Heizkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung; keine Ausschlussfrist für Gewerberaum; fehlende Angaben der Gesamtkosten; Gasverbrauch in Kubikmetern; Umrechnung in Kilowatt; Betriebskosten

1. Die fehlende Angabe der Gesamtkosten führt zur formellen Unwirksamkeit der Heizkostenabrechnung.

2. Für formelle und materielle Wirksamkeit reicht es aus, dass der Gasverbrauch ohne nähere Erläuterung zunächst in Kubikmetern und sodann umgerechnet in Kilowattstunden angegeben wird.

3. Die Frist von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums für die Abrechnung über die Vorauszahlungen auf Betriebskosten ist für Geschäftsraum keine Ausschlussfrist.

(Leitsätze der Redaktion)

III. Die Berufung hat [...] überwiegend Erfolg. Die Kl. können vom Bekl. zu 2) die Zahlung weiterer 1.92651 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit der mietvertraglichen Zusatzvereinbarung der Parteien gemäß der Anlage zum Mietvertrag verlangen.

1. Entgegen ihrer Ansicht steht den Kl. zwar kein Zahlungsanspruch aus den als Anlagen K 2 bis K 5 vorgelegten Heizkostenabrechnungen zu. Denn diese sind formell nicht ordnungsgemäß erstellt. Den Abrechnungen ist nicht zu entnehmen, welche Gesamtkosten insgesamt entstanden sind und welche jeweiligen Kostenarten die Kl. in Rechnung stellen.

Nach ständiger Rechtsprechung muss eine Betriebskostenabrechnung, d. h. auch eine Heizkostenabrechnung, den allgemeinen Anforderungen nach § 259 BGB genügen. Der Bundesgerichtshof führt dazu in seinem Urteil vom 20.7.2005 - VIII ZR 371/04 -GE 2005, 1118 Rn. 12 Folgendes aus:

Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind in die Abrechnung regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile vom 19. Januar 2005 - VIII ZR 116/04, GE 2005, 360 unter II 1; vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, GE 2005, 50 = NZM 2005, 13 unter II 1 a). Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter muss die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können (Senateile vom 17. November 2004, aaO unter II 1 b; vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, GE 2003, 250 = NJW-RR 2003, 442 unter III 2; vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, GE 1982, 135 = NJW 1982, 573 unter I 2 a aa).

Dem entsprechen die als Anlagen K 2 bis K 5 vorgelegten Heizkostenabrechnungen nicht. Es fehlt dort bereits an einer Angabe der Gesamtkosten. Zudem ist nicht angegeben, welche Kosten auf die Gaslieferung, den Stromverbrauch und die Wartung entfallen.

2. Soweit die Kl. ihren Zahlungsanspruch hilfsweise auf ihre neuerlichen Abrechnungen vom 15. Juni 2009 stützen, genügen diese Abrechnungen hingegen den vorstehend genannten Anforderungen. Sie geben die geforderten Einzelwerte an. Denn sie enthalten den Gesamtverbrauch für alle Gewerbeeinheiten, den darauf entfallenden Gesamtpreis, den Gasverbrauch der Bekl. sowie die auf die Gewerbeeinheit der Bekl. entfallenden Strom- und Wartungskosten.

a) Hinsichtlich der angegebenen Verbrauchszahlen kann sich der Bekl. zu 2) auch nicht darauf beschränken, diese jeweils mit Nichtwissen zu bestreiten. Soweit es sich um die abgelesenen Zählerstände handelt, haben die Kl. unwidersprochen vorgetragen, der separate Gaszähler befinde sich für die Bekl. frei zugänglich unterhalb der Ladenräume. Es hätte dem Bekl. zu 2) daher freigestanden, jeweils selbst die Zählerstände abzulesen und zu notieren.

