Heizkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung; formelle Unwirksamkeit bei Unverständlichkeit des angegebenen Umlageschlüssels

Weist die Heizkostenabrechnung nicht den zugrunde gelegten Verteilerschlüssel auf, ist sie formell unwirksam. (Leitsatz der Redaktion)

1. Die Kl. hat einen Anspruch auf Zahlung von 548,26 € aus § 535 Abs. 1 BGB i.V.m. § 19 Ziffer 2 1.) des Mietvertrages gegen die Bekl.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Bekl. (gemeint: Kl.) im Rahmen des mittlerweile beendeten Mietverhältnisses im Wege der Verpfändung eines Kontos bei der Berliner Volksbank eine Kaution in Höhe von 1.050 € geleistet hat, auf die - auch insoweit besteht nach entsprechendem Vortrag der Bekl. im Schriftsatz vom 13. Juli 2010 kein Streit zwischen den Parteien - bis zum 23. Februar 2010 20,05 € an Zinsen angefallen sind. Der daraus resultierende Betrag von 1.070,05 € ist zum 23. Februar 2010 dem Konto der Bekl. mit der Nummer ... bei der Berliner Volksbank gutgeschrieben worden.

Zu Recht hat die Bekl. gegenüber dem nach Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. August 2009 entstandenen Kautionsrückzahlungsanspruch der Kl. zunächst mit Schreiben vom 20. Oktober 2009 eine Verrechnung in Höhe von 3,06 € als Betriebskostennachzahlung für das Jahr 2008 und mit Schriftsatz vom 16. September 2010 - nachrangig gegenüber der noch zu erörternden Aufrechnung mit einer in Anspruch genommenen Heizkostennachforderung für den Zeitraum 2008/2009 - mit der Nettokaltmiete für August 2009 in Höhe von 350 € und der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung 2008/2009 in Höhe von insgesamt 98,87 € erklärt. Die Kl. hat diesen Forderungen der Bekl. keine Einwendungen entgegengehalten, sondern vielmehr auch ihrerseits eine entsprechende Aufrechnung erklärt. Darüber hinaus hat die Kl. zusätzlich gegenüber dem von ihr zugestandenen Anspruch der Bekl. auf Zahlung der Nebenkosten für August 2009 in Höhe von insgesamt 69,86 € die Aufrechnung mit einem entsprechenden Anteil an ihrem Kautionsrückzahlungsanspruch erklärt.

Letztlich verbleibt damit von dem klägerischen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nebst darauf entfallender Zinsen in Höhe von zusammen 1.070,05 € nach Abzug von 3,06 € an Betriebskosten für 2008, 98,87 € an Nebenkosten für 2008/2009 und insgesamt 419,86 € für August 2009 noch ein Zahlungsanspruch der Kl. in Höhe von 548,26 €, den die Kl. auch nach der im Termin vom 24. November 2010 erklärten Teilrücknahme noch geltend macht.

Dieser Anspruch ist nicht gemäß § 389 BGB durch die von Bekl.seite sogar vorrangig vor der Nettokaltmiete für August 2009 und der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung 2008/2009 erklärte Aufrechnung mit einer Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung 2007/2008 untergegangen.

Die Bekl. ist nämlich mit einem etwaigen Nachforderungsanspruch auf die Heizkosten für den Abrechnungszeitraum 2007/2008 gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, weil sie gegenüber der Kl. nicht innerhalb des Zeitraums des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wirksam über die Heizkosten für den Zeitraum 1. Oktober 2007 bis 30. September 2008 abgerechnet hat.

Die mit Schreiben vom 7. Juli 2009 an die Kl. übersandte, von der ... G. mbH erstellte Heizkostenabrechnung vom 23. Juni 2009 ist nämlich formell unwirksam.

Diese formelle Unwirksamkeit beruht darauf, dass in der Abrechnung, was vom Grundsatz her zwischen den Parteien auch unstreitig ist, für die Berechnung der auf die Kl. entfallenden Verbrauchskosten als Einheit fälschlich „m2 WF" (Anmerkung: WF bedeutet unstreitig Wohnfläche) angegeben ist. Damit weist die Abrechnung aber nicht den zugrunde gelegten Verteilerschlüssel aus, wodurch ihre formelle Unwirksamkeit begründet ist.

