Heizkostenabrechnung

Soweit nicht infolge zwingender Gründe nach 9 a Abs. 1 HeizkostenV eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung unterbleibt, hat der Mieter das Recht, nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV den auf ihn entfallenden Betrag um 15 % zu kürzen.

Zwingende Gründe im Sinne des § 9 a Abs. 1 HeizkostenV liegen nicht vor, wenn es das Wohnungsunternehmen unterläßt, zwischen Fertigstellung des Gebäudes und Bezug der einzelnen Wohnungen, diese mit Heizkostenerfassungsgeräten auszustatten. Denn wenn der Vermieter bereits bei Geräteausfall zur Reparatur bzw. bei Auszug zur Zwischenablesung nach § 9 b Abs. 1 HeizkostenV verpflichtet ist, trifft ihn erst recht die Verpflichtung, die Ablesegeräte vor Bezug der Wohnung anbringen zu lassen, auch wenn hierfür besondere Kosten entstehen.

Ist die Betriebskostenabrechnung für einen juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter mit durchschnittlichem Verständnisvermögen nicht nachvollziehbar, so kann auch eine nachträgliche Erläuterung eine formell unwirksame Abrechnung nicht heilen. Vielmehr bedarf es zur wirksamen Begründung eines Nachzahlungsanspruches einer neuen Abrechnung.

Auch wenn der Vermieter die Betriebskosten für Tiefgaragenplätze bzw. Gewerbeflächen nicht auf die Wohnungsmieter umlegt, bedarf die Abrechnung dennoch gemäß § 20 Abs. 2 S. 2 NMV eines für den Mieter erkennbaren Hinweises, daß diese Betriebskosten nicht in den Wohnungs-Betriebskosten enthalten sind, sondern daß ein Vorabzug erfolgt ist.

Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. ist Mieterin einer öffentlich geförderten preisgebundenen Neubauwohnung. Die Kl. verlangt einen Restmietzins für Dezember 1994 in Höhe von 376,96 DM sowie Nachzahlungen auf Umlagenabrechnungen für 1992 in Höhe von 542,83 DM und für 1993 in Höhe von 1.001,93 DM.

Die Bekl. hat gegenüber der Teilmiete Dezember 1994 mit einem Gegenanspruch in Höhe von 376,96 DM die Aufrechnung erklärt, da ihr soweit für das Jahr 1992 ein Heizkostenguthaben zustehe.

Das Amtsgericht Berlin-Tempelhof/Kreuzberg hat unter dem 14. Dezember 1995 - 16 C 319/95 - die Klage abgewiesen und dies u. a. wie folgt begründet:

"1. ... Es mag sein, daß die Wohneinheiten der Wirtschaftseinheit erst im Laufe des Jahres 1992 bezugsfertig und mit Verbrauchsmeßgeräten ausgestattet wurden. Es ist jedoch nicht ersichtlich, warum es der Kl. nicht möglich gewesen sein soll, eingebaute und betriebene Heizkörper sofort mit entsprechenden Meßgeräten zu versehen und den entstandenen Verbrauch dem entsprechend konkret zu ermitteln. Das Gericht verkennt nicht, daß hierdurch möglicherweise eine aufwendige Abrechnung entstanden wäre, ein zwingender Grund (im Sinne des § 9 a HeizkostenV) für das Absehen von einer verbrauchsabhängigen Abrechnung kann hierin jedoch nicht gesehen werden.

Der Bekl. stand somit ein Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 HeizkostenV zu. ...

2. ... a) Wie die Bekl. zutreffend rügt, ist der Verteilungsschlüssel in der Abrechnung nicht ausreichend erläutert. Das umfangreiche Zahlenwerk ist für einen juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter mit durchschnittlichem Verständnisvermögen (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, III 342) nicht nachvollziehbar. ...

... b) Ob und inwieweit die Kl. nachfolgend vorprozessual und im Streitverfahren die Abrechnung insoweit näher bzw. hinreichend erläutert hat, kann offenbleiben. Nachträgliche Erläuterungen vermögen eine formell unwirksame Nebenkostenabrechnung nicht zu heilen, vielmehr bedarf es zur wirksamen Begründung eines Nachzahlungsanspruches der Erteilung einer neuen Abrechnung. ...

3. ... Auch der geltend gemachte Nachzahlungsanspruch aus der Abrechnung vom 25.11.1994 für das Jahr 1993 ist mangels ordnungsgemäßer Abrechnung jedenfalls zur Zeit nicht fällig. Wie die Bekl. zutreffend geltend macht, geht aus der Abrechnung nicht hervor, ob die Betriebskosten für die Tiefgaragenplätze entsprechend § 20 Abs. 2 HeizkostenV vorweg abgezogen sind.

Es kann dabei offenbleiben, ob die Kl. - wie sie mit Schriftsatz vom 2.11.1995 vorgetragen hat - die Kosten für die Tiefgarage selbst trägt und somit in der Betriebskostenabrechnung nicht angesetzt hat.