Soweit der Bekl. auch die übrigen Werte der Heizkostenabrechnungen in Zweifel zieht, fehlt es ebenfalls an der Erhebung substantiierter Einwände. Einem Mieter steht, um die ihm zuzubilligende Prüfung der Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung durchführen zu können, ein Recht auf Einsicht in die Abrechnungsbelege des Vermieters zu, das aus den §§ 259, 810, 811 BGB abgeleitet wird (vgl. Sternel, Mietrecht, 4. Aufl., V 387 ff. m. w. N.). Ein Mieter ist daher gehalten, vor Erhebung von Einwendungen gegen einzelne Werte aus einer Betriebskostenabrechnung zunächst die Belege beim Vermieter einzusehen und sodann ggf. substantiierte Einwände zu erheben. Daran fehlt es hier.

Die Heizkostenabrechnungen sind auch weder formell noch materiell unrichtig, weil der Gasverbrauch in Kilowattstunden angegeben ist. Die Abrechnungen enthalten zum einen auch eine Angabe des Gesamtverbrauchs in Kubikmetern, sodann umgerechnet in Kilowattstunden. Zudem erfolgt die Abrechnung der insgesamt beziehbaren Gasarten durch die unterschiedlichen Gasverbraucher lokal unterschiedlich teils in Kubikmetern, teils in Kilowattstunden, vgl. § 9 Abs. 2 Nr. 3 HeizkV.

Der Bekl. zu 2) kann sich des Weiteren nicht mit Erfolg darauf berufen, ein Verteilerschlüssel sei nicht angegeben. Denn nach der mietvertraglichen Vereinbarung der Parteien haben die Bekl. die anteiligen Kosten für die Gasheizung zu tragen. D. h. es erfolgt keine Verteilung nach einem Verteilerschlüssel im Sinne einer teilweisen Umlage nach Mietfläche und einer teilweisen Umlage nach Verbrauch. Vielmehr haben die Bekl. nach der vertraglichen Vereinbarung die insgesamt auf ihre Gewerbeeinheit entfallenden Kosten zu tragen.

b) Entgegen der Ansicht des Bekl. zu 2) sind die Kl. auch nicht gehindert, noch nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB genannten Ausschlussfrist geänderte Heizkostenabrechnungen vorzulegen und diese klageweise durchzusetzen. Denn die Vorschrift des § 556 Abs. 3 BGB findet nach der ganz überwiegenden Ansicht in der Rechtsprechung und der Literatur auf das hier vorliegende Mietverhältnis über Gewerberaum keine Anwendung. Das Landgericht Nürnberg-Fürth führt in seinem Urteil vom 21.12.2007 - 7 S 8274/07 - ZMR 2008, 800 überzeugend Folgendes aus:

„Die Kammer hält (wie auch die zahlreichen im erstinstanzlichen Urteil und von den Kl. zitierten Entscheidungen und Literaturstellen) eine analoge Anwendung des § 556 BGB auf Gewerbemietverhältnisse nicht für möglich, da weder eine unbewusste Regelungslücke vorliegt noch - was nur ergänzend ausgeführt werden soll - eine hinreichende Vergleichbarkeit der Situation gegeben ist.

a) § 578 Abs. 1 BGB erklärt für die Miete von Grundstücken einzelne Bestimmungen des Wohnraummietrechts für anwendbar; § 578 Abs. 2 Satz 1 u. 2 BGB erweitert den Kreis der heranzuziehenden Vorschriften für Mietverhältnisse über sonstige Räume. Eine Verweisung auf § 556 BGB insgesamt oder einzelne der darin enthaltenen Regelungen findet nicht statt.

