit der Kosten der Umrüstung nicht bewiesen hat. Aus dem Urteil ist allerdings nicht ersichtlich, ob der Vermieter – der für die Tatbestandsvoraussetzungen der Ausnahmeregelung des § 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizkV richtig als darlegungs- und beweispflichtig angesehen wird – auch ausreichend Beweis für seine konkreten Behauptungen angetreten hatte.