Zur Begründung dieser Ansicht kann auf die gerade von der Bekl. herangezogene Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 17. November 2004 (VIll ZR 115/04, GE 2005, 50) verwiesen werden. Zwar ist der Bekl. zuzustimmen, dass der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung ausführt, dass das Abweichen des in der Abrechnung verwendeten vom mietvertraglich vereinbarten Verteilerschlüssel einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung darstellt, der nicht zu deren formeller Unwirksamkeit führt. Vorliegend besteht das Problem - was die Bekl. verkennt - jedoch nicht in der Divergenz zwischen verwendetem und vereinbartem Verteilerschlüssel, sondern darin, dass der ausgewiesene Verteilerschlüssel (hier m2 Wohnfläche) nicht dem tatsächlich in der Abrechnung verwendeten entspricht. Die Bekl. gesteht selbst zu, dass es sich bei den ausgewiesenen Werten um Verbrauchseinheiten handele, nach denen auch abgerechnet worden sei. Bei der Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten, d. h. eben tatsächlich verwendeten Verteilerschlüssels handelt es sich aber gerade um eine der Mindestangaben für die formelle Wirksamkeit einer Abrechnung, was genau auch in dem zitierten Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH aaO.) ausgewiesen ist.

In Abweichung von der Ansicht der Bekl. entfällt die formelle Unwirksamkeit der Abrechnung durch die Angabe eines anderen als des zugrunde gelegten Verteilermaßstabs auch nicht dadurch, dass der Fehler - wie nach Ansicht der Bekl. vorliegend - leicht zu erkennen ist. Es mag sein - einer Entscheidung bedarf dies nicht, weil es auf das Maß der Offenkundigkeit des Fehlers ohnehin nicht ankommt -, dass für die Kl. als Mieterin im vorliegenden Fall zu erkennen war, dass bei Angabe von Gesamtanteilen in Höhe von 47.920,00 und auf sie entfallenden Anteilen von 7.017,00 nicht von m2 Wohnfläche die Rede sein konnte. Abgesehen davon, dass es bei der Bewertung der Abrechnung nicht auf die jeweiligen Vorkenntnisse des Mieters ankommen kann, ergibt sich aber selbst bei Erkennbarkeit eines Fehlers bei der Abrechnungseinheit noch nicht, auf welcher Basis tatsächlich abgerechnet wurde. An keiner Stelle der Abrechnung ist von Ablesewerten die Rede, dafür aber sogar zwei Mal im Zusammenhang mit den Verbrauchskosten von „m2 WF". Insofern soll, wie die Bekl. fordert, durchaus der Sinn und Zweck der Mindestanforderungen nicht aus dem Auge verloren werden. Dieser liegt aber darin, dass ein betriebswirtschaftlich und juristisch nicht geschulter, durchschnittlicher Mieter die Abrechnung prüfen und danach sachgerecht erwägen können soll, ob er dagegen vorgehen will. Dass es sich bei den zugrunde gelegten Werten um solche aus einer Ablesung handelt, war für einen solchen Mieter aber nicht zwingend erkennbar. Letztlich war dies sogar überhaupt nicht erkennbar, sondern konnte bestenfalls vermutet werden. Eine Abrechnung, die als formell wirksam gelten soll, kann aber nicht auf Vermutungen basieren. Dass schließlich der Mieterschutzbund, wie von der Bekl. im Termin vom 24. November 2010 angeführt, in seinem Schreiben vom 29. Juli 2009 im Zusammenhang mit den auf die Kl. entfallenden Einheiten von 7.017,00 von „Verbrauch" gesprochen hat, führt zu keiner anderen Wertung. Unabhängig davon, dass auch der Mieterschutzbund diese Abrechnungseinheit nur vermutet haben kann, ist es eben nicht entscheidend, dass jemand mit einem entsprechenden beruflichen Tätigkeitsschwerpunkt bestimmte Schlüsse ziehen kann. Genau solche Vorkenntnisse haben aber die Sachbearbeiter des Mieterschutzbundes. Der Mieter soll sich zur Überprüfung der Abrechnung jedoch gerade nicht fachkundiger Personen bedienen müssen, da die Vermieter sonst auch jeden Mieter auf die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe zur Prüfung ihrer Nebenkostenabrechnung verweisen könnten. Vielmehr soll der Mieter genau die bereits angesprochene Prüfung selbst vornehmen können.

Letztlich verbleibt es daher bei der formellen Unwirksamkeit der mit Schreiben vom 7. Juli 2009 übersandten Abrechnung.

