Heizkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung; Vorerfassung; Nutzergruppen; Rumpfjahr

1. § 5 Abs. 2 Satz 2 Heizkostenverordnung schreibt eine getrennte Vorerfassung nach unterschiedlichen Nutzungs- oder Gebäudearten nicht vor. Daher bleibt es grundsätzlich dem Vermieter überlassen, ob er bei unterschiedlichen Nutzungsarten getrennte Abrechnungen nach Nutzergruppen durchführt.

2. Von einer Verpflichtung des Vermieters zur getrennten Vorerfassung ist nur in den Fällen auszugehen, in denen die sonstige Abrechnung zu schlechthin unbilligen Ergebnissen führen würde.

3. Die Abrechnung nach einem Rumpfjahr ist grundsätzlich unzulässig.

1. Zu Recht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, daß dem Kl. ein Anspruch auf eine nach Gewerbe und Wohnraum getrennte Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung nicht zusteht. Ein Anspruch auf getrennte Abrechnung nach Wohn- und Gewerberaum ergibt sich weder aus einer zwischen den Parteien getroffenen vertraglichen Vereinbarung noch aus der gemäß § 20 AMVOB Anwendung finden-den Heizkostenverordnung. Bei der von dem Kl. gemieteten Wohnung in der E-Straße handelt es sich um ehemals preisgebundenen Altbauwohnraum. Da der Abrechnungszeitraum die Zeit vom 21. Dezember 1987 bis zum 30. Juni 1988 umfaßt, war für die Zeit bis zum Außerkrafttreten der AMVOB noch diese maßgebend. Gemäß § 20 AMVOB galten aber für die Verbrauchserfassung und die Umlegung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser die Vorschriften der Heizkostenverordnung. § 5 Abs. 2 Satz 2 Heizkostenverordnung seinerseits schreibt aber getrennte Vorerfassung nach unterschiedlichen Nutzungs- oder Gebäudearten nicht vor, sondern gibt dem Gebäudeeigentümer nur das Recht dazu. Es ist nach dieser Vorschrift dem Vermieter überlassen, ob er bei unterschiedlichen Nutzungsarten getrennte Abrechnungen nach Nutzergruppen durchführt (so auch Urteil der Kammer vom 23. Juni 1988 - 64 S 326/88 - GE 89, 679).

Von einer Verpflichtung des Vermieters zur getrennten Vorerfassung ist deshalb nur in den Fällen auszugehen, in denen die Abrechnung nach den zulässigen Abrechnungskriterien der Heizkostenverordnung zu schlechthin unbilligen Ergebnissen führen würde. Hiervon wäre etwa auszugehen, wenn in einem Gebäude Wohnungen zusammen mit Räumen völlig unter-schiedlicher Verbrauchskriterien abgerechnet werden, wie dies etwa bei einem Kino mit hohem Raum und viel Publikumsverkehr oder einem Su-permarkt der Fall sein kann. Dies entspricht auch der bisher von der Zivil-kammer 62 in ihren Entscheidungen vom 4. Dezember 1986 - 62 S 87/86 - in MM 87, 29 sowie in der Entscheidung vom 26. September 1988 - 62 S 36/88 - in MM 89, 86 vertretenen Auffassung, wonach nur dann von einer getrennten Abrechnung der Heizkosten auszugehen ist, wenn der Mehrverbrauch bereits nach der allgemeinen Lebenserfahrung nahe liegt und zu befürchten ist, daß der Wohnungsmieter unbillig benachteiligt wird.

Im vorliegenden Fall, in dem sich im Parterre des Wohnhauses der Bekl. ein Imbiß und ein Lokal befinden, liegt eine unbillige Benachteiligung des Mieters nicht auf der Hand. Da auch für die Gewerberäume sowohl nach dem erfaßten Wärmeverbrauch und nur im übrigen verbrauchsunabhängig abgerechnet worden ist, wird der erhöhte Wärmeverbrauch ohnehin berücksichtigt. Die Unterschiede hinsichtlich des Anteils der verbrauchs-abhängigen Abrechnung, die sich daraus ergeben, daß statt nach Quadratmetern nach Kubikmetern umbauten Raumes oder nach anderen Maßstäben abgerechnet wird, sind nicht derart erheblich, daß man von un billigen Ergebnissen sprechen könnte. Auch eine Abrechnung nach einem anderen Verhältnis - statt 50 % zu 50 % etwa 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Fläche ist allenfalls dann geboten, wenn die Umlegung nach 50 % zu 50 % schlechthin unbillig ist. Insoweit fehlt es aber weiterhin an ei-ner entsprechenden Darlegung des Kl.

2. Dagegen ist der Klageantrag zu 2), mit dem der Kl. die Feststellung be-gehrt, den sich aus der Heizkostenabrechnung vom 24. November 1988 ergebenden Betrag von 791,31 DM zu seinen Lasten nicht zahlen zu müs-sen, begründet. Die Feststellungsklage ist schon deshalb begründet, weil die Bekl. die Heizkosten und Warmwasserkosten nach einem Rumpfjahr/21. Dezember 1987 bis 30. Juni 1988 und die Warmwasserkosten entgegen der Vorschrift des § 9 Abs. 4 Satz 1 Heizkostenverordnung nicht ver brauchsabhängig abgerechnet haben. Die Bekl. waren aber verpflichtet, die Heiz- und Warmwasserkosten nach der von ihnen mit dem Kl. vereinbarten Abrechnungsperiode abzurechnen, die entweder den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember eines Jahres erfaßt oder vom 1. Mai bis 30. April eines Jahres läuft. Insgesamt war die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung deshalb nicht fällig, so daß die Zahlungsverpflichtung des Kl. entfällt.