Heizkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung; Bestreiten des Mieters; Darlegung der ordnungsgemäßen Anbringung und Eichung des Verbrauchserfassungsgeräts

Bestreitet der Mieter die der Heizkostennachforderung zugrunde gelegte Wärmemengenerfassung, ist die Angabe des Erfassungsgerätes unzureichend; der Vermieter muss vielmehr die ordnungsgemäße Anbringung des Gerätes und dessen grundsätzliche Eignung zur Verbrauchserfassung - u. a. auch eine erforderliche Nacheichung - darlegen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Mietvertrag über Wohnraum.

Die Bekl. mieteten mit schriftlichem Vertrag vom 26. Oktober 2006, der sie zur Zahlung einer monatlichen Miete einschließlich Nebenkostenvorschüssen in Höhe von zuletzt 949,98 € verpflichtete, von der Kl. eine Wohnung in Berlin.

Mit der Klage fordert die Kl. den Ausgleich des Saldos von 667,50 € aus der Nebenkostenabrechnung 2007 vom 13. November 2008, die hinsichtlich der Betriebskosten einen Rückzahlungsanspruch von 65,07 € der Bekl. und hinsichtlich der Heizkosten einen Nachzahlungsanspruch gegen diese von 732,57 € ermittelt. Mit Schreiben vom 13. Oktober 2009 erteilte die Kl. die Nebenkostenabrechnung 2008, die hinsichtlich der Betriebskosten einen Rückzahlungsanspruch von 117,20 € der Bekl. und hinsichtlich der Heizkosten einen Nachzahlungsanspruch gegen diese von 469,25 € ermittelt.

Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet. Die zulässige Widerklage ist hingegen bis auf einen Teil der geltend gemachten Zinsen begründet.

I. Der Kl. steht der geltend gemachte Anspruch aus der Nebenkostenabrechnung 2007 gemäß den §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 1 BGB nicht zu.

1. Die Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten erfüllt die Anforderungen des § 259 BGB, sie enthält geordnete Darstellungen von Einnahmen und Ausgaben, insbesondere Zusammenstellungen der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils der Mieter, insgesamt und gegliedert nach Kostengruppen, sowie den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (vgl. Urteil des BGH vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, GE 2007, 438). Sie ist mithin formell ordnungsgemäß.

2. Die inhaltlichen Einwendungen der Bekl. gegen die Heizkostenabrechnung dringen durch, denn die Kl. hat die zutreffende Wärmemengenerfassung nicht substantiiert vorgetragen und unter Beweis gestellt. Soweit sie meint, die diesbezüglichen Einwendungen seien gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB verfristet, ist das im Hinblick auf das anwaltliche Schreiben vom 29. Dezember 2008 falsch, eine weitergehende Konkretisierung der Einwendung zur Meidung des Ausschlusses ist nicht erforderlich (vgl. Palandt/Weidenkaff, 71. Auflage, § 556 BGB Rdn. 13), die Beanstandung der Wärmemengenerfassung versetzt die Kl. hinreichend in die Lage, die notwendige Dokumentation zu sichern. Fehlerhaft ist auch die Auffassung, die Bekl. seien verpflichtet, ihre Einwendung auf der Grundlage der Einsichtnahme in die Belege zu konkretisieren. Das wäre zutreffend, wenn die Bekl. die Richtigkeit der Ablesung oder die einzelnen der Abrechnung zugrunde gelegten Kostenbelastungen in Frage stellt. Eine Vergewisserung über die in § 5 Abs. 1 HeizKV bestimmten Voraussetzungen für eine inhaltlich richtige Abrechnung ist hingegen nicht durch Einsichtnahme in die Belege möglich, denn diese beinhalten offensichtlich nicht die Eichprotokolle. Die noch nicht einmal schriftsätzliche, sondern nur der insoweit nicht in Bezug genommenen Mitteilung der ista, sie habe als Erfassungsgeräte solche des Fabrikats SPX Pollucom E verwendet, ist insoweit unzureichend, als sich hieraus weder die eine technisch einwandfreie Funktion gewährleistende Anbringung im Sinne von § 5 Abs. 1 Satz 3 HeizkV ergibt noch ist die eichrechtliche Zulassung für den maßgeblichen Zeitraum substantiiert vorgetragen. Insoweit ist zu beachten, dass u. a. die normgemäße Bauart entsprechend der EN 834 Nr. C 3.01 ggf. Voraussetzung für die Annahme der Eichfähigkeit der Geräte ist, die so dokumentierte grundsätzliche Eignung zur Verbrauchserfassung jedoch nicht die tatsächliche Eichung ersetzt. Diese hat gemäß § 2 Abs. 2 EichG i. V. m. § 7 h EichO mit einer Gültigkeitsdauer von fünf Jahren gemäß Ziff. 22.1 der Anlage B zu den §§ 12, 14 EichO zu erfolgen und dokumentiert die Einhaltung der im Abschnitt 1 der Anlage 22 zu § 7 k EichO bezeichneten Anforderungen. Da weder zu einer Erst- noch einer ggf. zwischenzeitlich offensichtlich erforderlich gewordenen Folgeeichung konkret und insbesondere durch ordnungsgemäße Inbezugnahme der Eichprotokolle vorgetragen ist, ergibt sich keine Vermutung für eine zutreffende Verbrauchserfassung. Der unter Beweisantritt gestellte Umstand, dass die ista verpflichtet ist, nur ordnungsgemäß geeichte Geräte einzusetzen, stützt die entsprechende Vermutung gegenüber dem Bestreiten der Bekl. nicht. Die Voraussetzungen für eine Schätzung des Verbrauchs gemäß § 9 a Abs. 1 HeizkV liegen nicht vor. Da allein die umgelegten Verbrauchskosten den Nachzahlungsbetrag aus der Heizkostenabrechnung um gut 175 € übersteigen, ergibt sich bei Berücksichtigung der Richtigkeit der Abrechnung im Übrigen kein Guthaben der Kl.

