Heizkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung; mehrere Wohngebäude als Abrechnungseinheit; Wirtschaftseinheit; Gemeinschaftsheizung; Verwendung eines unrichtigen Berechnungsfaktors

1. Der Vermieter darf Heizungs- und Warmwasserkosten als Wirtschaftseinheit zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die mehreren Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt worden sind.

2. Die Verwendung eines falschen - aber nachvollziehbaren - Berechnungsfaktors in der Betriebskostenabrechnung führt nicht ohne Weiteres zur Unbegründetheit der Nachforderungsklage.

(Leitsätze der Redaktion)

1 Die Bekl. sind seit dem 1. März 1996 Mieter einer Wohnung der Kl. Die Wohnung gehört zu einem Gebäudekomplex, der aus den gemeinsam errichteten und durch einen gemeinsamen Fernwärmeanschluss versorgten Häusern K.-A.-Allee und K.-S.-Allee besteht. Die Parteien streiten über eine Nachforderung der Kl. aus der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vom 28. Oktober 2008 für das Jahr 2007. Die Kl. hat dabei den Gebäudekomplex als Wirtschaftseinheit zugrunde gelegt. Die Abrechnung weist unter Berücksichtigung der von den Bekl. geleisteten Vorauszahlungen einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 879,51 € aus.

2 Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von 879,51 € nebst Zinsen gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Bekl. hat das Berufungsgericht das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Kl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

3 Die Revision hat Erfolg.

4 Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Bekl. in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Bekl., sondern auf einer Sachprüfung (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 f.).

9 Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der Kl. steht die geltend gemachte Nachforderung in Höhe von 879,51 € aus der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung für das Jahr 2007 gemäß § 556 Abs. 1 und 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag zu.

10 Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts weist die Abrechnung vom 28. Oktober 2008 keine materiellen Fehler auf, die der Forderung der Kl. entgegenstünden.

11 1. Es ist nicht zu beanstanden, dass die Kl. die Häuser K.-A.-Allee und K.-S.-Allee bezüglich der Heizungs- und Warmwasserkosten als Wirtschaftseinheit zusammengefasst und einheitlich abgerechnet hat. Werden - wie hier - mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. Einer dahin gehenden mietvertraglichen Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht (Senatsurteile vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 290/09, GE 2010, 1415 = NJW 2010, 3229; vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/10, GE 2010, 1682 = WuM 2010, 742). Auf die Installation zusätzlicher Wärmemengenzähler für jedes einzelne Haus durch das Energieversorgungsunternehmen braucht sich die Kl. entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts folglich nicht verweisen zu lassen.

12 2. Auch die Ausführungen des Berufungsgerichts zum Verhältnis der Heizungs- und Warmwasserkosten sind von Rechtsfehlern beeinflusst. Das Berufungsgericht meint, die Aufteilung zwischen Heizkosten und Warmwasserkosten im Verhältnis 65,84 % zu 34,16 % sei fehlerhaft, weil die Kl. die Berechnung mit dem Faktor 1,3 statt dem nach § 9 Abs. 2 HeizkostenV anzusetzenden Faktor 2,5 vorgenommen und - wie sie selbst eingeräumt habe - der Abrechnung für das Jahr 2007 versehentlich falsche Daten zugrunde gelegt habe.

13 a) Wie die Revision zutreffend rügt, hat das Berufungsgericht insoweit verkannt, dass materielle Fehler korrigiert werden können, und dass dies bezüglich des von der Kl. zunächst falsch angesetzten Wertes aus dem Jahr 2006 auch bereits geschehen ist. Denn die Kl. hat die Abrechnung dahin korrigiert, dass für das Jahr 2007 58,54 % der Wärmekosten auf die Heizung und 41,46 % auf die Warmwassererzeugung entfallen. Dadurch ergibt sich, wie aus der korrigierten Abrechnung der Kl. ohne Weiteres ersichtlich, eine Verschiebung dahin, dass der von den Bekl. zu tragende Heizkostenanteil geringfügig niedriger und der Warmwasseranteil etwas höher ausfällt. Insgesamt ergibt die korrigierte Abrechnung eine um einige Euro höhere Nachforderung. Das Versehen der Kl. hat sich somit zugunsten der Bekl. ausgewirkt, so dass jedenfalls der in der ursprünglichen Abrechnung ausgewiesene Nachforderungsbetrag berechtigt ist.

14 b) Soweit das Berufungsgericht meint, die Abrechnung sei deshalb unrichtig, weil die Kl. mit einem falschen Faktor (1,3 statt 2,5) gerechnet habe, handelt es sich ebenfalls um einen Fehler, der korrigiert werden kann. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, führt ein solcher Fehler nicht ohne Weiteres zur Unbegründetheit der Klage; vielmehr kommt es darauf an, ob sich auch bei Verwendung des richtigen Faktors eine Nachforderung in der geltend gemachten Höhe ergibt. Dies ist hier der Fall, weil eine Erhöhung des Faktors zur Folge hat, dass auf die Warmwasserkosten ein höherer Teil der Energiekosten entfällt und dies in der Gesamtabrechnung wiederum eine höhere Nachzahlung ergibt, als von der Kl. in ihrer ursprünglichen Abrechnung verlangt.