Der damit bestehende Fehler ist auch nicht innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, die vorliegend angesichts des Abrechnungszeitraums vom 1. Oktober 2007 bis 30. September 2008 am 30. September 2009 ablief, behoben worden. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob es zur Heilung eines formellen Fehlers einer komplett neuen Abrechnung bedarf oder, wie die Bekl. meint, die Erläuterung, Aufklärung und Richtigstellung des Fehlers genügt, wobei es angesichts des Einwands der Bekl. im Termin vom 24. November 2010, der Fehler sei allein durch einen falschen Klick bei der Erstellung der Abrechnung entstanden, ohnehin verwundert, weshalb die Abrechnung nicht nach Korrektur des Klicks einfach noch einmal ausgedruckt und übersandt wurde. Das Schreiben der Hausverwaltung der Bekl. vom 27. August 2009 wird der Korrekturnotwendigkeit jedoch in jedem Fall nicht gerecht. Zu dem hier maßgeblichen Fehler ist in diesem Schreiben nur kurz und knapp ausgeführt:

„Die Bezeichnung m2 WF entspricht in diesem Fall den Ablesewerten der Altgeräte."

Damit ist der in diesem Urteil ausführlich beschriebene formelle Fehler aber nicht nachvollziehbar aufgeklärt. Für einen durchschnittlichen, betriebswirtschaftlich und juristisch nicht geschulten Mieter ist aus dieser Formulierung nicht zu erkennen, dass der Abrechnung für die Verbrauchskosten der Verteilermaßstab der bei der Bekl. (gemeint: Kl.) abgelesenen Verbrauchseinheiten im Verhältnis zu den gesamten Verbrauchseinheiten der Liegenschaft zugrunde gelegt wurde. Es ist nämlich nicht verständlich, weshalb die Bezeichnung „m2 WF" Ablesewerten entsprechen sollte. Ebenso bleibt offen, worum es sich bei den „Ablesewerten der Altgeräte" handeln soll. Dass zwischenzeitlich, wie von Bekl.seite im Termin vom 24. November 2010 ausgeführt wurde, eine Umstellung auf eine funkgesteuerte Auswertung der Zähler erfolgt war, muss den Mietern nicht bewusst gewesen sein. Schließlich ist auch nicht klargestellt, dass es sich dabei um Ausführungen zum Verteilermaßstab handelt und dieser gegenüber der übersandten Abrechnung nunmehr korrigiert werden sollte. Wahrscheinlich wollte die Hausverwaltung den Eindruck eines ursprünglichen Fehlers gerade vermeiden. Damit hat sie aber letztlich die notwendige Heilung des Fehlers verhindert. Dass die Erläuterungen der Hausverwaltung insofern so ungenau geblieben sind, ist aber umso weniger verständlich, als die ... G. mbH in dem an die Hausverwaltung gerichteten und von der Bekl. mit Schriftsatz vom 13. Juli 2010 zu den Akten gereichten Schreiben vom 11. August 2009 ihrerseits ausführlich zum Verteilungsmaßstab („Umlageschlüssel") Stellung genommen hat. Die dortigen Ausführungen sind von der Hausverwaltung in dem Schreiben an die Kl. aber nicht übernommen worden.

Der bestehende formelle Fehler der Abrechnung ist daher auch nicht innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB geheilt worden. Die Bekl. ist somit wegen Fehlens einer ordnungsgemäßen Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB mit einer Nachforderung gegenüber der Kl. ausgeschlossen, so dass ein aus den Heizkosten für den Abrechnungszeitraum 1. Oktober 2007 bis 30. September 2008 resultierender etwaiger fälliger Nachforderungsanspruch der Bekl. gegenüber der Kl. nicht besteht. Die weiterhin im Streit befindlichen etwaigen materiellen bzw. inhaltlichen Fehler der Abrechnung konnten damit dahinstehen.

Die Kl. konnte insoweit daher gemäß § 387 BGB nicht gegenüber dem Anspruch der Kl. auf Rückzahlung der Kaution nebst darauf entfallender Zinsen aufrechnen, so dass nach Durchgreifen der nachrangig erklärten Aufrechnung der Bekl. mit der Nettokaltmiete für August 2009 und der Nebenkostennachforderung 2008/2009 sowie der zusätzlich von der Kl. erklärten Aufrechnung gegen den Nebenkostenvorauszahlungsanspruch der Bekl. für August 2009 die bereits eingangs dieses Urteils rechnerisch dargelegte Forderung der Kl. in Höhe von 548,26 € verblieb. [...]

