Heizkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung; Contracting; Wärmecontracting

Bei Verpachtung der Heizungsanlage an ein Contracting-Unternehmen kann der Mieter im fortbestehenden Mietverhältnis von dem Vermieter eine Heizkostenabrechnung verlangen, die die Menge der eingesetzten Brennstoffe und ihre Kosten, die Wartungs- und Stromkosten und die Kosten der Verbrauchserfassung im einzelnen aufführt.

Die Kl. sind Mieter, die Bekl. ist als Rechtsnachfolgerin der Wohnungsbau GmbH die Vermieterin der Wohnung.

Die Wohnung der Kl. wurde und wird auch jetzt noch durch eine in dem Haus gelegene Ölzentralheizung beheizt. Die zu dem Mietvertrag gehörende "Heizungs-Vereinbarung" sieht dazu unter anderem folgendes vor:

"1. Die Wohnung wird über eine zentrale Ölheizungsanlage beheizt. 3. Sollte die Beheizung mit Öl nicht mehr möglich sein, kann das Wohnungsunternehmen die Heizung umstellen."

Die Bekl. rechnete über die Heizkosten in der Vergangenheit so ab, da in der Abrechnung jeweils der Ölverbrauch (Anfangsbestand, Lieferungen in der Abrechnungsperiode, Endbestand) und die hierfür angefallenen Kosten ausgewiesen wurden. Ferner wurden die Stromkosten der Heizungsanlage, die Wartungskosten und die Kosten der Abgasmessung und Verbrauchserfassung aufgelistet.

Ab dem Abrechnungsjahr 1995 änderte die Bekl. die Abrechnungsweise dahingehend, daß jetzt nicht mehr der Ölverbrauch und die mit dem Betrieb der Anlage verbundenen Einzelkosten ausgewiesen wurden. Statt dessen wurde der Gesamtenergieverbrauch des Hauses in der Mengeneinheit "KWh" ausgewiesen, und es wurden dafür Gesamtkosten in Ansatz gebracht.

Die Mieter erhielten keine Informationen und Erläuterungen zu dieser Änderung. Den Kl. fiel die Umstellung erst mit dem Erhalt der Abrechnung für 1997 auf. In dem nachfolgenden Schriftverkehr erläuterte die Bekl. den Hintergrund der Umstellung. Die Bekl. hatte mit Wirkung zum 1.1.1995 für das Haus einen Wärmelieferungsvertrag mit der Firma V. Wärme Contracting GmbH abgeschlossen. Im Rahmen dieses Vertrages war die in dem Haus gelegene Ölheizungsanlage an das Contracting-Unternehmen verpachtet worden. Dieses hatte sich gegenüber der Bekl. verpflichtet, für die Beheizung des Hauses zu sorgen. Die Abrechnung sollte auf der Basis der tatsächlichen Nutzwärme erfolgen. Dafür war ein von dem Contracting-Unternehmen kalkulierter Wärmepreis pro KWh vereinbart worden, in dem die Kosten für die Öllieferungen, die Strom- und Wartungskosten der Anlage und kalkulatorische Kosten für die Instandhaltung und spätere Erneuerung der Hausanlage berücksichtigt wurden.

Die Kl. beantragen u. a., die Bekl. zu verurteilen, die Heizkostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume vom 1.1.1995 bis zum 31.12.1997 zu berichtigen und die Abrechnungen unter Ausweisung des tatsächlichen Ölverbrauchs entsprechend den Heizkostenabrechnungen für die Abrechnungsjahre 1994 und davor zu erteilen.

Die Klage ist begründet. Die Heizkostenabrechnungen der Bekl. für die Jahre 1995 bis 1997 sind nicht ordnungsgemäß. Die Abrechnungen leiden an zwei Mängeln:

1. Eine Nebenkostenabrechnung muß gemäß § 259 BGB klar und aus sich heraus verständlich sein, wobei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch nicht geschulten Mieters abzustellen ist. Aus der Abrechnung müssen sich die Gesamtkosten und ihre Zusammensetzung ergeben. In einer Heizkostenabrechnung müssen z. B. die Menge der verbrauchten Brennstoffe und ihre Kosten, die Wartungs- und Stromkosten und die Kosten der Verbrauchserfassung im einzelnen aufgeführt werden. Diesen Anforderungen genügen die neuen Heizkostenabrechnungen der Bekl. nicht. Obwohl das Haus weiterhin über eine hauseigene Ölheizungsanlage beheizt wird und die Aufschlüsselung der Heizkosten möglich wäre, wird die gelieferte Energiemenge nunmehr in KWh ausgewiesen, ohne daß für den Mieter nachvollziehbar ist, wie dieser KWh-Wert ermittelt worden ist. Auch der pro KWh angesetzte Preis ist für den Mieter nicht nachvollziehbar.

2. In die Kalkulation des zwischen der Bekl. und dem Contracting-Unternehmen ausgehandelten Wärmepreises sind darüber hinaus unstreitig kalkulatorische Kosten für die Instandsetzung und Erneuerung der Heizungsanlage eingeflossen. Auch dieses ist nicht zulässig. Investitions- und Reparaturkosten für die Heizungsanlage gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, sondern diese Kosten sind von dem Vermieter zu tragen und werden mit der Grundmiete abgegolten.

Die Bekl. kann sich zur Begründung der Rechtmäßigkeit ihrer Abrechnungen nicht mit Erfolg auf § 1 Abs. 1 Ziffer 2 der Heizkostenverordnung berufen, wonach der Gesetzgeber eine eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme ausdrücklich vorgesehen hat. Welche Kosten in einem solchen Fall umgelegt werden können und auf welche Weise das zu geschehen hat, ist in § 7 der Heizkostenverordnung geregelt. § 7 Abs. 4 HeizkV sieht dazu vor, daß zu den Kosten der Wärmelieferung zum einen das Entgelt für die Wärmelieferung und zum anderen die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend § 7 Absatz 2 HeizkV gehören. Das bedeutet, daß der Gesetzgeber zwischen den Kosten der Wärmelieferung einerseits und den Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen andererseits unterschieden hat; dieselbe Aufgliederung findet sich auch in Ziffer 4. c) der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung. Aus beiden Vorschriften geht hervor, daß bezüglich der Hausanlage nur die reinen Betriebs- und Wartungskosten umgelegt werden können, nicht jedoch Instandsetzungs- und Investitionskosten. Das entspricht dem oben aufgeführten Grundsatz des Mietrechts, daß die Kosten der Instandhaltung des Gebäudes dem Vermieter obliegen und mit der Grundmiete abgegolten sind. Aus § 7 Abs. 4 der Heizkostenverordnung läßt sich ferner ableiten, daß die hier gewählte Abrechnungsweise, nämlich der Ansatz eines einheitlichen Wärmepreises, nicht zulässig ist, sondern daß in der Heizkostenabrechnung zwischen dem Entgelt für die Wärmelieferung und den Betriebskosten der Hausanlagen unterschieden werden muß. Die Bekl. ist daher zur Korrektur ihrer Abrechnungen verpflichtet.