II. Die Bekl. haben einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Nebenkostenvorschüsse gegen die Kl. in der geltend gemachten Höhe gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB, denn der Grund für das Behaltendürfen der Vorschüsse ist nach Abrechnung über diese weggefallen.

1. Die Ansprüche ergeben sich der Höhe nach aus den unstreitigen Betriebskostenguthaben nach den Abrechnungen der Kl. selbst. Eine Verrechnung mit einer Heizkostennachforderung für das Jahr 2007 kann aus den unter „I." bezeichneten Gründen nicht stattfinden, für das Jahr 2008 und den dortigen Guthabenbetrag von 117,20 € sind Einwendungen der Kl. überhaupt nicht vorgetragen. Soweit eine Verrechnung mit einer etwaigen Heizkostennachforderung in Betracht käme, hat die Kl. diese nicht vorgetragen, im Übrigen ist ersichtlich, dass der Nachforderung die gleichen Bedenken begegnen wie der für das Jahr 2007.

Bestreitet der Mieter die der Heizkostennachforderung zugrunde gelegte Wärmemengenerfassung, muss der Vermieter die ordnungsgemäße Anbringung des Verbrauchserfassungsgerätes und dessen grundsätzliche Eignung darlegen.

Der Vermieter verlangte vom Mieter Nachzahlung von Heizkosten aufgrund einer von der Firma ista erstellten Heizkostenabrechnung. Der Mieter bestritt, dass die angegebene Wärmemenge korrekt erfasst worden sei. Der Vermieter seinerseits nahm Bezug auf eine Mitteilung der Firma ista, wonach sie als Erfassungsgeräte solche des Fabrikats SPX Pollucom E verwende. Außerdem hielt der Vermieter das Bestreiten des Mieters für unzureichend, weil der keine Einsicht in die Belege genommen habe.

Das AG Köpenick hielt das Bestreiten des Mieters für ausreichend. Der Vermieter sei in diesem Falle verpflichtet darzulegen, dass die Verbrauchserfassungsgeräte grundsätzlich zur Verbrauchserfassung geeignet gewesen seien. Dazu gehöre der Nachweis, dass sie vorschriftsmäßig angebracht worden seien, dass sie eichfähig und auch tatsächlich geeicht oder nachgeeicht gewesen seien. Zu all dem sei nicht vorgetragen worden.

