Heizkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung; Abrechnungsmaßstab; Galeriewohnung

Für die Heizkostenabrechnung einer Galeriewohnung ist der Abrechnungsmaßstab 70/30 (verbrauchsabhängig/Grundkosten) nicht ermessensfehlerhaft.

Der Bekl. ist seit dem 1.9.1983 Mieter einer Wohnung der Kl. in Berlin. Bei der Wohnung des Bekl. handelt es sich um eine Ga leriewohnung mit einem sich über zwei Stockwerke erstreckenden Wohnraum. Als das Mietverhältnis begann, waren keine Wärmeverbrauchsmeßgeräte an den Heizkörpern der Wohnung des Bekl. installiert; dies geschah erst nachträglich. Erstmals für die Heizperiode 1984/86 wurde verbrauchsabhängig abgerechnet, wobei 70 % nach dem gemessenen Verbrauch und nur 30 % nach der Grundfläche berechnet wurden. Die Kl. verlangt mit der Klage Nachzahlung von 1.637,08 DM für die Heizperiode 1984/85 und von 1.004,26 DM für die Heizperiode 1985/86 nebst 6,25 % Zinsen seit Zustellung des Mahnbescheides. Das Amtsgericht hat der Klage im wesentlichen stattgegeben.

Der Kl. steht aus § 535 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Zahlung von 2.641,34 DM gegen den Bekl. zu. Die hier streitigen Heizkostenabrechnungen sind nunmehr formell in Ordnung und geben zu Beanstandungen keinen Anlaß (wird ausgeführt).

Auch die Behauptung des Bekl., es sei falsch, an einem großen Heizkörper in seiner Wohnung zwei Meßgeräte anzubringen, ist nicht erheblich, denn der Bekl. trägt nicht vor, dieser Heizkörper sei bei der Verbrauchsberechnung doppelt gezählt worden.

Die Berechnung der Heizkosten zu 70 % nach dem gemessenen Verbrauch und zu 30 % nach der Grundfläche ist zulässig. Nach § 22 Abs. 1 NMV ist die Heizkostenverordnung anzuwenden. Nach § 6 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenV trifft der Gebäudeeigentümer die Wahl zwischen den zulässigen Abrechnungsmaßstäben. Eine Änderung, die nur unter den Voraussetzungen des § 6 Abs. 3 Satz 2 HeizkostenV zulässig ist, lag nicht vor. Eine vertragliche Regelung hatten die Parteien nicht getroffen. Die Bestim-mung zu Ziff. 5 der "Besonderen Vereinbarungen" zum Mietvertrag ist zu ungenau, als daß darin eine bindende Einigung auf einen festen Abrechnungsmaßstab gesehen werden könne. Es heißt darin ausdrücklich nur, daß "in der Regel" zu 50 % nach der Wohnfläche und zu 50 % nach dem gemessenen Verbrauch abzurechnen sei. Zudem befanden sich zur Zeit des Vertragsschlusses in der Wohnung des Bekl. keine Meßgeräte, so daß sich die vorgenannte Regel gar nicht auf sie beziehen konnte. Die Bestimmung des Abrechnungsmaßstabes nach § 6 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenV muß der Gebäudeeigentümer nach billigem Ermessen treffen ((§§ 316, 315 Abs. 3 BGB). Dabei entspricht billigem Ermessen nicht nur eine einzige Entscheidung, sondern jede, die innerhalb der Grenzen des Ermessensspielraums bleibt (vgl. OLG Hamm RiM Bd. 1, 1074, 1076 f.). Unstreitig sind die im Hause der Kl. vorhandenen Galeriewohnungen bedingt durch ihre Bauart schlechter isoliert und haben deshalb einen höhe ren Wärmebedarf. Das Vorhandensein einer solchen Problemwohnung läßt die Wahl des Abrechnungsmaßstabes 70/30 indessen nicht ermessensfehlerhaft werden. Der Gesetzgeber hat den Ermessensspielraum bereits stark eingegrenzt, indem er bei der Wahl des Abrechungsmaßstabes den Anteil der verbrauchsabhängig zu berechnenden Kosten auf 50 bis 70 % begrenzt. Damit sind die in jedem Hause mehr oder weniger gegebenen Unterschiede des Wärmeverbrauchs der einzelnen Wohnungen bereits berücksichtigt. Eine nochmalige Einschränkung ist nicht notwendig. Zudem würde ein geringerer Anteil verbrauchsabhängig zu berechnender Heizkosten in den schlecht isolierten Wohnungen die Mieter der übrigen Wohnungen stärker belasten. Aus ihrer Sicht entspricht gerade die Wahl des Abrechnungsmaßstabes 70/30 billi gem Ermessen.

Weshalb eine solche Heizkostenverteilung nicht mit dem Ziel, den Energieverbrauch zu vermindern, vereinbar sein soll, wie es der Bekl. meint, ist nicht einzusehen. Der Anreiz, möglichst wenig Wärme zu verbrauchen, ist um so größer, je mehr ein Mieter Einfluß auf den individuellen Verbrauch nehmen kann. Sollte die Wohnung des Bekl. so schlecht isoliert sein, daß dort stets alle Heizkörperventile geöffnet sein müssen, so würde ein anderer Verteilungsmaßstab daran auch nichts ändern.