Heizkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung; Erläuterung; Ersatzverfahren bei Ausfall der Verbrauchserfassungsgeräte

Wird wegen Ausfalls der Heizkostenverteiler der Wärmeverbrauch des Mieters nur geschätzt und werden die zugrunde gelegten Schätzwerte weder in der Abrechnung noch innerhalb des Abrechnungszeitraums erläutert, ist die Abrechnung formell unwirksam mit der Folge, dass insgesamt keine Nachforderung mehr besteht.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. (Vermieterin) erteilte den Bekl. am 20.12.2007 die Heizkostenabrechnung 2006, in der für das Esszimmer, das Arbeitszimmer und die Küche der individuelle Verbrauch wegen des behaupteten Defektes von vier Heizkostenverteilern geschätzt und von einer Wohnfläche von 168,61 m2 ausgegangen worden ist. Diese Abrechnung endete mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.050,46 €; gleichzeitig wurden ab 02/08 die Vorauszahlungen auf die Heizkosten von monatlich 102,20 € um 87,74 € auf 190 € erhöht. [...] Die Bekl. haben mit vorgerichtlichem Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigte vom 14.1.2008 u. a. gegen diese Abrechnung Einwendungen erhoben; die Bekl. haben den Nachzahlungsbetrag nicht entrichtet und auch ab Februar 2008 den festgesetzten erhöhten Vorauszahlungsbetrag von monatlich 87,74 € nicht gezahlt, sondern lediglich in Höhe von 102,26 €. [...] Die Kl. ist der Ansicht, dass die Schätzungen hinsichtlich der Verbrauchswerte von vier Heizkostenverteilern formell und rechnerisch zutreffend seien; den Schätzungen seien entsprechende vergleichbare Räume von vergleichbaren Wohnungen im Hause E.-Straße zugrunde gelegt worden. [...] Die Bekl. sind der Auffassung, dass die Heizkostenabrechnung 2006 aufgrund der nicht erläuterten und rechnerisch dargestellten Schätzungen des Verbrauchs von vier Heizkostenverteilern formell unwirksam und rechnerisch nicht nachvollziehbar sei; zudem sei von einer falschen Wohnfläche ausgegangen worden, wobei die vereinbarte Wohnfläche nur 166,28 m2 betragen würde. [...]

I. 1. Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung des noch geltend gemachten Betrages [...] (§§ 535 Abs. 2, 556, 560 Abs. 4 i. V. m. §§ 1, 6 und 9 a HeizkV).

2. Die Heizkostenabrechnung 2006 weist aufgrund der eingestellten Schätzwerte für den individuellen Verbrauch an vier Heizkostenverteilern im Esszimmer (zwei defekte Heizkostenverteiler), im Arbeitszimmer (ein defekter und ein funktionierender Heizkostenverteiler) und in der Küche (ein defekter Heizkostenverteiler) und der - jedenfalls weder in der Abrechnung selbst noch innerhalb des Abrechnungszeitraumes - erläuterten noch rechnerisch dargestellten Ermittlung des jeweiligen Schätzwertes derartige Mängel auf, dass sie aufgrund dieser formellen Mängel unwirksam ist; denn schon aus dem Grund, dass die Bekl. als Mieter nicht in der Lage sind, ohne Erläuterung der Grundlagen der Schätzung und ohne Darlegung des Rechenweges die Richtigkeit dieser Abrechnung zu überprüfen, liegt ein formeller Mangel dieser Abrechnung vor (vgl. nur: BGH, GE 2007, 438, 349; BGH, GE 2008, 795 f.; BGH, GE 2011, 404 ff.), so dass den Bekl. innerhalb der Ausschlussfrist der Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB keine formell ordnungsgemäße Abrechnung erteilt worden ist. Daher schulden die Bekl. aus der Heizkostenabrechnung 2006 keine Nachzahlung.

Wird wegen Ausfalls der Heizkostenverteiler der Wärmeverbrauch des Mieters nur geschätzt, und werden die zugrunde gelegten Schätzwerte weder in der Abrechnung noch innerhalb des Abrechnungszeitraums erläutert, ist die Abrechnung formell unwirksam mit der Folge, dass insgesamt keine Nachforderung mehr besteht.

Die Vermieterin rechnete rechtzeitig über die Heizkosten für 2006 ab. Der individuelle Verbrauch für das Esszimmer, das Arbeitszimmer und die Küche wurde wegen des behaupteten Ausfalls von vier Heizkostenverteilern nur geschätzt, und zwar nach der Behauptung der Vermieterin aufgrund von entsprechenden vergleichbaren Räumen vergleichbarer Wohnungen, was die Mieter bestritten. Sie wendeten ferner gegenüber der Nachforderung aus der Abrechnung ein, diese sei formell unwirksam, weil die Schätzungen nicht erläutert und rechnerisch dargestellt worden seien.

Das AG Charlottenburg gab den Mietern recht. Da die in die Heizkostenabrechnung eingestellten Schätzwerte weder in der Abrechnung noch innerhalb des Abrechnungszeitraums erläutert worden seien, sei die Abrechnung formell unwirksam mit der Folge, dass insgesamt keine Nachforderung mehr bestehe. Die Vermieterin habe den Mietern in der Abrechnung bzw. in einer zusätzlichen Erläuterung erklären müssen, welche Räume/Zimmer welcher in demselben Wohnhaus befindlichen Wohnungen sie den Schätzungen zugrunde gelegt habe, und welche vergleichbaren Kriterien diese Räume im Verhältnis zu den betreffenden Räumen der Wohnung aufgewiesen hätten.

Die entscheidende Frage ist, ob die fehlende Erläuterung der eingestellten Schätzwerte die Abrechnung formell unwirksam macht. Zwar ist richtig, dass nach den – auch vom AG zitierten – Urteilen des BGH (GE 2008, 795 und GE 2001, 405) die Unverständlichkeit des Verteilerschlüssels zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung führt. Insoweit stellt der BGH auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters ab. Wenn die verwendeten Verteilerschlüssel aber danach verständlich sind, kommt es nicht darauf an, ob der Verteilerschlüssel richtig ist und wie er zustande gekommen ist. Sind also – was mangels Mitteilung der Einzelheiten der Heizkostenabrechnung nicht feststellbar ist – in der Heizkostenabrechnung die zugrunde gelegten Verbrauchswerte – einschließlich der geschätzten Werte – verständlich als Verbrauchswerte ausgewiesen, so ist die Abrechnung formell wirksam, auch wenn die Verbrauchswerte wegen des angewendeten individuellen Vergleichsverfahrens gem. § 9 a Abs. 1 Satz 1 1. Alt. HeizkV anders hätten berechnet werden müssen als vom Vermieter vorgenommen. Einer Erläuterung der zugrunde gelegten Verbrauchswerte hätte es dann nicht bedurft.

Waren dagegen die Werte aus sich heraus nicht verständlich, weil sie als „Schätzwerte" bezeichnet wurden, wäre die Abrechnung formell unwirksam, weil dieser Wert mangels näherer Erläuterung nicht aus sich heraus verständlich war (vgl. auch Anm. in GE 2011, 619).