Bereits der Umstand, dass das Gesetz jeweils die Vorschriften, die auch bei der Miete sonstiger Räume - insbesondere bei der Gewerberaummiete - gelten sollen, konkret aufzählt (insoweit anders die Systematik des BGB in der früheren Fassung), spricht gegen eine ungewollte Regelungslücke. Der Gesetzgeber hat offensichtlich nur die Geltung bestimmter, einzelner Regelungen für sachgerecht empfunden; zu diesen zählte er § 556 BGB nicht. Dieser Befund wird noch dadurch verstärkt, dass mit dem Mietrechtsreformgesetz zum 1.9.2001 erstmals eine Bestimmung über die Neben-/Betriebskosten in das BGB aufgenommen wurde. Zuvor bestanden als gesetzliche Regelungen nur § 4 MHG, der zwar für alle Wohnraummietverhältnisse galt, aber lediglich die Angemessenheit der Vorauszahlungen und eine jährliche Abrechnung vorschrieb, und § 20 NMV, der zwar wie § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB eine Abrechnungsfrist von einem Jahr vorsah, aber sachlich nur für den preisgebundenen Wohnraum galt (§ 1 NMV). Dieser unterschiedlichen Rechtslage wollte der Gesetzgeber durch die Schaffung einer einheitlichen Regelung abhelfen, zumal in der Rechtsprechung Unsicherheit bestand, ob und wieweit bei nicht preisgebundenem Wohnraum die Vorschrift entsprechend heranzuziehen ist und welche Vorgaben sich aus dem andernfalls heranzuziehenden Verwirkungsgedanken konkret ergeben. Wenn der Gesetzgeber bewusst eine einheitliche Regelung für den gesamten Bereich der Wohnraummiete neu schafft, kann nicht davon ausgegangen werden, dass er die Frage einer Erstreckung auf andere Mietverhältnisse über Räume übersehen hat (zumal er, wie dargelegt, in diesem Gesetzeswerk auch die Verweisungssystematik neu gestaltet hat). Auch bei diesen Mietverhältnissen werden Nebenkosten ganz überwiegend neben der ,Netto-' oder ,Kaltmiete' gesondert abgerechnet, so dass die praktische Bedeutung in beiden Bereichen gleich groß ist. Eine unbewusste Lücke könnte nach alledem allenfalls angenommen werden, wenn sich für ein Versehen des Gesetzgebers ein klarer positiver Anhalt in den Gesetzgebungsmaterialien fände; solche sind aber nicht erkennbar.

Auch generell ist dem Regelungskonzept des Gesetzgebers (betonend, dass es für die Frage einer Lücke auf seinen Regelungsplan ankommt, Rüthers, Rechtstheorie, Rdnrn. 833, 839) zu entnehmen, dass für Gewerberaummietverhältnisse eine weitergehende Regelungsfreiheit gilt oder vice versa: weniger zwingende oder dispositive Normen gelten. So wird in § 578 BGB z. B. von einer Verweisung auf § 551 BGB abgesehen. Die ,geringere Regelungsdichte' im Gewerberaummietrecht lässt sich auch sachlich damit rechtfertigen, dass dort die Vertragsparteien aufgrund der zu unterstellenden geschäftlichen Erfahrung eher in der Lage sein werden, eine für sie passende Regelung zu finden, und dass sich passende allgemeine gesetzliche Regelungen für diese ganz verschiedenartigen Mietverhältnisse kaum finden lassen. Ein weiterer Grund, die Regelung in diesem Bereich der individuellen Gestaltung zu überlassen, liegt ferner darin, dass ein besonderer Schutz gegen Ausnutzung von Unerfahrenheit u. Ä. durch den Vermieter, wie sie in einzelnen Gebieten drohen mag, hier nicht als notwendig angesehen wurde; ein Mieter von Geschäftsräumen oder anderen Räumen (Garagen, Lager) ist nicht so auf diese Räume angewiesen wie der Wohnungsmieter, für den die Anmietung von Wohnraum die Befriedigung eines ganz elementaren Bedarfs bedeutet. Ein besonderer Schutz des Mieters ist daher - nicht zuletzt wegen des Sozialstaatsgebots des Art. 20 Abs. 1 GG - hier sinnvoll, während er bei anderen Mietverhältnissen entbehrlich erscheint. Der Umstand, dass der Gesetzgeber mit § 556 Abs. 3 Satz 5 u. 6 BGB schließlich auch Fristen für Einwendungen des Mieters vorgesehen hat, stellt dieses Verständnis nicht in Frage. Die Ausschlussfrist diente nur dazu, die Ausgewogenheit der Regelung herzustellen (so ausdrücklich BT-Drs. 14/5663, S. 79, r. Sp.). Überdies spricht gerade die Tatsache, dass die Details des § 556 Abs. 3 BGB im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens Gegenstand mehrfacher und intensiver Diskussion waren, wiederum dagegen, dass die Frage der Geltung für andere Mietverhältnisse schlicht übersehen wurde. Aus diesen Gründen vermag das Gericht nicht festzustellen, dass § 578 BGB eine unbewusste Lücke enthält. Vielmehr liegt in der unterbliebenen Verweisung auf § 556 BGB ein ,beredtes Schweigen' des Gesetzgebers.

b) Das Berufungsgericht kann ferner eine so weitgehende Übereinstimmung der Sachverhalte, die eine Übertragung gebieten oder jedenfalls sachgerecht erscheinen lassen würde, nicht feststellen.