Da dies für die Mieter jedoch nicht erkennbar war, hätte es insoweit eines erläuternden Hinweises in der Abrechnung bedurft, daß die fraglichen Kosten nicht in den abgerechneten Kosten enthalten sind. ..."

Die Berufung der Kl. ist erfolglos geblieben.

Der Kl. stehen die gegen die Bekl. geltend gemachten Zahlungsansprüche aus § 535 S. 2 BGB in Höhe von 1.921,72 DM nicht zu.

Soweit sie in Höhe von 376,96 DM Zahlung des restlichen Mietzinses für den Monat Dezember 1994 begehrt, ist dieser ursprünglich berechtigte Anspruch durch Aufrechnung seitens der Bekl. gemäß § 389 BGB erloschen. In dieser Höhe stand der Bekl. ein Anspruch auf Auskehrung von Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung vom 17.12.1993 zu, den sie zur Aufrechnung gestellt hat. Die vorgenannte Abrechnung weist Guthabenbeträge in Höhe von 184,89 DM sowie 119,02 DM auf, tatsächlich beträgt das Guthaben jedoch 229,53 DM sowie 147,43 DM. Die Differenz ergibt sich daraus, daß die Bekl. zu Recht Kürzungen in Höhe von 15 % gemäß § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV vorgenommen hat. Unstreitig hat die Kl. entgegen ihrer Verpflichtung aus § 6 Abs. 1 HeizkostenV für das Jahr 1992 nicht vorgenommen. Sie kann sich nicht darauf berufen, daß im Sinne von § 9 a Abs. 1 HeizkostenV ein zu berücksichtigender Sonderfall vorliege, der eine andere Kostenverteilung rechtfertige und damit das Kürzungsrecht ausschließe. Denn Voraussetzung wäre insofern, daß aus zwingenden Gründen eine ordnungsgemäße Erfassung nicht erfolgte. Solche Gründe sind hier nicht nachvollziehbar dargetan, zumal weder ersichtlich ist, weshalb eine Installation von Verbrauchserfassungsgeräten im Jahre 1992 jeweils vor Bezug der einzelnen Wohnungen nicht möglich war, noch im einzelnen substantiiert vorgetragen wird, auf welche Höhe sich die von der Kl. behaupteten Mehrkosten für die sukzessive Anbringung der Erfassungsgeräte beliefen. Wenn der Vermieter bereits bei Geräteausfall verpflichtet ist, unverzüglich nach entsprechender Benachrichtigung durch den Mieter die Reparatur zu veranlassen und er bei Auszug des Mieters verpflichtet ist, eine Zwischenablesung durchzuführen (§ 9 b Abs. 1 HeizkostenV), so trifft ihn erst recht die Verpflichtung, die Ablesegeräte vor Bezug der Wohnung anbringen zu lassen, auch wenn hierfür besondere Kosten für die Anfahrt des Fachbetriebes entstehen (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Auflage. Rdnr. III A 81). Die mit der Berufung weiterhin geltend gemachten Nachzahlungsansprüche aus den Nebenkostenberechnungen vorn 17.12.1993 in Höhe von 542,83 DM und vom 25.11.1994 in Höhe von 1.001,93 DM stehen der Kl. gleichfalls nicht zu. Die Nachzahlungsbeträge sind nicht fällig, da die Abrechnungen nicht den Anforderungen des § 20 Abs. 2, 3 Neubaumietenverordnung (NMVO) entsprechen. Anders als in dem von der Kl. zitierten Parallelverfahren zum Geschäftszeichen 62 S 498/95 wird vorliegend von Mieterseite im einzelnen dargelegt, daß die Betriebskostenabrechnung nicht nur die in der Wirtschaftseinheit vorhandene Wohnfläche, sondern auch gewerblich genutzte Flächen mit eingeflossen sein müssen. Die Wohnfläche belief sich in den Jahren 1993 und 1994 unstreitig auf weniger als 6.000 qm. In der Abrechnung vom 17.12.1993 ist jedoch eine Wohnfläche von 6.513,50 qm angegeben, in der Abrechnung vom 25.11.1994 eine Wohnfläche von 6.819,91 qm. Hinsichtlich der zuletzt angegebenen Fläche legt die Kl. sogar dar, daß diese aus 5.928,28 qm Wohnfläche und 891,53 qm Gewerbefläche besteht. Hinsichtlich der Gewerbefläche hätte jedoch nach § 20 Abs. 2 S. 2 NMV ein Vorwegabzug der Betriebskosten erfolgen müssen, was nicht geschehen ist. Denn in den streitigen Abrechnungen erfolgt nicht einmal eine Kennzeichnung, welche Gewerbeflächen berücksichtigt sind und über welchen Betriebskostenpositionen eine Vorwegerfassung und ein Vorwegabzug erfolgt ist.

Nach alledem ist die Berufung der Kl. insgesamt unbegründet.