Heizkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung; Bestreiten der Ablesewerte

Kann der Mieter die Ablesewerte für die erfassten Heizkosten selbst kontrollieren, ist für ein substantiiertes Bestreiten der Vortrag erforderlich, welche Werte seiner Ansicht nach in die Abrechnung hätten eingestellt werden müssen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Betriebskostenabrechnung 2007 ist - auch hinsichtlich der Heizkostenabrechnung - wirksam. Die Bekl. haben keine hinreichend substantiierten Einwendungen gegen die Abrechnung erhoben.

Bestreitet der Mieter die in die Heizkostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte, ist hinsichtlich der Anforderungen an sein Bestreiten zu differenzieren. Ein einfaches Bestreiten reicht nur dann aus, wenn der Mieter die Werte selber nicht ablesen und daher auch nicht mit den in der Abrechnung enthaltenen Werten abgleichen kann. Die fehlende Möglichkeit einer eigenen Ablesung durch den Mieter kann darin begründet sein, dass die Daten des Abrechnungszeitraums nicht (mehr) vorhanden sind (etwa weil sie durch die Werte des Folgejahres überschrieben wurden), für den Mieter nicht wahrnehmbar sind (etwa weil ein elektronisches Wärmeerfassungsgerät nicht über ein Display verfügt) oder weil der Mieter nicht weiß und auch nicht wissen muss, wie er die Werte des Abrechnungszeitraums auf dem Erfassungsgerät abzulesen hat.

In den Fällen, in denen der Mieter jedoch die Ablesewerte des Abrechnungszeitraums selber kontrollieren kann, darf er sich nicht auf ein einfaches Bestreiten beschränken, sondern muss konkret vortragen, welche Werte seiner Ansicht nach in die Abrechnung hätten eingestellt werden müssen. Insofern gilt nichts anderes als zum Bestreiten kalter Betriebskosten, wo vom Mieter ebenfalls erwartet wird, dass er die in die Abrechnung eingestellten Beträge zunächst durch Einsichtnahme in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege mit den dortigen Beträgen abgleicht (vgl. LG Berlin, GE 2001, 1469; OLG Düsseldorf, GE 2000, 888; AG Tempelhof-Kreuzberg, MM 2005, 147; AG Oldenburg, ZMR 2004, 828; AG Köln, WuM 1987, 275).

Hier hatten die Bekl. jedenfalls bis zu ihrem Auszug am 31. Mai 2009 die Möglichkeit, die Werte der hier streitigen Abrechnung an dem Verbrauchserfassungsgerät abzulesen. Dies haben sie unterlassen, obwohl sie die Richtigkeit der Werte bereits mit anwaltlichem Schreiben vom 22. Dezember 2008 bestritten haben und nach den technischen Gegebenheiten des Verbrauchserfassungsgeräts die Möglichkeit bestand, auch noch die Vorjahreswerte für 2007 abzulesen. Die von den Bekl. vorgetragenen Indizien einer Unrichtigkeit vermögen ein qualifiziertes Bestreiten jedoch nicht zu ersetzen.

Kann der Mieter die Ablesewerte für die erfassten Heizkosten selbst kontrollieren, ist für ein substantiiertes Bestreiten der Vortrag erforderlich, welche Werte seiner Ansicht nach in die Abrechnung hätten eingestellt werden müssen.

Der Mieter bestritt die in der Heizkostenabrechnung angegebenen Ablesewerte, ohne die von ihm für maßgeblich gehaltenen Ablesewerte anzugeben. Das AG wies die Nachforderungsklage ab, weil es das einfache Bestreiten für ausreichend hielt. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

Die Berufung hatte bei der ZK 63 Erfolg. Das einfache Bestreiten sei nicht ausreichend gewesen, weil der Mieter bis zu seinem Auszug die Möglichkeit gehabt habe, die Werte der streitigen Abrechnung an dem Verbrauchserfassungsgerät abzulesen. Anders sei es nur dann, wenn der Mieter selber nicht ablesen und daher auch nicht mit den in der Abrechnung enthaltenen Werten abgleichen könne, weil z. B. die Daten des Abrechnungszeitraums nicht mehr vorhanden, für den Mieter nicht wahrnehmbar seien oder weil der Mieter nicht wisse und auch nicht wissen müsse, wie er die Werte des Abrechnungszeitraums auf dem Erfassungsgerät abzulesen habe.

Richtig geht die ZK 63 davon aus, dass die Einwendungen des Mieters gegen einzelne Betriebskostenpositionen nur dann zu berücksichtigen sind , wenn er diese aufgrund der eingesehenen Belege konkretisiert (OLG Düsseldorf, Urteil v. 27. April 2006, 10 U 169/05, GE 2006, 847; KG, Urteil v. 24. Juli 2006, 8 U 224/05, GE 2006, 1231; LG Berlin, Urteil v. 12. September 2003, 63 S 416/02, GE 2003, 1492; LG Berlin, Urteil v. 18. September 2003, 62 S 166/03, GE 2003, 1492; LG Berlin, Urteil v. 26. November 2002, 64 S 274/02; LG Berlin, Urteil v. 18. November 2002, 67 S 147/02, GE 2003, 253; LG Berlin, Urteil v. 4. Juni 2002, 63 S 266/01; LG Berlin, Urteil v. 15. März 2002, 65 S 327/01, GE 2003, 257; LG Berlin, Urteil v. 23. Mai 2002, 67 S 296/01, GE 2002, 1492; LG Berlin, Urteil v. 29. April 2002, 62 S 413/01, GE 2002, 860).

Die Problematik, wie konkret der Mieter die vom Vermieter in die Heizkostenabrechnung eingestellten Ablesewerte bestreiten muss, wird sich möglicherweise durch die in § 6 Abs. 1 Satz 2 HeizkV vorgeschriebene Mitteilung des Ableseergebnisses (vgl. dazu Kinne GE 2009, 692 ff.) entschärfen. Allerdings ist nach § 6 Abs. 1 Satz 3 HeizkV eine gesonderte Mitteilung nicht erforderlich, wenn das Ableseergebnis über einen längeren Zeitraum in den Räumen des Nutzers gespeichert und von diesem selbst abgerufen werden kann (vgl. dazu GE 2009, 695). Soweit aber dem Mieter entweder die Ablesewerte mitgeteilt worden sind oder er das gespeicherte Ableseergebnis abrufen kann, muss er sich auch in Zukunft konkret mit den Werten auseinandersetzen. Die ZK 63 stellt zu Recht darauf ab, dass – wie bei den kalten Betriebskosten auch – bei den warmen Betriebskosten der Mieter grundsätzlich nicht einfach bestreiten kann. Nur derjenige Mieter, dem die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen verweigert worden ist – oder dem die Ablesewerte nicht zugänglich sind –, ist berechtigt, die Richtigkeit der einzelnen Positionen in der Abrechnung generell zu bestreiten.