Die Berufung verweist dabei - in Anschluss z. B. an das Amtsgericht Wiesbaden (Urt. v. 10.10.2005, Az. 93 C 349/05, NZM 2006, 140) auf § 377 HGB und den darin enthaltenen Gedanken, dass im Handelsverkehr eine rasche Klärung über das Bestehen von Ansprüchen bewirkt werden soll. Der Gesichtspunkt, schnell Rechtssicherheit zu erzeugen, ist aber zu pauschal, als dass er die Vergleichbarkeit begründen könnte.

Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB und der damit verbundene Ausschluss von Nachforderungen soll dem Interesse des Mieters Rechnung tragen, innerhalb einer überschaubaren Zeit zu erfahren, ob er wegen der zurückliegenden Abrechnungsperiode Nachzahlungen leisten muss oder ihm ein Guthaben zusteht. Sie stellt damit ein gewolltes Druckmittel dar, um den Vermieter zu einer zeitnahen vollständigen Abrechnung anzuhalten (vgl. BT-Drs. 14/3896, S. 33, r. Sp.; ferner BT-Drs. 14/4553, S. 37 r. Sp.), zumal der Mieter nach dem Rechtsprechungsstand im Jahr 2001 bei Untätigkeit des Vermieters praktisch nur die Möglichkeit hatte, auf Abrechnung zu klagen. Die Verwirkung von Nebenkostenabrechnungen wurde nur nach relativ langen Zeiträumen und/oder weiteren Umständen angenommen (vgl. den Überblick bei Schmid, Kompaktkommentar Mietrecht, § 556 Rdnr. 203 ff.). Die Abrechnung, die wegen der erforderlichen Angaben zu den angefallenen Gesamtkosten, zum Abrechnungsschlüssel und zum Verbrauch des einzelnen Mieters quasi nur vom Vermieter vorgenommen werden kann, war damit entscheidend dafür, ob der Mieter seine Rückforderung geltend machen kann oder er zumindest weiß, ob gegen ihn noch Ansprüche bestehen. Die Ansprüche werden - praktisch betrachtet - erst durch das Zutun des Vermieters durchsetzbar, welches der Mieter nur schwer in Gang setzen kann. Er musste über lange Zeit mit Nachforderungen rechnen, selbst wenn er etwaige Restforderungen bereitwillig zeitnah beglichen hätte; entsprechende Rücklagen hatte er zu bilden, zumal die Ansprüche nach Zugang des Abrechnungsschreibens sofort fällig werden. Diese Situation rechtfertigte aus Sicht des Gesetzgebers, das Untätigbleiben des Vermieters jedenfalls mit dem Ausschluss von Nachforderungen zu sanktionieren. Ein derartiger Hintergrund besteht bei § 377 HGB nicht; diese Bestimmung beruht primär auf der eher tatsächlichen Schwierigkeit, dass sich zu einem späteren Zeitpunkt die Mangelhaftigkeit bei Gefahrübergang im Allgemeinen schlechter klären lässt. Diese sind aber bei § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB wiederum nicht maßgeblich (sondern allenfalls bei dessen Sätzen 5 u. 6).

Das weitere Argument, das Ziel der raschen Abwicklung und Klärung gehe auch daraus hervor, dass die Verjährungsfrist für Ansprüche der Gewerbetreibenden nach dem Recht vor Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes erheblich kürzer war als die allgemeine Verjährungsfrist, greift ebenfalls nicht durch: Zum einen ist diese Situation nun geändert und zum anderen galt die 2-Jahres-Frist des § 196 Abs. 1 BGB a. F. gerade einseitig nur zu Lasten des Gewerbetreibenden; erfolgte die Leistung für einen Gewerbebetrieb des Schuldners, betrug die Frist gem. § 196 Abs. 2 BGB vier Jahre.