Weist eine Heizkostenabrechnung nicht den der Abrechnung zugrunde gelegten Verteilerschlüssel auf, ist sie formell unwirksam und damit nach der zwölfmonatigen Ausschlussfrist unheilbar – so passiert durch einen falschen „Klick": Damit wurden die für die Abrechnung verwendeten (abgelesenen) Verbrauchseinheiten fälschlicherweise mit „m2 WF" bezeichnet. Davon unterscheiden muss man den Fall, dass eine Heiz- oder Betriebskostenabrechnung einen anderen Umlageschlüssel ausweist als den, der vertraglich vereinbart wurde, denn in diesem Fall ist die Abrechnung „nur" inhaltlich falsch und kann auch noch nach Ablauf der Ausschlussfrist nachgebessert werden, während lediglich formelle Fehler nach der einjährigen Ausschlussfrist nicht mehr korrigiert werden können.

Gegen die Forderung des Mieters auf Rückzahlung der Kaution rechnete der Vermieter mit einer Heizkostennachforderung für den Abrechnungszeitraum vom 1. Oktober 2007 bis zum 30. September 2008 auf. In der Abrechnung vom 23. Juni/7. Juli 2009 war für die auf den Mieter entfallenden Verbrauchskosten „m2 WF" angegeben, obwohl nach einem Schreiben der Hausverwaltung vom 27. August 2009 „Die Bezeichnung m2 WF [...] in diesem Fall den Ablesewerten der Altgeräte" entsprechen sollte. Zu diesem Umlageschlüssel hatte die Abrechnungsfirma in einem – im Prozess erst mit Schriftsatz vom 13. Juli 2010 eingereichten – Schreiben vom 11. August 2009 ausführlich Stellung genommen.

Das AG Charlottenburg gab der Rückzahlungsklage – bis auf einen weiteren unstreitigen Aufrechnungsbetrag – statt. Die Aufrechnung des Vermieters mit seiner Nachforderung dringe nicht durch, weil die Heizkostenabrechnung nicht den zugrunde gelegten Verteilerschlüssel aufweise, so dass sie formell unwirksam sei. Dieser Fehler sei innerhalb der Abrechnungsfrist auch nicht korrigiert worden. Das Schreiben der Hausverwaltung vom 27. August 2009, wonach „Die Bezeichnung m2 WF ... in diesem Fall den Ablesewerten der Altgeräte" entspricht, reiche dazu nicht aus, denn daraus sei nicht zu erkennen, dass der Abrechnung für die Verbrauchskosten der Verteilermaßstab der abgelesenen Verbrauchseinheiten im Verhältnis zu den gesamten Verbrauchseinheiten der Liegenschaft zugrunde gelegt worden sei.

Der Entscheidung kann nur im Ergebnis zugestimmt werden. Zu unterscheiden ist zwischen der formellen Wirksamkeit der Heizkostenabrechnung und der materiellen Begründetheit der daraus geltend gemachten Nachforderung.

Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem – wohl auch hier – vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher und kein formeller Fehler vor (BGH, Urteil vom 17. November 2004, VIII ZR 115/04, GE 2005, 50; BGH, Urteil vom 19. Januar 2005, VIII ZR 116/04, GE 2005, 360). Das war hier zunächst der Fall, da der in der Abrechnung angegebene Verteilungsmaßstab nicht dem tatsächlich angewendeten Umlageschlüssel entsprach. Der angegebene Verteilungsschlüssel war auch verständlich, so dass daraus auch nicht die formelle Unwirksamkeit der Heizkostenabrechnung folgte (BGH, Urteil vom 19. November 2008, VIII ZR 295/07, GE 2009, 189; Urteil vom 9. April 2008, VIII ZR 84/07, GE 2008, 795).

Der ursprünglich angegebene – und für sich verständliche – Umlageschlüssel „Wohnfläche" ist aber durch die Erläuterung im Schreiben der Hausverwaltung vom 27. August 2009, der angegebene Verteilungsschlüssel entspreche den „Ablesewerten der Altgeräte", unverständlich geworden (vgl. dazu BGH, Urteil vom 25. November 2009, VIII ZR 322/08, GE 2010, 477, Tz. 15), zumal dem Mieter offensichtlich unbekannt war, dass es sich um die per Funkablesung ermittelten Werte handelte. Die erst mit Schriftsatz vom 13. Juli 2010 zu den Akten gereichte Erläuterung des Umlageschlüssels im Schreiben der Abrechnungsfirma war verspätet.

Der Vermieter ist zumindest bei erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist erhobenen Einwendungen des Mieters gegen die Heizkostenabrechnung gut beraten, wenn er die ihm von der Abrechnungsfirma erteilten Erläuterungen rechtzeitig auch dem Mieter mitteilt.