15 Es spielt daher auch keine Rolle, dass gemäß § 9 Abs. 3 Satz 2 HeizkostenV bei der Versorgung mit Fernwärme die Ermittlung der auf die zentrale Warmwasserversorgung entfallenden Wärmemenge mit dem Faktor 2,0 (statt wie vom Berufungsgericht mit 2,5 angenommen) zu berechnen ist. Denn auch bei Zugrundelegung dieses Faktors ergibt sich ein Betrag, der die von der Kl. geltend gemachte Nachforderung noch übersteigt. [...]

Werden seit Beginn eines Mietverhältnisses mehrere Wohngebäude durch eine Gemeinschaftsbeheizung versorgt, dürfen sie zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn im Mietvertrag nur eines der Gebäude als Mietsache bezeichnet wird. Dafür bedarf es keiner gesonderten Abrechnungsvereinbarung, der Vermieter braucht auch keine gesonderten Wärmemengenzähler für jedes Gebäude zu installieren. Bei Verwendung eines falschen, aber nachvollziehbaren Berechnungsfaktors bei der rechnerischen Aufteilung von Heiz- und Warmwasserkosten darf die Nachforderungsklage des Vermieters nicht ohne Weiteres als unbegründet abgewiesen werden.

Die von den Beklagten gemietete Wohnung gehört zu einem Gebäudekomplex, der aus mehreren gemeinsam errichteten und durch einen gemeinsamen Fernwärmeanschluss versorgten Häusern besteht. Der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vom 28. Oktober 2008 für das Jahr 2007 hat die vermietende Klägerin den Gebäudekomplex als Wirtschafts- bzw. Abrechnungseinheit zugrunde gelegt. Die Parteien streiten über eine Nachforderung der Klägerin aus dieser Abrechnung. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Berufungsgericht das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Dagegen richtete sich die zugelassene Revision der Klägerin.

Die Revision hatte beim BGH Erfolg. Der Klägerin stehe die geltend gemachte Nachforderung zu. Sie habe die Wohngebäude bezüglich der Heizungs- und Warmwasserkosten als Wirtschaftseinheit zusammenfassen und einheitlich abrechnen dürfen, weil die mehreren Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt worden seien, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur jeweils eines der Gebäude bezeichnet worden sei. Auf die Installation zusätzlicher Wärmemengenzähler für jedes einzelne Haus durch das Energieversorgungsunternehmen brauche sich die Klägerin daher nicht verweisen zu lassen. Die Klägerin habe die Abrechnung auch dahin korrigiert, dass für das Jahr 2007 58,54 % der Wärmekosten auf die Heizung und 41,46 % auf die Warmwassererzeugung entfielen. Soweit die Abrechnung deshalb unrichtig sei, weil die Klägerin mit einem falschen Faktor (1,3 statt 2,5) gerechnet habe, habe es sich ebenfalls um einen Fehler gehandelt, der korrigiert werden konnte. Denn auch die Verwendung des richtigen Faktors ergebe eine Nachforderung zumindest in der geltend gemachten Höhe. Es spiele daher auch keine Rolle, dass gemäß § 9 Abs. 3 Satz 2 HeizkostenV bei der Versorgung mit Fernwärme die Ermittlung der auf die zentrale Warmwasserversorgung entfallenden Wärmemenge mit dem Faktor 2,0 zu berechnen sei.

Der BGH bekräftigt seine Rechtsprechung (Urteile vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 290/09, GE 2010, 1415 und vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/10, GE 2010, 1682), dass bei gemeinschaftlicher Versorgung mehrerer Wohngebäude durch eine Gemeinschaftsheizung von Beginn des Mietverhältnisses an diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, ohne dass es einer dahin gehenden mietvertraglichen Abrechnungsvereinbarung bedarf. Ferner stellt er erneut klar, dass die Verwendung eines falschen – aber nachvollziehbaren – Berechnungsfaktors weder die formelle Wirksamkeit der Abrechnung berührt noch ohne Weiteres zur Unbegründetheit der Klage führt, es vielmehr darauf ankommt, ob sich auch bei Verwendung des richtigen Faktors eine Nachforderung in der geltend gemachten Höhe ergibt. Im Klartext heißt das, dass das erkennende Gericht selbst nachrechnen muss, ob die Nachforderung unter Zugrundelegung des richtigen Berechnungsfaktors zumindest in der geltend gemachten Höhe besteht und nicht einfach die Klage als unbegründet abweisen darf.