Hinzu kommt wiederum, dass Abrechnungsfrist und Nachforderungsausschluss dem Wohnungsmieter gerade deshalb zugute kommen sollen, weil er wegen seiner finanziellen Verhältnisse typischerweise nicht in der Lage ist (oder ihm jedenfalls nicht zugemutet werden soll), über einen längeren Zeitraum größere Rückstellungen für eventuelle Nachforderungen des Vermieters zu bilden. Derartige sozialpolitische Erwägungen liegen § 377 HGB und anderen Bestimmungen zum Handelsverkehr nicht zugrunde. Auch wenn beim Gewerbetreibenden ebenfalls ein Wunsch danach besteht, in kurzer Zeit Klarheit über das Bestehen von Ansprüchen zu gewinnen, ist seine Schutzwürdigkeit nicht so groß, dass eine unterschiedliche Regelung Gleiches ungleich behandeln würde. Zudem ist zu erwarten, dass er entsprechende Wünsche bei der Vertragsgestaltung bedenkt und durchsetzt.

c) Das Argument, § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB sei nichts anderes als eine spezifische Kodifizierung des allgemeinen Verwirkungsgedankens (Schmid, Kompaktkommentar Mietrecht, § 556 Rdnr. 200), kann vor diesem Hintergrund ebenfalls nicht überzeugen.

Eine Verwirkung setzt allgemein voraus, dass ein Anspruch über einen längeren Zeitraum hinweg nicht ausgeübt wurde (Zeitmoment) und hierdurch ein schutzwürdiges Vertrauen des Schuldners begründet wurde, das die spätere Ausübung als unzumutbar erscheinen lässt (Umstandsmoment). Das Rechtsinstitut der Verwirkung greift damit - als Ausdruck des Vertrauensschutzgedankens - bei einer illoyal verspäteten Geltendmachung von Rechten ein (Jauernig/Mansel, BGB, 12. Aufl., § 242 Rdnr. 53 ff. m.w.N.; BGHZ 25, 47 [52]; 105, 290 [298]; 122, 308 [315]; 135, 92 [103]; BGH, NJW-RR 2006, 235 [236]). Dies bringt zwanglos mit sich, dass in verschiedenen Bereichen unterschiedliche Maßstäbe dafür gelten, ob ein Anspruch verwirkt ist oder nicht. Maßgeblich ist jeweils die nach den Umständen gegebene Schutzwürdigkeit des Vertrauens dessen, der später mit dem Anspruch konfrontiert wird. Hieraus folgt, dass Ansprüche gegen einen Wohnungsmieter unter geringeren Voraussetzungen verwirkt oder ausgeschlossen sein können als gegenüber einem Gewerberaummieter. Wenn der Gesetzgeber vor diesem Hintergrund bei der Wohnraummiete eine Frist von einem Jahr für sachgerecht und angemessen hält, bedeutet dies damit keineswegs, dass der Gesetzgeber diesen Zeitraum auch bei anderen Mietverhältnis als eine richtige Lösung angesehen haben muss. Zwingend ist eine Gleichbehandlung beider Fälle wegen der aufgezeigten Unterschiede jedenfalls nicht. Dies steht einer Analogie entgegen.

d) Auch der vom Bekl.vertreter im Schriftsatz vom 18.12.2007 vorgenommene Erst-Recht-Schluss - wenn schon der Wohnungsvermieter innerhalb eines Jahres abrechnen muss, muss eine solche Pflicht erst recht den Vermieter von Geschäftsräumen treffen - lässt sich so nicht ziehen. Die Anknüpfung an die Seite des Verpflichteten lag dem Gesetzgeber bei der Schaffung des § 556 BGB offensichtlich fern. Es lässt sich auch nicht sagen, weshalb ein Wohnungsvermieter weniger schutzwürdig sein soll als ein Gewerberaumvermieter; von der Art der vermieteten Räume hängt nämlich nicht ab, ob der Vermieter nur einzelne Objekte vermietet oder dies gewerbsmäßig tut. Nach der Erfahrung der Berufungskammer, die regelmäßig mit Wohnraum- und Gewerbemietsachen betraut ist, lässt sich insoweit nicht einmal eine typisierende Zuordnung vornehmen. Nur an die gewerbliche Tätigkeit des Vermieters könnte aber sinnvollerweise eine Bewertung anknüpfen, dass an sein Verhalten dem Mieter gegenüber strengere formelle Anforderungen zu richten sind. Die Art der Räume kann dagegen in dieser Hinsicht nicht ausschlaggebend sein."

