Heizkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung; Guthaben; Aufrechnung

Gegen den Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines Guthabens aus einer Heizkostenabrechnung kann der Vermieter nicht mit einer Forderung aus dem Mietverhältnis aufrechnen.

Der Kl. (Mieterin) steht gegenüber der Bekl. ein An-spruch auf Auszahlung eines Guthabens aus der Heizkostenabrechnung 1991/92 vom 24. Mai 1993 in Höhe von 1.704,18 DM zu.

Die von der Bekl. (Vermieterin) mit Schreiben vom 2. Juli 1993 erklärte Aufrechnung mit einem Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen in der Wohnung der Kl. durchgeführter Malerarbeiten in Höhe von 2.942,76 DM greift nicht durch.

Denn die Aufrechnung ist vorliegend nicht zulässig. Grundsätzlich sind Voraussetzungen der Aufrechnungsmöglichkeit die Gegenseitigkeit und Gleichartigkeit beider Forderungen, ein rechtlicher Zusammenhang zwischen den Forderungen ist nicht erforderlich (vgl. Palandt/Heinrichs, 52. Aufl., § 387 Rdn. 3). Jedoch kann die Aufrechnung nach § 242 BGB aus-geschlossen sein, wenn die Eigenart des Schuldverhältnisses oder der Zweck der geschuldeten Leistung die Aufrechnung als mit Treu und Glau-ben unvereinbar erscheinen lassen; gegenüber dem Anspruch aus einem Treuhandverhältnis wegen nicht konnexer Gegenforderungen ist daher die Aufrechnung ausgeschlossen (vgl. Palandt/Heinrichs, a. a. O., Rdn. 15).

Vorliegend rührt der Anspruch der Kl. gegenüber der Bekl. auf Auszahlung des Heizkostenguthabens aus dem dem Mietverhältnis entspringenden Treuhandverhältnis bezüglich der Verwaltung der von der Kl. zu zahlenden Heizkostenvorschüsse her. Denn der Vermieter verwaltet im Rahmen einer fremdnützigen Verwaltungstreuhand die von dem Mieter eingezahlten Heizkostenvorschüsse, wobei er Leistungen gegenüber den jeweiligen Gläubigern im Rahmen des Heizungsbetriebs zu erbringen, nicht verbrauchte Beträge jedoch gegenüber dem Treugeber (Mieter) wieder auszuzahlen hat.

Der hier zur Aufrechnung gestellte Bereicherungsanspruch steht demgegenüber in keinem rechtlichen Zusammenhang mit dem vorbezeichneten Treuhandverhältnis. Während daher Aufrechnungen innerhalb des Treuhandverhältnisses möglich bleiben, ist eine Aufrechnung mit anderen Ansprüchen des Vermieters gegenüber einem Auszahlungsanspruch des Mieters aus dem Treuhandverhältnis betreffend die Heizkostenvorschüsse nach Treu und Glauben ausgeschlossen.

Für eine Aufrechnung ist grundsätzlich ausreichend die Gegenseitigkeit und Gleichartigkeit der gegenüberstehenden Forderungen, was bei Geldforderungen zwischen Vermieter und Mieter stets der Fall ist.

In dem vom Landgericht Berlin am 2. Mai 1994 entschiedenen Fall stand dem Mieter ein Heizkostenguthaben zu, während der Vermieter für Schönheitsreparaturen einen Zahlungsanspruch gegen den Mieter hatte.

Das LG Berlin hielt gleichwohl nach Treu und Glauben die Aufrechnung des Vermieters für unzulässig, da der Vermieter hinsichtlich der Heizkosten Treuhänder des Mieters sei und deshalb die nicht verbrauchten Heizkostenvorschüsse voll an den Mieter auszahlen müsse.