Richtig ist der Ausgangspunkt der Entscheidung, dass die Einsicht in die Rechnungsbelege dem Mieter ein konkreteres Bestreiten nicht ermöglicht hätte, wenn sich aus diesen nicht ergibt, welche Verbrauchserfassungsgeräte wo an den Heizkörpern angebracht worden, und ob sie für eine ordnungsgemäße Verbrauchserfassung geeignet waren. Fraglich ist, ob der Mieter sein Bestreiten nicht hätte näher konkretisieren müssen, nachdem der Vermieter durch Bezug auf die Mitteilung angegeben hatte, welche Geräte verwendet worden sind. Insoweit hätte der Mieter nach Einholung sachkundigen Rates – u. a. durch Recherche im Internet – vortragen müssen, aus welchen Gründen der von ihm feststellbare Anbringungsort der Erfassungsgeräte zu einer unrichtigen Verbrauchserfassung geführt hat. Nach § 4 Abs. 2 HeizkV ist es grundsätzlich Sache des Vermieters, welche Messgeräte er für die Abrechnung anbringen lässt bzw. verwendet. Allerdings verweist diese Vorschrift auch auf § 5 HeizkV. Dort sind wiederum einige Bedingungen angeführt, die der Vermieter beachten muss. Zunächst einmal müssen die verwendeten Geräte (Typen) nach einem Testat von sachverständigen Stellen den „anerkannte(n) Regeln der Technik" entsprechen (§ 5 Abs. 1 Satz 2 HeizkV), was aber hier wohl nicht streitig war. Das AG Köpenick setzt sich ferner nicht mit der Frage auseinander, ob der Mieter nicht (nur) ein Kürzungsrecht gem. § 12 HeizkV hatte. In der Rechtsprechung ist umstritten, ob nicht den DIN-Vorschriften (jetzt EU-Normen EN 834 und EN 835) entsprechend installierte Heizkostenverteiler gleichzusetzen sind mit „nicht-installierten Erfassungsgeräten" mit der Folge, dass der Nutzer gemäß § 12 Abs. 1 HeizkV den auf sie entfallenden Anteil der Kosten um 15 % kürzen kann. Das LG Hamburg (Urteil vom 10. Dezember 1987, 7 S 122/87; Urteil vom 19. September 1989 - 16 S 20/87, HeizKA 1989, 43) meint, dass der Mieter in einem solchen Fall nur dann zur 15 %igen Kürzung nach § 12 Abs. 1 HeizKV berechtigt ist, wenn ihm dadurch ein nachweisbarer Nachteil entsteht, den er beweisen muss.

Demgegenüber urteilte das LG Frankfurt (Urteil vom 9. Februar 1988 - 2/LS/392/88 = HeizKA 1988, 15), dass nicht den DIN-Vorschriften entsprechend angebrachte Heizkostenverteiler den Mieter zu einer Kürzung berechtigen. Dieser Auffassung ist zuzustimmen. Rechnet der Gebäudeeigentümer nicht korrekt ab, weil ein handhabungsbedingter (Montage-) Fehler vorliegt, so ist der Nutzer (nur) berechtigt, den sich aus dieser Abrechnung ergebenden, auf ihn entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen.

Auch wenn die vorhandenen – grundsätzlich zur Verbrauchserfassung geeigneten – Erfassungsgeräte nicht mehr geeicht sind, besteht nur ein Kürzungsrecht des Mieters (LG Berlin, Urteil vom 13. März 2007, 65 S 272/05, GE 2007, 1257). Allerdings muss der Mieter sein Kürzungsrecht auch geltend machen (Schmidt-Futterer/Lammel, § 12 HeizkV Rn. 13; a. A. wohl LG Hamburg, Urteil vom 20. November 2008, 307 S 87/08, ZMR 2009, 530 – ohne Begründung). Insoweit ist es fraglich, ob das Bestreiten des Mieters hinsichtlich der Ordnungsgemäßheit der Verbrauchserfassung als Ausübung des Kürzungsrechts nach § 12 HeizkV angesehen werden kann (verneinend: LG Köln, Urteil vom 12. Oktober 2007, 25 O 387/06, ZMR 2008, 460).