c) Schließlich ist der Bekl. nicht zur Verweigerung der Zahlung im Hinblick auf die von ihm erhobene Verjährungseinrede berechtigt, § 214 BGB. Ansprüche der Kl. aus der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2004 sind nicht verjährt. Denn die Verjährungsfrist für Forderungen aus abgerechneten Betriebskosten beginnt erst mit Zugang der nachprüfbaren Abrechnung beim Mieter (vgl. OLG Brandenburg, Urteile vom 12.7.2606 - 3 U 158/05 - und vom 20.6.2007 - 3 U 135/06 -).

IV. [...]

Fehlt die Zusammenstellung der Gesamtkosten, ist die Heizkostenabrechnung formell unwirksam. Die Angabe des Gasverbrauches zunächst in Kubikmetern und sodann umgerechnet in Kilowattstunden reicht aus. Die Frist von zwölf Monaten für die Betriebskostenrechnung über die Vorauszahlungen auf Betriebskosten ist für Geschäftsraum keine Ausschlussfrist.

Der Vermieter verlangte von den Gewerberaummietern Nachzahlungen von Heizkosten. In den ursprünglich vorgelegten Heizkostenabrechnungen fehlten die Angabe der Gesamtkosten und die Aufschlüsselung in die Kosten für die Gaslieferung, den Stromverbrauch und die Wartung. Die von dem Vermieter erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist von zwölf Monaten vorgelegten neuerlichen Abrechnungen gaben den Gesamtverbrauch an Gas in Kubikmetern und sodann umgerechnet in Kilowattstunden an, ohne dies näher zu erläutern. Der Gewerberaummieter war damit nicht einverstanden und rügte insbesondere die Überschreitung der Abrechnungsfrist. Gegen das die Klage abweisende Urteil des Amtsgerichts legte der Vermieter Berufung ein.

Die Einzelrichterin der ZK 67 gab der Berufung im Wesentlichen statt. Zwar sei die Forderung in der zunächst geltend gemachten Höhe unbegründet, soweit sie auf die ursprünglichen Abrechnungen gestützt sei, denn insoweit habe die Angabe der Gesamtkosten und die weiterhin notwendige Aufschlüsselung gefehlt. Dies sei aber durch die nachfolgenden Abrechnungen nachgeholt worden. Unschädlich sei, dass in diesen der Gesamtverbrauch in Kubikmetern, sodann umgerechnet in Kilowattstunden ohne nähere Erläuterung angegeben worden sei, denn dies lasse § 9 HeizkV zu. Der Vermieter sei auch mit den Nachforderungen aus den erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist von zwölf Monaten vorgelegten und geänderten Heizkostenabrechnungen nicht ausgeschlossen. Die entsprechende Vorschrift für die Wohnraummiete sei auf die Geschäftsraummiete nicht – auch nicht analog – anwendbar.

Die Entscheidung liegt auf der Linie des BGH. Mit Urteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 137/09 - hat der BGH erneut entschieden, dass der Vermieter nicht gehalten ist, die gemäß § 9 Abs. 2 HeizkostenV vorgenommene Berechnung weiter zu erläutern oder einem technisch nicht vorgebildeten Mieter verständlich zu machen. Müsse er eine gesetzlich vorgesehene Abrechnungsweise anwenden, seien ihm sich daraus ergebende Verständnisprobleme nicht zuzurechnen (so schon Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, GE 2005, 1118 = NJW 2005, 3135, unter II 2 c). Ferner hat der BGH im Urteil vom 27. Januar 2010 (XII ZR 22/07), entschieden, dass der Vermieter von Geschäftsräumen zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist von – regelmäßig – einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums verpflichtet ist, diese Abrechnungsfrist aber für den Gewerberaumvermieter keine Ausschlussfrist ist.